ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 5 αυθαιρέτων κατασκευών

[tettris]

Ευχαριστώ πολύ για την διευκρίνιση. Είχα μπερδευτεί συγκεριμένα από το σχόλιο

On 1/6/2022 at 1:18 ΜΜ, kan62 said:

και όχι να κατατάξεις σε κατηγορία. Γιατί εκεί τα πράγματα είναι σαφή : (110-100=10)=10% της δόμησης και μάλιστα <50τμ και (11-10=1)=10% του ύψους, οπότε είσαι σίγουρα κατ.4...

σε συνδυασμό με το σχόλιο προς τον συνάδελφο zazeng

On 1/6/2022 at 5:14 ΜΜ, zazeng said:

Δλδ, το (110 - 100) πριν το εννοούσες με νομιμοποίηση μέχρι τα 100;

On 1/6/2022 at 6:32 ΜΜ, kan62 said:

Το 110 ήταν το σύνολο άδειας και αυθαιρέτων και το 100 το πολεοδομικό μέγεθος του οποίου μπορώ να υπερβώ ένα ποσοστό και να είμαι ακόμη Κατ. 4. Το 110-100 είναι η υπέρβαση που γίνεται, οπότε είμαι 4.

Που είπα για νομιμοποίηση σε αυτή την περίπτωση ;

Προφανώς πάντα υπονοούσες ότι υπάρχει και η δυνατότητα νομιμοποίησης, για να "πέσει" η κατηγορία. Και φυσικά παραδέχομαι ότι δεν πήγε ποτέ το μυαλό μου στην εξαίρεση των 50τμ και προσπαθούσα απλά να βρω μια συνδυαστική λογική, έχοντας όμως χρησιμοποιήσει χοντροκομμένα παραδείγματα.

Και να βάλω άλλη μία απορία για όποιον έχει κέφι να σχολιάσει.

Διώροφο κτήριο άδειας 6μ ύψος σε περιοχή με επιτρεπόμενο 9μ. Κατασκευάστηκε το αδειοδοτημένο κτίριο με ύψος 6,5μ και άλλος ένας αυθαίρετος 3ος όροφος 3μ (τον ισόγειο τον θεωρώ χάρει παραδείγματος ως 1ο). Τελικό ύψος κτιρίου 9,5μ. Δεν υπάρχει σύσταση.

Επιλέγουμε κατηγορία για όλο το κτήριο: Έχουμε εδώ υπέρβαση από το max επιτρεπόμενο ύψους κατά 0,5μ και 3,5μ από το εγκεκριμένο της άδειας, για το οποίο είναι υπεύθυνοι όλοι οι όροφοι (οι νόμιμοι για 0,25μ ο καθένας και ο αυθαίρετος για 3μ). Ο έλεγχος θα γράφει (πάλι ενδεχόμενο νομιμοποίησης το αφήνουμε εκτός, μάλλον δεν έχει και νόημα):

1α) 0,5μ < 20%*9 άρα κατηγορία 4

1β) 3,5μ > 20%*9 άρα κατηγορία 5

1γ) 3μ > 20%*9 άρα 5. (όλο το ύψος όμως μόνο του ορόφου που υπερβαίνει το max)

1δ) 12/14 * 0,5μ < 20%*9, γιατί η στάθμη που το υπερβαίνει είναι ΣΥΝυπεύθυνη και όχι αποκλειστικά υπεύθυνη για την υπέρβαση.

Στο ύψος είπαμε ελέγχουμε υπέρβαση της max επιτρεπόμενης στάθμης και όχι άδειας, συνεπώς έχω καταλάβει ότι σωστό είναι το α).

