ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 1 αυθαιρέτων κατασκευών

[zazeng]

Δεν μπορείς να έχεις δύο δηλώσεις για το ίδιο ακίνητο, άρα μένεις με την πρώτη.

Θεωρητικά θα μπορούσες να διορθώσεις την προηγούμενη, αν δεν έχει μπει σε συμβόλαιο, αλλά αν είναι να γίνει τώρα η αλλαγή του χώρου και να τη βάλεις προ 75, ε, θα βγάζει λίγο μάτι!

Να βάλεις αναλυτικό για ανακαίνιση >75 δεν παιζει, λόγω αύξησης προστίμου >20%. Παίζει δλδ, αλλά θέλει ΣΥΠΟΘΑ, που δεν νομίζω ότι θα το πάρει με καλό μάτι το αίτημα.

Η χρήση αλλάζει στα αυθαίρετα πλέον, αλλά με άδεια, αν κ εφόσον επιτρέπεται. Άρθρο 107 νομίζω (ή κάπου εκεί μαζί με την αποπεράτωση).

[MOUGGOLIAS]

Καλησπέρα...όταν έχω στο ίδιο οικόπεδο τρεις κατοικίες προ 1975...του ίδιου ιδιοκτήτη.....πως δηλώνονται????? τρία διαφορετικά φύλλα καταγραφής???? παρακαλώ για την βοήθειά σας......

 

[dimitris GM]

υπαρχει συσταση ΟΙ;

 

[akis73]

1 ώρα πριν, MOUGGOLIAS said:

Καλησπέρα...όταν έχω στο ίδιο οικόπεδο τρεις κατοικίες προ 1975...του ίδιου ιδιοκτήτη.....πως δηλώνονται????? τρία διαφορετικά φύλλα καταγραφής???? παρακαλώ για την βοήθειά σας......

 

Αν έχεις σύσταση 1 δήλωση ανά οριζόντια ιδιοκτησία. Αν όχι, τότε όλα σε 1 δήλωση.

[Θεοδωρόπουλος Θανάσης]

Συνάδελφοι καλησπέρα, 

Είμαι νέος μηχανικός, και είναι η πρώτη μου ερώτηση στο φορουμ. Ελπίζω να διάλεξα το σωστό section. 

Έχω την εξής περίπτωση η οποία με έχει μπερδέψει αρκετά.

Έχω οικοδομική άδεια χωροφυλακής εν έτη 1966 για ισόγεια οικία διαστάσεων 5x7 μέτρα, στο σχεδιάγραμμα της οποίας δείχνει άλλη μία ήδη υπάρχουσα οικία εντός του οικοπέδου, για την οποία όμως δεν αναφέρει διαστάσεις ούτε αριθμό ορόφων. Κατόπιν αυτοψίας παρατηρώ ότι το προϋφιστάμενο κτίσμα είναι διώροφο με υπόγειο, και βάσει πάχος τοιχοποιίας , ενιαίου οργανισμού θεωρώ πως είναι κατασκευασμένο εξ αρχής διώροφο με υπόγειο. Το έτερο ισόγειο κτίσμα για το οποίο έχει εκδοθεί η προαναφερθείσα οικοδομική άδεια, είναι 100 τ.μ. χωρίς βέβαια να φαίνεται πως έχει γίνει κάποια προσθήκη, οπότε άφοβα μπορώ να το θεωρήσω όλο προ του 1975. Επίσης, στο σχεδιάγραμμα φαίνεται πως είναι κτισμένο σε απόσταση 3,5 μέτρων από το όριο ενώ τώρα είναι πάνω στο όριο. Στην διώροφη οικοδομή υπάρχει εξώστης που υπέρκειται του κοινοχρήστου όπως και στο ισόγειο κτίσμα υπάρχει αρχιτεκτονική προεξοχή στο δώμα (το οποίο είναι μη βατό), το οποίο αν επικαλεστώ ΓΟΚ 1955 δεν το θεωρώ αυθαιρεσία. Το οικόπεδο βρίσκεται εντός οικισμού προ του 1923,  περιοχή για την οποία έχει εγκριθεί σχέδιο πόλεως αλλά δεν έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής, και η ρυμοτομία δείχνει πως "κόβει" ένα μέρος της διώροφης οικίας. Οι σκέψεις μου είναι: 

α) Κλικάρω το πέδιο της οικοδομικής άδειας καθώς υπάρχει, και με αυτόν τον τρόπο μπορώ να επικαλεστώ τον ΓΟΚ '55 για την αρχιτεκτονική προσεξοχή.

