ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Διατάξεις υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου

[Vasili]

Γεια σου Παύλο και σε ευχαριστώ για την απάντηση.

Αν το χτίζαμε τώρα θα μπορούσα να αφαιρέσω μέχρι 12 τ.μ. της εσωτερικής σκάλας που συνδέει ορόφους μεζονέτας σύμφωνα με το ΝΟΚ. Η σκάλα που έχει είναι γραμμική με διαστάσεις 1.2 χ 5.80 =  6,96 τ.μ. Αυτό το εμβαδόν λοιπόν θα μπορούσα να το αφαιρέσω από τον α' όροφο. Αυτό που κάπως με προβληματίζει είναι αν αυτή η αφαίρεση ισχύει στην περίπτωση μου γιατί κάτω από τη σκάλα στον ισόγειο όροφο έχει εντάξει ένα μικρό wc. 

[Pavlos33]

Οπότε γι αυτό μιλήσαμε για νομιμοποίηση βάσει ΝΟΚ. Δεν ενδιαφέρει τι βρίσκεται κάτω από την σκάλα. Ουσιαστικά αφαιρεί την οπή μέσα στην οποία βρίσκεται η σκάλα.

Η διάταξη αφαίρεσης 12 τμ σε εσωτερική σκάλα ισχύει και για τις μεζονέτες, αλλά κάτι έγραφαν στην αρχή οι ΤΟ εφαρμογής του ΝΟΚ για συγκροτήματα μεζονετών που δεν διέθεταν κοινόχρηστο κλιμα/σιο.

[Vasili]

Γεια σου Παύλο. Σε ευχαριστώ πάρα πολύ. Με γλίτωσες από τρελό πονοκέφαλο. Έκρινα πως θα μπορούσα να επικαλεστώ το σχετικό άρθρο του ΝΟΚ για την αφαίρεση της οπής αλλά επειδή ήμουν οριακά με τα εμβαδά ήθελα να είμαι απολύτως σίγουρος πως θα μπορούσε να γίνει. Αν εφαρμόσω λοιπόν τη διάταξη και ΔΕΝ προσμετρήσω τη σκάλα (7 τ.μ) στον ά όροφο σύμφωνα με ΝΟΚ τότε έχω συνολική δόμηση στο γήπεδο: 194 τ.μ. < 200 τ.μ. και άρα μπορώ να κάνω νομιμοποίηση. τα λοιπά στοιχεία του κτιρίου (αποστάσεις, ύψος, κάλυψη κλπ) είναι απολύτως σύννομα. 

Και για να το διευκρινήσουμε η αφαίρεση του εμβαδού της οπής γίνεται στον α' όροφο σωστά?

Στο ΦΚ θα πρέπει να γράψω το συνολικό εμβαδόν της δόμησης σωστά ?

[tettris]

@nik

Προσωπικά είμαι πεπεισμένος ότι χώροι που δεν προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης ή/και δεν είναι κύριας χρήσης δεν συμμετέχουν στο ποσοστό υπέρβασης. Η προσέγγιση αυτή προκύπτει με αφορμή τον συνδυασμό διαφόρων πηγών, όπως οδηγίες παραρτήματος, εγκύκλιοι (εδώ θεωρώ ότι για όμοιες διατάξεις των κατά καιρούς αυθαιρετονόμων ισχύουν και οι προγενέστεροι σχολιασμοί), Ε/Α helpdesk, αλλά και λογικής. Η λογική είναι ότι δεν γίνεται να τιμωρούνται όλοι οι χώροι ισοπεδωτικά με τον ίδιο τρόπο. 1)Το ύψος του προστίμου καθορίζεται αναλογικά με την αυθαίρετη επιφάνεια (κάθε σχεδόν κλειστού χώρου), 2)η επιβάρυνση του προηγούμενου προστίμου επηρεάζεται μόνο από τις επιφάνειες κύριας χρήσης που θα προσαύξαναν τον συντελεστή δόμησης (χωράει εδώ αρκετή συζήτηση για τις λεπτομέρειες, αλλά αυτός είναι ο μπούσουλας, ποιοι δηλ χώροι έχουν εκμεταλλευτεί για κύρια χρήση) και τέλος 3)για τις τελευταίες επιφάνειες (αφαιρώντας αυτές που εξαιρεί ο νόμος) επηρεάζεται και το μέλλον του ακινήτου κατά την επιλογή κατηγορίας. Άρα:

19 ώρες πριν, nik said:

1) Το συνολικό ποσοστό υπέρβασης δόμησης είναι 50/120 ή 70/120 ?

