ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 2 αυθαιρέτων κατασκευών

[akis73]

Καλησπέρα, αν έχεις μόνο αλλαγές σε διαστάσεις και θέσεις ανοιγμάτων τότε μπορείς και κατηγορία 3 η οποία είναι ανεξάρτητη της χρονολογίας. Αν έχεις και άλλες λοιπές παραβάσεις, που δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια και έχουν υλοποιηθεί προ του '83 τότε τα ενσωματώνεις όλα σε 1 παράβαση και κατηγορία 2 λόγω παλαιότητας.

[MG9]

Καλησπέρα σας, έχω κι εγώ μια τακτοποίηση 4495  σε γραφείο με άδεια το 1979 και αλλαγές μόνο σε θέση και διαστάσεις ανοιγμάτων στις όψεις. Διαβάζοντας τα σχόλια του κ. Άκη θα το περάσω ως Κατηγορία 3. Με προβληματίζει ότι στα απαιτούμενα έγγραφα δεν μου ζητάει σχέδια κατόψεων ή όψεων 4495. Μήπως έχω κάνει κάποιο λάθος;

Ευχαριστώ!

[teo2]

Καλησπέρα αγαπητοί συνάδελφοι.

Πρόκειται για κτήριο κατοικίας δυο Ορόφων με υπόγειο. Στην περιοχή ισχύει το ΦΕΚ 181Δ/85. Η αδεια εχει εκδοθεί το 2001. 

Εχω καταθέσει φάκελο για προθήκη κατ επέκταση του Ισογείου 12.00 μ2 και κατι στέγαστρα. Ο ιδιοκτήτης είναι νέος το αγόρασε πρόσφατα. Πριν την αγορά συνάδελφος είχε κάνει δήλωση του 4495 στην οποία εχει δείξει μη μπάζωμα του Υπογείου στις τρεις πλευρές, συν κάποια τοιχία κλπ και εχει χρεώσει μια λοιπή παράβαση. Η Πολεοδομία εχει αντιρρήσεις και μου έκανε την εξής παρατήρηση :  " Το ξεμπάζωμα περιμετρικά της κατοικίας έχει σαν αποτέλεσμα το «υπόγειο» να έχει γίνει ισόγειο (υπέρβαση δόμησης στην υπαγωγή) «σε κανένα σημείο η στάθμη οροφής τυχόν υπογείου ορόφου δεν δύναται να υπερβαίνει την στάθμη του φυσικού εδάφους περιμετρικά της κατασκευής (ΦΕΚ 289/11)» και το ξεμπάζωμα επιφέρει υπέρβαση ύψους που πρέπει να αναφερθεί στην υπαγωγή".

Η Οροφή του Υπογείου (οροφή εννοείται εσωτερικά η εξωτερικά?), αυτή την στιγμή  είναι στο +1.80 από το υφιστάμενο περιβάλλοντα χώρο. Σαν χρήση το Υπόγειο παραμένει Β/Χ και η στάθμη της θεμελίωσης του είναι σωστή και το δάπεδο του είναι 1.00 μ κάτω από τον περιβάλλοντα χώρο. Δηλαδή δεν το λες Ισόγειο 

Θα ανεβάσω την κάτοψη του υπογείου και μια Τομή για να γίνει οσο το δυνατόν πιο κατανοητό το θέμα. Όπου υπάρχει διαγράμμιση,  ενω στην Ο.Α. είναι στα 0.55 εκτ. σήμερα είναι στο + 1.80 μ. Αυτό εχει σαν αποτέλεσμα να εχω και υπέρβαση ύψους απο τα 7.50 μ στα 8.45 μ από τις δυο πλευρές του κτηρίου σύμφωνα με την Πολεοδομία. 

Ευχαριστώ πολύ για τις απόψεις σας. 