β) Τακτοποιώ ως Κατηγορία 1 ολόκληρη την διώροφη κατοικία καθώς και τα παραπάνω τ.μ. του άλλου ισόγειου κτίσματος. 

γ) Τακτοποιώ τον εξώστη που υπέρκειται του κοινοχρήστου ως Κατηγορία 3.

δ) Μια λοιπή παράβαση Κατηγορίας 1, για τις κλίμακες ανόδου στην διώροφη κατοικία. 

ε) Υπάρχει στο διώροφο κτίσμα στέγη εδραζόμενη σε πλάκα σκυροδέματος καθώς και ένα μικρό στέγαστρο με ξύλινους δοκούς σε έναν άλλον εξώστη του υπερυψωμένου ισογείου. Ο ιδιοκτήτης τονίζει πως είναι προ του 1975, αλλά δυστυχώς μέσω Α/Φ δεν μπορώ να το διακρίνω. Καμία γνώμη πάνω σε αυτό μπας και μπορώ να αποφύγω την λοιπή παράβαση κατηγορίας 4 και τον στατικό έλεγχο για την στέγη. 

Σε περίπτωση που δεν μπορώ να αποφύγω την κατηγορία 4 και μου ανοίξει η πλατφόρμα και τα υπόλοιπα δικαιολογητικά όπως διάγραμμα κάλυψης πιστεύετε πως μπορώ να επικαλεστώ την παράγραφο 5 του άρθρου 100 και να μην σχεδιάσω τομές Δκ κλπ παρα μόνο να γράψω μια Τ.Ε για τους λόγους που δεν το κάνω; 

Επίσης για την Λ.Π και την Κ3 μπορώ να τα συμψηφίσω επικαλούμενος την εγκύκλιο 2;;

Υπάρχει μεγάλη πιθανότητα ολόκληρη η σκέψη μου να είναι λάθος, οπότε θα χαρώ πολύ να με διορθώσετε και να με κατευθύνετε προς την σωστή επίλυση της υπόθεσης. 

Σας επισυνάπτω την άδεια της χωροφυλακής και το σχεδιάγραμμά της.

Ευχαριστώ πολύ για τον χρόνο σας και εκ των προτέρων για την βοήθεια. 

 

 

[tettris]

@Θεοδωρόπουλος Θανάσης Αν και η ανάλυσή σου έχει ορθή προσέγγιση, είναι αρκετά σύνθετη η περίπτωσή σου για να σε βοηθήσω προσωπικά! Ελπίζω κάποιος συνάδελφος με τη σχετική εμπειρία να μπορέσει να ξεκαθαρίσει κάποια σημεία:

- κατά πόσο η κατ.1 απλοποιεί κάποια θέματα,

- κατά πόσο η εν λόγω οικοδομική άδεια αρκεί για να επιλεχθεί ότι υπάρχει ο.α. στο ακίνητο,

- με ποιον τρόπο θα ληφθεί υπόψη η ρυμοτόμηση του οικοπέδου (ακόμα και αν υπάρχει απαγόρευση υπαγωγής σε τμήμα του διώροφου)

________________

Ένα δικό μου θέμα:

Μικρή ισόγεια μονοκατοικία με άδεια του 1971 σε γήπεδο 3 στρεμμάτων (βάσει συμβολαίου του 1968 και μεταγενέστερου), εκτός σχεδίου, εμφανίζεται ως 10 στρέματα στο τοπογραφικό σκαρίφημα του στελέχους. Κατ' επέκταση παραβιάζονται και τα πλάγια όρια των 15μ. που ορίζονται εκεί. Από τη σχετική ιστορική αναδρομή στη νομοθεσία της εποχής (Β.Δ. 3/14-10-1966) δεν κατάφερα να βρω σίγουρα αν τα 10 στρέμματα ήταν τότε η ελάχιστη απαίτηση για κατοικία, αλλά ούτως ή άλλως το δεδομένο αυτό της άδειας είναι προφανώς ψευδές (εκτός αν "έπαιζε" κάτι συγκεκριμένο). Για τον φάκελο η πολεοδομία έδωσε βεβαίωση απώλειας. Αναρωτιέμαι ποιος είναι ο (πιο) σωστός τρόπος αντιμετώπισης.

1) Να μπει χωρίς Ο.Α. (λόγω ψευδών στοιχείων) και να δηλωθεί ολόκληρο ως κατ.1. Σε αυτή την περίπτωση από δικαιολογητικά απαιτείται μόνο κάτοψη, ως ειδική περίπτωση λόγω παλαιότητας (και είναι προαιρετικό να υποβληθούν τοπογραφικό και τομή για λόγους πληρότητας) ή είναι υποχρεωτική η υποβολή των δικαιολογητικών αυτών (στ)ββ)) επειδή δηλώνεται χωρίς άδεια; Ένα και το αυτό είναι βέβαια, αλλά ρωτάω το τυπικό ποιο είναι.

2) Να μπει με Ο.Α. και να δηλωθεί ολόκληρο ως κατ.1; Πάντως από δικαιολογητικά ουσιαστικά είναι η ίδια διαδικασία; Καταλαβαίνω και από λεγόμενα του @ΙΑΣΟΝΑΣ σε άλλο νήμα, ότι η περίπτωση στ)γγ) στα δικαιολογητικά είναι προαιρετική, ίσως για περιπτώσεις που η ανασύσταση θα βοηθούσε να μειωθεί το πρόστιμο. Εδώ δεν έχει νόημα, σωστά;

3) Να μπει με Ο.Α. και να δηλωθούν ως αυθαίρετες μόνο τυχόν διαφοροποιήσεις από τα στοιχεία του στελέχους. Προφανώς δεν έχει ουσιαστική διαφορά (στο πρόστιμο) αυτή η προσέγγιση, αλλά πάλι ρωτάω για το τυπικό.

Γενική απορία: Λόγω του ότι το κτίσμα είναι κατηγορία 1 έχω καταλάβει ότι δεν χρειάζεται ανάλυση των παραβάσεων και γι' αυτόν τον λόγο δεν έχει σημασία αν θα δηλωθεί "με" ή "χωρίς" άδεια και αν κατ' επέκταση θα δηλωθεί όλη η επιφάνεια ή μόνο η καθ' υπέρβαση, οι πλάγιες αποστάσεις κλπ. Αν όμως ήταν κατ. 2 και πάνω, αυτόματα θα άλλαζε τελείως η σημασία της ανάλυσης και θα έχριζε διεξοδικής διερεύνισης για το αν συμφέρει (και αν δύναται) να μπει "ΝΑΙ" ή "ΟΧΙ" στην άδεια. Σωστά;

[Θεοδωρόπουλος Θανάσης]

1 ώρα πριν, tettris said:

@Θεοδωρόπουλος Θανάσης Αν και η ανάλυσή σου έχει ορθή προσέγγιση, είναι αρκετά σύνθετη η περίπτωσή σου για να σε βοηθήσω προσωπικά! Ελπίζω κάποιος συνάδελφος με τη σχετική εμπειρία να μπορέσει να ξεκαθαρίσει κάποια σημεία:

- κατά πόσο η κατ.1 απλοποιεί κάποια θέματα,

- κατά πόσο η εν λόγω οικοδομική άδεια αρκεί για να επιλεχθεί ότι υπάρχει ο.α. στο ακίνητο,

- με ποιον τρόπο θα ληφθεί υπόψη η ρυμοτόμηση του οικοπέδου (ακόμα και αν υπάρχει απαγόρευση υπαγωγής σε τμήμα του διώροφου)

________________

Ένα δικό μου θέμα:

Μικρή ισόγεια μονοκατοικία με άδεια του 1971 σε γήπεδο 3 στρεμμάτων (βάσει συμβολαίου του 1968 και μεταγενέστερου), εκτός σχεδίου, εμφανίζεται ως 10 στρέματα στο τοπογραφικό σκαρίφημα του στελέχους. Κατ' επέκταση παραβιάζονται και τα πλάγια όρια των 15μ. που ορίζονται εκεί. Από τη σχετική ιστορική αναδρομή στη νομοθεσία της εποχής (Β.Δ. 3/14-10-1966) δεν κατάφερα να βρω σίγουρα αν τα 10 στρέμματα ήταν τότε η ελάχιστη απαίτηση για κατοικία, αλλά ούτως ή άλλως το δεδομένο αυτό της άδειας είναι προφανώς ψευδές (εκτός αν "έπαιζε" κάτι συγκεκριμένο). Για τον φάκελο η πολεοδομία έδωσε βεβαίωση απώλειας. Αναρωτιέμαι ποιος είναι ο (πιο) σωστός τρόπος αντιμετώπισης.

1) Να μπει χωρίς Ο.Α. (λόγω ψευδών στοιχείων) και να δηλωθεί ολόκληρο ως κατ.1. Σε αυτή την περίπτωση από δικαιολογητικά απαιτείται μόνο κάτοψη, ως ειδική περίπτωση λόγω παλαιότητας (και είναι προαιρετικό να υποβληθούν τοπογραφικό και τομή για λόγους πληρότητας) ή είναι υποχρεωτική η υποβολή των δικαιολογητικών αυτών (στ)ββ)) επειδή δηλώνεται χωρίς άδεια; Ένα και το αυτό είναι βέβαια, αλλά ρωτάω το τυπικό ποιο είναι.

2) Να μπει με Ο.Α. και να δηλωθεί ολόκληρο ως κατ.1; Πάντως από δικαιολογητικά ουσιαστικά είναι η ίδια διαδικασία; Καταλαβαίνω και από λεγόμενα του @ΙΑΣΟΝΑΣ σε άλλο νήμα, ότι η περίπτωση στ)γγ) στα δικαιολογητικά είναι προαιρετική, ίσως για περιπτώσεις που η ανασύσταση θα βοηθούσε να μειωθεί το πρόστιμο. Εδώ δεν έχει νόημα, σωστά;

3) Να μπει με Ο.Α. και να δηλωθούν ως αυθαίρετες μόνο τυχόν διαφοροποιήσεις από τα στοιχεία του στελέχους. Προφανώς δεν έχει ουσιαστική διαφορά (στο πρόστιμο) αυτή η προσέγγιση, αλλά πάλι ρωτάω για το τυπικό.

Γενική απορία: Λόγω του ότι το κτίσμα είναι κατηγορία 1 έχω καταλάβει ότι δεν χρειάζεται ανάλυση των παραβάσεων και γι' αυτόν τον λόγο δεν έχει σημασία αν θα δηλωθεί "με" ή "χωρίς" άδεια και αν κατ' επέκταση θα δηλωθεί όλη η επιφάνεια ή μόνο η καθ' υπέρβαση, οι πλάγιες αποστάσεις κλπ. Αν όμως ήταν κατ. 2 και πάνω, αυτόματα θα άλλαζε τελείως η σημασία της ανάλυσης και θα έχριζε διεξοδικής διερεύνισης για το αν συμφέρει (και αν δύναται) να μπει "ΝΑΙ" ή "ΟΧΙ" στην άδεια. Σωστά;

Καλημέρα συνάδελφε, 

Ευχαριστώ για την απάντηση. 

Με όσους συναδέλφους έχω μιλήσει αλλά και με το ΤΕΕ, μου έχουν δώσει να καταλάβω πως η Κατ 1, έχει όντως όλα αυτά τα "ελαφρυντικά" όσον αφορά τις παραβάσεις, καθώς το πρόστιμο δεν μεταβάλλεται αλλά και εμένα δεν με κάνει να αισθάνομαι άνετα αυτή η προσέγγιση. Όσον αφορά την δική σου υπόθεση πρόσφατα διάβασα μία παρόμοια περίπτωση και πιο έμπειροι συνάδελφοι πρότειναν κατ1 εξολοκλήρου αυθαίρετο και παράδοση τομής, τοπογραφικού και κάτοψης στον πελάτη για να έχει έναν ολοκληρωμένο φάκελο για την ιδιοκτησία του. 

