ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 4 αυθαιρέτων κατασκευών

[Roy_Hobbs]

2 hours ago, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Εγώ θα συνιστούσα ιδιαίτερη προσοχή!!! Κατά την προσωπική μου άποψη δεν είναι νόμιμο να το κάνεις.

ευχαριστώ πολύ για την απάντηση, θα εκτιμούσα να μου πεις το σκεπτικό γιατί δεν είναι νόμιμο

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Απλώς διότι θεωρώ ότι, τα 50 τ.μ. που δίνει ο νόμος bonus για ένταξη στην Κατηγορία 4, όταν αναφερόμαστε σε ακίνητο με ΣΟΙ, αφορούν σε ολόκληρο το ακίνητο και επιμερίζονται ακριβώς όπως τα αναλογούντα τ.μ. από τον ΣΔ αναλόγως με τα χιλιοστά κάθε ΟΙ αυτού.

[Roy_Hobbs]

ωραία πράγματα! Εγώ πάντως το θεωρούσα έως τώρα ως 50τμ ανά ΟΙ, όπως είπε και ο @Pavlos33 διίστανται οι γνώμες.

Σχετικά με τον υπολογισμό του προστίμου: (να διευκρινίσω ότι μου έχει δοθεί η κάτοψη μόνο έως τώρα, το διάγραμμα κάλυψης θα το έχω από βδομάδα) Πάντως αν η κλειστή θέση στάθμευσης έχει προσμετρηθεί στο συντελεστή, θα έχουμε υπέρβαση δόμησης (πενταψήφιο πρόστιμο)? ή πάμε με αναλυτικό?

ευχαριστώ

Edited Μάρτιος 20 by Roy_Hobbs

[Pavlos33]

Αν θυμάμαι σωστά οι κλειστές θέσεις δεσμεύονταν συμβολαιογραφικά και δεν προσμετρούσαν στο Σ.Δ. Το βλέπεις και ξαναμιλάμε.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

On 19/3/2025 at 5:38 ΜΜ, Roy_Hobbs said:

..."δγ) αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση"

Δώσε ιδιαίτερη προσοχή στο "....ακίνητα με άδεια.... ..... .... συνολική δόμηση"....

[Roy_Hobbs]

ευχαριστώ και πάλι για τις απαντήσεις

@Pavlos33 διαβάζω στον ΓΟΚ 85 Άρθρο 7 (η άδεια είναι του 2004)

1. Για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης που πραγματοποιείται στο οικόπεδο:
Α. Προσμετρούνται:
...
«δ) οι υπέργειοι κλειστοί χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, πλην αυτών που βρίσκονται σε κτίρια που δεν προορίζονται για κατοικία.»

Αυτό που λες για τις συμβολαιογραφικά δεσμευμένες κλειστές θέσεις στάθμευσης δεν το γνώριζα. Σε κάθε περίπτωση το διάγραμμα κάλυψης θα μας φωτίσει. Κλίνω κι εγώ στο ότι δε θα έχουν προσμετρηθεί...

 

@ΙΑΣΟΝΑΣ πολύ πιθανό να ισχύει αυτό που λες για max 50τμ ανά κτίριο και όχι ΟΙ. Από την άλλη σκέφτομαι μήπως αυτό το 'συνολική δόμηση' εννοεί το άθροισμα του συνόλου των αυθαίρετων κατασκευών που πιθανώς έχουν ρυθμιστεί με προηγούμενους νόμους. Λέω να κάνω κι ένα ερώτημα στο ΤΕΕ να δω τι λένει και από εκεί (όση βαρύτητα έχουν οι προφορικές απαντήσεις που παίρνουμε...). Θα ενημερώσω σε κάθε περίπτωση

Edited Μάρτιος 20 by Roy_Hobbs

[BAS]

Οι κλειστοί χώροι στάθμευσης του ισογείου, είχαν χιλιοστά ήταν αυτόνομες Ο.Ι. και δεν μέτραγαν στον ΣΔ με τον ΓΟΚ/85.

Αλλά έχω μία ιδιαίτερη περίπτωση. 

Σε οικογενειακή πολυκατοικία δύο αδελφών, έχει γίνει σύσταση πριν 40+ χρόνια και έχει ισόγεια καταστήματα με κάλυψη 70 % , είναι πρώην συνεχές και επειδή μειώθηκε ο ΣΔ έβγαλαν στον όροφο τα υπόλοιπα τμ που είχαν μείνει μετά την μείωση ως εξής. Αδεια 9 τμ και πέργκολα από μπετόν άλλα 40 ώστε να υπάρχει η δυνατότητα να την κλείσουν, όπως και έκαναν και έχει από ένα τέτοιο διαμερισματάκι των 49 τμ ο καθένας. Αλλά τα χιλιοστά που έχουν αφορούσαν το υπόλοιπο πριν την μείωση του ΣΔ. Δηλαδή αν πάμε με τα 100 ας πούμε χιλιοστά που έχει ο καθένας για αυτό τον χώρο, θα έπρεπε να μπορεί να χτίσει αυτά τα τμ. 