Κάτοψη Υπογειου τσεκ-Model.pdf Τομη Τ1 - Τ2-Model.pdf

Edited Tuesday at 01:54 μμ by teo2

[Pavlos33]

Kαλησπέρα Θεόφραστε. Καιρό έχουμε να σε δούμε στο φόρουμ. Αναφορικά με την τακτοποίηση δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα. Ο συνάδελφος λογικά χρέωσε μια Λ.Π για μπάζωμα και μη μπάζωμα (εκχωμάτωση) και εφάρμοσε και μειωτικό λόγω υπόγειας στάθμης η οποία-τουλάχιστον στο σώμα του νόμου-ουδέποτε συνδέθηκε με τον ορισμό υπογείου κατά ΓΟΚ 85. Τη σύνδεση την έκανε η σχετική εγκ. 2 ν. 4495, την οποία αν θέλουμε την αποδεχόμαστε όταν αυτή παράγει-χωρίς καμία δικαιοδοσία-νόμο.

Εδώ όμως δεν έχουμε μόνο τακτοποίηση, αλλά προσθήκη κατ' επέκταση, κάτι που σημαίνει ότι η Υπηρεσία θα ελέγξει τα πάντα όπως ελέγχει για κάθε περίπτωση έκδοσης Ο.Α. 

Το υπόγειό σου βρίσκεται εκτός διαμορφωμένου εδάφους κατά +1,80 μ και επομένως σύμφωνα με τον κανονισμό δεν μπορεί να θεωρηθεί υπόγειο σε ό,τι αφορά την μη προσμέτρησή του στη δόμηση. Για μένα μοιάζει να  έχουν δίκιο και για το υπόγειο αλλά και για την υπέρβαση ύψους. Δίνω και την εξής ιδέα. Να μπαζωθεί το υπόγειο και να αφεθεί τάφρος προσπέλασης με τοιχίο αντιστήριξης σχήματος "Π", ώστε να σηκωθεί το έδαφος όσο πρέπει, αφενός το υπόγειο να είναι θαμμένο μέσα, αφετέρου το πραγματοποιούμενο ύψος να φτάσει το επιτρεπόμενο. Τώρα, αρχιτεκτονικά και κατασκευαστικά αν γίνεται εσύ θα το κρίνεις.

Επειδή φαίνεται ότι έχεις επικλινές οικόπεδο σε οριοθετημένο οικισμό δες και τα εξής:

4.α. Το μέγιστο ύψος των κτηρίων ορίζεται σε 7,50 μ. και μετράται σε κάθε σημείο της τομής του περιγράμματος αυτών με το φυσικό έδαφος. Σε κάθε περίπτωση, το ύψος των προβολών των κτηρίων σε κατακόρυφα επίπεδα, διερχόμενα από την τομή του περιγράμματος αυτών με το έδαφος, δεν μπορεί να υπερβαίνει το ανωτέρω οριζόμενο. Σε περίπτωση μη εξάντλησης της επιτρεπόμενης δόμησης κατά τα ως άνω, επιβάλλεται η διάσπαση του κτηρίου σε ανεξάρτητα κτήρια εντός του γηπέδου. 
β. Όταν η κλίση του γηπέδου είναι μεγαλύτερη από 15%, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του πρώτου κτηρίου που εμφανίζει όψη προς το δρόμο στα ανωφερή (ανηφορικά) οικόπεδα - στο ανάντι του δρόμου - ορίζεται ως εξής: 
- όταν το κτήριο τοποθετείται στο όριο του γηπέδου με το δρόμο επιτρέπεται ύψος μέχρι 7,5 μέτρα. 
- όταν αυτό τοποθετείται καθ' υποχώρηση σε απόσταση έως 20 μέτρα από το όριο του γηπέδου με τον δρόμο επιτρέπεται το ύψος του να είναι μέχρι 4,5 μέτρα από το πέριξ φυσικό έδαφος. 
- όταν αυτό τοποθετείται σε απόσταση μεγαλύτερη των 20 μέτρων από το όριο του γηπέδου με το δρόμο επιτρέπεται να έχει ύψος μέχρι 7,5 μέτρα. 
Όταν η κλίση του γηπέδου είναι μεγαλύτερη από 15% και βρίσκεται στην κατωφέρεια - κατάντι- του δρόμου η προβολή του κτηρίου πάνω από τη στάθμη του δρόμου δεν δύναται να υπερβαίνει τα 4,50 μέτρα. 
Σε γήπεδα που βρίσκονται στην κατωφέρεια - κατάντι - του δρόμου, όταν η φυσική στάθμη του γηπέδου στο όριο του δρόμου βρίσκεται χαμηλότερα των 3,00 μέτρων από τη στάθμη του δρόμου, η προβολή του κτιρίου πάνω από τη στάθμη του δρόμου δεν δύναται να υπερβαίνει τα 3,00 μέτρα. 
Σε κάθε περίπτωση, η στάθμη οροφής τυχόν υπογείου ορόφου δε δύναται να υπερβαίνει σε κανένα σημείο τη στάθμη του φυσικού εδάφους περιμετρικά της κατασκευής". 

