ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 4 αυθαιρέτων κατασκευών

[batzmav]

Καλησπέρα, σχετικά με τη ρύθμιση αυθαίρετων κατασκευών εντός προκηπίου αφορά η περίπτωσή μου. Πιο συγκεκριμένα καλούμαι να ρυθμίσω μεταξύ άλλων και δύο υπόστεγα που βρίσκονται στον ακάλυπτο χώρο μονοκατοικίας. Ωστόσο στο ένα υπόστεγο,τμήμα του σχεδόν το μισό, βρίσκεται εντός προκηπίου. Το ερώτημά μου είναι αν θα συντάξω ξεχωριστό φύλλο καταγραφής για το τμήμα αυτό που βρίσκεται εντός προκηπίου και υπολογίσω μία επιπλέον λοιπή παράβαση? Σημειώνω πως το σύνολο των αυθαιρεσιών για τις οποίες συντάσσεται αναλυτικός προϋπολογισμός είναι πολύ κάτω των 15.000€ 

[danaikaterina]

Ο όρος υπόστεγο είναι λίγο ασαφής και μπερδεύει γενικώς. Αν εννοείς στέγαστρο (δηλαδή ανοιχτό) τότε θα τα συμπεριλάβεις όλα σε έναν κοινό αναλυτικό προϋπολογισμό ανεξάρτητα από το προκήπιο. Το αναφέρεις απλά στην τεχνική σου έκθεση. Αν είχες κατασκευή που υπολογίζεται με τετραγωνικά τότε ναι, θα έπρεπε να βάλεις το τμήμα εντός προκηπίου σε ξεχωριστό φύλλο καταγραφής.

[batzmav]

Πράγματι εννοώ ένα ανοιχτό στέγαστρο με bbq κάτω από αυτό. Και τελικά αν το αντιμετωπίσω έτσι θα εξαιρεθεί της οριστικής ρύθμισης το τμήμα αυτό με βάση την τεχνική μου έκθεση ή θα τακτοποιηθεί ολόκληρο το στέγαστρο μιας και δεν υπολογίζεται με τετραγωνικά παρόλο που είναι εντός προκηπίου? 

[Arche]

γίνεται όμως να υπάρχει τέτοια κατασκευή εντός προκηπίου και να μην υπόλογίζεται κατάληψη υποχρεωτικά ελεύθερης απόστασης Δ??

Με ΓΟΚ 85 (όπως τροποποιήθηκε το 2000) το στέγαστρο, η πέργκολα με επικάλυψη θα μπορούσαμε να την πούμε θα μπορούσε να θεωρηθεί ημιυπαίθριος χώρος, οπότε ημιυπαίθριος που εισέρχεται στο Δ δεν θα υπολογιστεί σαν ΥΚ και "κατάληψη" απόστασης "Δ" < ή > από το 20% της υποχρεωτικά "ακάλυπτης" απόστασης "Δ" ??

[tettris]

Επειδή ξεκίνησε έμμεσα μία συζήτηση για την επιλογή κατηγορίας στο θέμα για την ΥΥ, και έχοντας διαβάσει όσα έχουν ειπωθεί εδώ, έχω μαζέψει κάποιες απορίες που θα ήθελα να ξεκαθαρίσουμε. Το καταλαβαίνω ότι ίσως δεν θα έχει δημιουργηθεί προφανής κατεύθυνση, αλλά ας ξεκαθαρίσουμε όσα μπορούμε. Η βάση των αποριών αφορά και στη σύγκριση με το ποσοστό υπέρβασης (ποσοστό για τον προσδιορισμό Συντελεστή Επιβάρυνσης), καθώς θεωρώ δημιουργείται σύγχυση μεταξύ των δύο. Όταν στο εξής αναφέρομαι σε αυτόν, θα τον γράφω ως ΣΕ για συντομία.

Για να προσδιορίσουμε λοιπόν τον ΣΕ, υπολογίζουμε τον λόγο (επιφάνεια αυθαίρετων κύριων χώρων του ακινήτου ή της ο.ι.) / (επιτρεπόμενο μεγέθος). Παρατηρήσεις/ερωτήσεις:

1. Στην επιφάνεια του αριθμητή δεν θα συνυπολογιστούν αυθαίρετες κατασκευές που δεν θα προσμετρούσαν στον συντελεστή δόμησης, όπως υπόγειοι βοηθητικοί χώροι (άσχετα που θα έχουν χρεωθεί για ΥΔ υπόγειων χώρων), ενώ θα προσμετρήσουν βοηθητικοί χώροι σοφίτας, εσωτερικών εξωστών, ως συνδεδεμένοι λειτουργικά όμως με  κύριους χώρους; Ενώ εσωτερικός εξώστης σε βοηθητικό χώρο (π.χ. σε ένα αυτοτελές υπόγειο βοηθητικής χρήσης) να υποθέσω ότι δεν συνυπολογίζεται;
2. Στην επιφάνεια του αριθμητή θα προσμετρήσουν και επιφάνειες που θα δηλωθούν με έκδοση οικοδομικής άδειας / έγκριση άδειας κατεδάφισης; Με άλλα λόγια δεν θα αυξήσουν το πρόστιμο, αλλά θα επηρεάσουν την επιβάρυνση σε άλλες επιφάνειες, για τις οποίες δεν θα εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης;
3. Στην επιφάνεια του αριθμητή δεν θα συνυπολογιστούν αυθαίρετες κλειστές επιφάνειες που έχουν υπαχθεί στην κατηγορία 3;
4. Ο λόγος αυτός θα είναι ο ίδιος για ΥΔ, ΥΚ, ΥΥ; Μήπως στην ΥΥ διαφέρει κάτι ή θα είναι και εκεί πάντα 1)αυθαίρετο ύψος επί πλέον του προβλεπόμενου της άδειας ή 2)ολόκληρου του ύψους του κτηρίου αν δεν υπάρχει άδεια; Φυσικά για να μπούμε στη διαδικασία προσδιορισμού του ΣΕ στην ΥΥ, απαραίτητη προϋπόθεση είναι το συνολικό ύψος του κτηρίου να υπερβαίνει το επιτρεπόμενο της άδειας ή της περιοχής.

Για να προσδιορίσουμε την κατηγορία, (πάντα σε ακίνητα με Ο.Α.) υπολογίζουμε τον λόγο (νόμιμη επιφάνεια συν(+) ήδη τακτοποιημένη αυθαίρετη επιφάνεια συν(+) επιφάνεια αυθαίρετων χώρων που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης μείον(-) επιτρεπόμενο μέγεθος) / (επιτρεπόμενο μέγεθος). Παρατηρήσεις/ερωτήσεις:

1. Στον αριθμητή δεν συνυπολογίζουμε βοηθητικούς χώρους που δεν θα προσμετρούσαν στον σ.δ., όπως υπόγειοι βοηθητικοί χώροι (είτε εντός είτε εκτός σχεδίου, είτε αυτοτελείς είτε μη αυτοτελείς, εφόσον παραμένουν βοηθητικοί).
2. Εξαιρούνται από τον συνυπολογισμό του αριθμητή μη αυτοτελείς κύριοι χώροι εντός νόμιμου περιγράμματος σε εντός σχεδίου ακίνητα (όπως υπόγεια που μετατράπηκαν από βοηθητικοί σε κύριοι χώροι, εσ. εξώστες με κύρια χρήση, σοφίτες που έγιναν κύριοι χώροι, χώροι με αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια); Γενικά μήπως αυτό που ισχύει είναι ότι σε εντός σχεδίου εξαιρούνται κύριοι χώροι που δεν προσαυξάνουν απαραίτητα τον σ.δ.(βάσει ΓΟΚ,ΝΟΚ), αρκεί να μην είναι αυτοτελείς και να μην είναι εκτός νόμιμου περιγράμματος.
3. Οι αυθαίρετοι χώροι που υπάγονται με έκδοση άδειας νομιμοποίησης προφανώς συνυπολογίζονται στον αριθμητή ως νόμιμη επιφάνεια έτσι και αλλιώς; Ισχύει το ίδιο και για χώρους προς έκδοση έγκρισης κατεδάφισης;

Αν σκεφτώ και κάτι επί πλέον θα το αναφέρω.

 

Καλημέρα, θα ήθελα όποιος συνάδελφος έχει την καλοσύνη (και την αυτοπεποίθηση) να μου απαντήσει στα πιο "απλά" σε σχέση με την παραπάνω διατύπωση ερωτήματα: Στην επιλογή κατηγορίας ως προς την ΥΔ συνυπολογίζουμε και τις νόμιμες επιφάνειες; Επίσης, συνυπολογίζονται οι αυθαίρετες επιφάνειες που θα νομιμοποιηθούν; Αναφέρομαι πάντα στον αριθμητή του κλάσματος υπολογισμού των ποσοστών.

