ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Διατάξεις υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου

[χαιδω]

Καλησπέρα,

στην άδεια το κτίριο δεν έχει στέγη αλλά δώμα. Στην πραγματικότητα πραγματοποιήθηκε στέγη. Πως υπολογίζουμε την αυθαιρεσία; Με αναλυτικό;

Ευχαριστώ

[Apostolos131]

Ναι με αναλυτικό.

 

Έχω περίπτωση οικοπέδου με άδεια που το κτίσμα έχει περιστραφεί λίγο σε σχέση με την άδεια και έχει μικρές αλλαγές στο σχήμα.

Στο οικόπεδο όμως έχει γίνει κατάτμηση και θεωρώ πως δεν έχω άδεια για αυθαίρετα τμήματα.

Εκεί που έγινε η κατάτμηση ήρθε το όριο του οικοπέδου πολύ κοντά στο κτίσμα και πλέον ένα τμήμα του έχει παραβίαση πλαγίων αποστάσεων.

Ότι εξέχει από το εγκεκριμένο περίγραμμα της αδείας είναι αυθαίρετο και υπολογίζεται κανονικά χωρίς τους συντελεστές 5(α-β-γ-δ), 7, 8, 9.

Καλά ως εδώ.

Το τμήμα του κτίσματος που δεν εξέχει από το εγκεκριμένο περίγραμμα της αδείας, αλλά έχει παραβίαση πλαγίων αποστάσεων το θεωρώ αυθαίρετο?

Δηλαδή θα το χρεώσω με τον μαθηματικό τύπο όπως τα υπόλοιπα αυθαίρετα τμήματα?

Δεν υπάρχει αυθαιρεσία ως προς την θέση του, παρά μόνο λόγω πλάγιας απόστασης, της οποίας ο συντελεστής δεν επιλέγεται!

Θεωρώ πως δεν πρέπει να χρεώσω το τμήμα αυτό με πρόστιμο αλλά θα ήθελα την γνώμη σας.

 

 

[karanus]

Κάτι δεν καταλαβαίνω.

Αφού λόγω της κατάτμησης επιλέγεις  χωρίς άδεια , αυτομάτως παγώνει το κουτάκι με την απόσταση Δ.

Άρα πως σκέφτεσαι να δηλώσεις παραβίαση Δ;

[Apostolos131]

Δεν σκέφτομαι να δηλώσω παραβίαση Δ.

Απλά εκφράζω την σκέψη μήπως θα έπρεπε να δηλώσω ως αυθαίρετο το τμήμα, που κανονικά θα χρεωνόταν με παραβίαση Δ. 

Δηλαδή να του βάλω πρόστιμο.

Πάντως έχω την  γνώμη ότι είναι τραβηγμένο ως σκέψη.

[Anton_civeng]

Apostolos 131,

αυτό το : " Στο οικόπεδο όμως έχει γίνει κατάτμηση και θεωρώ πως δεν έχω άδεια για αυθαίρετα τμήματα." που αναφέρεις παραπάνω ...

είναι το απόλυτα σωστά ερμηνευμένο του τελευταίου εδαφίου της παραγράφου των διευκρινήσεων του ΠΑΡΑΡΤ. Α΄  για το "ναι/όχι" στο άδεια

που έχει από εποχής 4178/13 γίνει θέμα ερμηνευτικών αντεκλίσεων.

Πράγματι είναι όπως το λες και ουσιαστικά,  με αυτό που είπες, έχεις ήδη απαντήσει στο ερώτημα σου για το εντός νομίμου περιγράμματος  υπόλοιπο κτίσμα που έτσι

ΔΕΝ θα θεωρηθεί ως αυθαίρετο λόγω της κατάτμησης,  αφού ισχύει το τεκμήριο νομιμότητας της αδείας που δεν έχει ανακληθεί.....

 

Υ.Γ Καλή συνέχεια Απόστολε

Edited Απρίλιος 28 , 2018 by Anton_civeng

[Apostolos131]

Anton σε ευχαριστώ για την απάντηση.

Ήθελα μια επιβεβαίωση και μου την έδωσες.