Αν το κτίριο είχε σύσταση με οροφοδιαμερίσματα οριζόντιες, θα άλλαζε κάτι; Πιθανά σενάρια για τακτοποίηση οριζοντίων με άδεια (1ου και 2ου ορόφου):

2α) υπέρβαση ύψους κάτω του επιτρεπόμενου άρα κατηγορία 4

2β) συνυπεύθυνη (μαζί με την αυθαίρετη στάθμη) υπέρβαση ύψους για υπέρβαση του max επιτρεπόμενου αλλά με ποσοστό 1/14 της υπέρβασης, δηλ 1/14 * 0,5 <<20%*9

2γ) συνυπεύθυνη υπέρβαση max ύψους αλλά ο έλεγχος είναι 0,25 < 20%*9

2δ) συνυπεύθυνη υπέρβαση max ύψους λόγω υπέρβασης 1/14 * 3,5 < 20%*9

Πιθανά σενάρια για τακτοποίηση αυθαίρετης οριζόντιας 3ου ορόφου:

3α) υπέρβαση max ύψους με έλεγχο 0,5 < 20%*9

3β) έλεγχος: 3 > 20%*9

3γ) έλεγχος 12/14*3,5 >20%*9

** Και ένα παράλογο σενάριο για να μην αλλάζω τους αριθμούς. Έστω ότι οι νομιμοι ψήλωσαν κατά 1,5μ ο καθένας και χτίστηκε ένας αυθαίρετος 3ος όροφος ύψους 0,5μ. Τότε, αν σωστός είναι ο 3γ) έλεγχος για την οριζόντια του 3ου, αντίστοιχα ο έλεγχος θα γινόταν 2/14*3,5 < 20*9

Edited Ιούνιος 3 , 2022 by tettris

[tettris]

Για το προηγούμενο ποστ. Προφανώς ήθελες να γράψεις: (αυτό με το μπλε)

1 ώρα πριν, kan62 said:

και (Χ-α%*επιτρεπόμενη_δόμηση) τμ των αυθαιρέτων > 0

[kan62]

27 λεπτά πριν, tettris said:

Για το προηγούμενο ποστ. Προφανώς ήθελες να γράψεις: (αυτό με το μπλε)

Όχι, εννοώ αυτό ακριβώς που γράφω. Την υπερβάλλουσα την α%*ΕΔ επιφάνεια του Χ.

[kan62]

39 λεπτά πριν, tettris said:

Και να βάλω άλλη μία απορία για όποιον έχει κέφι να σχολιάσει.

Και στις δύο περιπτώσεις είναι υπαγωγή Κατ.4.

Αν δεν υπάρχουν ιδιοκτησίες για επιμερισμό υπάγει μόνον η μια και μοναδική.

Αν υπάρχουν "παρανομούσες σε ύψος" ιδιοκτησίες επιμερίζονται τη συνολική αυθαιρεσία κατά το ποσοστό τους στην υπέρβαση, δηλ. υπέρβαση ιδιοκτησίας/συνολική υπέρβαση ακινήτου. Πάντοτε σε Κατ.4.

υγ. για το παράλογο σενάριο αργότερα ...

[tettris]

37 λεπτά πριν, kan62 said:

Όχι, εννοώ αυτό ακριβώς που γράφω.

Δεκτό. Δεν θα αμφέβαλλα για την κατανόηση ίσως αν αντί του 

 

2 ώρες πριν, kan62 said:

Αν δεν υπάρχει πρόθεση και δυνατότητα νομιμοποίησης έστω και (Χ-α%*επιτρεπόμενη_δόμηση) τμ των αυθαιρέτων, δεν είναι δυνατή πλέον η υπαγωγή στον νόμο ως Κατ.5 (εξυπακούεται ότι δεν ανήκει η περιοχή στις εξαιρέσεις που έχουν ακόμη δυνατότητα υπαγωγής).

έγραφες (και συγχώρεσέ με που προσπαθώ να διασκευάσω τα γραφόμενά σου):

Παράθεση

Αν έστω δεν υπάρχει πρόθεση και δυνατότητα νομιμοποίησης, έστω και τότε για τα (Χ-α%*επιτρεπόμενη_δόμηση) τμ των αυθαιρέτων  δεν είναι δυνατή πλέον η υπαγωγή στον νόμο ως καθώς κατατάσσονται στην Κατ.5 (εξυπακούεται ότι δεν ανήκει η περιοχή στις εξαιρέσεις που έχουν ακόμη δυνατότητα υπαγωγής).

Περιττές μάλλον οι διαφοροποιήσεις αλλά ήθελα να είμαι σίγουρος. Πολύ σωστό και εύστοχο πάντως που τονίζεις και το "δυνατότητα" στην προοπτική νομ/σης.

_____________

52 λεπτά πριν, kan62 said:

Και στις δύο περιπτώσεις είναι υπαγωγή Κατ.4.