[tettris]

Αν και υπάρχει λογική στο να συμμετέχουν και οι νόμιμες επιφάνειες στον αριθμητή του ποσοστού για τον προσδιορισμό της κατηγορίας, ας δεχτούμε ότι αυτό δεν προκύπτει ξεκάθαρα από κάποια διάταξη και ας συμφωνήσουμε ότι υπολογίζονται μόνο οι αυθάιρετες. Ανεξάρτητα πάντως, το ποιες αυθαίρετες επιφάνειες προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης θα κριθεί με ποιον κανονισμό; ΝΟΚ-ΓΟΚ '85, άλλος ΓΟΚ; Για παράδειγμα, ένα υπόγειο 100τμ κύριας χρήσης εκτός σχεδίου, θα προσμετρήσει κατά το ήμισυ στον ΣΔ (και άρα 50τμ στον αριθμητή προσδιορισμού κατηγορίας), όπως επιβάλει ο ΝΟΚ ή θα ελέγξουμε τι ορίζει ο ΓΟΚ της εποχής της έκδοσης της άδειας;

Επίσης να θεωρήσω ότι από την στιγμή που επιλέγουμε να συγκρίνουμε με σημερινά πολεοδομικά μεγέθη, θέτοντας αυτά στον παρονομαστή, τότε κατ' επέκταση οι παραπάνω επιφάνειες προσδιορίζονται υποχρεωτικά από τον σημερινό κανονισμό, δηλ. ΝΟΚ; Αν είχαμε επιλέξει να συγκρίνουμε με αυτά της άδειας, τότε αναγκαστικά θα ελέγξουμε ποιοι χώροι επιβαρύνουν τον συντελεστή δόμησης σύμφωνα με τον κανονισμό που ίσχυε κατά την εποχή της άδειας;

[Clemenza]

Καλησπέρα, 

Έχω θέσει ξανά το ερώτημα στο παρελθόν και αναρωτιέμαι αν κάποιος το έχει λύσει:

Πώς εφαρμόζεται η περίπτωση ΚΑΤ.4, ββ που αφορά τους κλειστούς ημιυπαίθριους που έχουν ήδη τακτοποιηθεί με προηγούμενους νόμους?

Απο τη διατύπωση του νόμου προκύπτει ασάφεια. Για να υπολογιστεί το 40% επιλογής κατηγορίας αφαιρούμε το 20% ή το 80%?

 

παράδειγμα:

100 μ2 τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι με προηγούμενο νόμο.

Για την επιλογή ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ 4(ββ), θα λάβω υπ'όψιν το 80%*100 μ2 ή το 20%*100 μ2?

 

 

Edited Απρίλιος 30 , 2020 by Pavlos33

[Pavlos33]

δ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4 : 
Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, μετά την υπαγωγή, 
την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου, με την επιφύλαξη 
εφαρμογής των οριζομένων στο άρθρο 97, οι εξής αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης : 
αα)  αυθαίρετες  κατασκευές  εφόσον  δεν  παραβιάζονται  σε  ποσοστό  μεγαλύτερο  του  είκοσι  τοις  εκατό 
(20%)  τα  πολεοδομικά  μεγέθη  κάλυψης,  δόμησης  και  ύψους  που  προβλέπονται  από  τους  όρους 
δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας, 
ββ)  αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό 
(40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό 
(20%) το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή 
αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και δεν υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. για 
χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα 1000 τ.μ. κτιρίου συνολικά, τα 1000 τ.μ. για τις λοιπές 
χρήσεις. 
Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν 
αυθαίρετες  κατασκευές  που  έχουν  υπαχθεί  στους  νόμους  3775/2009,  3843/2010,  4014/2011  και 
4178/2013. Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου 
περιοχές  που  δεν  δημιουργούν  αυτοτελείς  χώρους,  όπως  σοφίτες,  εσωτερικοί  εξώστες  και  υπόγεια. 
Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους 
κάλυψης  και  δόμησης,  με  την  προϋπόθεση  ότι  έχουν  ενταχθεί  στους  νόμους  3775/2009,  3843/2010, 
4014/2011 και 4178/2013, 

 

