ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 4 αυθαιρέτων κατασκευών

[dimitris GM]

Η κατασκευη αιθουσας  κοινωνικων εκδηλωσεων ηταν νομιμη, δεν μετρουσε στον σδ. και δεν ειχε ουτε χιλιοστα.

Υποτιθεται οτι θα αυξαινε την "κοινωνικοτητα" μεταξυ των ενοικων.

Τεσπα, σημερα οι περισσοτερες  αιθουσες εχουν χρηση κατοικιας ή γραφείων,  εκμισθωνονται κανονικα και τα μισθωματα αποτελουν εσοδα της οικοδομης.

Μερικες απο αυτες, ανηκουν  κατα χρηση  σε διπλανες ΟΙ , με βαση σχετικο ορο στον κανονισμο...

Αυτοι, δικαιουνταν να προβουν σε τακτοποιηση με τον 3843.

[αλλά να δουμε τι ειδους αυθαιρεσια σημερα υπαρχει, αφου κυρια χρηση ειχαν και κυρια εχουν]

Οσο για τον ΗΧ,  κακως δεν περιληφθηκε στην τοτε τακτοποιηση...Θα γινει σημερα.

 

 

[maria983]

Γοκ 85 άρ 7 : "Β. Δεν προσμετρούνται: {...} γ) Κοινόχρηστη αίθουσα για τις κοινωνικές λειτουργίες των ενοίκων του κτιρίου ή των κτιρίων του οικοπέδου κατασκευαζόμενη σε κτίρια με κύρια χρήση την κατοικία τα οποία έχουν συνολική επιφάνεια τουλάχιστον 600 τ.μ. που αντιστοιχεί σε οκτώ τουλάχιστον διαμερίσματα, εφόσον η επιφάνεια της αίθουσας αυτής αντιστοιχεί το πολύ στο 5% της συνολικής επιφάνειας που προκύπτει από το συντελεστή δόμησης και, πάντως δεν είναι μικρότερη από 25 τ.μ. ούτε μεγαλύτερη από 80 τετρ. μέτρα."

και πιο κάτω στο άρθρο 16 παρ 2 έλεγε ότι επιτρεπόταν πάνω από το ύψος του κτιρίου και κάτω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και εντός του ιδεατού (η παράγραφος αυτή για το ύψος είναι όπως ίσχυε το 2000, δεν είχα εύκαιρο αν έλεγε κάτι διαφορετικό το 1995 που βγήκε η άδειά σου)

Δεν το ρωτάω για να ελέγξεις την εγκυρότητα της περαιωμένης 3843 (αν ελέγχαμε τις εγκυρότητες για την τακτοποίηση οι μισές άδειες θα βγαίναν άκυρες...)

 "δβ: {...} Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια."

Είναι εντός του εντός του νομίμου περιτυπώματος της οικοδομής στο χώρο, είναι εντός σχεδίου, δε δημιουργεί αυτοτελή χώρο αλλά προσάρτημα κατοικίας που ήδη προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια, δεν θα τη συνυπολόγιζα. Το αν προκαλεί υπέρβαση δόμησης δεν είναι κριτήριο για τον συνυπολογισμό της στα ποσοστά επιλογής κατηγορίας. Αν είχε προσμετρηθεί στο ΣΔ στην άδεια (οπότε ο προσετερισμός της δεν θα προκαλούσε υπέρβαση δόμησης) θα ήταν Διαμερισμάτωση, τώρα όπως έχει το θέμα προκαλεί υπέρβαση δόμησης, η υπέρβαση δόμησης που έχεις είναι 42.50 για τον υπολογισμό του προστίμου και 12.50 για την επιλογή κατηγορίας, κατά τη γνώμη μου πάντα. Το δβ. δεν κάνει διάκριση ανάμεσα στο αν οι χώροι που δεν συνυπολογίζονται για την επιλογή κατηγορίας είναι εντός του περιγράμματος της Οριζόντιας (του κτηρίου λέει, δε θυμάμαι εγκύκλιο που να το διευκρινίζει) ούτε κάνει διάκριση για αλλαγή χρήσης (ίσα ίσα που αναφέροντας τα υπόγεια δίνει ένα κατ΄εξοχήν παράδειγμα όπου είχε άλλη δηλωμένη χρήση και το αναφέρει ως παράδειγμα που δεν συνυπολογίζεται στην επιλογή κατηγορίας). 

