ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 2 αυθαιρέτων κατασκευών

[argiriskex]

Σε ευχαριστώ. Το διάβασα, απλά με μπέρδεψε η τελευταία παράγραφος της διευκρινιστικής εγκυκλίου στην περίπτωση ιδιδ. Προφανως ισχύει όπως γραφεις μόνο σε περιπτωσεις μη νομιμης θέσης.

[nikos georgantas]

σε κατοικία του 1978 σε εκτός σχεδίου περιοχή  στην άδεια αναφέρει 1ο όροφο και pilotis και σαν όρους δόμησης έχει ένα Π.Δ. 28-9-76 ΦΕΚ 307 Δ΄ 4-10-76

 

ο κάτοχος έχει μετατρέψει την πυλωτή σε σπίτι. αυτό αποτελεί παράβαση? γιατί στην άδεια αναφέρει (και η Pilotis λογίζεται όροφος) και σαν αριθμό ορόφων έχει 2.

επιπλέον στο διάγραμμα κάλυψης αναφέρει μόνο επιτρεπόμενη κάλυψη κατ όροφον ( 100μ2) και όχι συντελεστή δόμησης .

παραθέτω και σχετικές φωτογραφίες

 

άρα

 

1) έχω υπερβεί το συντελεστή δόμησης με το κλείσιμο του ισογείου αν τα τετραγωνικά παραμένουν ίδια ? και άρα χρειάζεαι κατηγορία 2?

 

2) τα μπαλκόνια έχουν μεγαλώσει σε σχέση με αυτά που απεικονίζονται στην κάτοψη (σημειωτέον στο διάγραμμα κάλυψης δεν εμφανίζονται)

έχω υπερβεί το ποσοστό κάλυψης? και αν ναι πόσο?

 

3)για να υπολογίζω τις παραβάσεις μου θα χρησιμοποιήσω το εμβαδόν που μου λέει το τοπογραφικό του 1978 και θα τα συγκρίνω με τα επιτρεπόμενα μεγέθη σήμερα η με τα μεγέθη που ίσχυαν όταν τελέστηκε η αυθαίρετη κατασκευή?

[Soula Kapou]

Καλησπέρα συνάδελφοι.

Πρόκειται για Οριζόντια Ιδιοκτησία.  (μεζονέτα α' και β΄ ορόφου) επί καθέτου ιδιοκτησίας που ανεγέρθηκε προ του '83 (διαπιστωμένα) ως προσθήκη καθ' ύψος σε υπάρχουσα παλιά κατοικία (άγνωστο αν η υπάρχουσα ήταν προ του 55).
Η είσοδος σε αυτήν γίνεται μέσω εξωτερικής ανοιχτής σκάλας στον πίσω ακάλυπτο χώρο, που καταλήγει στον εξώστη της Ο.Ι. στο δάπεδο του α' ορόφου, δηλ.ΔΕΝ συνεχίζει ως το δώμα και επί του πρακτέου εξυπηρετεί μόνο τη συγκεκριμένη Ο.Ι.
Κάτω από τη σκάλα έχει κλειστεί και μια μικρή αποθήκη.

Κατηγορία 2, εντός σχεδίου, ΧΩΡΙΣ ΑΔΕΙΑ.
Επιλέγω χωρίς άδεια γιατί: 
α) Επί της καθέτου που βρίσκεται, η μόνη άδεια που υπάρχει είναι μια άδεια αντικατάστασης στέγης του ισογείου (κι αυτό μόνο στέλεχος γιατί το αρχείο έχει καταστραφεί) και
β) Υπάρχει άλλη οικ. άδεια εντός της ΑΛΛΗΣ καθέτου (επίσης μόνο στέλεχος γιατί το αρχείο έχει καταστραφεί)

Στη σύσταση είναι ασαφείς οι κοινόχρηστοι χώροι (γίνεται μια γενική αναφορά ότι υπάρχουν, χωρίς KAN να περιγράφονται στους ορόφους).

Η κατά τη σύσταση επιφάνεια της Ο.Ι,  συμπίπτει με την επιφάνεια που αποτύπωσα KAI στους δυο ορόφους της.

Στο συμβόλαιο της σύστασης είχε επισυναφθεί ΜΟΝΟ πίνακας χιλιοστών και όχι κατόψεις. Περίεργο μεν πώς ο συμβολαιογράφος περιέγραψε τα δωμάτια κ.λ.π. της Ο.Ι, αλλά κατόψεις στο συμβολαιογράφο ΔΕΝ υπάρχουν!!! (πιθανολογώ πως έχουν χαθεί από το αρχείο του συμβολαιογράφου, γιατί στο αρχείο του πελάτη βρίσκεται σκέτο, υπογεγραμμένο από τον ίδιο μηχανικό και με ίδια χρονολογία της σύστασης, ανυπόγραφο όμως από συμβολαιογράφο και συνιδιοκτήτες αντίγραφό τους, που όμως δείχνει την πραγματική κατάσταση.