Είναι κακοδιατυπωμένο και με μια πρώτη ανάγνωση θα μπορούσε φαινομενικά να  εννοεί το ποσοστό ως προς την επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου. Αν θυμηθούμε τον τότε Ν. 3843 επέτρεπε να υπαχθεί η μετατροπή των εγκεκριμένων Η.Χ που μετατράπηκαν σε κατοικίες (εντός νόμιμου όγκου). Στον τότε νόμο αναφέρονταν ως αλλαγή χρήσης των Η.Χ σε κατοικία. Σε περιπτώσεις που οι Η.Χ δεν προσμετρούσαν στην κάλυψη (εντός περιγράμματος) συνήθως φροντίζαμε να μην ξεπερνούν το 20% της επιτρεπόμενης δόμησης (+20% εξώστες), ώστε να μην προσμετρήσουν στον πραγματοποιούμενο Σ.Δ. Οπότε σε σχέση με την πρώτη ανάγνωση δεν βρίσκεται ο λόγος να προσδίδει 4 φορές παραπάνω  από το 20% της επιτρεπόμενης δόμησης, (80%) απαλλαγή από την προσμέτρηση της κατηγορίας. Οπότε μάλλον εννοεί το πολεοδομικό μέγεθος της δόμησης που δημιούργησε ο κλεισμένος Η.Χ δηλαδή στο παράδειγμά σου τα 80 τμ δεν θα μπουν στον υπολογισμό της κατηγορίας. Θα ασχοληθείς με το άθροισμα των άλλων αυθαίρετων χώρων (έστω 50τμ) θα προσθέσεις και άλλα 20 τμ οπότε θα έχεις άθροισμα 70 τμ. Τα 70 τμ θα τα διαιρέσεις με την επιτρεπόμενη δόμηση και θα δεις τι ποσοστό προκύπτει.

[Clemenza]

Καταρχάς ευχαριστώ για την απάντηση.

Αν κατάλαβα καλά, λες ότι παλιά υπήρχε η δυνατότητα να έχω σε μία άδεια Σ.Δ. +  "bonus" 20% ημιυπαιθριους, οπότε είναι σαν να σου λέει τώρα ο νόμος ότι "εγώ θεωρώ ότι μετέτρεψες σε χώρους κύριας χρήσης αυτό το 20% και αυτό είναι που θέλω να υπολογισεις για την επιλογή της κατηγορίας", σωστα?

 

Επίσης, λεκτικά, νομίζω ότι αν ήθελε να πει οτι αφαιρείται μόνο το 20%, θα εβαζε κόμμα μετα το "δε".

Όπως είναι γραμμένο, είναι σαν να εννοεί ότι αφαιρείται το 80% και απλά ξέχασαν να βάλουν ένα "ν" μετά το "δε".

 

[Pavlos33]

Στις άδειες και κατά ΓΟΚ ποσοστό Η.Χ μέχρι 20% του ΣΔ δεν προσμετρούσαν στον πραγματοποιούμενο ΣΔ. Ο νόμος 3843 επέτρεψε την ρύθμιση νόμιμων Η.Χ που κατά το λεκτικό του νόμου είχαν αυθαίρετα αλλάξει χρήση δηλαδή είχαν αυθαίρετα κλειστεί. Όπως προείπα το λεκτικό του νόμου 4495 στην παραπάνω παράγραφο είναι δυσνόητο. Έτσι όπως διατυπώνεται θα μπορούσε κανείς να θεωρήσει ότι απαλλάσσει κλεισμένους και τακτοποιημένους Η.Χ μέχρι το 80% της δόμησης. Κάτι τέτοιο όμως δεν θα έκανε νόημα, καθώς όπως προανέφερα οι τακτοποιημένοι (αυθαίρετα κλεισμένοι) Η.Χ που δηλώθηκαν βάσει των διατάξεων του ν. 3843 θα ήταν μέχρι το 20% του ΣΔ. Βεβαίως θα μπορούσαν να υπάρχουν και Η.Χ κατά τον ορισμό τους σύμφωνα με τον ΓΟΚ, οι οποίοι κατά την έκδοση της άδειας δεν πληρούσαν το κριτήριο του να μην προσμετρήσουν στη δόμηση (πχ λόγω διαστάσεων) και έτσι προσμέτρησαν στη δόμηση. Όμως και πάλι σε καμία περίπτωση δεν θα είχαμε πολύ μεγάλα ποσοστά Η.Χ επί της δόμησης και σίγουρα όχι πάνω από 80%. Επομένως με βάση αυτές τις σκέψεις κλίνω ότι το παραπάνω εδάφιο της κατηγορίας 4 του ν. 4495 εννοεί ότι το 80% επί της επιφάνειας των αυθαίρετα κλεισμένων και τακτοποιημένων με ν. 3843 Η.Χ,  δεν θα προσμετρήσει στο συνολικό εμβαδόν αυθαιρεσιών που θα εισέλθουν στον αριθμητή του κλάσματος με παρανομαστή την συνολική επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου (ή την επιμερισμένη σύμφωνα με τα χιλιοστά της οριζόντιας) για να προσδιοριστεί αν το ποσοστό υπέρβασης δόμησης ξεπερνά το 40%. 

Edited Μάιος 1 , 2020 by Pavlos33