ν. 4495/17- αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε εξ' αδιαιρέτου ακίνητα

[dimitris GM]

Ξαναδιαβασε το 98/9...σχολαστικα..

- Κοινοχρηστα που δεν χανουν τον χαρακτηρα των κοινοχρηστων ειναι:

ενα λεβητοστασιο στον ακαλυπτο υπερ ολης της οικοδομής,  μια αποθηκη που την χρησιμοποιουν ολοι ή το μεγαλωμα της εισοδου της νοικοδομής.

 Και, εάν συμφωνουν ολοι, τακτοποιουν και δεν περιμένουν την  Ειδικη Υπουργικη απόφαση του 98/9

[εδω δεν ηξεραν τι να  γραψουν οταν εκαναν την τροποποίηση,  και έβαλαν μια ΥA...... "στη μεση του πουθενα"]

- Επέκταση μιας ΟΙ στον ακαλυπτο ή στον διαδρομο, τακτοποιείται επειδη το ιδιοχρησιμοποιει ο αυθαιρετος. Ούτε συναινεση ούτε τπτ....

[για την μεταβιβαση, περιμενουμε να ξυπνησουν οι φωστηρες της νομικης για να δωσουν λυση]

 

2] Οσον αφορα την Χαλκιδικη, προφανως δεν θεωρειται καθετη. Του αναφερει μεν  τα τμ. αλλα δεν του δινει συγκεκριμενο τμημα...

Γραφει στο συμβολαιο οτι παιρνει 2% απο εναν αγρο12 στρ. που "αντιστοιχει σε 240 τμ" εξ αδιασρετου.

Αντιστοιχει μεν αλλα οχι σε συγκεκριμενο σημειο.

Ξαναδιαβασε το συμβολαιο. Αποκλειεται να "μοιραζει" αυτοτελη τμηματα.

Καπως αλλοιως ειναι..."δαγκωμενο"

Edited Ιούνιος 22 , 2020 by Pavlos33

[doxa]

ευχαριστώ για την απάντηση.

1)Απλά δυσκολευόμουν λίγο να το πιστέψω γιατί τι νόημα έχουν οι παραπάνω παράγραφοι του άρθορυ 98 όσον αφορά την τακτοποίηση κοινόχρηστων και συναινέσεις αφού με αυτό κάνεις ότι θες?

2) έχεις δίκιο.

Edited Ιούνιος 22 , 2020 by Pavlos33

[sof2]

Καλησπέρα,

Έχω δύο ερωτήσεις αν μπορείτε να μου απαντήσετε, πρώτα θα θέσω την μία ερώτηση

1)Υπάρχει ένα εξ αδιαίρετου ακίνητο με δύο μονοκατοικίες με σύσταση οριζοντίου. Η οριζόντια συστάθηκε πριν το κτίσιμο των οικοδομών (ως μελλοντικά ανεγερθείσες) και στο ενδιάμεσο είχαν έναν ΗΧ να τις ενώνει (ως μελλοντική κατασκευή επίσης). Και το υπόλοιπο οικόπεδο ως κοινοχρήστος χώρος.

Ο ένας έκτισε αυθαιραιτές κατασκευές στους κοινόχρηστούς χώρους από την αρχή της κατασκευής(όταν αποπερατωνόταν--πριν κατοικίσει τλπ- στον πρώτο χρόνο και σταδιακά κάποιες επιπλέον επεκτάσεις). Οι αυθαίρετες επεκτάσεις είναι σημαντικές και σίγουρα το διπλάσιο των όσων προέβλεπε η οικοδομική άδεια.

Ομοίως ο άλλος συνιδιοκτήτης έκλεισε απλα τους ΗΧ χωρίς να κάνει επέκταση στον κοινόχρηστο.

Σήμερα οι σχέσεις τους είναι κάκιστες και ο ένας θέλει να νομιμοποιησει τα κτίσματα στους κοινόχρηστους χώρους και ο άλλος όχι.. Τα ποσοστά στο οικόπεδο είναι 50-50 και ο καθένας είναι 100% ιδιοκτήτης της οριζόντιας του.

Μπορεί ο ιδιοκτήτης που έχει καταλάβει περίπου 200 τμ σε κοινόχρηστο χώρο να νομιμοοιήσει χωρίς την συναίνεση του άλλου βάση της παραγράφου του νόμου που αναφέρει ότι για κατασκευές που υφίστανται από την αρχή της κατασκευής(ισχύει αυτό) και επεκτείνεται σε όλους του ορόφους(δεν έχουμε ορόφους αλλά δεν επεκτε'ινεται και στην δίπλα οριζόντια η κατάληψη).

