ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 4 αυθαιρέτων κατασκευών

[Clemenza]

Το 1ο μέρος της απάντησής σου δεν συμφωνεί με το 2ο μέρος.

Στο παράδειγμα μου (100μ2 τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι), θα πρέπει να λάβω υπ'οψιν μου για την επιλογη κατηγορίας τα 80μ2.

 

 

[Pavlos33]

Που ακριβώς δεν συμφωνεί;

Σου είπα τις δυο σκέψεις που θα μπορούσαν να προκύψουν τόσο στο πρώτο όσο και στο δεύτερο μήνυμα. Ανέλυσα την συλλογιστική γιατί κλίνω προς το δεύτερη επιλογή, δηλαδή του να μην λαμβάνεις επιφάνεια τακτοποιημένου ΗΧ μέχρι το 80% αυτής στους υπολογισμούς κατηγορίας 4.  Στα 100 τμ τακτοποιημένου Η.Χ με ν. 3843 δεν θα λάβεις υπόψη τα 80 τμ. Διάβασε τα ξανά να μην τα ξαναγράφω και κουράζουμε τους αναγνώστες του νήματος με επαναλήψεις.

Edited Μάιος 1 , 2020 by Pavlos33

[LESS]

αυτό το 80% αφορά και χώρους όπως υπόγεια που τακτοποιήθηκαν στον 3843 ή μόνο τους ηχ?

[Pavlos33]

21 ώρες πριν, Pavlos33 said:

Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν 
αυθαίρετες  κατασκευές  που  έχουν  υπαχθεί  στους  νόμους  3775/2009,  3843/2010,  4014/2011  και 
4178/2013. Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου 
περιοχές  που  δεν  δημιουργούν  αυτοτελείς  χώρους,  όπως  σοφίτες,  εσωτερικοί  εξώστες  και  υπόγεια. 
Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους 
κάλυψης  και  δόμησης,  με  την  προϋπόθεση  ότι  έχουν  ενταχθεί  στους  νόμους  3775/2009,  3843/2010, 
4014/2011 και 4178/2013, 

 

[tettris]

Σοφίτα σε εκτός σχεδίου ακίνητο, που εξετάζεται με τους σημερινούς όρους δόμησης για επιλογή κατηγορίας, θα προσμετρήσουν στον αριθμητή του ποσοστού τα τετραγωνικά όλης της επιφάνειάς της ή το 50% αυτής, που θα συμμετείχε στον συντελεστή δόμησης (π.χ. αν νομιμοποιούνταν); Αν όλη η επιφάνεια, η τεκμηρίωση ποια θα λέγατε ότι είναι;

[kan62]

On 1/5/2020 at 7:22 ΜΜ, Pavlos33 said:

Που ακριβώς δεν συμφωνεί;

Σου είπα τις δυο σκέψεις που θα μπορούσαν να προκύψουν τόσο στο πρώτο όσο και στο δεύτερο μήνυμα. Ανέλυσα την συλλογιστική γιατί κλίνω προς το δεύτερη επιλογή, δηλαδή του να μην λαμβάνεις επιφάνεια τακτοποιημένου ΗΧ μέχρι το 80% αυτής στους υπολογισμούς κατηγορίας 4.  Στα 100 τμ τακτοποιημένου Η.Χ με ν. 3843 δεν θα λάβεις υπόψη τα 80 τμ. Διάβασε τα ξανά να μην τα ξαναγράφω και κουράζουμε τους αναγνώστες του νήματος με επαναλήψεις.

Καθυστερημένο σχόλιο, αλλά η άποψή μου στο σημείο αυτό είναι η εξής :

1- Μιλάμε για ένα άρθρο που κατατάσσει ιδιοκτησίες ακινήτων στις κατηγορίες 4 ή 5 και με βάση την κατάταξη αυτή διαμορφώνει το παρόν (ως εξαίρεση για την Κατ.4) ή το μέλλον τους (ως προς την ποσότητα της συμπληρωματικής εξαγοράς ΣΔ).