2) Αν η επέκταση του υπογείου είναι και κάτω από προκήπιο αλλάζει κάτι ? 

η απάντηση είναι 50/120. Νομίζω ότι και η εκτός περιγράμματος επιφάνεια δεν επηρεάζει το ποσοστό (θα τιμωρηθεί εξάλλου και με ΥΚ). Αν ωστόσο η χρήση ήταν κύρια θα συμμετείχε τόσο η εκτός όσο και η εντός περιγράμματος επιφάνεια. Μια ανεξάρτητη από το κτίριο ισόγεια αποθήκη ωστόσο θα την προσμετρούσα, όπως θα προσμετρούσα και έναν αυθαίρετο βοηθητικό σε κύρια χρήση χώρο εντός του κτιρίου.

Υ.Γ.: Μια επιφύλαξη για το υπόγειο εκτός περιγράμματος, κατά πάσα πιθανότητα θα συμμετέχει στο ποσοστό για επιλογή κατηγορίας, κυρίως επειδή στην εγκύκλιο 2 αναφέρει:

Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου,

δηλ. δεν έχει (ξεκάθαρη) προϋπόθεση την κύρια χρήση του αυθαίρετου χώρου και είναι σχετικά λογικό αφού η επιλογή κατηγορίας σχετίζεται με την πιθανότητα εξαγορά συντελεστή δόμησης στο μέλλον.

Edited Μάιος 12 , 2020 by tettris

[Pavlos33]

@Vasili 

Σημασία δεν έχουν τα φύλλα καταγραφής αλλά η άδεια νομιμοποίησης που θα εκδοθεί. Η συνολική επιφάνεια του αυθαιρέτου θα καθορίσει το ποσό προστίμου στην επιλογή "προς νομιμοποίηση" του πληροφοριακού συστήματος.

Παντελώς αυθαίρετο κτίσμα έχεις μπορείς να αναγράψεις 200 τμ στο ΦΚ. Στο δ. κάλυψης της άδειας θα φαίνονται αναλυτικά. Το μόνο που συντελεί το πέρασμα από το σύστημα δηλώσεων είναι να πληρωθεί το παράβολο για την νομιμοποίηση. Η ουσία είναι η νομιμοποίηση εδώ, καθώς υπαγωγή με την έννοια της τακτοποίησης δεν υφίσταται.

Από την παρ. ι) του άρθρου 99  έχουμε την εξής κλίμακα παραβόλων:

παράβολο υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, το οποίο αποτελεί έσοδο του Κρατικού Προϋπολογισμού, με 
την επιφύλαξη ειδικών διατάξεων του παρόντος στις οποίες θεσπίζεται ειδικό παράβολο, ως εξής : 
αα) ύψους διακοσίων πενήντα (250) ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μέχρι 100 τ.μ., 
ββ) ύψους πεντακοσίων (500) ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 100 τ.μ. και μέχρι 500 τ.μ., 
γγ) ύψους χιλίων (1.000) ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 500 τ.μ. και μέχρι 2.000 τ.μ., 
δδ) ύψους τεσσάρων χιλιάδων (4.000) ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 2.000 τ.μ. και μέχρι 5.000 τ.μ., 
εε) ύψους δέκα χιλιάδων (10.000) ευρώ για κτίριο/χρήση μεγαλύτερα των 5000 τ.μ.. 
Το ανωτέρω παράβολο δεν επιστρέφεται σε καμία περίπτωση.

 

[Vasili]

Σε ευχαριστώ Παύλο. Με βοήθησες πάρα πολύ. 

