ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 4 αυθαιρέτων κατασκευών

[ΚΑΝΑ]

Έχε υπόψη σου ότι με σαφήνεια ορίζεται στον 4495

ότι ο χρόνος κατασκευής του Φ.Ο λαμβάνεται ως χρόνος κατασκευής

[Clemenza]

Δηλαδη, ας κανουμε ενα ευκολο παραδειγμα για να συμφωνησουμε:

 

AΔΕΙΑ = 50μ2

ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑ = 100μ2    (50μ2 νομιμα + 50μ2 αυθαιρετα (εκ των οποιων 25μ2 ημιυπαιθριοι)

ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΗ ΔΟΜΗΣΗ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΑΔΕΙΑΣ = 500μ2 

ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΗ ΔΟΜΗΣΗ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΣΗΜΕΡΑ = 400μ2 

ΧΙΛΙΟΣΤΑ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ = 300/1000

 

 

Επιλογη κατηγοριας (αν οι ημιυπαιθριοι δεν εχουν ενταχθει σε προηγουμενους νομους)  = 50 / (500*0,3) = 33,33%

Επιλογη κατηγοριας (αν οι ημιυπαιθριοι εχουν ενταχθει σε προηγουμενους νομους)  = (25 + 0,2*25) / (500*0,3) = 20%

Επιλογη συντελεστη υπερβασης δομησης = 50 / (400*0,3) = 41,67%

[maximos]

Συνάδελφε Clemenza, για κατηγορία, στην δεύτερη περίπτωση, μόνο με τα 25. Για συντελεστή ΥΔ (Τρίτη γραμμή),  χωρίς τα 25τμ, αν ο ΗΧ δεν προσμετρά στον ΣΔ  Μη ξεχνάμε ότι γίνεται λόγος για ΗΧ του 4014 και του 4178, δηλαδή κατα τη γνώμη για  "πραγματικούς" ΗΧ. Κατα αναλογία και για την πρώτη περίπτωση επιλογής κατηγορίας.

 

Να συμπληρώσω την παραπάνω απάντηση λέγοντας τα εξής:  Η αναφορά στο τέλος της ββ) της δ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4 του άρθρου 96 -πέραν της ασάφειας της- αφήνει να εννοηθεί ότι ο όρος «Ημιυπαίθριοι χώροι» μπορεί να αφορά π.χ. ΗΧ του ν3843/2010, άρα «πρώην»  ΗΧ που μετατράπηκαν σε κλειστοί χώροι κύριας ή βοηθητικής χρήσης. Επίσης μπορεί να αφορά χώρους που υπήχθησαν στους νόμους 4014/11 και 4178/13 ως ΗΧ κατά ΓΟΚ (δηλαδή σαν νέοι ΗΧ), άρα σήμερα ανοιχτούς.  Αν η παραπάνω θεώρηση μου είναι σωστή (αν ο νομοθέτης ήθελε να αναφερθεί αποκλειστικά σε χώρους κλειστούς προ 28.7.2011, τότε θα θεωρούσα άστοχο τον χαρακτηρισμό «Ημιυπαίθριοι χώροι»), τότε θα πρέπει, σε κάθε περίπτωση, είτε δηλαδή αυτή αφορά προσδιορισμό κατηγορίας, είτε προσδιορισμό συντελεστή-ών  υπέρβασης για υπολογισμό προστίμου (κατά το άρθρο 100), να υπολογίζουμε κάθε φορά τι προσμετρά και τι όχι, τόσο στη κάλυψη όσο και στη δόμηση. Επίσης πρέπει να συνυπολογίσουμε ότι για τον προσδιορισμό του ποσοστού των υπερβάσεων,  μάλλον ισχύει το «γνωστό» από τον ν.4178 (εγκύκλιος 4), ότι δηλαδή συνυπολογίζονται  μόνο «οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν τον ΣΔ του ακινήτου». Αν το το τελευταίο αφορά την επιλογή κατηγορίας και ισχύσει (δεν είμαι σίγουρος ότι αυτήν αφορούσε…), τότε πέραν των αναφερομένων επιφανειών που αφαιρούνται (εντός περιγράμματος, μη αυτοτελή υπόγεια- σοφίτες-πατάρια, και «ΗΧ» ως 80%...), πιθανόν να μην πρέπει  να υπολογίζονται και κάποιες άλλες επιφάνειες.   Περαιτέρω, θεωρώ ότι η φράση «80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης» είναι ασαφής, οπότε δεν μπορεί κανείς να είναι σίγουρος που ακριβώς αναφέρεται. Νομίζω ότι ειδικά γι’ αυτή τη παράγραφο δεν μπορούμε παρά να είμαστε επιφυλακτικοί, οπότε κρατώ μία επιφύλαξη ειδικά ως προς το πρώτο μέρος της πιο πάνω απάντησης μου. 