Νομίζω το μόνο θέμα που αν θέλεις να είσαι λεπτολόγος μπορείς να το σκεφτείς, είναι ότι με τον τότε γοκ η αίθουσα επιτρεπόταν "πάνω από το ύψος του κτηρίου". Εσένα η αίθουσα είναι δίπλα ή πάνω από το νόμιμο σπίτι? Το ύψος της έχει προσμετρηθεί στο Υλοποιούμενο Hmax του κτηρίου? (το ύψος από το οποίο έβγαλε το Δ, κάπου θα το δηλώνει στο διάγραμμα κάλυψης). Λογικά η αίθουσα θα είναι πάνω από το ύψος που λαμβάνει ως Hmax υλοποιούμενο, σε αυτή την περίπτωση θεωρώ ότι με το γράμμα του νόμου στην πραγματικότητα δεν πληροί τη διατύπωση " εντός του περιγράμματος του κτηρίου" που ζητάει το δβ) για να μην τη συνυπολογίσεις στην επιλογή κατηγορίας. Μάλλον όμως προσωπικά δε θα έδινα έμφαση σε αυτό, εφόσον είναι εντός του νόμιμου περιτυπώματος της οικοδομής στο χώρο και εφόσον και οι σοφίτες που αναφέρει ως παράδειγμα συνήθως είναι κι αυτές υπεράνω του Hmax υλοποιούμενο. Άποψη πάντα.

 

[dimpol]

Ευχαριστώ πολύ για τις αναλύσεις και τις απόψεις σας. Η αίθουσα είναι κολλητά με την οριζόντια ιδιοκτησία που γίνεται πλέον η διαδικασία σε όροφο και εντός περιγράμματος οπότε δεν υπάρχει και θέμα με το Hmax του κτιρίου.

Εκεί που καταλήγω πλέον για τα μεγέθη:

• Οριζόντια ιδιοκτησία: 39,00m2 (σύμφωνα με την άδεια, 46,31m2 σύμφωνα με την αναλογία χιλιοστών της Ο.Ι. επί του οικοπέδου)
• Αίθουσα πολλαπλών χρήσεων: 30,00m2 (το αφήνω όπως δηλώθηκε και περαιώθηκε με το Ν 3843 και ισχύει η τακτοποίηση για το χρονικό διάστημα του νόμου των ημιυπαιθρίων καθώς υπερβαίνει το 40% της δόμησης- το περίφημο άρθρο 88 παρ. β που θεωρώ δεν έχει ακόμη ξεκαθαρίσει οριστικά πως αντιμετωπίζεται η κάθε περίπτωση. Αλλιώς ερμηνεύουν μερικοί το Νόμο, αλλιώς την εγκύκλιο 2, είναι και η Ε/Α 2515 του ΤΕΕ Πελοποννήσου)
• Η/Χ σε κατοικία: 12,50m2 (ΚΑΤ 4 και όχι 5 αφού τα 30,00m2 δεν συνυπολογίζονται στην κατηγορία αλλά θα συνυπολογιστούν στους επιβαρυντικούς συντελεστές κλπ τα οποία 12,50m2 πλέον εξαιρούνται της κατεδάφισης)

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Δεν είναι νόμιμη η ρύθμιση μέσω του 3843 της αίθουσας κοινωνικών εκδηλώσεων κ.λπ.  Αυτή συνεχίζει και παραμένει αυθαιρεσία των κοινόχρηστων χώρων του ακινήτου. Χρήζει υπαγωγής στο Ν.4495 (αν συντρέχουν οι απαραίτητες προϋποθέσεις) και συμψηφισμό των ήδη καταβληθέντων χρηματικών ποσών.

 

[dimpol]

Ιάσονα καλημέρα και εμένα με έχει προβληματίσει αυτήν η ρύθμιση με τον Ν. 3843 της αίθουσας κοινωνικών εκδηλώσεων (δεν είχα ασχοληθεί με τον συγκεκριμένο νόμο) αλλά ψάχνοντας πλέον και ανατρέχοντας στο παρελθόν βρήκα την ΕΓΚΥΚΛΙΟ 5 αριθ. πρωτ. 17879/03-05-2010 στην σελίδα 2 δεύτερη γραμμή που γράφει ότι επιτρέπεται. Τώρα είναι τόσο μπερδεμένοι όλοι οι νόμοι που πραγματικά είναι να τρελαίνεσαι με τόσους νόμους και εγκυκλίους.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Δεν το γράφω από αυτή την άποψη. Αλλά από την άποψη της "ιδιοκτησίας"! Δηλαδή, δικαίωμα υποβολής αίτησης στο Ν.3843 είχε ο έχων την πλήρη ή την ψιλή κυριότητα. Ποιός είναι λοιπόν αυτός ο "μάγκας" που έκανε υπαγωγή για κοινόχρηστο χώρο του ακινήτου; Δεν το ψάχνω περισσότερο....