βρήκα και την σχετική παράγραφο του ΝΟΚ

αρθρο 11

παρ. 6.ε.      Η επιφάνεια έως 12 τμ. συνολικά σε κάθε αυτοτελή ανεξάρτητη ιδιοκτησία όταν δεν υπάρχει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο στο κτίριο.

Σε προσθήκες σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια της παρούσας περίπτωσης που έχουν υπόλοιπο συντελεστή δόμησης καθώς και σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δύναται να ενταχθούν στις διατάξεις του παρόντος, το σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη και με την προϋπόθεση ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί πριν τις 28.07.2011.

 

και ένα νέο ερώτημα άσχετο με την περίπτωση: τι κάνουμε στην περίπτωση που το διάγραμμα δόμησης που συνοδεύει μια οικοδομική άδεια έχει άλλες διαστάσεις από την κάτοψη της άδειας ? Μου έτυχε περίπτωση που και στο ΔΚ και στο απόσπασμα της οικοδομικής άδειας (το οποίο είναι φωτοτυπία του ΔΚ) διαβάζω διαστάσεις 20 χ 10 και στην κάτοψη μου δείχνει 20,20 χ 10,20 ? Στην μέτρηση μου βρίσκω το κτίριο 20,23 χ 10,21. Θεωρώ πως είναι ΟΚ επειδή το λέει η κάτοψη ? Η κάτοψη έχει σφραγίδα θεώρησης από την πολεοδομία και ίδια ημερομηνία με την άδεια. Αναθεώρηση και άλλα σχέδια δεν υπάρχουν.

Edited Μάιος 12 , 2020 by Vasili

[nik]

23 ώρες πριν, tettris said:

Προσωπικά είμαι πεπεισμένος ότι χώροι που δεν προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης ή/και δεν είναι κύριας χρήσης δεν συμμετέχουν στο ποσοστό υπέρβασης. ....

Οκ κοίτα εγώ είμαι 50-50. Η μόνη ένσταση σε αυτά που λες είναι ότι 

Παράθεση

Η λογική είναι ότι δεν γίνεται να τιμωρούνται όλοι οι χώροι ισοπεδωτικά με τον ίδιο τρόπο. 

Δεν ισχύει αυτό που λες γιατί σου χαρίζει στο υπόγειο τον μειωτικό. Άρα σου έχει δώσει ένα δώρο 50% έκπτωσης σε σχέση με τον ΚΧ. 

Από την άλλη τείνω και προς τη δική σου άποψη διαβάζοντας το άρθρο 96 με την κατηγορία 4. Εκεί αν και μιλάει για την επιλογή κατηγορίας και μόνο και όχι για το ποσοστό υπέρβασης του προστίμου είμαι σίγουρος ότι οι εξαιρέσεις που βάζει για την επιλογή Κ4 ήθελε ο νομοθέτης να μπούνε και για το ποσοστό υπέρβασης δόμησης αλλά δεν το έγραψε σωστά στο άρθρο 100. 

Θεωρώ ότι είτε έτσι είτε αλλιώς είμαι καλλυμένος ακόμη και έλεγχος δόμησης να γίνει. Θα ήθελα πάντως καμιά γνώμη ακόμη. 

[tettris]

Κατ' αρχάς ορθά σκέφτεσαι να ζητήσεις κάποια επί πλέον άποψη, ώστε να νιώσεις μια σχετική σιγουριά για το τι θα αποφασίσεις, εφόσον κανόνας δεν υπάρχει ώστε να τον ακολουθήσεις. Από εκεί και πέρα έχω κάνει κάποιες σκέψεις ως προς αυτά που αναφέρεις και έχω να πω τα εξής:

Ο μειωτικός στους σχετικούς χώρους έχει να κάνει με τα τεχνικά/ποιοτικά χαρακτηριστικά του χώρου. Δηλ. ένα υπόγειο όσο και σε κούκλα κατοικία να το μετατρέψεις, ανεπαρκές σε φυσικό αερισμό/φωτισμό θα είναι και άρα δεν αποτελεί τη Νο.1(από ποιοτική άποψη του χώρου) αυθαιρεσία. Ωστόσο το υπόγειο/κατοικία θα μετρήσει στο ποσοστό επιβάρυνσης, γιατί είναι χώρος που κατασκευάστηκε να εκμεταλλευτεί με κύρια χρήση => πιθανόν να λαμβάνονται και έσοδα από αυτή την εκμετάλλευση. Βέβαια δεν ενοικιάζεται και ως ρετιρέ (χαμηλότερη αντικειμενική αξία). Μια υπόγεια αποθήκη που έχει εργαλεία και μαζεύει σκόνη, προφανώς δεν κατασκευάστηκε για να ενοικιαστεί σε...αράχνες. Ακόμα και ο τρόπος αντιμετώπισης μια απόληξης κλιμακοστασίου που θα τιμωρηθεί με αναλυτικό, συνηγορεί στο ότι οι χώροι αντιστοιχίζονται σε μεγέθη προστίμου και τα επιβαρύνουν, ανάλογα της σκοπιμότητας της εγκατεστημένης παράβασης, δηλ. της χρήσης (η απόληξη εκ των πραγμάτων δεν δύναται να κατοικηθεί), η οποία είναι επί πλεόν αλληλένδετη και με τις προδιαγραφές του χώρου για την εγκατάσταση της χρήσης (μειωτικός συντελεστής) και όχι με την ίδια την κατασκευή ως προς την ποιότητά της σε υλικά, ένσημα ΙΚΑ που δεν πληρώθηκαν κλπ (αυτά σε αυτή την περίπτωση τα αναλαμβάνει ο αναλυτικός προϋπ/μος).

Επομένως,

• εκμεταλλεύσιμος χώρος με κύρια χρήση -> συμμετέχει στην επιβάρυνση του προστίμου.
• εκμεταλλεύσιμος με κύρια χρήση και ποιοτικά χαρακτηριστικά (θέση, όροφος, ανεξαρτησία, φωτισμός/αερισμός) => χωρίς μειωτικό συντελεστή (και προφανώς συμμετοχή στην επιβάρυνση). Με άλλα λόγια οι αυθαιρεσίες που σκόπιμα κατασκευάστηκαν με προδιαγραφές οικονομικού οφέλους.

 

Παράλληλα, άσχετα με τα προηγούμενά σου σχόλια, ένα ακόμα σημείο που ενισχύει σε ένα βαθμό και το επιχείρημα ότι ρόλο στο ποσοστό υπέρβασης εκτός της χρήσης έχει και ο συντελεστής δόμησης (ως κριτήριο επίσης -πιθανολογώ- εκμεταλλεύσιμου χώρου), είναι το παράδειγμα της εγκυκλίου στην αλλαγή χρήσης, όπου συγκεκριμένα έχει επιλεχθεί (έστω και αν η αρχική πρόθεση του παραδείγματος είναι η επεξήγηση για την εφαρμογή του συντ. αλλ. χρήσης), ως υπενθύμιση, θα έλεγα, του παραπάνω σκεπτικού, ότι μας απασχολούν τέτοιοι χώροι στον 4495, όχι αυτοί που δεν προσαυξάνουν τον σ.δ., προσθέτοντας μάλιστα πως τους επί πλέον συντελεστές (άρα και τον συντελεστή υπέρβασης) θα τους λάβει η

επιφάνεια που υπερβαίνει τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης,

Αν και πρακτικά στη λεπτομέρειά της η φράση αυτή μάλλον δεν είναι πάντα εφαρμόσιμη, αναφέρομαι σε αυτή για να υπογραμμίσω τη "φιλοσοφία" που εκλαμβάνω για τους σύγχρονους νόμους των αυθαιρέτων.