Μπορεί να νομιμοποιήσει? Και δεν μιλάω για μία νομιμοποίηση που απλά θα υπάρχει, έστω για μία καταγγελία αλλά για τροποποίηση της σύστασής(να χρησιμοποιηθεί δηλαδή νομικά και ίσως και δικαστικά) χωρίς την συναίνεση του άλλου, η οποία μάλιστα θα αλλάξει και τα ποσοστά συγκριριότητας στο οικόπεδο και στους κοινόχρηστους χώρους? Δεν μιλάμε όμως για μικρές αυθαιρεσίες(για κατηγορία 5 μιλάμε)

dimitris GM, η άποψη σου ως νομικός θα ήταν κάτι παραπάνω από χρήσιμη

Edited Ιούνιος 20 , 2020 by sof2

[dimitris GM]

μιλας για οικοπεδο ή για γηπεδο?

Νομιμοποιηση θα εκανες εάν  ειχες υπολοιπα σδ. και μπορουσες πολεοδομικα να τα "τοποθετησεις"

 

 

[sof2]

Ευχαριστώ για την απάντηση.

Οικόπεδο εξ αδιαιρετου, βγήκε άδεια 300 τμ έγινε σύσταση οριζόντιας με 150 ο ένας 150 ο άλλος(έχει εξαντληθεί ο συντελέστης δόμησης). Στο υπόλοιπο οικόπεδο έχουν διαμορφωθεί κοινόχρηστοι χώροι. Ο ένας έκανε κατάληψη επι κοινοχρήστων και θέλει να νομιμοποιήσει χωρίς συναίνεση του άλλου, να  κάνει τροποποίηση κλπ. 

Μπορεί? Νομίζω όχι και ότι δεν υπάγεται στις εξαιρέσεις - άρθρα που μπορεί να νομιμοποιεί χωρίς συναίνεση λοιπών συνιδιοκτητών και μάλιστα να αλλάξει τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επι κοινοχρήστων (τροποποίηση σύστασης)

Αφού μάλιστα στο υπόλοιπο οικόπεδο θα υπάρχουν αυθαιρεσίες (ο άλλος συνιδιοκτήτης επίσης έχει αυθαιρεσίες και δεν νομιμοποιεί) πως θα κάνει συμβόλαιο? Ο μηχανικός για τροποποίηση σύστασης πρέπει να δώσει βεβαίωση για όλο το οικόπεδο?  Λογικά ναι..σωστά?

 

Γιατί χρειάζομαι υπόλοιπο συντελέστη δόμησης για νομιμοποίηση? Αναφέρεσαι σε αυτό αν είναι κατηγορία 5? Ανεξάρτητα από την κατηγορία τι γίνεται με το ιδιοκτησιακό και τους συνιδιοκτήτες? Δηλαδή αν ήταν κατηγορία 4 δεν θα υπήρχε θέμα?

 

Edited Ιούνιος 21 , 2020 by sof2

[dimitris GM]

- Τα εντος του περιγραμματος της καθε οικοδομης, τα τακτοποιει καθε ενας μονος του

- Τις επεκτασεις στα κοινοχρηστα, καθε ενας μονος του με το 98/9

 

τους προειδοποιεις οτι

αν δεν συμφωνησουν σε τροποποιηση της συστασης, δεν θα μπορουν να πουλησουν

[εκτος εάν γινει καποια βελτιωση/προσθηκη στο νομο]

και δεν σε νοιαζει παραπερα.

 

 

[sof2]

Εγώ έχω τον ιδιοκτήτη που θέλει να κατεδαφιστούν και όχι να νομιμοποιηθούν!

Δηλαδή αν ο ένας έχει φάει όλο το οικόπεδο αυθαιρετα νομιμοποιεί και όλα καλά?

Πλην των περιπτώσεων της παραγράφου 8 του παρόντος άρθρου, υπόχρεος για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της οικοδομής είναι ο ιδιοκτήτης που τις ιδιοχρησιμοποιεί χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζεται η διαδικασία υπαγωγής στον παρόντα νόμο των αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της οικοδομής που δεν έχουν απολέσει την κοινόχρηστη χρήση, ο επιμερισμός του ενιαίου ειδικού προστίμου και των λοιπών δαπανών μεταξύ των συνιδιοκτητών και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια

Μήπως αναφέρεται σε κοινόχρηστα μέρη? Πχ κοινό γκαράζ..ότι μπορεί να νομιμοποιήσει χωρίς συναίνεση?

Οπότε ξανα θέτω τα ερωτήματα

1)τροποποιεί συστασή χωρίς συναίνεση (50%) και χωρίς να νομιμοποιήσει ο άλλος?

2)έχει ο συνιδιοκτήτης με επέκταση σε κοινόχρηστο χωρίς συναίνεση? εγώ νομίζω όχι..δηλαδή αν έχω γείτονα που έφαγε όλο τον διάδρομο σε σημείο να μην μπορώ να μπω στο σπίτι μου σχεδόν..νομιμοποιεί και εγώ ας χάνω τον κοινόχρηστο χώρο? νομίζω ότι είναι ....δηλαδή δεν μπορεί ο άλλος να το κατεδαφίσει? δεν μου φαίνεται λογικό αυτό.