Edited Ιανουάριος 12 , 2018 by Pavlos33

[maximos]

1,4*100=140μ2     100<140     και οχι 50/100=50% > 40%

 

και εξηγουμαι 

 

το 50/100=50% > 40% σημαινει - αυθαιρετες κατασκευες που δεν υπερβενουν το 40% των πολεοδομικων μεγεθων που προβλεπονται απο τους ορους δομησης 

ενω το 1,4*100=140μ2     100<140 ειναι η ερμηνεια του δεν ΠΑΡΑΒΙΑΖΟΝΤΑΙ τα πολεοδομικα μεγεθη σε ποσοστο μεγαλυτερο του 40%

 

ας με βοηθησει καποιος να καταλαβω!!!!!

Συνάδελφε Kostas.n.mp,  αν και αρχίζει να ξεκαθαρίζει το τοπίο σιγά-σιγά, επανέρχομαι για να καταθέσω και γω την άποψη μου, λίγο λεπτομερέστερα σε σχέση με τα  #86 και #91. Αναφέρατε στο σχόλιο σας τον πιθανότερο για εσάς τρόπο υπολογισμού, απ’ ότι καταλαβαίνω σαν τέτοιο θεωρήσατε τον δεύτερο. Θα έλεγα ότι η ερμηνεία αυτή συνάδει με την λογική (την οποία φυσικά αποδέχομαι) ότι θα ήταν παράλογο να καταλήγουν ανάλογες περιπτώσεις στην Κατ. 5,  με αποτέλεσμα η δυνατότητα της οριστικής εξαίρεσης τους από την κατεδάφιση να γίνεται  σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην σχετική παράγραφο ββ) της ε)Κατηγορία 5 του άρθρου 96…..  Είναι μάλιστα προφανές αυτό και από το ίδιο το παράδειγμα που χρησιμοποιείτε, όπου νόμιμα και αυθαίρετα μαζί δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα (100=100).

Όμως αν συγκρίνουμε τα παρακάτω δύο αποσπάσματα από τον προηγούμενο και από τον παρόντα νόμο, μας προκύπτει τελικά ότι ίσως να είναι  γενικά  σκόπιμος πάντα,  ένας  διαχωρισμός, από τη μία πλευρά δηλαδή να εξετάζουμε αυτό το οποίο οι ίδιοι  θεωρούμε ορθό αλλά  ταυτόχρονα να μην υποτιμούμε και αυτό που -μπορεί να-  προκύπτει από το νόμο. Ασφαλώς,  αναφέρομαι γενικά,  αφού εσείς εδώ ερώτημα διατυπώσατε… Τα σχετικά αποσπάσματα των δύο νόμων είναι τα παρακάτω (τουλάχιστον αυτά που αρκούν για μία σύγκριση):

 

N4178/13

αα) Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις εφόσον ΔΕΝ ΠΑΡΑΒΙΑΖΟΝΤΑΙ ΣΕ ΠΟΣΟΣΤΟ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΟ του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια. Στα ποσοστά αυτά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009 (Α΄ 122), 3843/2010 (Α΄ 62) και 4014/2011 (Α΄ 62).

