ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 4 αυθαιρέτων κατασκευών

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Ναι, κατά την εγγραφή νέου εμπράγματου δικαιώματος επί του ακινήτου...

 

[Σπυρος Παπ.]

Καλημέρα συνάδελφοι. Έχω την περίπτωση ενός διαμερίσματος σε πενταόροφη πολυκατοικία με τρία υπόγεια στην περιοχή Σοφούλη στην Θεσσαλονίκη η οποία είναι οικοδομική μονάδα δηλ. από το τοπογραφικό διάγραμμα της οικ. αδείας και το διάταγμα ρυμοτομίας προκύπτει ότι είναι ολόκληρο το οικόπεδο Ο.Τ. και όλες του οι πλευρές είναι πρόσωπα με προκήπιο. Το εν λόγω διαμέρισμα έχει ως παρακολούθημα 4 αυθαίρετες αποθήκες συνολικού εμβαδού 45 τ.μ. ( μια στο Β υπόγειο 35 τ.μ  και τρεις στο Γ υπόγειο 7 τ.μ. περίπου έκαστη οι οποίες βρίσκονται κάτω από την νόμιμη ράμπα που συνδέει τα δυο υπόγεια) . Η ράμπα βρίσκεται στο προκήπιο και είναι εκτός κάλυψης. Η ερώτηση μου είναι αν μπορούν να ρυθμιστούν οι αποθήκες ως κατηγορία 4 γιατί κατά την γνώμη μου είναι εντός προκηπίου με παραβίαση > 20 % και άρα κατηγορία 5 και δεν μπορεί να ρυθμιστεί ?... μήπως μπορώ να το πάω με τον 4759/2020 για συνολική δόμηση κάτω από 50 τ.μ. ? Ευχαριστώ

[Impοser]

@Σπυρος Παπ.

Εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου πάνω από 20 εκατοστά είναι κατηγορία 5.
Το παρακάτω θέμα σε ενδιαφέρει: 
Με ανακοίνωση από το ΥΠ.ΕΝ επανέρχεται η κατηγορία 5

Edited Νοέμβριος 6 , 2022 by Impοser

[Giallou]

 

Συνάδελφοι καλησπέρα,

Αναφορικά με την Κατηγορία 4 για τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης σε σχέση με τα πολεοδομικά μεγέθη δόμησης/κάλυψης/ ύψους υπάρχει κάποια εγκύκλιος που να αναφέρει τι συνυπολογίζουμε? Για παράδειγμα: 

a) Yπόγειο εντός περιγράμματος ισογείου με αλλαγή χρήσης από βοηθητικό σε κύριο χώρο συμπεριλαμβάνεται στον υπολογισμό?

b) Υπόγειο εκτός περιγράμματος είτε με αλλαγή χρήσης είτε όχι συμπεριλαμβάνεται στον υπολογισμό?  

c) Αυθαίρετα άλλης κατηγορίας πχ Κατ. 1,2 ή/και κατηγορίας 3 (αποθήκη έως 15 τ.μ. με ύψος 2,5 μ.) που τακτοποιούνται στην ίδια δήλωση συμπεριλαμβάνεται στον υπολογισμό?

d) Αλλαγή χρήσης από κύρια (πχ γραφεία) σε κύρια (πχ κατοικία)  συμπεριλαμβάνεται στον υπολογισμό?

e) Αυθαίρετα ανοιχτά εξωτερικά κλιμακοστάσια που τακτοποιούνται με αναλυτικό συμπεριλαμβάνονται στον υπολογισμό? 

Το μόνο που βρίσκω από την νομοθεσία είναι στο άρθρο 96 παρ. δ ότι συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα εκτός αυτών που είναι εντός περιγράμματος του κτιρίου αλλά αυτό είναι κατά την άποψη μου πολύ γενικός ορισμός. 

Σας ευχαριστώ

[akis73]

Καλησπέρα προσωπικά από αυτά που γράφεις θα λάμβανα υπόψη στον υπολογισμό ΥΔ τα a) + b) με μία επιφύλαξη για τα των κατηγοριών 1 + 2 του c) και επειδή δεν μου έχει τύχει προσωπικά σε δήλωση να έχω τέτοιο έυρος παλαιωτήτων. Τα d) + e)  δεν θα τα λάμβανα υπόψη.

Edited Νοέμβριος 29 , 2022 by akis73

[Giallou]

Καλησπέρα σας,

Έχω απορία σχετικά με το τι προσμετράται στα ποσοστά υπέρβασης δόμησης/κάλυψης για τον υπολογισμό της ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ 4. 

 

Σύμφωνα με την άδεια δόμησης θα κατασκευάζονταν διώροφη οικοδομή κατοικίας με υπόγειο με χρήση βοηθητική και έτσι δε μέτρησε στον Συντελεστή Δόμησης. Η οικοδομή βρίσκεται σε εντός σχεδίου περιοχή.  

 

Τώρα θέλει να κάνει τακτοποίηση των αυθαιρεσιών. Από αυτοψία που έκανα μεταξύ των άλλων διαπίστωσα ότι έχει πραγματοποιηθεί αλλάγη χρήσης στο υπόγειο από βοηθητικό χώρο σε χώρο κύριας χρήσης κατοικίας. 

 

Σύμφωνα με το άρθρο 96 παρ. δβ) δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Επιπλεόν η παρ. δβ) αναφέρεται σε αυθαίρετες κατασκευές και όχι αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις (το αναφέρω διότι σε άλλα σημεία της νομοθεσίας τα διαχωρίζει).

