ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 5 αυθαιρέτων κατασκευών

[zazeng]

Ε φταίει λίγο και το
Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου...

Μπολντ είναι κ στο pdf σου!

[kan62]

13 λεπτά πριν, zazeng said:

Ε φταίει λίγο και το
Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου...

Μπολντ είναι κ στο pdf σου!

Ναι, "συν"υπολογίζονται, δηλ. μαζί με τα "νόμιμα" και τα αυθαίρετα όλων των άλλων νόμων από Σουφλιά και μετά. Πως αλλιώς θα διαπιστωθεί η υπέρβαση αν δεν υπολογίσεις μαζί όλα τα συστατικά που συμβάλλουν στο πολεοδομικό μέγεθος ;

Edited Ιούνιος 1 , 2022 by kan62

[zazeng]

Στο ΤΕΕ το ξέρουν αυτό;

Για τις άδειες που έλεγες προηγουμένως, όντως οι πολεοδομίες έχουν μείνει στο ότι δεν γίνεται.

Νομίζω το εξαντλήσαμε, ευχαριστούμε κ πάλι!! Εγώ προσωπικά απ'το πρωί έχω πάρει δουλεια για το σπίτι για κάνα τριμηνο. Ο Τεττρις γυρνάει όπου να 'ναι και θα γράψει 10 σελιδες.

[tettris]

Με συγχωρείτε για την μακρά απουσία, μου έτυχε μια δουλειά και έπρεπε να λείψω.

3 ώρες πριν, kan62 said:

και τα ευρώ να συρρέουν στο καταπράσινο ταμείο.

Καταπράσινο από τα 💵💵💵!!! Γέλασα πολύ με αυτό το σχόλιο (έστω και αν η λογική αντίδραση θα ήταν το κλάμα...)

+1 για τις απόψεις σου kan62 με βρίσκουν απόλυτα σύμφωνο (και πιο μορφωμένο) και αν μπορούσα +10 και πολλά ευχαριστώ για την υπομονή σου και τις αναλυτικές απαντήσεις (δεν το βλέπεις συχνά). Βοηθούν να ξεκαθαριστούν πολλά πράγματα, αλλά δημιουργούν και προβληματισμό για το τί θα γίνει με τις λανθασμένες κατηγορίες, όταν και όποτε γίνουν τα πράγματα λιανά. Ίσως το δυσμενέστερο μπορεί να διορθωθεί "εύκολα" προς το ευμενές, ή ίσως η όλη θολούρα να είναι ένα μακρινό πρόβλημα, για αυτούς που θα το αντιμετωπίζουν στο μέλλον (όπως εμείς σήμερα τις κακογραμμένες άδειες). Σαν αγοραστής δεν θα έριχνες την τιμή πάντως σε κτίριο κατηγορίας 5; Δεν είναι και λίγο... Για τους "νομοθέτες" και το πέταμα της μπάλας στις κερκίδες ουδέν σχόλιο, τα λόγια σε αυτές τις περιπτώσεις είναι φτώχεια (εκτός αν τα λόγια εκφράζονται με ενέργειες σαν αυτή του κan62).

Στα τεχνικά θέματα τώρα, θα κάνω μια προσπάθεια να δω αν έχω πιάσει σε κάποιον βαθμό το νόημα (θα γράφω στο 3ο πρόσωπο για τους συναδέλφους της συζήτησης, σαν να απευθύνομαι σε όλη την κοινότητα, έστω και αν είμαστε μόνο οι τρεις μας που παρακολουθούμε τη συζήτηση):

