ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Διατάξεις υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου

[Thodoris4]

το 5% ισχύει ακόμη και αν εξ αυτού  εισέχει σε ορισμένες περιοχές που απαγορεύονται ρυθμίσεις και μεταβιβάσεις

α) σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης ή του οικισμού. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις στις οποίες δεν έχει συντελεστεί η αναγκαστική απαλλοτρίωση επί ακινήτων στα οποία υφίστανται εμπράγματα δικαιώματα πολιτών. Σε περίπτωση υπαγωγής στον παρόντα, δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτρίωσης και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται,

β) σε παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση, χώρους του οικοπέδου της παρ. 58 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79),

γ) εντός παρόδιας στοάς, η οποία υφίστατο κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής,

 

Ισχύει σε περίπτωση που έχει κλείσει μικρός εξώστης (0,75μ) πάνω από κοινόχρηστο χώρο πόλης (πεζοδρόμιο) στον 2ο όροφο; Τα 0,75 αφορούν <5% της συνευθειακής διάστασης του διαμερίσματος.

Δηλαδή προχωράει η τακτοποίηση σε τέτοια περίπτωση ή πρέπει το περίγραμμα να αφορά το νόμιμο απλά με απόκλιση;

[vk2626]

 

[μονον για τον υπο μεταβιβαση χωρο μιλαει]

 απο πουθενα δεν προκυπτει οτι η αρχικη ρυθμιση  που εγραφε "ιδιοκτητη"  εννοουσε να υποβληθει δηλωση απο

"διαφορετικο ιδιοκτητη/ιδιοκτητες σε διαφορετικες ΟΙ"

[καποια εγκυκλιος  εδωσε το οκ]

 

  ή οτι ο 4495 εννοει επίσης για διαφορετικους ιδιοκτητες  σε διαφορετικες ΟΙ.

 

 

Δηλαδή από αυτά που διαβάζω, καταλαβαίνω λάθος ότι σε ένα οικόπεδο ένας ιδιοκτήτης με δυο Ο.Ι. μπορεί να τις τακτοποιήσει σε μια δήλωση?

[nmachair]

Καλησπέρα συνάδελφοι! Έχω μια περίπτωση στην οποία θα ήθελα τη γνώμη σας. Έχουμε λοιπόν τα εξής:

Οικοδομή με 2 ισόγεια διαμερίσματα, 2 διαμερίσματα στον 1ο όροφο, 2 υπόγειους αποθηκευτικούς χώρους (σύμφωνα με Ο.Α.) και σοφίτα.

Όλα τα διαμερίσματα είναι ίσα με 50 τ.μ. και το ίδιο και τα υπόγεια. Η σοφίτα είναι 70 τ.μ.

Έχει γίνει σύσταση Ο.Ι. με ποσοστά 83,33/1000 για τα διαμερίσματα ισογείου και 1ου, καθώς και 83,34/1000 για τα 2 υπόγεια. (στο οικόπεδο υπάρχει ακόμα μια ίδια οικοδομή)

Σύνολο δόμησης 200 τ.μ. το οποίο είναι και το όριο δόμησης της περιοχής. Τα υπόγεια και η σοφίτα δεν έχουν μετρήσει στη δόμηση. 

Οι αυθαιρεσίες είναι η σοφίτα που έγινε διαμέρισμα με Υ.Υ. 70εκ. με ανεξάρτητη είσοδο και τα 2 υπόγεια τα οποία έγιναν και αυτά διαμερίσματα.

 

Το κυρίως ερώτημα είναι ποιό θα είναι το ποσοστό της υπέρβασης δόμησης? Σύμφωνα με τον νόμο θα πρέπει να ακολουθήσω τα χιλιοστά των ιδιοκτησιών αλλά στην περίπτωσή μου μου φαίνεται λίγο παράλογο... 

Η δική μου προσέγγιση είναι να μην λάβω υπόψη τα χιλιοστά της σύστασης Ο.Ι. και καταλήγω στα εξής:

1ο φύλλο καταγραφής: κατηγορία 5, σοφίτα με Υ.Δ. κυρίων χώρων (λόγω εξωτερικής σκάλας που στην ουσία χάνει τον χαρακτηρισμό σοφίτας) 70τ.μ. και ποσοστό 50-100%, και Υ.Υ. 70 εκ. και ποσοστό <20% (επιτρεπόμενο 9μ.)

