ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 5 αυθαιρέτων κατασκευών

[domerg87]

Καλησπέρα σας!

Έχω ακίνητο χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας το οποίο έχει αυθαίρετο υπόγειο που έχει μετατραπεί από αποθήκη σε διαμέρισμα, ημιυπαίθριους χώρους και μία σοφίτα που αποτελεί αυτοτελή χώρο.
Έχω επιτρεπόμενη δόμηση στα 300τμ.

Οι ηχ δεν μετράνε στον υπολογισμό της κατηγορίας αφού έχουν ενταχθεί αλλά δεν έχουν περαιωθεί με προηγούμενο νόμο.
Το υπόγειο και η σοφίτα είναι 140τμ σύνολο!

Επειδή έχω >40% ΥΔ σε αυτή τη περίπτωση και πάω κατηγορία 5 για όλο το ακίνητο; Το θεωρώ λίγο παράλογο! Μήπως κάνω εγώ κάποιο λάθος;

[karanus]

Εάν βρίσκεσαι εντός σχεδίου νομίζω το λάθος σου είναι, ότι μετράς το υπόγειο και την σοφίτα για την κατηγορία.

......Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013. Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση ότι έχουν ενταχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013,..........

 

Σε αντίθεση με τους Η/Χ οι οποίοι κατά ένα ποσοστό συμμετέχ  ουν στην επιλογή κατηγορίας , ενώ εσύ δεν τους υπολογίζεις.

Για τους οποίους  δεν κατάλαβα και τον λόγο που δεν τους υπολογίζεις.

 

Edit. Τώρα πρόσεξα ότι η σοφίτα είναι αυτοτελής χώρος , άρα αυτή μετράει για την κατηγορία.

Edited Οκτώβριος 26 , 2018 by karanus

[domerg87]

Ημιυπαίθριοι χώροι δεν τους υπολογίζω επειδή είμαι κάτω του ποσοστού του 80% και επειδή έχουν ενταχθεί σε προηγούμενο νόμο, όπως αναφέρει ο 4495.
Υπόγεια και σοφίτα τα υπολογίζω γιατί αποτελούν αυτοτελείς χώρους όπως προείπα.

Έχω μπερδευτεί!

Edited Οκτώβριος 26 , 2018 by Pavlos33

[Pavlos33]

Δώσε μας λεπτομέρειες. Οι Η.Χ έχουν υπαχθεί στο Ν. 3843 και μετρώντας τους έχουν την ίδια επιφάνεια με αυτή που αναγράφεται στην τότε υπαγωγή;

Το ακίνητο είναι εντός σχεδίου; Επιφάνεια οικοπέδου=;,  ΣΔ=;

[domerg87]

Ναι! Έχουν υπαχθεί στον Ν 3843 και έχουν ίδια επιφάνεια με την τότε δήλωση και είναι και κάτω του 80% του συντελεστή δόμησης. 30τμ στο σύνολό τους με επιτρεπόμενη δόμηση τα 260! Και ναι το ακίνητο είναι εντός σχεδίου!

Θεωρώ δεδομένο βάσει των παραπάνω ότι δεν τους προσμετράω! Κάνω λάθος;

Για τα υπόγεια και την σοφίτα δεν ξέρω τι κάνω!

Edited Οκτώβριος 26 , 2018 by Pavlos33

[laxanos]

(από μεταφορά. Pavlos33)

Καλησπέρα,

Ένα θέμα που βλέπω ότι "συστημικά" γίνεται.

Επιτρέπεται ο συνδυασμός Κ4 με Κ5 σε περιπτώσεις πλην προκηπίου.?

Πχ έχω αλλαγή χρήσης εκτός σχεδίου--->Κ5 (Θα αντιμετωπιστεί με αναλυτικό)

Και υπέρβαση δόμησης 40 τμ όπου 40τμ/επιτρεπόμενα<40%.

Πάω σούμπιτος Κ5?

Η μπορώ να παω στο ΦΚ της ΥΔ Κατηγορία 4?