[Pavlos33]

Από τη στιγμή που υπάρχει στο ακίνητο κατάτμηση, ο ν. 4178 και ο 4495 είναι σαφής. Θεωρείται για τον υπολογισμό προστίμου ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια. Το μπέρδεμα ξεκίνησε από την πρώτη τροποποίηση του νόμου 4178 η οποία πρόσθεσε το εδάφιο με μπλε χρώμα (βλ. παρακάτω)

βάζουμε όχι στην οικοδομική άδεια:

γ) Όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο/οικόπεδο το οποίο από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι: 
- δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια 
- είναι μικρότερο (λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης), με συνέπεια να μην ταυτίζεται με αυτό για το οποίο έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια 
- το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας, προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια. Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια. 
 Το γνωρίζουμε από την προηγούμενη πλατφόρμα. Συστημικά, το τελευταίο εδάφιο (μπλε χρώμα) δεν υποστηρίζεται. Πέρα από αυτό όμως, το εδάφιο αυτό και επί εποχής ν. 4178 περισσότερο μπέρδεψε παρά αποσαφήνισε.

΄Μια οικοδομική άδεια εκδίδεται σε ένα οικόπεδο και συνοδεύεται από συγκεκριμένο τοπογραφικό και διάγραμμα κάλυψης. Η κατάτμηση χωρίς να εναρμονίζεται με νεώτερη διοικητική πράξη, σημαίνει ότι διαφοροποιεί εντελώς τόσο το αρχικό τοπογραφικό όσο και το διάγραμμα κάλυψης. Ενδεχομένως να διαφοροποιεί και τις αρχιτεκτονικές όψεις (λόγω εδάφους). Άρα, μπορεί να ισχύει ότι το κατατμηθέν με το κτήριο εντός πληροί τους πολεοδομικούς όρους αλλά για το οικόπεδο αυτό δεν υπάρχει ουδεμία εναρμόνιση με την άδεια. Ουσιαστικά δεν έχει άδεια. Αυτός ήταν ο λόγος που στον αρχικό  ν. 4178 το εδάφιο (μπλε χρώμα) δεν υπήρχε και ήταν το κτήριο θεωρούνταν παντελώς αυθαίρετο ακόμη και αν δεν παραβίαζε συντελεστή δόμησης, κάλυψης, ύψος κλπ. 

Σκεφτείτε την ιδεατή περίπτωση κατάτμησης, σε δυο οικόπεδα, άρτια και οικοδομήσιμα, που το κτήριο δεν έχει καμία αυθαιρεσία και πληροί τους πολεοδομικούς όρους. Η αρχική άδεια στο μεγαλύτερο οικόπεδο. Η κατάτμηση χωρίς καμία εναρμόνιση με την άδεια (νεώτερη άδεια για αλλαγή τοπογραφικού-δ. κάλυψης λόγω κατάτμησης, ή ενημέρωση κλπ). Σε μια τέτοια περίπτωση η μόνη κατά τη γνώμη μου λύση μέσω του ν. 4495 είναι η νομιμοποίηση με πληρωμή 250 Ευρώ και νέα άδεια για αλλαγή τοπογραφικού και δ. κάλυψης λόγω κατάτμησης, βάσει του άρθρου 106, ώστε η νέα κατάσταση (κατατμηθέν οικόπεδο με το κτήριο εντός) να αποκτήσει νομιμοποιητικό στοιχείο (άδεια).

 

[Anton_civeng]

Παύλο (με τις καλημέρες μου),

αυτό το " Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια. "

ήταν αναγκαίο να προστεθεί ως επεξήγηση για την σωστή θεώρηση των αυθαιρέτων και χαίρει της εγκυρότητας ενός ΦΕΚ σε αντίθεση με "ερμηνείες"  και ..... χρησμούς κάποιων Υπ. Αποφάσεων,  ή  Ε/Α του ΤΕΕ,  ή απαντήσεων  "made by helpdesk"...

Η εγκυρότητα μίας οικοδομικής αδείας ισχύει μέχρις ανακλήσεως και αυτή κατά τον νόμο μπορεί να επέλθει μέχρι πενταετίας από της εκδόσεως της,  εκτός αν οι προβαλλόμενοι για την ανάκληση λόγοι έχουν να κάνουν με παραπλάνηση της εκδούσας αρχής από ψευδή στοιχεία που υπεβλήθησαν από τον αιτούντα.  Στην δεύτερη αυτή περίπτωση η ανάκληση μπορεί να γίνει οποτεδήποτε.  Σε αμφότερες τις περιπτώσεις όμως και  μέχρι της ανακλίσεως της,  ισχύει το τεκμήριο νομιμότητας της αδείας .