Σύμφωνα με το άρθρο 96 παρ. δδ) στην ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4 εντάσσονται αυθαίρετες αλλαγές χρήσης σε εντός σχεδίου περιοχές χωρίς να αναφέρονται ποσοστά υπέρβασης.

 

Το ερώτημα μου είναι το εξής: 

 

Η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης του υπογείου (από βοηθητικό σε χώρο κύριας χρήσης) για τον υπολογισμό του προστίμου θα μετρήσει σαν υπέρβαση δόμησης χωρίς συντελεστή για αλλαγή χρήσης (άρθρο 100). Όμως για τον υπολογισμό των ποσοστών της Κατηγορίας 4,  το υπόγειο θα μετρήσει? έτσι όπως είναι διατυπωμένο στην παρ. δδ) του άρθρου 96 καταλαβαίνω ότι για οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης ανεξαρτήτως ποσοστού πάει κατηγορία 4 

 

Σας ευχαριστώ. 

Edited Μάρτιος 16 , 2023 by Pavlos33
αλλαγή χρώματος γραμματοσειράς-βλ. κανόνες συμμετοχής

[tettris]

Από όσα θυμάμαι εκ των συζητήσεων δε νομίζω να προκύπτει με σιγουριά ότι μία είναι η σωστή ερμηνεία και όχι μια άλλη των παραγράφων που έθεσες.

Το δικό μου (όχι και τόσο κατατοπιστικό) σχόλιό είναι το εξής:

Θα μπορούσε να ισχύει το σκεπτικό σου. Ωστόσο δεδομένου ότι υπάρχει η φράση "με την προϋπόθεση, ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής,", θα μπορούσε να υπονοείται ότι η εφαρμογή της παραγράφου αναφέρεται σε αλλαγές από κύρια χρήση γης σε άλλη κύρια και όχι από βοηθητική σε κύρια της ίδιας χρήσης γης.

Αν επίσης λάβεις υπόψη σου τη φράση στην παράγραφο δβ' "Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, " μπορείς να σκεφτείς ότι αφού γίνεται ρητή αναφορά σε μη αυτοτελείς χώρους, τότε οι αυτοτελείς σίγουρα συνυπολογίζονται στο ποσοστό υπέρβασης.

Όσο για το ότι διακριτοποιείς τις δα' και δβ' πως αναφέρονται μόνο σε νέους χώρους (κατασκευές) που δεν υπήρχαν στην άδεια και άρα κάθε αλλαγή χρήσης σε νόμιμο χώρο εντάσσεται στη δδ' δεν ξέρω αν είναι κάτι στο οποίο μπορείς να βασιστείς. Χωρίς να το αποκλείω αυτό που λες, ένα παράδειγμα για να καταλάβεις τί εννοώ: Από άλλη οπτική, αν ισχύει αυτή η διακριτοποίηση, τότε ακίνητο εκτός σχεδίου με αλλαγή χρήσης βοηθητικού σε κύριο χώρο με 20τμ υπέρβαση δόμησης θα πηγαίνει απευθείας στην κατ. 5, επειδή οι δα', δβ' και δγ' γράφουν "αυθαίρετες κατασκευές" και η δδ' εφαρμόζεται μόνο στα εντός σχεδίου.

Και να προσθέσω μια ακόμα σκέψη. Αν υποθέσουμε πως τελικά για την επιλογή κατηγορίας θα έπρεπε να ελέγχουμε μόνο το μέρος των αυθαίρετων επιφανειών που υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα του ακινήτου και όχι όλων μαζί που υπερβαίνουν της άδειας, τότε θα μπορούσε η δδ' να υπάρχει απλά για να ξεκαθαρίσει την εξής, για παράδειγμα, περίπτωση: Άδεια για 300τμ καταστήματα, άλλαξε χρήση σε κατοικία σε περιοχή που επιτρέπονται 200τμ κατοικίας. Τα 100τμ υπέρβασης από τα επιτρεπόμενα, εφόσον αδειοδοτημένα έστω για άλλη χρήση, θα πληρώσουν μεν ΥΔ, αλλά θα μπουν κατ. 4, χωρίς να γίνει ο έλεγχος 100/200 ή 50% > 40% υπέρβαση.

 

[patty]

Καλησπέρα,

έχω άδεια όπου η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση είναι 470τμ και η άδεια βγήκε για κατοικία με ανοδομή 230τμ και υπόγειο βοηθητική χρήση 100τμ, για να βρω την κατηγορία συγκρίνω τα αυθαίρετα τμ με τα μέγιστα επιτρεπόμενα της αδείας δηλ 40%*470=188τμ, όχι με 0,4%*230=92τμ , σωστά?

[Pavlos33]

(αριθμητής: αυθαίρετες επιφάνειες και παρανομαστής: επιτρεπόμενη δόμηση δηλαδή 470 τμ )

[tettris]

19 minutes ago, patty said:

δηλ 40%*470=188τμ, όχι με 0,4*230=92τμ , σωστά?

Σωστά, και

13 minutes ago, Pavlos33 said:

(αριθμητής: αυθαίρετες επιφάνειες και παρανομαστής: επιτρεπόμενη δόμηση δηλαδή 470 τμ )

επίσης σωστά, η λογική είναι ίδια.

Πχ 200 αυθαίρετα τμ:

200/470=0,43 ή 43% αλλά και

0,40*470=188 < 200 άρα αύξηση μεγαλύτερη του 40%.

Πιο αβέβαιο "τασκ" είναι γενικά να πει κανείς με σιγουριά πώς προκύπτουν τα 200 ή όσα αυθαίρετα τμ...

Edited Μάρτιος 16 , 2023 by tettris