2ο φύλλο καταγραφής: κατηγορία 5, υπόγεια με μειωτικό 0,5 (λόγω ανεξάρτητης εισόδου) 100 τ.μ. και ποσοστό 50-100%

 

Να σημειώσω πως σε όλες τις Ο.Ι. της οικοδομής ο ιδιοκτήτης είναι ο ίδιος, οπότε δεν προκύπτουν θέματα συγκρούσεων. 

[Angelos2017]

Καλησπέρα συνάδελφοι! Έχω μια περίπτωση στην οποία θα ήθελα τη γνώμη σας. Έχουμε λοιπόν τα εξής:

Οικοδομή με 2 ισόγεια διαμερίσματα, 2 διαμερίσματα στον 1ο όροφο, 2 υπόγειους αποθηκευτικούς χώρους (σύμφωνα με Ο.Α.) και σοφίτα.

Όλα τα διαμερίσματα είναι ίσα με 50 τ.μ. και το ίδιο και τα υπόγεια. Η σοφίτα είναι 70 τ.μ.

Έχει γίνει σύσταση Ο.Ι. με ποσοστά 83,33/1000 για τα διαμερίσματα ισογείου και 1ου, καθώς και 83,34/1000 για τα 2 υπόγεια. (στο οικόπεδο υπάρχει ακόμα μια ίδια οικοδομή)

Σύνολο δόμησης 200 τ.μ. το οποίο είναι και το όριο δόμησης της περιοχής. Τα υπόγεια και η σοφίτα δεν έχουν μετρήσει στη δόμηση. 

Οι αυθαιρεσίες είναι η σοφίτα που έγινε διαμέρισμα με Υ.Υ. 70εκ. με ανεξάρτητη είσοδο και τα 2 υπόγεια τα οποία έγιναν και αυτά διαμερίσματα.

 

Το κυρίως ερώτημα είναι ποιό θα είναι το ποσοστό της υπέρβασης δόμησης? Σύμφωνα με τον νόμο θα πρέπει να ακολουθήσω τα χιλιοστά των ιδιοκτησιών αλλά στην περίπτωσή μου μου φαίνεται λίγο παράλογο... 

 

Ο νόμος λέει ξεκάθαρα στην παράγραφο 2 του άρθρου 100 "σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου συγκρίνουμε με το μέρος των επιτρεπόμενων μεγεθών, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας κάθε συγκύριου" . Στην περίπτωση σου βέβαια ιδιοκτήτης όλων των Ο.Ι. είνα ο ίδιος όπως γράφεις στο τέλος οπότε ίσως μπορείς να θεωρήσεις ότι έχει το 100%. Η άλλη οικοδομή που γράφεις ότι υπάρχει στο οικόπεδο είναι επίσης του ίδιου?

 

Η δική μου προσέγγιση είναι να μην λάβω υπόψη τα χιλιοστά της σύστασης Ο.Ι. και καταλήγω στα εξής:

1ο φύλλο καταγραφής: κατηγορία 5, σοφίτα με Υ.Δ. κυρίων χώρων (λόγω εξωτερικής σκάλας που στην ουσία χάνει τον χαρακτηρισμό σοφίτας) 70τ.μ. και ποσοστό 50-100%, και Υ.Υ. 70 εκ. και ποσοστό <20% (επιτρεπόμενο 9μ.),

 

ΥΔΚΧ σωστά. Κατηγορία 5. Να υποθέσω αυτή τη στιγμή είσαι στα 9,70μ καθώς σύμφωνα με την παράγραφο 10 του άρθρου 100 "ως επιτρεπόμενο ύψος θεωρείται το επιτρεπόμενο της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο και όχι το ύψος που αναφέρεται στην άδεια."Για το ποσοστό αυθαιρεσίας σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 100 " Για τον υπολογισμό του προστίμου ομαδοποιούνται οι αυθαιρεσίες της ίδιας κατηγορίας (***εννοεί κατηγορία αυθαιρεσίας σύμφωνα με το άρθρο 96?) και είδους κατασκευής ή χρήσης, οι οποίες έχουν τα ίδια χαρακτηριστικά και προστίθενται τα εμβαδά των δηλούμενων εμβαδών της αυτής κατηγορίας και είδους ανα φύλλο καταγραφής" Οπότε θεωρώ πως σωστά έβαλες 50-100%.

 

2ο φύλλο καταγραφής: κατηγορία 5, υπόγεια με μειωτικό 0,5 (λόγω ανεξάρτητης εισόδου) 100 τ.μ. και ποσοστό 50-100%

 

Σωστά ΥΔΚΧ σε υπόγεια στάθμη με μειωτικό 0,5. Αντίστοιχα με παραπάνω για το ποσοστό αυθαιρεσίας.