2- Το κριτήριο κατάταξης είναι ένα ποσοστό υπέρβασης πολεοδομικών μεγεθών που επιφέρουν στο συγκεκριμένο ακίνητο οι αυθαίρετες κατασκευές του.

3- Για τον υπολογισμό του κριτηρίου, το θετικό ποσοστό υπέρβασης αρχίζει από 0% και ανεβαίνει όσο προστίθενται και άλλες αυθαίρετες κατασκευές ενώ έχει ήδη ξεπεραστεί το νόμιμο πολεοδομικό μέγεθος (το ισχύον τότε ή τώρα) που αποτελεί το 100% της μέχρι σήμερα "νόμιμης ποσότητας" για την εξαίρεση αυθαιρέτων.

4- Ο αυθαιρετονόμος (όποιος είναι σήμερα ή θα είναι αύριο) χρησιμοποιεί σαν κριτήριο (κόφτη) για την εξαίρεση κάποιο ποσοστό υπέρβασης των πολεοδομικών μεγεθών που θεωρεί ότι μπορεί να είναι ανάλογο με τα δικαιώματα δόμησης των ακινήτων από την κόκκινη γραμμή και μετά (μετά το 2011 και κατά ΝΟΚ). Αυτό θα υποστηρίξει και απέναντι στο ΣτΕ.

5- Στο πρώτο στάδιο του υπολογισμού, ότι έχει τακτοποιηθεί με περασμένους νόμους και αποτελεί πλέον μετρήσιμο μέγεθος συνυπολογίζεται (δηλαδή προστίθεται) στα μετρήσιμα μεγέθη των αυθαιρέτων που τακτοποιούνται με τον παρόντα νόμο (ν.4495) και υπολογίζεται ένα ποσοστό υπέρβασης Χ_α (το οποίο μπορεί να είναι και αρνητικό αν δεν έχει συντελεστεί υπέρβαση πολεοδομικών μεγεθών στο ακίνητο).

6- Στο δεύτερο στάδιο εξετάζεται αν οι "ειδικές αυθαιρεσίες" (σοφίτες, εξώστες, υπόγεια) που υπάρχουν στο ακίνητο αποτελούν πλέον μετρήσιμο πολεοδομικό μέγεθος (δηλ. είναι μεν εντός του όγκου αλλά ταυτόχρονα είναι αυτοτελείς) και στην περίπτωση αυτή προστίθενται στις προηγούμενες "απλές αυθαιρεσίες" διαμορφώνοντας ένα νέο ποσοστό υπέρβασης Χ_β (το οποίο επίσης μπορεί να είναι και αρνητικό αν δεν έχει συντελεστεί ακόμη η υπέρβαση πολεοδομικών μεγεθών στο ακίνητο). Αυτό το ποσοστό υπέρβασης συγκρίνεται πλέον με το 20% ή το 40% των περιπτώσεων αα) και ββ) της υπό εξέταση Κατ.4. και αν υπερβαίνει και τα δύο τότε το ακίνητο παραπέμπεται κατευθείαν στην Κατ.5.

7- Στο τρίτο στάδιο εξετάζονται και οι ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΙ (ανοικτοί) ΗΧ που τακτοποιήθηκαν με παρελθόντες νόμους ή τακτοποιούνται με τον παρόντα. Ορίζεται λοιπόν ότι αυτοί, για την κατάταξη και μόνο σήμερα (αλλά μάλλον όχι και για το μελλοντικό κόστος αύριο), δεν θα υπολογίζονται ως μετρήσιμο μέγεθος μέχρι μια κρίσιμη ποσότητα ανά ακίνητο. Αυτή για τα ακίνητα εντός σχεδίου ορίζεται ως η ποσότητα που, αν μετρηθεί ως μέγεθος, οδηγεί σε ποσοστό υπέρβασης Χ_γ πάνω από το 80% των πολεοδομικών μεγεθών δόμησης ή κάλυψης (μάλλον με τη "λογική" : 40% το προηγούμενο προσαυξημένο κριτήριο δόμησης+20% αυτά που είχες δικαίωμα να μη μετρήσουν αλλά τα έκανες μόνος σου πολεοδομικό μέγεθος+20% δώρο με τον παρόντα λόγω σύγκρισης με το μέλλον=80%). Για τα ακίνητα εκτός σχεδίου το ίδιο κρίσιμο ποσοστό υπέρβασης μειώνεται στο 60% απλά γιατί δεν υπήρχε στο παρελθόν τέτοιο δικαίωμα.