 

N4495/17

αα) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον ΔΕΝ ΠΑΡΑΒΙΑΖΟΝΤΑΙ ΣΕ ΠΟΣΟΣΤΟ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΟ του είκοσι τοις εκατό (20%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας,

 

Παρατηρεί κανείς από τα παραπάνω ότι χρησιμοποιείται ταυτόσημη ορολογία, συνεπώς, το πιθανότερο είναι πως ότι ίσχυε στον ν.4178  ισχύει και στον ν.4495.

Αν τυχόν δεν  υπάρχει η εμπειρία απο τους προηγούμενους νόμους, είναι μάλλον δύσκολο να μπει κανείς σε μία τέτοια «διαδικασία» σύγκρισης.  Σχετίζονται νομίζω με τα παραπάνω,  τα σχόλια    #152 και  #155.

Edited Ιανουάριος 12 , 2018 by maximos

[Clemenza]

Συνάδελφε Clemenza, για κατηγορία, στην δεύτερη περίπτωση, μόνο με τα 25. Για συντελεστή ΥΔ (Τρίτη γραμμή),  χωρίς τα 25τμ, αν ο ΗΧ δεν προσμετρά στον ΣΔ  Μη ξεχνάμε ότι γίνεται λόγος για ΗΧ του 4014 και του 4178, δηλαδή κατα τη γνώμη για  "πραγματικούς" ΗΧ. Κατα αναλογία και για την πρώτη περίπτωση επιλογής κατηγορίας.

 

 

 

Να συμπληρώσω την παραπάνω απάντηση λέγοντας τα εξής:  Η αναφορά στο τέλος της ββ) της δ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4 του άρθρου 96 -πέραν της ασάφειας της- αφήνει να εννοηθεί ότι ο όρος «Ημιυπαίθριοι χώροι» μπορεί να αφορά π.χ. ΗΧ του ν3843/2010, άρα «πρώην»  ΗΧ που μετατράπηκαν σε κλειστοί χώροι κύριας ή βοηθητικής χρήσης. Επίσης μπορεί να αφορά χώρους που υπήχθησαν στους νόμους 4014/11 και 4178/13 ως ΗΧ κατά ΓΟΚ (δηλαδή σαν νέοι ΗΧ), άρα σήμερα ανοιχτούς.  Αν η παραπάνω θεώρηση μου είναι σωστή (αν ο νομοθέτης ήθελε να αναφερθεί αποκλειστικά σε χώρους κλειστούς προ 28.7.2011, τότε θα θεωρούσα άστοχο τον χαρακτηρισμό «Ημιυπαίθριοι χώροι»), τότε θα πρέπει, σε κάθε περίπτωση, είτε δηλαδή αυτή αφορά προσδιορισμό κατηγορίας, είτε προσδιορισμό συντελεστή-ών  υπέρβασης για υπολογισμό προστίμου (κατά το άρθρο 100), να υπολογίζουμε κάθε φορά τι προσμετρά και τι όχι, τόσο στη κάλυψη όσο και στη δόμηση. Επίσης πρέπει να συνυπολογίσουμε ότι για τον προσδιορισμό του ποσοστού των υπερβάσεων,  μάλλον ισχύει το «γνωστό» από τον ν.4178 (εγκύκλιος 4), ότι δηλαδή συνυπολογίζονται  μόνο «οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν τον ΣΔ του ακινήτου». Αν το το τελευταίο αφορά την επιλογή κατηγορίας και ισχύσει (δεν είμαι σίγουρος ότι αυτήν αφορούσε…), τότε πέραν των αναφερομένων επιφανειών που αφαιρούνται (εντός περιγράμματος, μη αυτοτελή υπόγεια- σοφίτες-πατάρια, και «ΗΧ» ως 80%...), πιθανόν να μην πρέπει  να υπολογίζονται και κάποιες άλλες επιφάνειες.   Περαιτέρω, θεωρώ ότι η φράση «80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης» είναι ασαφής, οπότε δεν μπορεί κανείς να είναι σίγουρος που ακριβώς αναφέρεται. Νομίζω ότι ειδικά γι’ αυτή τη παράγραφο δεν μπορούμε παρά να είμαστε επιφυλακτικοί, οπότε κρατώ μία επιφύλαξη ειδικά ως προς το πρώτο μέρος της πιο πάνω απάντησης μου. 