Ερωτήματα:
1. Στην κατηγορία 2 (και χωρίς οικ. άδεια) τους εξώστες τη; Ο.Ι τους υπολογίζετε ξεχωριστά με αναλυτικό (που θα πάει αναγκαστικά κατ. 5 αφού δεν έχει άδεια) ή θεωρούνται μέρος της κατασκευής, περιγράφονται στην τεχνική έκθεση και απλά δείχνονται στην κάτοψη?
2. Την εξωτερική σκάλα ανόδου που αποτελεί μοναδική πρόσβαση της κατοικίας και εξυπηρετεί ΜΟΝΟ αυτήν την Ο.Ι. πώς θα τη χειριζόσασταν? (Υ.Δ ή αναλυτικό?)
3. Η αποθήκη κάτω από τη σκάλα είναι κατηγορία 3 (εφόσον επιλυθεί το θέμα της σκάλας).

Edited Σεπτέμβριος 6 , 2020 by Soula Kapou

[nikos georgantas]

κτήριο με υπέρβαση δόμησης έχει μεταφερθεί σε άλλη θέση και συγκεκριμένα σε

βρίσκεται εκτός σχεδίου περιοχή η απόστασή του πλέον από τα όρια του γηπέδου είναι λιγότερη από 15 μέτρα που προέβλεπε  η Ο.Α.

 

η αυθαιρεσία έχει γίνει πριν το 1983 δηλαδή είναι κατηγορία 2.

την υπέρβαση δόμησης γνωρίζω πως να την βάλω

όμως τι πρέπει να κάνω με την μετατόπιση του κτηρίου? είναι 1 λοιπή παράβαση?

 

[argiriskex]

Σε κατοικία προ του 83  και σε οικισμο προ του 23 έχουν κατασκευαστεί δυο αυθαίρετες αποθήκες όπως δείχνω με hatch στο σκαρίφημα. Η κατοικία σύμφωνα με την Ο.Α. είναι ισόγεια και το δάπεδο της ειναι +1.00μ. από το έδαφος. Λόγω της κλίσης του εδάφους το δάπεδο έχει διαφορετική στάθμη. Η απορία μου είναι αν οι δυο αποθήκες που έχουν σύνολο <50 τ.μ. μπορούν να θεωρηθούν ισόγειες και να πάρουν μειωμένο συντελεστή ή επειδή είναι σε διαφορετικές στάθμες μπορεί να πάρει μειωμένο μόνο αυτή στη χαμηλότερη στάθμη;

[Δημήτρης Β.]

Σε υπόγειο πολυκατοικίας με άδεια του 1972 και σύσταση Ο.Ι. το 1977 υπάρχει μια αποθήκη (Ο.Ι. με χιλιοστά) και κοινόχρηστοι χώροι (λεβητοστάσιο, δεξαμενή, διάδρομος).

Το περίγραμμα όλου του υπογείου συμφωνεί με το σχέδιο της σύστασης του 1977 αλλά διαφέρει από αυτό της άδειας (έχει και υπερβ. κάλυψης).

Ο εσωτερικός διαχωρισμός είναι διαφορετικός από την σύσταση.

Θα το βάλω κατ.2 γιατί δεν μπορώ να αποδείξω ότι είναι προ του 1975.

Οι ερωτήσεις μου είναι οι εξής:

α) Μπορώ να κάνω μια δήλωση για όλο το υπόγειο ή πρέπει να κάνω δύο ξεχωριστές (μια για την αποθήκη και μια για τους κοινόχρηστους χώρους);

β) Μπορώ να ταχτοποιήσω μόνο τους κοινόχρηστους του υπογείου ή πρέπει να ελέγξω το σύνολο των κοινοχρήστων της πολυκατοικίας;

Σημείωση: η πολυκατοικία είναι οικογενειακή, ανήκει σε τρία αδέλφια και έχουν την αποθήκη από 33,33% έκαστος.

[vasilis01]

Καλημέρα, 

Σε Κατοικία χωρίς χωρίς άδεια υπάρχει βεβαίωση δημάρχου(και συμβόλαιο του 83) οτι προϋφίσταται του έτους 1983. Ο ιδιοκτήτης έχει μια έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας του 2006 με την είχε κάνει κάνει  επισκευή όψεων και αντικατάσταση στέγης. Μπορώ να κάνω υπαγωγή σαν κατηγορία 2 χωρίς να έχω λοιπές παραβάσεις μιας και οι εργασίες είχαν συμπεριληφθεί στην ΕΕΜΚ ?