Οπότε αν πάμε με ποσοστό πάνω στα 9 τμ της άδειας, έχουμε υπέρβαση πάνω από 200 %, αν πάμε κατηγορία 4, ή έχουμε και θέμα με κατηγορία 5 ?

Αν πάμε σαν ποσοστό πάνω στα χιλιοστά στο οικόπεδο και στην συνολική επιτρεπόμενη δόμηση της εποχής εκείνης, τότε αν δεν καλύπτουμε όλη την δόμηση με την αναλογία, η υπέρβαση είναι πολύ κάτω από το 40 %.

Αν πάμε στο σύνολο των χιλιοστών των οριζόντιων ιδιοκτησιών που έχει ο καθένας, πάλι πάμε άνετα κατηγορία 4. 

Γενικά υπάρχει πάντα ένα θέμα, με το πως κρίνουμε το ιδιοκτησιακό σε όλα αυτά.

Παράδειγμα πολυκατοικία υπό κατασκευή, ιδιοκτήτης συνολικά 400 χιλιοστά, κατασκευαστής 600 χιλιοστά. Κρατάνε αποκλειστικές χρήσεις στην ταράτσα και φτιάχνουν από την αρχή από ένα αυθαίρετο κτίσμα στην ταράτσα. Αυτά γίνονται πριν πουληθεί διαμέρισμα σε τρίτο. Προφανώς θα πρέπει να μπουν κανονικά τα δώματα στην κατηγορία 4, αφού μπορεί να κάνει ενιαίες δηλώσεις για όλες τις ιδιοκτησίες του. Σαν παρακολούθημα βέβαια αφού δεν έχει χιλιοστά. 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Βασίλη,

Όλο το "ζουμί" της περίπτωσης που αναφέρεις είναι το πόσες ακριβώς ΟΙ υπάρχουν από τη ΣΟΙ και τι χιλιοστά έχει η καθεμία από αυτές. Αυτό θα σε οδηγήσει στο πως ακριβώς θα πρέπει να γίνει η/οι δήλωση/δηλώσεις υπαγωγής στον 4495.....

7 ώρες πριν, BAS said:

Παράδειγμα πολυκατοικία υπό κατασκευή, ιδιοκτήτης συνολικά 400 χιλιοστά, κατασκευαστής 600 χιλιοστά. Κρατάνε αποκλειστικές χρήσεις στην ταράτσα και φτιάχνουν από την αρχή από ένα αυθαίρετο κτίσμα στην ταράτσα. 

Αυτό δεν μπορεί, ούτε να υλοποιηθεί σήμερα, ούτε να ρυθμιστεί σήμερα, ούτε να νομιμοποιηθεί σήμερα! Οπότε ξέχνα το...

7 ώρες πριν, BAS said:

.............αφού μπορεί να κάνει ενιαίες δηλώσεις για όλες τις ιδιοκτησίες του. Σαν παρακολούθημα βέβαια αφού δεν έχει χιλιοστά. 

Μπορεί να κάνει για κάθε μια από τις ΟΙ του μία ξεχωριστή δήλωση, που ν' αναφέρεται σε αυτή και να "έχει" τους συντελεστές υπερβάσεων (π.χ. δόμηση, κάλυψη, ύψος κ.λπ.) που της αναλογούν! Αυτό είναι το ορθό και το νόμιμο.

Υ.Γ. Ακόμα και στην περίπτωση που επιλέξει να κάνει μία δήλωση για δύο π.χ. ΟΙ του σε ένα ακίνητο, τότε οφείλει να έχει ξεχωριστά ΦΚ για την καθεμιά και το σημαντικότερο, ξεχωριστούς συντελεστές υπερβάσεων για την καθεμιά κ.λπ. (πράγμα και δύσκολο και σε πολλές των περιπτώσεων ανέφικτο κ.λπ.). Συνιστώ ιδιαίτερη προσοχή...

[κονκακου]

@Pavlos33 επειδή θα με ενδιέφερε να καταλάβω το παρακάτω μπορείς να κάνεις ένα παράδειγμα? Απ'ότι κατάλαβα έστω 2 ο.ι. ιδιοκτησίες, μία 20τ.μ. και μία 80τ.μ. και οι δύο έχουνε ποσοστό 50% επί οικοπέδου 200τ.μ. με σ.δ. 1.00 δηλαδή 200.τ.μ συνολική δόμηση. Και οι δύο ο.ι. δικαιούνται βάσει ποσοστού σ.ο.ι 100τ.μ. Η παρακάτω εγκύκλιος λέει επειδη τα 20τ.μ. και 80τ.μ. δεν ισούνται με τα δικαιούμενα 100τ.μ. μπορείς να κάνεις 80/(20+80) x 200 = 160τ.μ. και 20/(20+80) x 200 = 40τ.μ ??