Θα ήθελα να σταθώ σε αυτό που είπες για την ρυμοτόμηση του οικοπέδου, καθώς σύμφωνα με την εγκύκλιο 2/2019 και συγκεκριμένα λόγω του εδαφίου "Για την περίπτωση α) ότι απαγορεύεται η υπαγωγή στις διατάξεις του ν.4495/17 αυθαίρετης κατασκευής ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης σε κοινόχρηστους χώρους της πόλης ή του οικισμού, με την επιφύλαξη των εδαφίων γγ και ιειε της παρ. γ του άρθρου 96 του νόμου. Στην έννοια των κοινοχρήστων χώρων της πόλης δεν περιλαμβάνονται οι εγκεκριμένοι κοινωφελείς χώροι της πόλης. Η υπαγωγή στις διατάξεις του ν. 4495/17 αυθαιρέτων κατασκευών σε ρυμοτομούμενο ακίνητο, είναι δυνατή εφ’ όσον μέχρι σήμερα δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση, είτε οι αυθαιρεσίες έγιναν πριν, είτε μετά τη κήρυξη της απαλλοτρίωσης. Σε κάθε περίπτωση, μετά την υπαγωγή, δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτρίωσης και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται." , εγώ καταλαβαίνω πως τακτοποιείται και το ρυμοτομούμενο τμήμα εάν δεν έχει συντελεστεί απαλλοτρίωση ακόμη. Ίδια απάντηση έλαβα και από συνάδελφο στο ΤΕΕ. Έχω καταλάβει κάτι λάθος;;

[tettris]

Πολύ σωστά αναφέρεις το σχετικό εδάφιο. Επομένως αυτό καταλαβαίνω και εγώ. Ότι μπορεί να τακτοποιηθεί, για να μπορεί και να μεταβιβαστεί, αλλά δεν θα αποζημιωθεί όταν εφαρμοστεί η απαλλοτρίωση. Δυστυχώς όμως δεν έχω γνώσεις σχετικά.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

6 ώρες πριν, tettris said:

 Ένα δικό μου θέμα:

Να "μπει" ως χωρίς ΟΑ, στην Κατηγορία 1, με αποδεικτικό παλαιότητας αυθαιρεσιών το Ε9 και να κατατεθούν κάτοψη, τομή και εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα. 

[tettris]

Σε ευχαριστώ Ιάσονα για την παρέμβαση! Αυτό είχα καταλάβει (το επισημαίνει και ο Θανάσης πιο πάνω), αλλά ήθελα να σιγουρευτώ ότι δεν προκύπτει διαφορετική υποχρεώση. Με λίγα λόγια, το γεγονός ότι το τοπογραφικό της άδειας το εμφανίζει ως 10στρ, ενώ το γήπεδο ήταν (το 1968) και είναι 3στρ αρκεί για το "ΟΧΙ" στην ο.α. Δεν μας νοιάζει ούτε αν τα 3στρ ήταν τότε που βγήκε η άδεια (1971) άρτια (σήμερα δεν είναι), ούτε αν ήταν τότε εντός ζώνης (σήμερα δεν είναι), ούτε με ποιον δρόμο συνορεύει (αγροτικός ήταν εξάλλου και μάλλον και σήμερα). Και εκτός όλων αυτών, λόγω κατηγορίας 1 δεν μας νοιάζει ούτε αν παραβιάζονται και πόσο όποιες πλάγιες αποστάσεις (δε λέω να αναγραφούν οι διαστάσεις στο τοπογραφικό), ούτε κατά πόσο το υφιστάμενο ύψος ξεπερνά αυτό της άδειας. Αυτά συμπεραίνω και ξανά ευχαριστώ..