[MHD]

On 22/9/2020 at 10:06 ΠΜ, vasilis01 said:

Καλημέρα, 

Σε Κατοικία χωρίς χωρίς άδεια υπάρχει βεβαίωση δημάρχου(και συμβόλαιο του 83) οτι προϋφίσταται του έτους 1983. Ο ιδιοκτήτης έχει μια έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας του 2006 με την είχε κάνει κάνει  επισκευή όψεων και αντικατάσταση στέγης. Μπορώ να κάνω υπαγωγή σαν κατηγορία 2 χωρίς να έχω λοιπές παραβάσεις μιας και οι εργασίες είχαν συμπεριληφθεί στην ΕΕΜΚ ?

τι αυθαιρεσίες έχεις δεν αναφέρεις.. προφανώς για να έχεις τόσα δημόσια έγγρφα για προ του 83 (και το Ε9 φαντάζομαι που είανι το απόλυτο!!)  είσαι καλά τεκμηριωμένος για κατ2.

 

@argiriskex μήπως είσαι σε διαμόρφωση εδάφους ως 1 μέτρο (κατ 3) ομοίως και οι αποθήκες (ως 15τμ το άθροισμά τους)  και τέλος; στην τελική το κτίσμα είναι ισόγειο ανευ υπογείου έτσι δν είναι ;

 

On 18/9/2020 at 11:48 ΠΜ, Δημήτρης Β. said:

Θα το βάλω κατ.2 γιατί δεν μπορώ να αποδείξω ότι είναι προ του 1975.

@ΔημητρηςΒ ποιο καλό ΔΗμόσιο έγγραφο που να αποδεικνύει παλαιότητα απο την σφραγισμένη ΟΑ δν θα βρείς !! μια χαρά προ του 1975 είσαι ..σύσταση μπορεί και να έφτιαχναν μετά απο 30 χρόνια.. ή και ποτέ!

 

On 18/9/2020 at 11:48 ΠΜ, Δημήτρης Β. said:

από 33,33% έκαστος

33,33*3=99,99% ..στη σύσταση μάλλον θα αναφέρουν 1/3..

 

On 18/9/2020 at 11:48 ΠΜ, Δημήτρης Β. said:

Ο εσωτερικός διαχωρισμός είναι διαφορετικός από την σύσταση

αν είναι σωστή η περίμετρος τους ειναι ΟΚ..το οτι έριξαν 2 τοίχους και χτίσαν άλλους 2 αλλού απο τα σχέδια δν ειναι αυθαιρεσία κατά τον 4495 (με επιφύλαξη σε ηλεκτρομηχανολογικές αλλαγές - οι οποίες όμως δν αναφέρονται σε 2 πρίζες και 2 διακόπτες που μετακινήθηκαν). Με επιφύλαξη πάντα διότι εσύ ξέρεις τι δείχνουν τα σχέδια .

 

On 18/9/2020 at 11:48 ΠΜ, Δημήτρης Β. said:

α) Μπορώ να κάνω μια δήλωση για όλο το υπόγειο ή πρέπει να κάνω δύο ξεχωριστές (μια για την αποθήκη και μια για τους κοινόχρηστους χώρους);

ψαξε στο αντίστοιχο νήμα ..θα βρείς τεκμηριωμένες θέσεις..

 

@nikos georgantas μολονότι ο μελετητής αναφέρει β΄βέβαια μεταγενέστερο ΦΕΚ του ΓΟΚ '73, στον ΓΟΚ73 αναφέρει στο ΄άρθρο 22- 9.

Οσάκις το κτίριον κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων επί τω σκοπώ όπως ο ισόγειος χώρος αφιέμενος εξ ολοκλήρου κενός χρησιμεύση δι' απλήν και μόνον στάθμευσιν αυτοκινήτων, επιτρέπεται όπως ο πρώτος (ισόγειος) όροφος υπερυψωθή αναλόγως του ύψους του κτιρίου μη υπερβαίνοντος το ύψος το προκύπτον εκ της κατά την παράγραφον 1 του παρόντος άρθρου σχέσεως δια C=2. Ο ως άνω χρησιμοποιούμενος δια στάθμευσιν των αυτοκινήτων ισόγειος χώρος δεν περιλαμβάνεται εις τον συντελεστήν δομήσεως του οικοπέδου και δεν προσμετρείται εις τον αριθμόν των ορόφων.