(εγκ. 4 Ν. 4178)
 ...
γ)  Κατά  τη  διατύπωση  της  παραγράφου  αυτής  για  τον  υπολογισµό  των  σχετικών συντελεστών  τετραγωνιδίων  «τα  µεγέθη  των  αυθαιρέτων  κατασκευών  ή  χρήσεων συγκρίνονται  ….  σε  περίπτωση  συγκυριότητας  ακινήτου  µε  το  µέρος  των  επιτρεποµένων µεγεθών  που  αναλογεί  στο  ποσοστό  συνιδιοκτησίας  της  οριζοντίου  ή  καθέτου  ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου.». Σκοπός  της  διάταξης  είναι  η  κατανοµή  του  προστίµου  αναλόγως  της  επιτρεπόµενης δόµησης  κάθε  αυτοτελούς  ιδιοκτησίας.  Σε  περιπτώσεις  όπου  από  το  σχετικό  πίνακα κατανοµής  ποσοστών  συνιδιοκτησίας  σύµφωνα  µε  τον  οποίο  καταρτίστηκε  η  πράξη σύστασης προκύπτει ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι διαφορετικό από το συντελεστή  δόµησης  που  αντιστοιχεί  σε  κάθε  αυτοτελή  ιδιοκτησία,  για  τον  υπολογισµό  των συντελεστών  λαµβάνεται  υπόψη  το  ποσοστό  δόµησης  που  αντιστοιχεί  σε  κάθε  αυτοτελή ιδιοκτησία. Αν αναφέρονται στον πίνακα κατανοµής µεικτά και καθαρά τετραγωνικά µέτρα  που αντιστοιχούν σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, τότε, για τον υπολογισµό των συντελεστών λαµβάνονται υπόψη τα καθαρά τετραγωνικά σύµφωνα µε τον πίνακα κατανοµής

[BAS]

16 ώρες πριν, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Βασίλη,

Όλο το "ζουμί" της περίπτωσης που αναφέρεις είναι το πόσες ακριβώς ΟΙ υπάρχουν από τη ΣΟΙ και τι χιλιοστά έχει η καθεμία από αυτές. Αυτό θα σε οδηγήσει στο πως ακριβώς θα πρέπει να γίνει η/οι δήλωση/δηλώσεις υπαγωγής στον 4495.....

Αυτό δεν μπορεί, ούτε να υλοποιηθεί σήμερα, ούτε να ρυθμιστεί σήμερα, ούτε να νομιμοποιηθεί σήμερα! Οπότε ξέχνα το...

Μπορεί να κάνει για κάθε μια από τις ΟΙ του μία ξεχωριστή δήλωση, που ν' αναφέρεται σε αυτή και να "έχει" τους συντελεστές υπερβάσεων (π.χ. δόμηση, κάλυψη, ύψος κ.λπ.) που της αναλογούν! Αυτό είναι το ορθό και το νόμιμο.

Υ.Γ. Ακόμα και στην περίπτωση που επιλέξει να κάνει μία δήλωση για δύο π.χ. ΟΙ του σε ένα ακίνητο, τότε οφείλει να έχει ξεχωριστά ΦΚ για την καθεμιά και το σημαντικότερο, ξεχωριστούς συντελεστές υπερβάσεων για την καθεμιά κ.λπ. (πράγμα και δύσκολο και σε πολλές των περιπτώσεων ανέφικτο κ.λπ.). Συνιστώ ιδιαίτερη προσοχή...

Προφανώς για το δώμα δεν μιλάω να υλοποιηθεί σήμερα, αλλά για υλοποιημένο πριν 20 χρόνια.

Τώρα για την άλλη περίπτωση ο ΣΔ για το οικόπεδο με τα δεδομένα της εποχής της αδείας έχτιζε 350 τμ. Αυτός που έχει 110 χιλιοστά θεωρητικά πρέπει να έχει 38,5 τμ κτίσμα. Εχει 9 νόμιμα γιατί τα υπόλοιπα είχαν χτιστεί πριν την μείωση του ΣΔ και 40 αυθαίρετα στην οριζόντια ιδιοκτησία. 

Αν πάμε μόνο με τα χιλιοστά τότε έχει 10 τμ εκτός του ΣΔ που προκύπτει από τα χιλιοστά του που είναι λιγότερο από το 40 % και πάει κατηγορία 4. 

Το πρόβλημα προέκυψε γιατί ο ΣΔ μειώθηκε το 1978 από 1,8 σε 1,4 και το 1989 σε 1,3 τα πρώτα 200 τμ , 1,2 τα δεύτερα 200 και 1,1 τα υπόλοιπα. 

Αυτοί είχαν χτίσει τα ισόγεια καταστήματα με τον 1,8 και μετά τα υπόλοιπα έφαγαν την μείωση και έβγαλαν την άδεια και τις πέργκολες το 1990 αμέσως μετά την μείωση.

Αν δούμε τα σημερινά ισχύοντα για τις συστάσεις καθέτου, που δεν ασχολείσαι με το τι έχουν κάνει οι άλλοι συνιδιοκτήτες και πας με τα χιλιοστά σου και τους σημερινούς συντελεστές, πάλι οδηγούμεθα στο να κάνω έλεγχο με τα χιλιοστά.