 

Να σημειώσω πως σε όλες τις Ο.Ι. της οικοδομής ο ιδιοκτήτης είναι ο ίδιος, οπότε δεν προκύπτουν θέματα συγκρούσεων. 

 

*** Μία ερώτηση ή διευκρίνηση ίσως of topic... Για την εύρεση της κατηγορίας αυθαιρεσίας προσθέτουμε όλες τις αυθαιρεσίες ανεξαρτήτως είδους ή χρήσης ( δηλαδή σούμα τετραγωνικών αυθαιρέτων)   και συγκρίνουμε με τα επιτρεπόμενα τώρα ή της εποχής της αδείας σύμφωνα με το άρθρο 96 ...

Edited Νοέμβριος 28 , 2017 by Angelos2017

[nmachair]

Έχει γίνει σύσταση καθέτου και η άλλη οικοδομή είναι του αδερφού του.. Δεν ξέρω κι εδώ αν έχουμε θέμα με τα ποσοστά, μήπως δηλαδή κλέβουμε τ.μ. από την άλλη οικοδομή σε περίπτωση που θέλει κι αυτός να τακτοποιήσει αργότερα.

 

Στο ερώτημά σου πιστεύω πως αν έχουμε οικοδομική άδεια πηγαίνουμε με τους όρους δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας, Χωρίς να είμαι σίγουρος, καθώς δεν είναι ξεκάθαρο απο το άρθρο 96.

[Tekton85]

 Καταρχήν εφόσον υπάρχουν κάθετες σίγουρα θα πρέπει να πας με το ποσοστό που αντιστοιχεί στη δική σου. Αν δηλαδή έχεις 200 τ.μ.  από όρους δόμησης και σου ανήκει το 50% ο έλεγχος θα γίνει για τα 100 τ.μ. (αυτό νομίζω είναι αδιαπραγμάτευτο για το λόγο που είπες και εσύ: μπορεί να θέλει να κάνει και ο δίπλα τακτοποίηση). 

 Για περαιτέρω ανάλυση θα ήθελα μία διευκρίνιση! Αν καταλαβαίνω καλά σύμφωνα με τη σύσταση έχεις:

83,34/1000 υπόγειο

83,33/1000 στο ισόγειο

83,33/1000 στον Α

Τα παραπάνω νούμερα είναι συνολικά για κάθε όροφο ή για κάθε διαμέρισμα ξεχωριστά? 

Επιπλέον η σοφίτα κατά τη σύσταση και την οικοδομική άδεια ήταν παρακολούθημα του Α ορόφου?

[nmachair]

Κι εγώ ακολούθησα το ποσοστό που αντιστοιχεί στη δική μου κάθετη, δηλαδή από τα 400 τ.μ. από όρους δόμησης εγώ ασχολήθηκα με τα δικά μου 200 τ.μ. 

Τα ποσοστά είναι ξεχωριστά για κάθε διαμέρισμα ως εξής:

83,34/1000  Χ 2 διαμερίσματα στο υπόγειο

83,33/1000  Χ 2 διαμερίσματα στο ισόγειο

83,33/1000  Χ 2 διαμερίσματα στον Α

Σύνολο 500/1000

 

Η σοφίτα δεν ήταν παρακολούθημα του Α ορόφου, αλλά χώρος κάτω από την στέγη του οποίου αύξησε το ύψος και τον συνέδεσε εσωτερικά με την οικοδομή με μεταλική σκάλα και τον μετέτρεψε σε διαμέρισμα. Στη σύσταση Ο.Ι. δεν αναφέρεται καθόλου η σοφίτα.

[Tekton85]

ΥΠΟΓΕΙΟ
Επειδή δεν υπάρχει αντιστοιχία στα τετραγωνικά που αναφέρονται στη σύσταση με αυτά της οικοδομικής Άδειας, θεωρώ ότι για την αλλαγή χρήσης μπορείς να ακολουθήσεις το εξής σκεπτικό: Πόσα έχω νόμιμα από οικοδομική άδεια? 50 + 50. Τι αλλαγή χρήσης έχω? Το σύνολο του χώρου (το 100% δηλαδή). Άρα υπέρβαση δόμησης από 50-100% (ή αν θες πας με το δυσμενέστερο 100-200%)
ΣΟΦΙΤΑ
Επειδή δεν αναφέρεται στην οικοδομική άδεια, δηλαδή δεν αντιστοιχεί ποσοστό επιφάνειας σε αυτή ώστε να μπορείς να ακολουθήσεις το παραπάνω σκεπτικό, η γνώμη μου είναι ότι πρέπει να δηλώσεις >200%. Ειδικά μάλιστα που αποτελεί ανεξάρτητο χώρο.