Αλλά είναι αναφορά για το συνεχές σύστημα (εντός σχεδίου μάλλον) ενώ εσύ είσαι εκτός,ε; 

επί της ουσίας εσύ σε ένα 4στρεμο που απο τις τότε διατάξεις επέτρεπε κάλυψη 200 τετραγωνικά και ως δυο ορόφους με μέγιστο ύψος σε αυτή την περίπτωση 7μ, έβγαλε άδεια για 100μ2 (θα μπορούσε αν καταλαβαίνω σωστά να είχε βγάλει άδεια ως 200 τμ που ταν το μέγιστο ήτοι διαμέρισμα στο ισόγειο και διαμέρισμα στον 1ο όροφο) ..άρα ενώ αιτηθηκε και του επέτρπεψε η πολεοδομία με την ΟΑ για 100 έκανε 200. τα 200 όμως είναι και τα μέγιστα κατα το νόμο.

εσύ μπορείς να συγκρίνεις με τα τις τότε διατάξεις ή τις τωρινές (όποιο είναι ευνοϊκότερο όπως αναφέρεται και στην εγκύκλιο 2 σχετικά με το άρθρο 100 του 4495)

Επί της παραγράφου 2 διευκρινίζεται ότι για τον υπολογισμό των σχετικών συντελεστών τετραγωνίδιον τα μεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου. Σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομική άδεια είναι δυνατή η σύγκριση με τα μεγέθη της άδειας.

 

εν κατακλείδι για τις ερωτήσεις σου:

1) νομίζω πως ναι. Υπερέβησαν αυτά που ενέκρινε η πολεοδομία (υπέρβαση δόμησης), αλλά παραμένεις στα επιτρεπτά για την περιοχή.

2)Στον ΓΟΚ 73 οι εξώστες δεν προσμετρούσαν σε δόμηση (με περιορισμούς στο πλάτος προβόλου μόνο) και δεν αποτυπώνονταν στο Δ.Κ (μιας και δεν προσμετρούσε και η  επιφάνειά τους) για την υπέρβαση στις διαστάσεις έλεγξε αν εισαι ΚΑΤ 3 γγ. ΣΙΓΟΥΡΑ δν υπερέβησαν τις τότε διατάξεις για κάλυψη (δν μετρούσαν σε κάλυψη)
3)  εκτιμώ οτι το τοπογραφικό της άδειας έδωσε και τα μεγέθη προς κατασκευή. αν το ενέκρινε η πολεοδομία είσαι οκ. Εννοώ οτι αν το τοπογραφικο (με μεζούρα μάλλον) έδειξε 4000τμ ενώ σήμερα το μετράς 3870τμ δεν δημιουργεί αυθαιρεσία (δηλαδή αν ήταν απόλυτα σύμφωνο το κτίσμα σου με τα μεγέθη της ΟΑ .. ΔΕΝ θα υπήρχε αυθαιρεσία..ακόμη και αν το γήπεδο είναι μικρότερο στην σημερινή αποτύπωση) , καλό είναι να μνημονευθεί (αν κάνεις καινούριο τοπογραφικό μπορείς να το επισυνάψεις ως εξτρα στα έγγραφα που θα ανεβάσεις, και να μνημονεύσεις την κατάσταση στην τεχνική έκθεση).

εδιτ: για το επόμενο πόστ σου και τα πλάγια όρια  μάλλον συμφέρει να συγκρίνεις με τους σημερινούς κανονισμούς, και αν χρειάζεται χρήση της εγκυκλίου 2 σε ότι αφορά τις μετατοπίσεις κτιρίου (διευκρινήσεις για ΚΑΤ 3)

Οι συνεχόμενες δημοσιεύσεις δεν επιτρέπονται και επιπλέον δημιουργούν κουραστικό κείμενο στους αναγνώστες. Τα μηνύματά σου συγχωνεύτηκαν. Αν προκύπτει η ανάγκη συμπλήρωσης της αρχικής δημοσίευσης, χρησιμοποίησε την επιλογή  «επεξεργασία». Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ.

Pavlos33

Edited Σεπτέμβριος 24 , 2020 by Pavlos33

[janna]

Ισόγειος αποθήκη  προυφισταμενη του 1982 χωρίς οικοδομική άδεια  δηλώνεται κατ.5;

το ίδιο ερώτημα, αν αυτή είναι πριν 1975; Επίσης, αν αυτή είναι κατοικία;

Edited Σεπτέμβριος 25 , 2020 by Pavlos33

[Pavlos33]

Κτίσμα προ 83 είναι κατηγορία 2. Με κατηγορία 2 προχωράει το σύστημα σε υπαγωγή.  Αν είναι προ 75 πάλι θα την βάλεις κατηγορία 2, αφού δεν είναι κατοικία. Αν έχεις κατοικία προ  83, ή προ 75, δηλαδή υπαγωγή σε κατηγορία 2 ή 1 αντίστοιχα, μπορείς να κάνεις υπαγωγή στις εν λόγω κατηγορίες.