Εγγρ-11380/19-3-12 (ΔΟΚΚ) Εγγρ-11380/12
Σε απάντηση του Εγγρ-873/22-2-12 σας και λαμβάνοντας υπόψη τα σχετικά Εγγρ-2341/13-1-12 και Εγγρ-6193/14-2-12, σας γνωρίζουμε ότι με συστηματική ερμηνεία των οριζόμενων στην παρ.4 του Αρθ-1 του ΠΔ/4-11-11 προκύπτει ότι το τελευταίο εδάφιο της παρ.4 έχει εφαρμογή στα επικλινή οικόπεδα της υποπαρ.4β.

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
Υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής
Γενική Γραμματεία Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος
Γενική Διεύθυνση Πολεοδομίας
Διεύθυνση ΟΚΚ
Τμήμα Β
 

[teo2]

Παύλο μου χαιρετώ και σε ευχαριστώ για τις απόψεις σου. Είχα ένα πρόβλημα υγείας και υποβλήθηκα σε επέμβαση γι αυτό χάθηκα. Παρά λιγο μάλιστα να χαθώ και δια παντός. Ευτυχώς την γλύτωσα στο παρά πέντε!

Τωρα όσον αφορά το θέμα. Συμφωνώ κι εγώ ότι θα πρέπει να μπει στον Σ.Δ. το υπόγειο και δυστυχώς παρά που από την μια πλευρά είναι όλο μέσα στο έδαφος, από τις άλλες τρεις εξέχει από +1.80 - +1.30 οπότε δεν σώνεται η κατάσταση. Το πρόβλημα είναι ότι ο συνάδελφος που έκανε την τακτοποίηση δεν έβαλε το υπόγειο σαν Υ.Δ.Β.Χ. με μειωτικό, αλλά δεν το έβαλε καθόλου στην δήλωση. Ασχολήθηκε μόνο με τα μπαζώματα - ξεμπαζώματα και κατι τοιχία στην περίφραξη. Που σημαίνει ότι θα πρέπει να ανοίξει την δήλωση και να βάλει σαν Υ.Δ.Β.Χ. με μειωτικό τα υπόλοιπα τετραγωνικά του υπογείου και την υπέρβαση ύψους. Τωρα το πρόστιμο που θα προκύψει θα βγει στο όνομα του προηγούμενου ιδιοκτήτη και το ερώτημα είναι ποιος το πληρώνει. Η λύση ¨Π¨ δεν μπορεί να εφαρμοστεί λόγω του ότι είναι πλέον διαμορφωμένη η όλη κατάσταση. Ανεβάζω και 4 φωτογραφίες για να γίνει πιο κατανοητό το πρόβλημα καθώς και το τοπογραφικό. 

Άντε να δω πως θα ξεμπλέξω τωρα με αυτή την ιστορία...

 

 

01 Τοπογραφικό ΕΓΣΑ.pdf

[Didonis]

26 λεπτά πριν, teo2 said:

Παρά λιγο μάλιστα να χαθώ και δια παντός. Ευτυχώς την γλύτωσα στο παρά πέντε!

... το πρόστιμο που θα προκύψει θα βγει στο όνομα του προηγούμενου ιδιοκτήτη....