Άρα το ΤΕΛΙΚΑ ΕΞΕΤΑΖΟΜΕΝΟ ποσοστό υπέρβασης είναι το Χ = X_β + ( Χ_γ - Χ_80%ή60% ), αυτό τελικά συγκρίνεται με το 20% ή το 40% των περιπτώσεων αα) και ββ) της υπό εξέταση Κατ.4. και μπορεί ή όχι να οδηγήσει σε κατάταξη στην Κατ.5.

Edited Μάιος 4 , 2020 by kan62

[tettris]

Προσωπικά δεν μπορώ παρά να συμφωνήσω με τα γραφόμενα του kan62, ειδικά επειδή ενισχύονται από μια λογική που περικλύει τη γενικότερη "φιλοσοφία" των αυθαιρέτων και δεν στέκεται μόνο στην τοπική ερμηνεία διατάξεων/προτάσεων που έτσι και αλλιώς είναι αόριστες και ελλειπείς. Θα πρόσθετα μάλιστα ότι η παραπάνω λογική πιθανόν να επεκτείνεται και στα ποσοστά υπέρβασης για τον υπολογισμό του αντίστοιχου συντελεστή επιβάρυνσης, έστω και αν έχει καθιερωθεί να υπολογίζουμε στον αριθμητή όλα τα αυθαίρετα και όχι μόνο την επιφάνεια που υπερβαίνει το νόμιμο από τους όρους δόμησης πολεοδομικό μέγεθος. Ένα ακόμα επιχείρημα προς αυτή την κατεύθυνση είναι ότι αυτό αναφέρεται συγκεκριμένα στον συντελεστή αλλαγής χρήσης, όπου σύμφωνα με τον νόμο και το παράδειγμα της εγκυκλίου 2:

"υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης σύμφωνα με το Παράρτημα Α για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση επιφάνεια." και δεν γράφει επιπλεόν της εγκεκριμένης. Ωστόσο ας το αφήσουμε το θέμα της υπέρβασης για να εστιάσω στην επιλογή κατηγορίας.

Αυτό που προσπαθώ να μάθω, γιατί ασφαλές συμπέρασμα δεν έχω βγάλει, είναι πώς υπολογίζουμε τις επιφάνειες που θα συμμετάσχουν στον αριθμητή του ποσοστού για επιλογή κατηγορίας (και ΟΧΙ με τι θα τις συγκρίνουμε: παρονομαστής). Μια λογική λέει ότι αφού προσδιορίζουμε τις αυθαιρεσίες (κυρίως*) με τον ΓΟΚ'85, με αυτόν θα καταλήξουμε και ποια επιφάνεια προσμετράει στον συντελεστή δόμησης. Έστω και αν με τα αυθαίρετα ο τρόπος υπολογισμού είναι μεταλλαγμένος, αφού π.χ. ένα υπόγειο και ας μην έχει προδιαγραφές κύριας χρήσης, αν έχει εγκατασταθεί αυθαίρετα μια τέτοια, θα προσμετρήσει στο παραπάνω ποσοστό. Βέβαια αν είναι εντός σχεδίου, θα απαλλαχθεί λόγω των εξαιρέσων, κλπ.

Με άλλα λόγια με ποιον κανονισμό θα υπολογίσουμε την εξάντληση των πολεοδομικών μεγεθών;  Με αυτό που γραφεις kan62:

On 4/5/2020 at 4:54 ΜΜ, kan62 said:

4- Ο αυθαιρετονόμος (όποιος είναι σήμερα ή θα είναι αύριο) χρησιμοποιεί σαν κριτήριο (κόφτη) για την εξαίρεση κάποιο ποσοστό υπέρβασης των πολεοδομικών μεγεθών που θεωρεί ότι μπορεί να είναι ανάλογο με τα δικαιώματα δόμησης των ακινήτων από την κόκκινη γραμμή και μετά (μετά το 2011 και κατά ΝΟΚ). Αυτό θα υποστηρίξει και απέναντι στο ΣτΕ.