• Εκεί με τα 51τμ, νομίζω απλά ο kan62 πήρε την περίπτωση που εξετάζουμε με το 20% των επιτρεπόμενων, που λόγω όμως λίγων τετραγωνικών συνολικά θα ήταν 40% ο έλεγχος και ίσως γι'αυτό έγινε το μπέρδεμα, αλλά μικρό το κακό.
• Μικρό γιατί η ουσία είναι άλλη, που ξεκαθαρίζει άλλα μπερδέματα. Όπως: Για τον kan62 πιστεύω δεν ήταν ποτέ ζήτημα τί μπαίνει στον "αριθμητή" του ελέγχου γι'αυτό τρομάξαμε να συνεννοηθούμε τί εννοεί ακριβώς ο καθείς. Εφόσον ούτως ή άλλως αθροίζουμε νόμιμα και αυθαίρετα (εκτός των εξαιρέσεων), αφαιρούμε τα μέγιστα επιτρεπόμενα και εξετάζουμε το ποσό που μας μένει αν υπερβαίνει το κρίσιμο ποσό. Μια απορία που έχω εδώ είναι αν στα "νόμιμα" συνυπολογίζουμε και τα κατηγορίας 1-3 ή αυτά βγαίνουν τελείως από το κάδρο (υποθέτω ο kan προτείνει ότι βγαίνουν τελείως, σαν να μην υπάρχουν στο ακίνητο).
• Το άλλο μπέρδεμα που θεωρώ ότι λύθηκε είναι η παρεξήγηση που είχα για την διαφοροποίηση της γνώμης του kan, ως προς τη φόρμουλα ελέγχου της κατηγορίας, σε εκείνο το ποστ στις πλάγιες αποστάσεις. Δεν είχε πει τελικά ότι ήταν λάθος ο τρόπος ελέγχου που μέχρι τότε υποστήριζε. Αυτό που πήρε πίσω ήταν η δυνατότητα που πίστευε πιο παλιά να μπουν στην κατηγορία 4 ακίνητα χωρίς καθόλου άδεια. Κατά τ'άλλα τον ίδιο τρόπο ελέγχου υποστήριζε πάντα και στους "αριθμητές" και στους "παρονομαστές" και παντού.
• Καταλαβαίνω επίσης πλέον (μάλλον μου δημιουργήθηκε η ίδια παρεξήγηση με τον zazeng) ότι όταν υπάρχει άδεια στο ακίνητο τον ιδιοκτήτη τουλάχιστον δεν τον ενδιαφέρει να νομιμοποιήσει (/κατεδαφίσει) ή όχι στην προοπτική να βελτιώσει την κατηγορία. Το μόνο που τον ενδιαφέρει εκ των πραγμάτων είναι τα χρήματα που θα δώσει. Επειδή αν έχει άδεια και τόσα αυθαίρετα τετραγωνικά που να μην ξεπερνούν μαζί με τα νόμιμα το κρίσιμο ποσό, δεν έχει να ζηλέψει τίποτα. Μόνο από επιθυμία (όχι ότι δεν υπάρχουν σοβαροί λόγοι) θα θέλει να κάνει νομιμοποίηση, να έχει ισχυρότερο χαρτί, ή επειδή μπορεί να του βγει πιο οικονομικά από το πρόστιμο. Καθώς αν βγαίνει κατηγορία 5 το ακίνητο, αυτό θα συμβαίνει επειδή το μέγεθος των αυθαίρετων τετραγωνικών είναι τόσο μεγάλο που έχουν συμπληρώσει τα μέγιστα επιτρεπόμενα (πάει το όποιο υπόλοιπο συντελεστών είχε) και μάλιστα φτάνουν πολύ παραπάνω (το "πολύ" έχει όνομα προφανώς: είτε 20% θα είναι είτε 40%). Ακόμα και αν νομιμοποιούσε, θα νομιμοποιούσε μέχρι τα μέγιστα, τα υπόλοιπα δεν σώζονται. Θα είναι πάντα κατηγορία 5.

Παραμένει σίγουρα σκοτάδι αρκετό σχετικά με τις λεπτομέρειες για το τί εξαιρείται του ελέγχου και ίσως και άλλα πραγματάκια, αλλά νομίζω μπήκε σήμερα πολύ φως! Μένει μόνο να κάνω κανένα τεστ με αριθμούς και διαφορετικά σενάρια (thought experiments) για να χωνέψω όλα αυτά τα φωτόνια και είμαστε εντάξει.

ΥΓ: Έπεσες έξω φίλτατε zazeng. βγήκαν 11 οι σελίδες... Έχεις δικιο πάντως στο θέμα φορουμ είμαι κατηγορία 5!

Edited Ιούνιος 1 , 2022 by tettris

[kan62]

Πριν αρχίσετε τη μελέτη, να ξεκαθαρίσω μερικά πράγματα με λίγα λόγια, γιατί όπως είδα από το αναλυτικό του tettris τα πολλά λόγια μπερδεύουν ακόμη χειρότερα. Ήμουν και εγώ σε παράλληλη εργασία και δεν πρόσεξα μερικές απαντήσεις σας με αποτέλεσμα να μην γίνομαι πλήρως αντιληπτός.

Αρχίστε λοιπόν το σχολιασμό από εδώ χωρίς τις παρεξηγήσεις που δημιουργούν τα άστοχα αριθμητικά παραδείγματα. Μετά συνεχίστε εκεί.