πρώτα απ όλα περαστικά συνάδερφε.... όλα τ άλλα έπονται ....

Και αφού έχει γίνει μεταβίβαση εάν ανοίξει η υπαγωγή θα πρέπει να μπει (νομίζω) ο εν ισχύ τώρα ιδιοκτήτης ως ιδιοκτήτης και δεν θα μπορεί να μένει ο παλιός ....

Ας το επιβεβαιώσει ή μη κι αλλος συνάδερφος αν το έχει αντιμετωπίσει πρόσφατα ή κάνε τηλ χελπ τεσκ ΤΕΕ....

Τώρα αν το ποσό θα ζητήσει (κι αν το πάρει) ο νυν από τον πρώην είναι άλλου πάτερ ευαγγέλιο.....

[Pavlos33]

@teo2 Περαστικά. Σιδερένιος και άλλο κακό να μη σε βρει. Χαιρόμαστε που επανήλθες και είσαι καλά.

Αναφορικά με τη δήλωση υπαγωγής, αν το υπόγειο  προβλέπονταν στην άδεια και απλώς δεν επιχωματώθηκε ο περιβάλλων χώρος του, ορθώς ο συνάδελφος δεν το έβαλε στη δήλωση και ορθώς έβαλε μόνο τις επιχωματώσεις/εκχωματώσεις. Σε ό,τι αφορά την υπέρβαση ύψους, αυτή στα πλαίσια της υπαγωγής δεν υφίσταται (υπάρχει άρθρο στο νόμο) καθώς προήλθε από την μη επιχωμάτωση (το γνωστό ξεμπάζωμα στα υπόγεια).

Αν κατάλαβα σωστά προ μεταβίβασης τακτοποιήθηκαν όλα και πήρε βεβαίωση περαίωσης. Μετά αγοράστηκε από τον σημερινό ιδιοκτήτη. Ο σημερινός είναι πλέον ο υπόχρεος. Το αν κάποιος-υποθετικά μιλώντας-θα μπορούσε να στραφεί δικαστικώς εναντίον του προηγούμενου ιδιοκτήτη, για παραπλάνηση κλπ είναι ένα άλλο θέμα το οποίο φαντάζομαι ότι δεν θέλει και ο νυν ιδιοκτήτης να το εκκινήσει.

Επομένως, η δήλωση θα πρέπει να περιέχει τα στοιχεία του σημερινού ιδιοκτήτη και όχι του προηγούμενου. Τώρα, το θέμα είναι και με το πρόστιμο. Αν τυχόν μπουν αυθαιρεσίες που ίσως δεν είχαν μπει στην προηγούμενη δήλωση (με επεξεργασία της υπάρχουσας) ενδέχεται το πρόστιμο να υπερβεί το 20% και να σε πάει για έγκριση ΣΥΠΟΘΑ, σενάριο απευκταίο. 

Όσο για την δυνατότητα μπαζώματος θεωρώ ότι γίνεται με το ανάλογο κόστος. Κρίνοντας μόνο από τις φωτογραφίες εκτιμώ ότι μπορεί να επιχωματωθεί μια περιοχή πλάτους 5 μέτρων για να σηκωθεί 30 πόντους και να σε πάει σε ύψος 7,50 μ. Βεβαίως θα πρέπει να μελετηθεί το άρθρο που παραπέμπω για το ύψος σε επικλινές οικόπεδο εντός οριοθετημένου οικισμού.

Edited yesterday at 02:17 μμ by Pavlos33

[teo2]

Ευχαριστώ πολύ Παύλο μου. Όντως υπάρχει το υπόγειο στην άδεια. Η πολεοδομία ζητάει να μπει στην δήλωση στον Σ. Δ. διότι το θεωρεί Ισόγειο πλέον. Και υπέρβαση ύψους καθ' ότι στις δύο πλευρές τουλάχιστον έχει υπερβεί το 8.65 μ. από τα 7.50 μ. Ο χώρος του υπογείου παραμένει βοηθητικός. Υπάρχει κάποιο άρθρο στον νόμο να στηρίξω ότι δεν χρειάζεται να μπει στην δήλωση του 4495 καθώς και για την υπέρβαση ύψους? 