εννοείς μήπως ότι αυτή η "λάσκα" που δίνεται για την υπέρβαση, λειτουργεί ως αντιστάθμιση στο γεγονός ότι με τους παλιότερους κανονισμούς θα προσμετρήσουν γενικά περισσότερες επιφάνειες στον ΣΔ σε σχέση με τον ΝΟΚ (π.χ. στην περίπτωση σοφίτας εκτός σχεδίου);

 

*Το "κυρίως" γιατί αν έχουν κατασκευαστεί οι αυθαιρεσίες με παλιότερους του '85 ΓΟΚ, μπορεί να χρησιμοποιηθεί ο τότε (π.χ. κατασκευές στο δώμα).

Edited Μάιος 7 , 2020 by tettris

[kan62]

Αρχικά πρέπει να βγάλουμε από το μυαλό μας ότι υπολογίζουμε τις υπερβάσεις που συζητάμε εδώ με βάση κάποιο οικοδομικό κανονισμό. Οι οικοδομικοί κανονισμοί χρησιμοποιούνται μόνο για να ελέγχουμε τη νομιμότητα κατά τη διαδικασία ελέγχου ακινήτου κατά τη διαδικασία αδειοδότησης. Τα αυθαίρετα ελέγχονται μόνο με αυθαιρετονόμους στους οποίους οι οικοδομικοί κανονισμοί χρησιμοποιούνται μόνο για τον ορισμό οικοδομικών εννοιών του παρελθόντος (προ 2011, δηλ. από ΓΟΚ85 και πίσω) και οι υπερβάσεις υπολογίζονται (όταν χρειάζεται να υπολογιστούν) μόνο με την παραπάνω "δημιουργική λογική". Τα πολεοδομικά μεγέθη ως "όρια" πάντα τα υπολογίζαμε με τον τρόπο αυτό, δηλαδή ως τα όρια τη στιγμή έκφρασης της νομιμότητας ή σήμερα. Όταν η πολιτεία αλλάζει γνώμη για το νόμιμο όριο και συγκρίνει παρελθόν με μέλλον δεν μπορεί να αδικείται ο παλιός.

Η "λάσκα" που αναφέρεις είναι αυτό που εφευρέθηκε (λίγο πριν το 2008) και έθεσε τη βάση για όλους τους αυθαιρετονόμους αλλά και τον ΝΟΚ. Δηλαδή είναι μια συγκεκριμένη ποσότητας υπέρβασης των πολεοδομικών μεγεθών που χρειάστηκε να νομοθετηθεί (με τον ΝΟΚ) για να μπορούν να σταθούν και οι μελλοντικοί νόμοι αυθαιρέτων απέναντι στο ΣτΕ.

Άρα στους νόμους αυτούς όλα είναι μια σύγκριση με τον "κόφτη". Όποιος πληρώνει πρόστιμο αρχικά αθωώνεται. Αυτός που θα πληρώσει και καλύπτει κάποιες προϋποθέσεις (σήμερα το άρθρο 82) έχει δικαίωμα και να μεταβιβάσει. Όποιος αυθαιρέτησε πριν το 1975 εξαιρείται πανηγυρικά (μόνο με παράβολο γνωστοποίησης) γιατί η πολιτεία (ΣτΕ) δεν είχε στοιχειοθετήσει καν το αδίκημα. Όποιος ήταν πριν τον Τρίτση θεωρείται ότι αφενός είχε κάποιο πρόβλημα για να μην το δηλώσει τότε για να το σώσει και αφετέρου ο νόμος 1337/83 πείραξε πάλι κάποιες παραμέτρους (οπότε ας τη βγάλει φτηνότερα με συμβολικό πρόστιμο). Αν τώρα βγάλουμε από τη μέση και τους μικροπαραβάτες (σχεδόν νόμιμοι που αντιμετωπίζονταν ανέκαθεν με όμοιο τρόπο) τι έμεινε ; Οι παραβάτες των κατηγοριών 4 και 5.