Ειδικότερα, είχα και εγώ μία παρόμοια περίπτωση με ίδιο ιδιοκτήτη σε όλες τις οριζόντιες και έπειτα από πολλές συζητήσεις και σκέψη κατέληξα ότι σε κάθε περίπτωση είναι πολύ πιο ασφαλές να το πας ανά οριζόντια και όχι σαν σύνολο κτιρίου...Ωστόσο οι απόψεις διίστανται. Σκέψου όμως ότι κάθε οριζόντια μπορεί για οποιοδήποτε λόγο να πουληθεί και σε μελλοντικό έλεγχο με κάποια πιθανή διόρθωση στοιχείων θα πρέπει ο εκάστοτε ιδιοκτήτης να μπορεί να διορθώνει το δικό του χώρο. Αυτό δεν θα είναι δυνατό αν η τακτοποίηση αφορά το σύνολο του κτιρίου.

Επίσης η γνώμη μου είναι ότι μετά την τακτοποίηση πρέπει να γίνει τροποποίηση της σύστασης.

 

 

 

Μην κάνετε διαδοχικές δημοσιεύσεις. Για να πραγματοποιήσετε οποιαδήποτε αλλαγή στο περιεχόμενο του κειμένου ή για να συμπληρώσετε το μήνυμα που δημοσιεύσατε, χρησιμοποιείστε την εντολή "Επεξεργασία" (Τα μηνύματά σας συγχωνεύτηκαν).
Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής
Pavlos33

Edited Δεκέμβριος 1 , 2017 by Pavlos33

[nmachair]

Βρίσκω σωστή τη σκέψη σου, αλλά εξακολουθώ να πιστεύω ότι η αρχική μου πρόταση είναι λίγο πιο σωστή-βολική. Κυρίως γλιτώνει 2,500ε στον πελάτη μου, χωρίς να θέλω να του κάνω οικονομία, αλλά πιστεύω θα εκτεθώ περισσότερο αν τον φορτώσω επιπλέον έξοδα γιατί ήμουν 50/50 σε κάτι που δεν είναι ξεκάθαρο από τον νόμο. Είμαι προβληματισμένος... Αν υπάρχουν κι άλλες απόψεις είμαι ανοιχτός σε προτάσεις!  

 

Όσο για την πώληση που λες θεωρώ πως τότε θα χρειαστεί σίγουρα μια εκ νεου σύσταση Ο.Ι. Τώρα αν θέλει και μετά την τακτοποίηση είναι λίγο δικό του θεμα.

 

Επισυνάπτω και μια ερωταπάντηση του ΤΕΕ Πελοποννήσου που ίσως βοηθάει:

 

305. Θα ήθελα να ρωτήσω στην περίπτωση αυθαίρετων κατασκευών στους κοινόχρηστους χώρους ενός οικοπέδου, όπου έχει γίνει σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών χωρίς αποκλειστικές χρήσεις επί ακαλύπτων, με βάση ποια τετραγωνικά γίνεται τόσο ο έλεγχος των ποσοστών υπέρβασης δόμησης όσο και ο έλεγχος κατηγορίας σύμφωνα με την οικοδομική άδεια.

 

Ελλείψει άλλης δυνατότητας (δεν υπάρχει ποσοστό) ή άλλης διευκρίνισης και επειδή οι κοινόκτητοι χώροι ανήκουν στο σύνολο των συνιδιοκτητών δηλαδή στο 100%, μία λογική λύση είναι να χρησιμοποιούμε το σύνολο των εγκεκριμένων μεγεθών της άδειας για την κατηγορία και το σύνολο των επιτρεπόμενων μεγεθών για το ποσοστό υπέρβασης…

Edited Νοέμβριος 30 , 2017 by nmachair

[Tekton85]

Η 305 μιλάει για κοινόχρηστα & κοινόκτητα πράγματα...Η περίπτωσή σου αφορά οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ο νόμος αν και δεν είναι ξεκάθαρος γενικά, στην συγκεκριμένη περίπτωση δεν είναι αρκετά ασαφής...Μία καλή λύση είναι να εξηγηθείς με τον πελάτη σου ότι υπάρχει αυτός ο τρόπος που βγάζει 2500€ μικρότερο πρόστιμο αλλά ενδέχεται σε κάποιο μελλοντικό έλεγχο να επιβληθεί διόρθωση. Διαλέγει και παίρνει.