Με λίγα λόγια, αλλά αναλυτικά, και μόνο για την ένταξη σε κατηγορίες :

- Η αρχική άποψη αρκετών από μας (εμού συμπεριλαμβανομένου) ήταν ότι η Κατ.5 αφορά μόνον στους υπερβαίνοντες το 100+α% (όπου α=20 ή 40 ανάλογα) των όρων δόμησης της περιοχής συνολικά στο ακίνητο. Αφού καταλάβαμε πως είναι δυνατό να γίνει ο υπολογισμός σε συνιδιοκτησίες με τον επιμερισμό του πολεοδομικού μεγέθους, προέκυψε το πρόβλημα με το αν θα συμπεριληφθούν στον υπολογισμό οι Κατηγορίες 1 και 2 (για την Κατ.3 δεν υπήρχε θέμα από την αρχή).

- Μετά δεν καθόταν καλά το πράγμα και αρχίσαμε να έχουμε αμφιβολίες (τουλάχιστον εγώ) σε πρακτικά προβλήματα όπως πχ τι θα γίνει στην εξαίρεση με τα νόμιμα ή αυθαίρετα των άλλων ιδιοκτησιών στο ακίνητο ή στο κοινόχρηστο κλπ. Έτσι κατέληξα στο συμπέρασμα ότι η συνολική αυθαιρεσία της κάθε ιδιοκτησίας στέκεται απέναντι στο κριτήριο "υπέρμετρης επιβάρυνσης" αυτοτελώς (συντηρητικά και κατ' οικονομία) και όταν έχουν ήδη αφαιρεθεί οι αυθαιρεσίες των κατηγοριών 1, 2 και 3. Δηλαδή η αυθαιρεσία της ιδιοκτησίας συγκρίνεται με το : α% Χ επιτρεπόμενο πολεοδομικό μέγεθος Χ ποσοστό συνιδιοκτησίας. Όταν θα έρθει το πλήρωμα του χρόνου, αν έχουν εξαιρεθεί όλοι, θα εξαιρεθεί και το ακίνητο συνολικά και αν κάποιοι δεν έχουν εξαιρεθεί θα βρεθεί οπωσδήποτε τότε ένας τρόπος διόρθωσης ή άρσης της υπερβαίνουσας αυθαιρεσίας αυτών, έστω και επίπονος.

- Έτσι συνεχιζόταν η ζωή μέχρι εκεί που ο υπουργός είπε "τέρμα η Κατ.5". Εκεί προέκυψε το αδιέξοδο της Κατ.5 χωρίς να εκμεταλλευτούμε ανοικτά το γεγονός ότι στον νόμο αφενός δεν λέει πουθενά το "έλλειψη αδείας σημαίνει Κατ.5" και αφετέρου λέει τρία άλλα σημαντικά πράγματα : 1) επιτρέπει τη νομιμοποίηση/κατεδάφιση με την υπαγωγή και φύλα καταγραφής "προς ...", 2) επιτρέπει την έκδοση αδειών νομιμοποίησης/κατεδάφισης ανεξαρτήτως της νομιμότητας και με ταυτόχρονη εξασφάλιση της στατικής επάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 106 και 3) ορίζει σαφώς ότι η εξαίρεση των όποιων αυθαιρέτων απομένουν γίνεται με την περαίωση της υπαγωγής, δηλαδή μετά από την έκδοση της νομιμοποίησης ή την κατεδάφιση.

Αυτά ως προς τις κατηγορίες και εδώ βρισκόμαστε τώρα.

Ως προς τη διαφοροποίηση του ύψους, που δεν αναφέρθηκα καθόλου :

Η υπέρβαση του ύψους δεν αντιμετωπίζεται ποσοτικά όπως η κάλυψη-δόμηση γιατί έχει ως τελικό έλεγχο το κάθε κτήριο ως προς μια στάθμη, δηλαδή σε ένα κτήριο θα επιμεριστεί η υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους στους συνιδιοκτήτες του κτηρίου που είναι παραβάτες ύψους και ανάλογα με τις επιμέρους υπερβάσεις, ενώ στο διπλανό κτήριο του ίδιου οικοπέδου που δεν θα ξεπερνάει το επιτρεπόμενο ύψος θα πληρώσουν κάποιοι την ενδεχόμενη υπέρβαση ύψους της άδειας ως πταίσμα αναλυτικού που δεν συμμετέχει καθόλου στις κατηγορίες. Διαφορετικά θα αντιμετωπιστεί και ένα πλήρως αυθαίρετο τμήμα που δεν ξεπερνάει το επιτρεπόμενο, εκείνο θα συμμετάσχει στον έλεγχο κάλυψης-δόμησης για την κατηγορία αλλά όχι στην υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους γιατί απλά δεν συμβαίνει. Αν όμως βρίσκεται σε κτήριο όπου συμβαίνει πράγματι υπέρβαση επιτρεπόμενου ύψους, τότε θα πάρει το μεγαλύτερο ποσοστό της υπέρβασης αυτής γιατί θα συμμετέχει σε αυτή με ολόκληρο το ύψος του και όχι με κάποια ενδεχόμενη διαφορά.