 

[maria983]

Είδα κι εγώ την εγκύκλιο 5 και όντως αναφέρει ρητά ότι μπορούσε να τακτοποιηθεί στον 3843 η αιθουσα, και ως προς το ιδιοκτησιακό η ίδια εγκύκλιος αναφέρει ότι την αίτηση την κάνει ο ψιλός κύριος. Στη σύσταση ή σε συμβόλαιο μεταβίβασης, είναι πιθανό να είχε μεταβιβάσει το 1995 ο εργολάβος την αίθουσα ως τμήμα της κατοικίας, το έχουμε δει ΚΑΙ αυτό (στα συμβόλαιά σου φαίνεται 39 τμ ή στα σχέδια της αδείας?) ή ακόμη και να είχε δώσει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης. Το έχεις κοιτάξει? Επίσης εφόσον είχε επισυνάψει στον 3843 συναίνεση συνιδιοκτητών (το ποσοστό είναι υπό συζήτηση) δεν αντίκειται απαραίτητα κατά τη γνώμη μου στη δυνατότητα αίτησης από τον ψιλό κύριο της αν. ορ. ιδ , εφόσον όταν αγοράστηκε είχε ήδη συνενωθεί εν τοις πράγμασι με την κατοικία - αν. ορ. ιδ. Σε κάθε περίπτωση αυτό που θα έκανα εγώ και παρακαλώ όλους να δείτε αν σας φαίνεται σωστό ή λάθος (και γιατί) είναι ότι θα αγνοούσα πλήρως τη διαδικασία 3843 χρησιμοποιώντας μόνο τα ήδη πληρωμένα πρόστιμα και θα τακτοποιούσα εξαρχής τα πάντα. Εξακολουθώ να υποστηρίζω ότι η αίθουσα υπολογίζεται στην υπέρβαση δόμησης για τον υπολογισμό του προστίμου δεν συνυπολογίζεται όμως στην υπέρβαση δόμησης για την επιλογή κατηγορίας. Πρώτα πρώτα για ποιο λόγο να ρισκάρει ο ιδιοκτήτης να έχει τον χρονικό περιορισμό της 40ετίας, δεύτερον στο θέμα της κατάληψης κοινοχρήστου ο 4495 δίνει πολύ περισσότερες δυνατότητες. Και δεν θεωρώ ότι με τα πρόστιμα που έχουν ήδη πληρωθεί θα έχει κανένα δυσβάσταχτο κόστος, αυτό μένει να το δεις. Είτε κρατήσεις τον 3843 είτε τον πετάξεις, θα έχεις : 

υπέρβαση δόμησης για επιλογή κατηγορίας = 12.5 < 18.52 = 46.31*.4 άρα κατηγορία 4 αφού δεν συνυπολογίζεται η αιθουσα εφόσον ειναι εντός περιγράμματος  , και 

υπέρβαση δόμησης για συντελεστή προστίμου: (30+12.5=) 42.5 με επιτρεπόμενη τα 46.31 άρα επιλέγεις το μεγαλύτερη του 50% και μικρότερη του 100%.

Αλλάζουν από τη μία περίπτωση στην άλλη μόνο το τετραγωνικά μέτρα κύριων χώρων, που θα είναι 42.5 ή 12.5. 

Αφαιρώντας τα τότε πληρωμένα πρόστιμα, συμπεριλαμβανομένου του παραβόλου 3843, για τί οικονομική διαφορά μιλάμε? είσαι και προ του 2003, σωστά?

[dimitris GM]

21 ώρες πριν, dimitris GM said:

ειχα αναφερει τα παρακατω:

Η κατασκευη αιθουσας  κοινωνικων εκδηλωσεων ηταν νομιμη, δεν μετρουσε στον σδ. και δεν ειχε ουτε χιλιοστα.

Υποτιθεται οτι θα αυξαινε την "κοινωνικοτητα" μεταξυ των ενοικων.

Τεσπα, σημερα οι περισσοτερες  αιθουσες εχουν χρηση κατοικιας ή γραφείων,  εκμισθωνονται κανονικα και τα μισθωματα αποτελουν εσοδα της οικοδομης.