Εξ΄ άλλου,  η κατάτμηση που όπως σωστά την αναφέρεις ως παράνομη στο :

" Η κατάτμηση χωρίς καμία εναρμόνιση με την άδεια (νεώτερη άδεια για αλλαγή τοπογραφικού-δ. κάλυψης λόγω κατάτμησης, ή ενημέρωση κλπ) "  .......

είναι αυτή  που βάσει του νόμου θεωρείται αυτοδικαίως ως ΑΚΥΡΗ  και ως άκυρη δεν μπορεί να επιφέρει νόμιμα αποτελέσματα σε σύννομη διοικητική απόφαση (δηλ. οικοδ. άδεια).  Η άδεια λοιπόν συνεχίζει να υφίσταται ως έγκυρη (μέχρις πιθανής ανακλήσεως) ενώ είναι η κατάτμηση αυτή που πρέπει να θεωρείται ως αυτοδικαίως άκυρη.

Αυτό ακριβώς ήρθε να επισημάνει το παραπάνω χωρίο με τα μπλέ, εντοπίζοντας το "όχι άδεια" μόνο για τα αυθαίρετα που έγιναν καθ΄υπέρβαση της αρχικής αδείας.

Έτσι δηλαδή, στην περίπτωση οικοπέδου με κτίσμα απόλυτα σύμφωνο με την άδεια  που αργότερα υπέστη παράνομη κατάτμηση, σύμφωνα και με το παραπάνω χωρίο  του ΠΑΡΑΡΤ.Α΄ δεν θεωρώ ότι προκύπτει παράνομο κτίσμα προς τακτοποίηση αλλά αυτοδικαίως ΑΚΥΡΗ κατάτμηση που δεν μπορεί να επιφέρει κανένα έννομο αποτέλεσμα (μεταβίβαση, οικοδομική άδεια, αντιπαροχή, κ.λ.π) ......

 

Υ.Γ -απάντηση στο παρακάτω

Παύλο, κατ΄αρχήν εκκινούμε από το ότι : χωρίς μεταβίβαση ΔΕΝ υπάρχει κατάτμηση.

Ακολούθως έχομε ότι βάσει της παρ.1 του αρ.2 του Ν.Δ 690/48 απαγορεύεται η μεταβίβαση (άρα και η κατάτμηση) που επάγεται την δημιουργία μη αρτίων οικοπέδων, ενώ με την παρ.2  απαγορεύεται η μεταβίβαση κυριότητας τμήματος οικοπέδου (άρα και η κατάτμηση) στο οποίο έχει ανεγερθεί οικοδομή όταν επάγεται την δημιουργία μη αρτίων οικοπέδων ή την μείωση υποχρεωτικών ακαλύπτων αποστάσεων κάτω των επιτρεπομένων ορίων που ίσχυσαν για την έκδοση της αδείας ...(ως εν προκειμένω στην περίπτωση του Απόστολου).

Τέλος, κατά την  παρ. 3 του ιδίου άρθρου στην περίπτωση υπαίτιας κατάτμησης  κατά παράβαση των ανωτέρω,  ο νόμος θεωρεί αυτοδικαίως και εξ΄υπαρχής απολύτως άκυρη την μεταβίβαση (βλ. και γνωμ. ΝΣΚ-414/95)  και συνεπώς ακυρώνει την κατάτμηση.

Η αυτοδίκαιη αυτή ακυρότητα σημαίνει ότι δεν απαιτείται κ'αν απόφαση δικαστηρίου καθότι σύμφωνα με το αρ.180 του Αστ. Κώδ.   μία άκυρη δικαιοπραξία θεωρείται ως μη γενόμενη. Αυτό σημαίνει κατ΄ακολουθία ότι ο "αγοραστής" του παρανόμως κατατμημένου κατέχει ένα ανύπαρκτο οικόπεδο σύμφωνα και με την γνωμ. 748/92 Ν.Σ.Κ .(*)

Όσον αφορά δε σε γενόμενες αυτοδίκαια άκυρες συμβ. πράξεις, από αυτές δυστυχώς είναι γεμάτα τα συμβολαιογραφεία ΚΑΙ τα υποθηκοφυλακεία και συνιστούν την κυρίαρχη νοσηρή αιτία της βαθειάς Ελληνικής παθογένειας (λαμογιάς)  που μοιραίως έχει βαλτώσει και την σύσταση του κτηματολογίου....