Edited yesterday at 04:36 μμ by Pavlos33

[Pavlos33]

Ας υποθέσουμε ότι μπαίνουν ως "αυθαιρεσίες" το υπόγειο και η υπέρβαση ύψους, η ΥΔΟΜ δέχεται να εκδώσει στη συνέχεια Ο.Α προσθήκης σε ακίνητο με Υ.Υ (έστω και τακτοποιημένη);

Αναφορικά με το πρόσθετο ύψος το οποίο δημιουργήθηκε λόγω της μη επιχωμάτωσης έχουμε την παρ 11 άρθρου 100.

11. Για  τον  υπολογισμό  του  ενιαίου  ειδικού  προστίμου  που  αφορά  την  υπέρβαση  ύψους,  στην  περίπτωση  οικοδομής  με οικοδομική άδεια, δεν προσμετράται το πρόσθετο ύψος αυτής, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις που έχουν εκτελεστεί σε αυτόν. Το ειδικό πρόστιμο για το ύψος, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις, υπολογίζεται αναλυτικά σύμφωνα με την παρ.5. 

Σε ό,τι αφορά την εισαγωγή υπογείου στη δήλωση, ενώ αυτό ούτε αυθαίρετο είναι ούτε έχει επεκταθεί ώστε να προκύψει Υ.Δ  θα πρέπει να τους παραπέμψεις στο πνεύμα του νόμου και σε προηγούμενες εγκυκλίους ν. 4178-ακόμη και ερωτοαπαντήσεις- όπου αναγράφεται η μη υπαγωγή των λεγόμενων και ως "ντόμινο" αυθαιρεσιών (επισυνάπτω και τη σελίδα 1 των τότε διευκρινίσεων της κ. Λεμπέση για το Ν. 4014).  Δηλαδή στους νόμους υπαγωγής καταχωρούμε την πρωτογενή παράβαση και όχι όλες αυτές που θα προέκυπταν αν εξετάζαμε το ακίνητο για έκδοση Ο.Α. Π.χ η Υ.Υ ενδέχεται να προκαλεί και παραβίαση ιδεατού στερεού. Αυτό δεν εξετάζεται. Επιπλέον, αν έχουμε μόνο Υ.Υ δεν θα χρεώναμε και παραβίαση Δ θεωρώντας "ντόμινο' παράβαση λόγω του τύπου Δ=3+0,10 h. Η μη επιχωμάτωση ενδέχεται να οδηγεί σε υπέρβαση ύψους (δεν εξετάζεται αθροιστικά για να βρεθεί η Υ.Υ) ή ενδεχομένως να καθιστά το υφιστάμενο υπόγειο ως χώρο κύριας χρήσης σύμφωνα με τον ΓΟΚ .Αυτές είναι δευτερογενείς παραβάσεις και δεν εξετάζονται για την υπαγωγή. Στα πλαίσια έκδοσης Ο.Α εξετάζονται όπως ορθώς έχει και η Υπηρεσία επισημάνει. Άλλο υπαγωγή, άλλο-τελείως διαφορετικό πράγμα-η έκδοση Ο.Α. Για παράδειγμα, αν υποθέσουμε ότι υπάρχει αυθαίρετο υπόγειο, το οποίο έστω ότι πληροί κατά γράμμα τα κριτήρια ορισμού υπογείου κατά ΓΟΚ και στα πλαίσια έκδοσης Ο.Α δεν θα προσμετρούσε στο ΣΔ. Στην υπαγωγή αυθαιρέτων θα λάβει υπέρβαση δόμησης. Όλα τα παραπάνω καταδεικνύουν την διαφορά ανάμεσα σε υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών και στην έκδοση Ο.Α.

ΛΕΜΠΕΣΗ 5.1 (page 1).pdf

Edited yesterday at 05:08 μμ by Pavlos33