Μερικες απο αυτες, ανηκουν  κατα χρηση  σε διπλανες ΟΙ , με βαση σχετικο ορο στον κανονισμο...

Αυτοι, δικαιουνταν να προβουν σε τακτοποιηση με τον 3843.

[αλλά να δουμε τι ειδους αυθαιρεσια σημερα υπαρχει, αφου κυρια χρηση ειχαν και κυρια εχουν]

Οσο για τον ΗΧ,  κακως δεν περιληφθηκε στην τοτε τακτοποιηση...Θα γινει σημερα.

Συμφωνώ με την Μαρια  [απαντά και στο ανω ερώτημα μου]

 

   "θα αγνοούσα πλήρως τη διαδικασία 3843 χρησιμοποιώντας μόνο τα ήδη πληρωμένα πρόστιμα και θα τακτοποιούσα εξαρχής τα πάντα. Εξακολουθώ να υποστηρίζω ότι η αίθουσα υπολογίζεται στην υπέρβαση δόμησης για τον υπολογισμό του προστίμου δεν συνυπολογίζεται όμως στην υπέρβαση δόμησης για την επιλογή κατηγορίας. Πρώτα πρώτα για ποιο λόγο να ρισκάρει ο ιδιοκτήτης να έχει τον χρονικό περιορισμό της 40ετίας, δεύτερον στο θέμα της κατάληψης κοινοχρήστου ο 4495 δίνει πολύ περισσότερες δυνατότητες. Και δεν θεωρώ ότι με τα πρόστιμα που έχουν ήδη πληρωθεί θα έχει κανένα δυσβάσταχτο κόστος, αυτό μένει να το δεις. Είτε κρατήσεις τον 3843 είτε τον πετάξεις, θα έχεις :  κλπκλπ

 

Και μαλλον,  εκεινο  που χρειαζεται επι πλέον, ειναι η  "κατεδαφιση " της μεσοτοιχας μεταξύ τη ΟΙ και της αίθουσας.

 

 

Edited Μάρτιος 18 , 2021 by dimitris GM

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Το σημαντικότερό του πρόβλημα θα είναι η συναίνεση του συνόλου των συνιδιοκτητών του ακινήτου, οι οποίοι βάζω στοίχημα, δεν έχουν πάρει μυρωδιά ότι, στο ακίνητό τους υπήρχε "αίθουσα πολλαπλών χρήσεων", κυρίως την ώρα που θα πάει να τροποποιήσει - διορθώσει τη ΣΟΙ (και όχι μόνο).

 

P.S. Αυτά είναι "μαγκιές" εργολάβων - κατασκευαστών, που κολλάνε δίπλα σε ένα διαμέρισμα Χ τ.μ. ημιυπαίθριου και Ψ τ.μ. π.χ. αίθουσας πολλαπλών χρήσεων και τριπλασιάζουν το εμβαδόν του, πουλώντας το τελικώς "χρυσάφι" (υψηλότατο τίμημα με ελαχιστότατα αναλογούντα χιλιοστά γης) σε κάποιον αφελή και κυρίως στα μουλωχτά από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες... Πάντα όμως καιροφυλακτεί ένα ...."στραβόξυλο" που κάνει στο τέλος τη ζημιά....

 

Edited Μάρτιος 18 , 2021 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[dimitris GM]

σωστα

υπο την εννοια οτι, εάν εχει επεκταθει   "ανευ δικαιωματος" σε βαρος των κοινοχρήστων,

θα πρεπει να το αντιμετωπισει με βαση τις διαταξεις του αρθρου 98.

Παντως, αυτο το θεμα, περι αποκλειστικης χρησης της αιθουσας,  το επιλυαμε εξ αρχης κατα την συνταξη του  εργολαβικού ή κατα την  συσταση  ΟΙ ολης της οικοδομης.

["δικαιουται να ορισει την απολειστικη χρήση της αίθουσας υπερ μιας ΟΙ"]

και το επαναλαμβάναμε στον κανονισμό και στο συμβολαιο της συγκεκριμενης ΟΙ.

Υπο αυτες τις προυποθεσεις,  εχουν αποδεχθει και τα δικαστηρια "ως απολειστικη χρηση"

εδω, υπ' αριθ. 1875, μια απαντηση απο το ΤΕΕ, ως προς την εφαρμογη του αρθρου 98.

https://www.teepelop.gr/wp-content/uploads/2018/12/OmadApant-76_21.1.2019.pdf