Ως προς το παράδειγμα: Αυτό που καταλαβαίνω λοιπόν από τα σχόλιά σου είναι ότι αν έχουμε μέγιστο περιοχής Υ μέτρα, τότε ο 4495 σου λέει:

- Δεν με νοιάζει τί άδεια/άδειες έχετε βγάλει, ποιος και πόσο αυθαιρέτησε σε ύψος, εφόσον τα κτίσματά σας βρίσκονται κάτω της στάθμης των 1,2*Υ μέτρα (στο παράδειγμα πριν κάτω των 10,8 μέτρων) είστε όλοι κατηγορία 4. Αν όμως έστω και ένα κτίσμα σας είναι άνω των 1,2*Υ μέτρων... εδώ το χάνω μάλλον και δεν ξέρω πώς ολοκληρώνεται ορθά η πρόταση, πώς ελεγχονται δηλ. οι ιδιοκτησίες. 

[siaom]

Καλησπέρα,

 

Πρόκειται για γήπεδο επιφάνειας 600m2 εκτός σχεδίου και εντός ΓΠΣ, μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο (ΣΗΜΕΡΑ).

 

Η ένταξη της περιοχής σε σχέδιο έγινε με απόφαση της Περιφέρειας Αττικής το 1999. Το 2003 εκδόθηκε οικοδομική άδεια σε οικόπεδο 600m2 εντός σχεδίου, η οποία εφαρμόστηκε σωστά, εκτός από ένα ανοικτό κλιμακοστάσιο, το οποίο στην πραγματικότητα κατασκευάστηκε ως κλειστό.

 

Με απόφαση του ΣτΕ του 2004, η απόφαση ένταξης στο σχέδιο ανακλήθηκε και σήμερα η περιοχή είναι εκτός σχεδίου. Το γήπεδο σήμερα έχει επιφάνεια 600m2, αλλά είναι εκτός σχεδίου και είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο.

 

Σήμερα θέλουμε να τακτοποιήσουμε το κλιμακοστάσιο.

 

Όπως το βλέπω εγώ, βάσει του παραρτήματος Α του Ν.4495/2017, εφ' όσον σήμερα μιλάμε για γήπεδο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, θα πρέπει να βάλω "ΟΧΙ" στο πεδίο της οικοδομικής άδειας και άρα είμαστε ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 5, συνεπώς δεν μπορούμε να τακτοποιήσουμε. Αυτό ασφαλώς ισχύει για το κλιμακοστάσιο και όχι για το υπόλοιπο κτίσμα, το οποίο είναι σύμφωνο με την οικοδομική άδεια. Αυτό που με προβληματίζει είναι ότι συνήθως το πρόβλημα ξεκινούσε από την ψευδή (είτε σκόπιμα, είτε ακούσια) δήλωση στοιχείων κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Στην περίπτωσή μου δεν υπάρχει τίποτα ψευδές, απλά κατέπεσε η απόφαση ένταξης και πλέον είμαστε εκτός σχεδίου.

 

Στο παράρτημα Α του Ν.4495/2017 γράφει:

"Επιλέγουμε ΟΧΙ όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο οικόπεδο/ γήπεδο, το οποίο από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια". Δηλαδή, δεν ενδιαφέρεται ο νόμος αν χάθηκε η αρτιότητα λόγω λάθους κατά την έκδοση της άδειας ή επειδή απλά χάθηκε στη συνέχεια, όπως στην περίπτωσή μου. Ενδιαφέρεται μόνο για το ότι σήμερα είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο.

 

Βάσει αυτού προσανατολίζομαι στο να πω πως θα πρέπει να μπει "ΟΧΙ" στο σχετικό πεδίο και να μην προχωρήσει η τακτοποίηση μέχρι να ανοίξει η  ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 5.

 

Θα ήθελα την άποψή σας πάνω σε αυτό. Ευχαριστώ!

 

[tettris]

Δικαιολογημένες οι απορίες σου και δεν έχω υπόψη μου ξεκάθαρη αναφορά στον νόμο για να μην είναι σωστό το σκετπικό σου. Η χρήση του ενεστώτα "δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο" στο λεκτικό του παραρτήματος η αλήθεια είναι ότι μπερδεύει, ενώ θα έπρεπε να γράφει "ήταν" για να συνάδει αποκλειστικά με τη λογική που περιγράφεις περί ψευδών στοιχείων.