Edited Δεκέμβριος 12 , 2018 by Pavlos33

[Anton_civeng]

Laxanos με την καλησπέρα μου,

Γι΄αυτό που θέτεις, θεωρώ  ότι:

Α) ως γνωστόν σε αυθ. κατασκευές  >1983 με Υ.Δ,  προκύπτει για όλες αυτές ένας συντ. ΚΑΤ4-5 που παραπέμπει για όλες στην  ΚΑΤ 4 ή την ΚΑΤ.5 εκτός βεβαίως αυτών που βρίσκονται στην πρασιά που υποχρεωτικά πηγαίνουν στην ΚΑΤ.5

Δεν νοείται δηλαδή η ξεχωριστή κρίση των κατασκευών για την "εξατομικευμένη" κατηγοριοποίηση τους που θα μπορούσε τότε τάχα να έδινε αλλού ΚΑΤ4 και αλλού ΚΑΤ5. Προκειμένου λοιπόν για αυθ. κατασκευές (Υ.Δ), αυτές μπορούν να είναι όλες οι εκτός πρασιάς στην ΚΑΤ4, ενώ οι εντός πρασιάς πάντα στην ΚΑΤ.5

Β) στην περίπτωση συνύπαρξης (>1983) αυθ. κατασκευών με Υ.Δ  και χώρων με αυθ. αλλαγή χρήσης γής εκτός σχεδίου (αρ.96.δ.γγ), έχομε ότι οι μεν κατασκευές με Υ.Δ  κρίνονται με τον συντ. ΚΑΤ4-5 οπότε μπορεί αναλόγως να ενταχθούν στην ΚΑΤ.4 ή ΚΑΤ.5, η δε α/χ γης υποχρεωτικά σε εκτός σχεδίου εντάσσεται στην ΚΑΤ.5. 

Αιτιολογικά πρέπει να αναφερθεί ότι η αυθ. α/χ γης σε νόμιμο κτίσμα δεν επιβαρύνεται ούτε συσχετίζεται ποτέ με Υ.Δ . Πράγματι, αν ίσχυε το αντίθετο, τότε θα μπορούσε π.χ να νομιμοποιηθεί αυθ. α/χ από κατάστημα σε συνεργείο επισκ. αυτοκινήτων εντός περιοχής αμιγούς κατοκίας (!!) με υπόλοιπο Σ.Δ ή μεταφορά Σ.Δ.!   Αυτό όμως ΔΕΝ επιτρέπεται, ούτε έχει γίνει ποτέ. Ούτε επίσης ποτέ μπορεί να κριθεί ως κατεδαφιστέο ένα νόμιμο κτίσμα επειδή εγκαταστάθηκε εκεί αυθαιρέτως χρήση που δεν επιτρέπεται. Για την αυθαίρετη εγκατάσταση απαγορευμένης χρήσης όμως, βάσει νομοθεσίας, μπορεί να επιβληθεί η παύση λειτουργίας της, όπως π.χ η σφράγιση του εν λόγω συνεργείου αυτοκινήτων και όχι βεβαίως η κατεδάφιση του νομίμου κτίσματος . Αυτό γινόταν και παλαιότερα που δεν υπήρχαν οι νόμοι τακτοποίησης αυθαιρέτων.  Συμπερασματικά λοιπόν οι αυθ. κατασκευές ΚΑΤ.5 δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται ως προς τον Σ.Δ και την  Υ.Δ  από κοινού και να συγκαταλέγονται μαζί με τις αυθ. α/χ γης  ΚΑΤ.5 (του αρ. 96.δ.γγ),  που σημαίνει:

·         ΔΕΝ νοείται να αθροίζονται από κοινού οι επιφάνειες τους για τον υπολογισμό του συντ.(Υ.Δ) ΚΑΤ4-5     

·         κρίνονται ξεχωριστά οι κατασκευές από τις χρήσεις για την ένταξη σε ΚΑΤ4 ή ΚΑΤ5

·         άρα είναι δυνατόν να συνυπάρχουν η ΚΑΤ4 για Υ.Δ αυθ. κατασκευών,   με την ΚΑΤ5 για αυθ. α/χ γης  σε εκτός σχεδίου.  ή εντός σχεδίου σε περιοχή που όμως ΔΕΝ επιτρέπεται (γγ).   (EDIT η διαγραφή)

EDIT:

Η ανεξάρτητη κρίση της Υ.Δ των αυθ. κατασκευών από τις αυθ. χρήσεις γης φαίνεται καθαρά και από το αρ.97:

" Η αναστολή ή και η εξαίρεση από την κατεδάφιση,

σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος, ισχύει για κτίρια

.......................................................................................

και εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται

από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που

ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με την

παρ. 1 του άρθρου 51 του ν. 4030/2011 (Α΄ 249) ή δεν

απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής

άδειας ή κατά το χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης

χρήσης."

που σημαίνει ότι ενώ ένα ολικά αυθ. κτίσμα σε περιοχή αμιγούς κατοικίας θα μπορούσε να τακτοποιηθεί με οριστική εξαίρεση κατεδάφισης (ΚΑΤ5+περιβαλ.ισοζύγιο)  ως εμπορικό κατάστημα (χαρτοπωλείο), ..

ΔΕΝ επιτρέπεται εντούτοις απολύτως η τακτοποίηση/νομιμοποίηση του ως συνεργείου αυτοκινήτων.  

 

Επίσης: φαίνεται από το αρ.99.6 :

Η υπαγωγή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης

στις διατάξεις των νόμων 3775/2009 (Α΄ 122), 3843/2010

(Α΄ 62), 4014/2011, 4178/2013 και του παρόντος δεν συ-

νεπάγεται απαλλαγή αυτών των κατασκευών από άλλες

προβλεπόμενες ή απαιτούμενες εγκρίσεις, όρους και

προδιαγραφές που αφορούν τη λειτουργία της συγκε-

κριμένης χρήσης.

που σημαίνει π.χ ότι στην περίπτωση εκτός σχεδίου  αυθ.  α/χ γης από αποθήκη  σε συνεργείο αυτοκινήτων, (εκτός περιοχής τυχόν απαγορεύσεων Γ.Π.Σ) τότε ΝΑΙ μεν τακτοποιείται το αυθ. κτίσμα με την χρήση του συνεργείου ως ΚΑΤ.5 (περίπτ. γγ),  όμως μπορεί να του απαγορευθεί να λειτουργήσει από τις υπηρεσίες του Υπ. Μεταφορών (προδιαγραφές κτιρίου) ή π.χ λόγω έλλειψης κυκλοφοριακής σύνδεσης !

Τελικώς δηλαδή το κτίσμα  μπορεί να επιτρέπεται να υφίσταται τακτοποιημένο, ΟΧΙ όμως σε κάθε περίπτωση και η χρήση του !  

Edited Δεκέμβριος 15 , 2018 by Anton_civeng

[gtho]

Συνάδελφοι την άποψη σας αν μπορείτε πάνω σε αυτό.. σε οικόπεδο με τριώροφο κτίσμα εξ ολοκλήρου αυθαίρετο με ημερομηνία κατασκευής 1981, είχε εκδοθεί παλαιότερα άδεια (1960) για ισόγειο κτίσμα το οποίο δεν ανεγέρθει ποτέ οπότε το παρόν δε αφορά επέκταση αυτου.. θεωρώ την κατασκευή ως αυθαίρετο σε οικόπεδο χωρίς άδεια?

Edited Φεβρουάριος 11 , 2019 by gtho

[Pavlos33]

Θα έλεγα να την χρησιμοποίησεις την άδεια προκειμένου να μειωθεί το πρόστιμο. Το κτίριο τοποθετήθηκε πάνω στο περίγραμμα του κτιρίου όπως το έδειχνε η άδεια, ή έστω, επικαλύπτεται μερικώς;

 

[gtho]

επικαλύπτεται μερικώς.. η ανησυχία μου είναι η εξής και δεν αφορά τόσο τη μείωση του προστίμου.. ενώ είναι από τη μια  πιο ασφαλές για εμένα ως μηχανικό να το θεωρήσω ως τελείως αυθαίρετο, θεωρώ παράλληλα και ψευδές να αναφέρω ότι δεν έχει εκδοθεί ποτέ οικοδομική άδεια στο οικόπεδο ώστε να δικαιολογήσω την καταχώρηση του ως χωρίς άδεια.