 

Μαλιστα. 

Μας εκανες την καρδια περιβολι.

Η αληθεια ειναι οτι χρειαζεται διευκρινηση και απορω τι περιμενουν, αφου η επιλογη κατηγοριας ειναι ο πυρηνας του νομου. Οταν δεν εισαι σιγουρος για την κατηγορια, τοτε τι νομιμοποιηση να κανεις?

Παντως, διαβαζοντας ξανα το συγκεκριμενο αρθρο, εχω την εντυπωση οτι η βουληση του νομοθετη ηταν να εξαιρεσει σοφιτες, παταρια και υπογεια -οταν αυτα δεν δημιουργουν αυοτονομους, αυτοτελεις χωρους δηλαδη με ανεξαρτητη εισοδο-, καθως και ημιυπαιθριους (εως 80%), με τη λογικη οτι δεν επιβαρυνουν το περιβαλλον μιας και ειναι εντος του περιγραμματος του κτιριου.

Η λογικη δηλαδη ειναι οτι δεν χρειαζεται να αγορασεις συντελεστη δομησης (τραπεζα γης) για τις συγκεκριμενες αυθαιρεσιες.

Δινεται η εντυπωση οτι ο 4495 δινει καποιο "bonus" κατηγοριας επιβραβευοντας (πχ. ημιυπαιθριους μεχρι 80%) οσουσ ειχαν τρεξει και ειχαν νομιμοποιησει με τους παλαιοτερους νομους.

Αυτη ειναι η δικη μου γνωμη.

Edited Ιανουάριος 12 , 2018 by Clemenza

[maximos]

 

........., καθως και ημιυπαιθριους (εως 80%), με τη λογικη οτι δεν επιβαρυνουν το περιβαλλον μιας και ειναι εντος του περιγραμματος του κτιριου.

Η λογικη δηλαδη ειναι οτι δεν χρειαζεται να αγορασεις συντελεστη δομησης (τραπεζα γης) για τις συγκεκριμενες αυθαιρεσιες.

Δινεται η εντυπωση οτι ο 4495 δινει καποιο "bonus" κατηγοριας επιβραβευοντας (πχ. ημιυπαιθριους μεχρι 80%) οσουσ ειχαν τρεξει και ειχαν νομιμοποιησει με τους παλαιοτερους νομους.

Αυτη ειναι η δικη μου γνωμη.

 Συνάδελφε Clemenza, είναι πιθανό ο όρος «Ημιυπαίθριοι χώροι» να παραπέμπει αποκλειστικά σε  κλειστούς σήμερα χώρους που ρυθμίστηκαν βάσει των προγενέστερων νόμων. Αν είναι έτσι , τότε βεβαίως  οι χώροι αυτοί ήταν και είναι  ΕΝΤΟΣ ΠΕΡΙΓΡΑΜΜΑΤΟΣ. Ετσι θα μπορούσε και να δικαιολογηθεί το μεγάλο ποσοστό (80%).  Σημειώνω την υπογραμμισμένη λέξη «όπως»  -από το κείμενο του νόμου, πιο κάτω-  από την οποία προκύπτει ότι οι πατάρια-σοφίτες-υπόγεια,  αναφέρονται ενδεικτικά,  χωρίς να αποκλείονται και άλλοι χώροι εντός περιγράμματος. Η αμφιβολία μου δημιουργείται για το λόγο ότι οι «ΗΧ» διαχωρίζονται, και έτσι μπορεί  κανείς να θεωρήσει ότι αυτοί δεν αφορούν μόνον χώρους  εντός περιγράμματος,  αλλά ότι αφορούν χώρους και εντός και εκτός περιγράμματος.