Ολόκληρο το παραπάνω απόσπασμα:

Παράθεση

Για την επιπλέον της επιτρεπόμενης δόμησης για χρήση κατοικίας επιφάνεια των 400 τ.μ. θεωρείται υπέρβαση δόμησης και εφαρμόζεται συντελεστής αλλαγής χρήσης. Για την επιφάνεια της υπόγειας στάθμης που έχει μετατραπεί σε κατοικία, δηλαδή τη μετατροπή βοηθητικής χρήσης που δεν προσμετρούσε στον σ.δ. σε κύρια χρήση η οποία προσμετράται πλέον στον σ.δ. εφαρμόζεται συντελεστής υπέρβασης δόμησης και όχι συντελεστής αλλαγής χρήσης. Εκτός των ανωτέρω για την επιφάνεια που υπερβαίνει τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης, εφαρμόζονται οι συντελεστές του Παραρτήματος Α ανάλογα με τη θέση του ακινήτου (εντός σχεδίου/οικισμού ή εκτός σχεδίου), το είδος χρήσης και τους κατά περίπτωση λοιπούς συντελεστές.

 

[sissy_arch]

Καλησπέρα.Να σας θέσω και εγώ δυο τρεις ερωτησούλες?

1. αυθαίρετος φωταγωγός που έγινε ενώ έπρεπε να είναι μπάνιο πάει με αναλυτικό?

2. αποθήκη π(ου την πας με άλλα μαζί)με αναλυτικό με νοιάζει το Δ ή όχι?

3. μεταλλική κατασκευή για να έχει εξώστη ένα διαμέρισμα (έχει υπ/ματα και πατάει στον υποβαθμισμένο ακάλυπτο) πάει με αναλυτικό? ως εξώστης, με νοιάζει να είναι στο Δ ή όχι?

[koozoop]

Καλησπέρα.

Αντιμετωπίζω το εξής θέμα σε οριζόντια ιδιοκτησία, αποθήκη στην άδεια - κατάστημα μετά από τακτοποίηση του Ν.4495/17 (προς διευκόλυνση επισυνάπτω τα σχετικά σχέδια): Στο στέλεχος της άδειας η οποία εκδόθηκε στις 23/1/1973 (προ ισχύος ΓΟΚ 1973) αναφέρει αριθμό ορόφων πέντε με ύψος οικοδομής 18,20μ. όπως φαίνεται και από την σχετική τομή οι όροφοι συνολικά (μαζί με το ισόγειο) είναι πέντε, ωστόσο στο διάγραμμα κάλυψης υπολογίζει στην πραγματοποιούμενη κάλυψη 3 ορόφους + το ρετιρέ = 4 ορόφους. Επίσης, όπως θα παρατηρήσετε, στους σχετικούς υπολογισμού αναφέρει και το άρθρο 15.4 του ΓΟΚ. Σχετικό άρθρο και παράγραφος δεν υπάρχει στην κωδικοποίηση του ΓΟΚ '55 που έχω αλλά υπάρχει σχετικό άρθρο και παράγραφος στον ΓΟΚ '73 που όμως ίσχυσε 6 μήνες αργότερα!

Στο επίπεδο ισογείου υπάρχουν δύο αποθήκες οι οποίες έχουν γίνει καταστήματα. Ένα εξ αυτών τακτοποιήθηκε πρόσφατα, ωστόσο η αλλαγή χρήσης υπολογίστηκε με αναλυτικό προϋπολογισμό και όχι ως υπέρβαση δόμησης. Η απορία μου - ένστασή μου έγκειται στο γεγονός ότι στο διάγραμμα κάλυψης δεν υπολογίζει τον ισόγειο όροφο οπότε κατ' εμέ έπρεπε το πρόστιμο να υπολογιστεί με υπέρβαση δόμησης αντί με αναλυτικό προϋπολογισμό.

Ο λόγος που το ψάχνω είναι διότι καλούμαι να βγάλω άδεια αλλαγής χρήσης από κατάστημα σε κατοικία και παρόλο που η τακτοποίηση έχει γίνει από άλλο συνάδελφο με απασχολεί η δική μου ευθύνη.

Θα εκτιμούσα πάρα πολύ την γνώμη σας επάνω στο θέμα.

Ευχαριστώ