[zazeng]

Κάτσε να βάλω το μήνα σε σειρά κ επανέρχομαι.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Θεόδωρε, γνωρίζεις πόσοι σε διαβάζουν κι αναρωτιούνται "...στερνή μου γνώση να σ΄ είχα πρώτα";

 

[tettris]

Καλημέρα σε όλους! Θα ήθελα να σταθώ σε ένα πράγμα, που νομίζω μπερδεύει πιο πολύ, αλλά είναι και από τα πιο σημαντικά. Μετά βλέπουμε και τις επί μέρους λεπτομέρειες. Το:

9 ώρες πριν, kan62 said:

Δηλαδή η αυθαιρεσία της ιδιοκτησίας συγκρίνεται με το : α% Χ επιτρεπόμενο πολεοδομικό μέγεθος Χ ποσοστό συνιδιοκτησίας.

σε συνδυασμό με το:

9 ώρες πριν, kan62 said:

Έτσι κατέληξα στο συμπέρασμα ότι η συνολική αυθαιρεσία της κάθε ιδιοκτησίας στέκεται απέναντι στο κριτήριο "υπέρμετρης επιβάρυνσης" αυτοτελώς (συντηρητικά και κατ' οικονομία)

σημαίνει ότι ως αυθαιρεσία βάζουμε το σύνολο των αυθαίρετων τετραγωνικών της ιδιοκτησίας (χωρίς τα των κατηγοριών 1,2 και 3) και εξετάζεται για έλεγχο κατηγορίας 4 ή 5; Ανεξάρτητα από το αν η ιδιοκτησία είχε υπόλοιπο κάλυψης ή δόμησης, χωρίς δηλαδή να αφαιρέσουμε κάτι πριν συγκρίνουμε με το α%*επιτρεπόμενα;

ή όχι;

Το "συντηρητικά και κατ' οικονομία" σαν αντιμετώπιση σημαίνει ότι έστω και αν υπήρχε υπολειπόμενη δόμηση δεν το λαμβάνουμε υπόψη μας ή μήπως το αντίθετο, ότι δηλαδή δεν μας νοιάζει τι αυθαίρετα έχει ο διπλανός (αν με άλλα λόγια έχει φάει από υπολειπόμενο του οικοπέδου), θα κοιτάξω ιδανικά το μερίδιό μου μόνο;

Χρειάζεται παράδειγμα (αριθμητικό):

Έχω δικαίωμα στο 50% οικοπέδου με 200τμ επιτρεπόμενη δόμηση που μου αντιστοιχεί σε 100τμ δόμηση. Στην άδεια που βγαίνει για κτίριο 140τμ η ιδιοκτησία μου έχει 70τμ. Άρα έχω υπόλοιπο δόμησης 30τμ. Χτίζω αυθαίρετα 20τμ. Έλεγχος κατηγορίας:

α) Είναι τα 20 < ή > του α%*επιτρεπόμενη δόμηση*50% (και ας μην είχε εξαντληθεί στην άδεια η δόμηση -"συντηρητική" προς την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος προσέγγιση)     ή

β) Είναι τα 0 < ή > του α%*επιτρεπόμενη δόμηση*30%, μηδέν επειδή είχα υπολειπόμενη δόμηση 30τμ (χωρίς να με νοιάζει τί έχουν κάνει οι άλλοι ιδιοκτήτες στο κτήριο) και άρα πηγαίνουν απευθείας κατ 4, αφού δεν δημιουργούν υπέρμετρη επιβάρυνση βάσει των δικαιωμάτων δόμησης που έχω;

Edited Ιούνιος 2 , 2022 by tettris

[tettris]

Αγαπητοί συνάδελφοι @kan62 και @ΙΑΣΟΝΑΣ (τον τελευταίο τον παίρνει η μπάλα επειδή φαίνεται να έχει καταλάβει και να συμφωνεί με την προσέγγιση στην επιλογή κατηγορίας του πρώτου, συν ότι μας έχει βοηθήσει αμέτρητες φορές), από όσα έχουν ειπωθεί μέχρι σήμερα δεν μου είναι ξεκάθαρο το εξής:

Σε τακτοποίηση που γίνεται σήμερα, όταν έχουμε 50 αυθαίρετα τμ σε ακίνητο με άδεια (που δεν είναι κατ 1,2 ή 3) στην οποία δεν έχει εξαντληθεί η δόμηση του οικοπέδου, και έστω ότι 50 > α%*επιτρεπόμενη δόμηση. Ας ξεχάσουμε για λίγο τη δυνατότητα κατεδάφισης. Τί σημαίνουν λοιπόν τα παραπάνω δεδομένα;

α) Ότι πρέπει το 50 να μοιραστεί σε τμήμα που θα δηλωθεί προς νομιμοποίηση λόγω υπόλοιπου δόμησης και το τμήμα που μένει να επανεξεταστεί για κατηγορία (έστω ότι το υπόλοιπο, 50 - νομιμοποιημένα, είναι κατ.4), ώστε να μπορεί να γίνει υπαγωγή στον 4495;

β) Αν δεν υπάρχει πρόθεση για νομιμοποίηση (και δεν δηλωθεί τμήμα προς νομ/ση), ότι δεν μπορεί σήμερα να γίνει ρύθμιση στο παραπάνω ακίνητο, γιατί κατατάσσεται στην 5η κατηγορία; (αν ισχύει το α, ισχύει προφανώς και το β)

γ) Είτε πρόεκειται να γίνει νομιμοποίηση είτε όχι, το ακίνητο με τα 50 αυθαίρετα τμ ήταν πάντα κατ.4 (λόγω του υπόλοιπου δόμησης) και μπορεί συνεπώς να γίνει σήμερα ρύθμιση, χωρίς καμία περαιτέρω ενέργεια, μόνο που η επιφάνεια που θα μπορούσε να έχει "νομιμοποιηθεί" θα είναι "τακτοποιημένη" με οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση.

δ) Δεν μπορεί να γίνει τίποτα στην παρούσα, λόγω απαγόρευσης υπαγωγής κατηγορίας 5. (το θεωρώ απίθανο λόγω άδειας, τα α,β ή γ με ενδιαφέρουν)

Επιμένω ξανά και ξανά σε αυτό επειδή, kan62, από τα γραφόμενά σου, δεν ήταν ξεκάθαρη η λεπτομέρεια (ίσως δεν το πρόσεξες) που διευκρινίζει τί ακριβώς από τα παραπάνω θεωρείς ότι ισχύει τελικά. Χάνεται λίγο η αποσαφήνιση για το κατά πόσο χρειάζεται η νομιμοποίηση στο παιχνίδι της επιλογής κατηγορίας ή όχι. Κατά τ' άλλα μας βοηθούν να κατανοήσουμε την ουσία και γι'αυτό σου είμαι βαθειά ευγνώμων.

[kan62]

Επειδή έχεις ένα δίκιο, στο μπέρδεμα που είπες, το ξεκαθαρίζω παρακάτω και αριθμητικά...

Αρχική υπόθεση : υπάρχει άδεια, δεν έχουμε κατ.1-2-3, δεν θέλουμε να κατεδαφίσουμε τίποτε και έχουμε στην ιδιοκτησία αυθαίρετα Χτμ (αλλάζω το 50 για να φύγουμε από το πεδίο εφαρμογής της παρ.δ.δγ του 92).

- Αν δεν υπάρχει πρόθεση και δυνατότητα νομιμοποίησης έστω και (Χ-α%*επιτρεπόμενη_δόμηση) τμ των αυθαιρέτων, δεν είναι δυνατή πλέον η υπαγωγή στον νόμο ως Κατ.5 (εξυπακούεται ότι δεν ανήκει η περιοχή στις εξαιρέσεις που έχουν ακόμη δυνατότητα υπαγωγής).

- Αν υπάρχει η πρόθεση νομιμοποίησης εξετάζεται και η δυνατότητα αυτής, δηλαδή εξετάζεται η πολεοδομική δυνατότητα (όροι δόμησης κλπ) και ταυτόχρονα η δυνατότητα της μελλοντικής στατικής επάρκειας του υπάρχοντος και του προβλεπόμενου να κατεδαφιστεί τμήματος μετά τη λήξη της αναστολής του νόμου (σύμφωνα πάντοτε με το άρθρο 106).