Ενδέχεται όμως η ξεχωριστή αναφορά σε αυτούς να οφείλεται αποκλειστικά στο γεγονός ότι τέτοιοι χώροι (ΗΧ που έκλεισαν) ως επι το πλείστον δεν είναι αυτοτελείς και γι’ αυτό δεν συμπεριελήφθησαν μαζί με τους υπόλοιπους για τους οποίους ο νομοθέτης ήθελε να θέσει τον όρο της μη αυτοτέλειας τους.  Από την άλλη πλευρά, να σκεφτούμε ότι ΗΧ με τον 4014 κ τον 4178 μπορεί να ρυθμίστηκαν ως νέοι ΗΧ, με κάποιους από αυτούς να είναι επίσης εντός περιγράμματος, μη προσμετρούμενοι στην κάλυψη.

 

 

Το σημαντικότερο: Ti σημαίνει η φράση «του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης», που αναφέρεται… Αν τυχόν αναφερόμαστε αποκλειστικά σε ρυθμισμένους κλειστούς χώρους, τότε οι χώροι αυτοί ως «κανονικοί» ΗΧ στην οικοδομική άδεια, δεν μπορεί  να επηρεάζουν την κάλυψη (άσχετα από τη θέση τους…). Προς τι λοιπόν η παραπάνω συσχέτιση με το πολεοδομικό μέγεθος της κάλυψης, σε μια τέτοια περίπτωση…

 

Απόσπασμα από παρ. ββ) της δ)Κατηγορία 4

Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013.

Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες ΕΝΤΟΣ ΤΟΥ ΠΕΡΙΓΡΑΜΜΑΤΟΣ του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια.

 

 Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση ότι έχουν ενταχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013

Edited Ιανουάριος 12 , 2018 by maximos

[Clemenza]

Συμφωνώ στα παραπάνω.

ΑΡΑ, ΤΙ ΣΤΟ ΚΑΛΟ ΚΑΝΟΥΜΕ? ΠΟΤΕ ΘΑ ΒΓΕΙ ΕΡΜΗΝΕΥΤΙΚΗ ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ?

Εχω υποθεσεις οπου η επιλογη κατηγοριας (4 ή 5) θ'αποδειχθει καθοριστική στο μέλλον (τράπεζα γης, εξαγορα συντελεστη δομησης κλπ.) και επηρεαζει την τρέχουσα αξία του ακινήτου.

(είδα με τα μάτια μου, περυσι, να χαλάει αγοραπωλησία ακινήτου μόλις ο υποψήφιος αγοραστής ενημερώθηκε για τη διαφορά της κατηγορίας 5 απο τις υπόλοιπες).

[zoogle]

Καλησπέρα και καλή χρονιά!

Υφιστάμενοι αυθαίρετοι υπόστεγοι χώροι (ανοιχτές ξύλινες αυτοφερόμενες κατασκευές με κεραμίδια, φουρούσια) πέριξ  νόμιμης κατοικίας σε εντός σχεδίου περιοχή που συνιστούν μία παράβαση αναλυτικού προϋπολογισμού και δεν μπήκαν σε κανέναν προηγούμενο νόμο, για την υπαγωγή τους σε αυτόν τον νόμο ποια συνθήκη της κατ.4 πρέπει να ικανοποιούν ? Ευχαριστώ για τον χρόνο σας 

[karanus]

Έτσι όπως το περιγράφεις δηλ. φορούσια 60-70εκ μήκος , δεν μετράνε σε κάλυψη ούτε και δόμηση .

Οπότε αν δεν έχεις και θέμα ύψους και είναι μετά το 1983, τότε Κ4 και αναλυτικός.

[zoogle]

Καλημέρα, διευκρινίζω ότι, στις όψεις της ισόγειας κατοικίας υπάρχουν κατακόρυφα ξύλινα στοιχεία, στην άκρη του μπαζωμένου/διαμορφωμένου εξώστη πλάτους πέραν των 2μ. (ύψος βάσης 30εκ.αν παίζει κάποιο ρόλο). Δεν είναι τα φουρούσια που προεξέχουν απλά της στέγης.  Ευχαριστώ για την άμεση ανταπόκριση.

Edited Ιανουάριος 19 , 2018 by zoogle