Καταλήγοντας λοιπόν, μία ως άνω αυτοδικαίως άκυρη μεταβίβαση- κατάτμηση δεν μπορεί να ακυρώνει (και μάλιστα αναδρομικά) την αρχική οικοδομική άδεια που νομίμως εκδόθηκε και δεν έχει ανακληθεί.

 Το "χωρίς άδεια" όπως ειδικά αναφέρεται στην  παράγραφο του ΠΑΡΑΡΤ. Α'  είναι  ειδική κατά σύμβαση θεώρηση για τον υπολογισμό του προστίμου αποκλειστικά για τα αυθαίρετα που έγιναν στο οικόπεδο (κατά το: "...αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν.." ) και σημαίνει ότι δεν στερεί  καθολικά την εγκυρότητα της οικοδ. αδείας.....

 (*) Περαιτέρω βεβαίως και μετά από την παρέλευση 20 ετών, δεν αίρεται το δικαίωμα του "αγοραστή"  να διεκδικήσει την κυριότητα μετά από την άσκηση έκτακτης χρησικτησίας.  

Edited Απρίλιος 28 , 2018 by Anton_civeng

[Pavlos33]

Καλησπέρα Αντώνη.

Το θέμα είναι αρκετά σύνθετο και υπάρχει η κοινή αντίληψη είναι ότι μπορεί να κάνει κατάτμηση κάποιος αρκεί να διαπιστώσει ότι στο προκύπτον οικόπεδο που βρίσκεται το κτήριο δεν υπάρχει παραβίαση πολεοδομικών διατάξεων και επιπροσθέτως ο ισχύον ΣΔ και το ποσοστό κάλυψης επαρκούν. Ξεχνούν ότι μια κατάτμηση χωρίς αναθεώρηση, ενημέρωση ή νέα άδεια, είναι χωρίς άδεια ουσιαστικά. 

Έχω τη γνώμη ότι η κατάτμηση δεν είναι άκυρη, αφού συμβολαιογραφικά δεν διακρίνω να είναι αυτοδικαίως άκυρη (για παράδειγμα κατάτμηση εντός Ρ.Σ σε μη άρτιο οικόπεδα). Σε πλήθος περιπτώσεων στα συμβόλαια που προέκυπταν (πχ κατάτμηση οικοπέδου/γηπέδου σε δυο τμήματα) δεν αναφέρονταν η ύπαρξη οικοδομικής άδειας (ίσως με τη γνωστή Υ.Δ για κτήριο προ 83). Η άδεια έχει το πρόβλημα και γι αυτό τονίζω ότι η νομιμοποίηση ως προς το νεο τοπογραφικό και δ. κάλυψης, είναι αυτή που προκρίνεται ως λύση. 

Στους νόμους των αυθαιρέτων (και όχι σε ερμηνευτική εγκύκλιο) αναφέρεται ότι θα ληφθεί "οχι" στην οικοδομική άδεια (προφανώς σε ότι αφορά τον υπολογισμό προστίμου) και όχι ότι μπορεί ο μηχανικός να κρίνει το αν η άδεια πρέπει να ακυρωθεί ή όχι, διότι δεν έχει καμία τέτοια αρμοδιότητα. 

Το ίδιο ισχύει και για τις υπόλοιπες περιπτώσεις του παραρτήματος που αναφέρεται ότι δεν θα ληφθεί η άδεια υπ όψιν στον υπολογισμό.

[dazisimo]

Καλησπέρα συνάδερφοι. Μια απορία απλά για να επιβεβαιωθώ.

Σε αγροτεμάχιο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια ισογείου κατοικίας με υπόγειο. 

Θέλω να τακτοποιήσω την αλλαγή χρήσης υπογείου. Αλλά έπειτα από αποτύπωση στο αγροτεμάχιο και νέο

τοπογραφικό βρέθηκε μικρότερο από 4 στρέματα και μή άρτιο και οικοδομίσιμο.

Θεωρώ ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια στο ακίνητο και είναι όλο αυθαίρετο ή

συνεχίζω την τακτοποίηση χωρίς νέο τοπογραφικό αφού δεν απαιτείται????