Εδώ το ξεκαθάρισμα γίνεται με τους παραπάνω όρους. Όποιος περάσει κάτω από την μπάρα τελείωσε και εξαιρείται οριστικά. Όποιος όχι θα περιμένει να υπολογιστεί τι χρωστάει ακόμη και θα κληθεί με την ΗΤ να εξοφλήσει. Όποιος δεν θελήσει να το κάνει θα μείνει εκεί και θα περιμένει να περάσουν τα χρόνια για να τον ξαναψάξουν ...

Πάντα οικονομίας τρέχουσας και ΣτΕ επιτρέποντος.

υγ. η "δόμηση" εκτός σχεδίου δεν πρέπει να χρησιμοποιείται για την ερμηνεία όρων δόμησης γιατί πάντα είναι εντός εισαγωγικών, δηλ. δόμηση κατά παρέκκλιση.

[tettris]

kan62, είσαι Επιστήμονας και σε παραδέχομαι! Πολύ εμπεριστατωμένη η απάντησή σου, αλλά επέτρεψέ μου λόγω των κενών στις γνώσεις μου να αναρωτηθώ για το αν καταλαβαίνω σωστά: Βάσει λοιπόν των

18 λεπτά πριν, kan62 said:

Τα αυθαίρετα ελέγχονται μόνο με αυθαιρετονόμους

και

19 λεπτά πριν, kan62 said:

υγ. η "δόμηση" εκτός σχεδίου δεν πρέπει να χρησιμοποιείται για την ερμηνεία όρων δόμησης γιατί πάντα είναι εντός εισαγωγικών, δηλ. δόμηση κατά παρέκκλιση.

ό,τι δεν αναφέρεται ρητά στις εξαιρέσεις για επιλογή κατηγορίας θα προσμετρήσει, ασχέτως αν θα ήταν άλλα τα κριτήρια προσμέτρησης μιας επιφάνειας σε περίπτωση διαγράμματος δόμησης προκειμένου να βγει μια άδεια. Παραδείγματα για το ποσοστό στην επιλογή κατηγορίας:

• Αυθαίρετη σοφίτα βοηθητικής χρήσης σε εκτός σχεδίου θα μετρήσει επειδή απλά δεν αναφέρεται στις εξαιρέσεις. Έστω και αν επιτρέπεται να βγει σήμερα άδεια σε εκτός σχεδίου γήπεδο που, με προϋποθέσεις, δεν θα αύξανε τη δόμηση -κατά μία έννοια μειονέκτημα για την αυθαίρετη παλιά σοφίτα- και έστω αν στα εντός σχεδίου ακίνητα ο αυθαιρετονόμος απαλλάσσει εντελώς τη σοφίτα από την επιλογή κατηγορίας/μελλοντικών εκκρεμοτήτων ακόμα και αν δεν τηρεί τις προδιαγραφές μεγέθους ως προς τον ΣΔ - κατά μία έννοια πλεονέκτημα για την αυθαίρετη παλιά σοφίτα-,
• Το κλιμακοστάσιο πρόσβασης στην παραπάνω σοφίτα θα μετρήσει για τον ίδιο λόγο. (εκτός ίσως αν η επιφάνειά του σε προβολή είχε ήδη μετρήσει ήδη στον υποκείμενο όροφο ή ούτε καν, γιατί για τον αυθαιρετονόμο είναι σαν να δημιουργείται νέος κλειστός χώρος ύπερθεν του μετρημένου;)
• Υπόγειο βοηθητικής χρήσης εκτός περιγράμματος του κτιρίου θα μετρήσει σε κάθε περίπτωση (εντός-εκτός σχεδίου), άσχετα αν θα προσμετρούσε στον ΣΔ σε μια άδεια, απλά και μόνο επειδή δεν αναφέρεται στις εξαιρέσεις,
• Αυθαίρετος χώρος κοινόχρηστου κλιμακοστασίου (ας πούμε σε περίπτωση τακτοποίησης Κ/Χ χώρων κτηρίου) θα μετρήσει όλος στην επιλογή κατηγορίας, έστω και αν (για κάποιον λόγο) είχε μετρήσει όλη η επιφάνεια των νόμιμων κλιμακοστασίων στον ΣΔ, παρ' όλο που θα μπορούσε να είχε μετρήσει μειωμένη (π.χ. επειδή "Στο συντελεστή δόμησης δεν προσμετράται η επιφάνεια κύριων κλιμάκων, η πέρα από τις ελάχιστες διαστάσεις που καθορίζονται από τις σχετικές διατάξεις και έως το 50% των διαστάσεων αυτών.".)