Ωστόσο μου φαίνεται υπερβολική αντιμετώπιση και κόντρα σε αυτό που λέγεται συχνά περί ισχύος άδειας που δεν έχει ανακληθεί. Αλλά και υπερβολική επειδή συνεπάγεται ότι η πλειοψηφία των ακινήτων που χτίστηκαν ως εντός ζώνης ή εκτός σχεδίου και εντάχθηκαν μεταγενέστερα σε ΓΠΣ με δυσμενέστερα όρια αρτιότητας θα πρέπει να μπουν κατηγορία 5.

Μήπως το κομμάτι "παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια", και ειδικά με τη λέξη "αντιθέτως", έμμεσα προσδιορίζει ότι ελέγχουμε με τα δεδομένα προφανώς της χρονολογίας της άδειας; Αφού τα στοιχεία της άδειας δεν μπορεί να δημιουργούν "αντίθεση" με περιορισμούς που τότε δεν υφίσταντο. 

 

Edited Ιούνιος 7 , 2022 by tettris

[siaom]

Σ' ευχαριστώ που έγραψες τους προβληματισμούς σου.

Το σκέφτηκα, το ξανασκέφτηκα και δεν ένιωθα άνετα να πω στον πελάτη ότι όλα είναι ΟΚ και μπορούμε να προχωρήσουμε σε τακτοποίηση γιατί θα έδινε 200,000€ για την αγορά του. Οπότε του είπα ότι δεν τακτοποείται και δεν μπορεί να προχωρήσει. Τώρα αν θέλει ίσως βρει κάποιον συνάδελφο που νιώθει πιο άνετα με την περίπτωση αυτή και προχωρήσει.

Παρεπιπτόντως έστειλα και στο [email protected], μήπως μου πουν και από εκεί μια άποψη, αλλά δεν απάντησαν.

[tettris]

Παρακαλώ. Δυστυχώς δεν βρίσκω που έστελνα email (αλλά πιο παλιά) και σε έπαιρναν τηλέφωνο μετά από μερικές ημέρες. Νομίζω το helpdesk ήταν αλλά δεν θυμάμαι. Αν το βρω θα το βάλω εδώ, αλλά δεν ξέρω αν ισχύει ακόμα.

...Το βρήκα, αυτό που έγραψες ήταν.

Edited Ιούνιος 15 , 2022 by tettris

[PERIKLIS1]

Καλησπέρα 

αγροτεμάχιο 5 στρέμματα. 

Εκδόθηκε το 1998 ΟΑ για ισόγειο βοηθητικό χώρο 50 τ.μ. (δεν προβλεπόταν κουζίνα στην ΟΑ) και κατασκευάστηκε σε διαφορετική αλλά σύννομη θέση (δεν υπάρχει σημείο επαφής του κτηρίου που προβλεπόταν στην ΟΑ με αυτό που χτίστηκε). 

Έχουμε παράνομη επέκταση 10 τ.μ. και ο ισόγειος βοηθητικός χώρος έγινε κύριος χώρος (κατασκευάστηκε κουζίνα).

Σήμερα θέλω να νομιμοποιήσω/ρυθμίσω τις αυθαιρεσίες και για γίνει πώληση.

1) Επειδή δεν υπάρχει σημείο επαφής του κτηρίου που προβλεπόταν στην ΟΑ με αυτό που χτίστηκε δεν κλικαρω την ύπαρξη οικοδομικης αδειας άρα δεν ειμαι κατηγορία 4, σωστά?

2) Εφόσον δεν είμαι κατηγορία 4, είμαι κατηγορία 5. Μπορώ να δηλώσω στο σύστημα αυθαιρέτων κατηγορία 5 και να επιλέξω "προς έκδοση οικοδομικής άδειας"?
 

Σημειωση: την μετακίνηση κτηρίου μπορώ να την βάλω και ΚΑΤ.3 σύμφωνα με την εγκύκλιο 2. 

Edited Ιούνιος 26 , 2022 by Pavlos33