Ίσως ο ίδιος μπερδεύω τον εαυτό μου και δεν έχουν νόημα οι απορίες μου, αλλά αν πάραυτα κατανοεί κάποιος τον προβληματισμό μου, θα παρακαλούσα για μια τελευταία διευκρίνιση.

[kan62]

- Για την ίδια τη σοφίτα, στο εκτός σχεδίου δεν μπορεί να υπάρχουν πλεονεκτήματα ή μειονεκτήματα πριν ή μετά την κόκκινη γραμμή. Η δόμηση που δίνεται εκτός είναι χαριστική και δεν είναι ίδια με τη δόμηση εντός σχεδίου ή οικισμού ή προ 23 που είναι πολεοδομικό δικαίωμα που απονέμεται κατόπιν μελέτης ή υπαρκτής νομιμότητας. Οπότε δεν μπορούμε να αναζητάμε σύγκριση με κάποια νομιμότητα του μέλλοντος. Άσε που στη νομιμότητα του μέλλοντος ο σημερινός αυθαίρετος εκτός σχεδίου μάλλον μόνο πλεονέκτημα θα έχει.

- Το κλιμακοστάσιο που δίνει την πρόσβαση στη σοφίτα δεν νομίζω ότι απασχολεί κάπως το νόμο για να μπει στο ποσοστό. Είναι ήδη δόμηση του υποκείμενου ορόφου και κανείς δεν απαγορεύει να έχεις στο καθιστικό σου μια κατασκευή που μοιάζει με κλιμακοστάσιο, αν βεβαίως έχεις κλείσει την πρόσβαση στη στέγη ή έχεις τακτοποιήσει την υπέρβαση στη στέγη ή ακόμη την εξαιρέσεις αύριο από την κατεδάφιση.

- Το υπόγειο εκτός περιγράμματος δόθηκε ως κίνητρο, για τη στάθμευση εκτός κοινόχρηστων και μόνο στο εντός σχεδίου. Οπότε τώρα θα πάει παντού στο ποσοστό υπέρβασης και ενδεχομένως στη κατ.5 γιατί δεν εξετάζονται λεπτομέρειες κινήτρων και αύριο, που θα έχουμε ωριμάσει περισσότερο, μπορεί και να εξαιρεθεί κατευθείαν πάλι με κάποιο ανάλογο σκεπτικό απέναντι στον "μπαμπούλα".

- Το κλιμακοστάσιο ως κοινόχρηστο δεν θα απασχολήσει τώρα κανένα για να εξετασθεί για την κατηγορία. Εξετάζουμε αυθαίρετα εντός των ΟΙ ή αυθαίρετα κοινής ιδιοκτησίας. Ως αυθαίρετος χώρος όμως των ΟΙ θα απασχολήσει το ποσοστό κάθε μιας ΟΙ για την εύρεση της κατηγορία της. Αν λοιπόν κάθε ΟΙ, που έχει υπαχθεί σήμερα, πληρεί τα κριτήρια της 4 τότε και αύριο θα είναι "ισοδύναμη" με μια ΟΙ που χτίζεται κατά ΝΟΚ οπότε πρακτικά στο μέλλον ο ΣΔ του παλιού κλιμακοστασίου θα έχει κατανεμηθεί στις ΟΙ κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους στο οικόπεδο. Το παλιό δωράκι-κίνητρο των διαστάσεων του κλιμακοστάσιου δεν μας απασχολεί γιατί δεν μπορείς να αφαιρέσεις κάτι (ΣΔ) από αυτό που ήδη δεν υπάρχει (ΣΔ κλιμακοστάσιου στο ΝΟΚ).