 

Στο άρθρο 5 επιτρέπει χωρίς συναίνεση με όρους και στο άρθρο 9 άνευ όρων?

Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:

α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή

β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομή

 

Edited Ιούνιος 22 , 2020 by Pavlos33

[danaikaterina]

Εδώ (όπως και στις περισσότερεςπεριπτώσεις) εμπλέκονται 2 διαφορετικά προβλήματα τα οποία δεν επιλύονται με τον ίδιο τρόπο: Το πολεοδομικό και το ιδιοκτησιακό. Όσον αφορά το πολεοδομικό και επειδή μάλλον έχεις λίγο μπερδεμένα τα πράγματα στο μυαλό σου. Δεν είμαι σίγουρη ακόμη αν έχεις οικόπεδο όπως λες (δηλαδή εντός σχεδίου) και όχι γήπεδο (εκτός σχεδίου). Αυτές οι δήθεν οριζόντιες με ημιυπαίθριους που τις ενώνουν παραπέμπουν σε εκτός σχεδίου εξ'ου και οι στοχευμένες ερωτήσεις του Δημήτρη. Επίσης, για να γίνει νομιμοποίηση πρέπει να υπάρχει υπόλοιπο δόμησης και να εκδοθεί άδεια. Άλλο πράγμα είναι η τακτοποίηση που γίνεται και καθ' υπέρβαση των συντελεστών. Ο Ν.4495 ειδικά με τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις του έχει δόσει τη δυνατότητα τακτοποίησης χωρίς συναίνεση σε περιπτώσεις πχ εκ κατασκευής, ιδιοχρήση κλπ. και γιατί όχι αφού πρόκειται για έναν νόμο καθαρά εισπρακτικό οπότε δεν θα αρνηθεί το κράτος τα λεφτά που θέλεις να του δόσεις. Αυτό που δεν καταλαβαίνει όμως πολύς κόσμος είναι ότι η πολεοδομική τακτοποίηση πολύ συχνα δεν σου λύνει το ιδιοκτησιακό. Έτσι το γεγονός ότι τακτοποιείς έναν κοινόχρηστο χώρο δεν σου δίνει κανένα επιπλέον δικαίωμα επ' αυτού, δεν τον κάνει σε καμία περίπτωση δικό σου (και ας τον πλήρωσες) και δεν αφαιρεί το δικαίωμα του συνιδιοκτήτη να ζητήσει δικαστικά (και να κερδίσει) την κατεδάφιση του εν λόγω χώρου εφόσον κατασκευάστηκε χωρίς τη συναίνεσή του. Για να γίνει οποιαδήποτε μεταβολή στο ιδιοκτησιακό καθεστώς θα πρέπει να γίνει τροποποίηση της σύστασης για την οποία απαιτείται να συνμφωνήσουν όλοι.

[dimitris GM]

ναι, αλλα στην παρ.  6 θελει  και εκ κατασκευής και σε ολους τους οροφους  [ειτε καθ' υψος ειτε κατα πλατος]

δλδ θετει  δυο προυποθεσεις, που  δεν τις εχεις,

αρα δεν μπορεις να κανεις μονομερη τροποποιηση  [τρεξον γυρεψον πώς θα γινονταν αυτη...]

  Αρα παει αυτο.

Ενω,  στην παρ.  9 επιτρεπει σε αυτον που "ιδιοχρησιμοποιεί"  να τακτοποιήσει , ανεξαρτητα  αν ειναι μην εισαι σε αντιδικιες με τον άλλον,

με το "εκ κατασκευής και σε ολους τους οροφους"

αλλά πρεπει και ο αλλος να συμφωνει,

άλλως κινδυνευεις να τακτοποποιήσεις μεν,  αλλά να σου τα γκρεμισει ο αλλος όλα όσα  εκανες στα κοινοχρηστα.

 

[και βεβαια δεν μπορει να απαιτει αυτος που εκανε  αυθαρετα  200 τμ. επι πλεον   να ζηταει απο τον αλλον που εκανε μονον 20 τμ. να αλλαξουν τα ποσοστα και να παρει περισσοτερα........]

ή να τα βρουνε  μεταξυ τους ή να τους αφησεις [ξαναδιαβασε το 98,  σχολαστικά]

[όπως τα ειπε ηδη και η κατερινα...με τις καλημερες μου]

 

 

Edited Ιούνιος 22 , 2020 by Pavlos33

[sof2]

Ναι έχεις δίκιο είναι εκτός σχεδίου...(αδαής ως προς αυτό--τα μπερδεύω). Εμείς τα καλούμε όλα εδώ μερίδες, βάση κτηματολογίου. Επίσης ναι μιλάω για τακτοποίηση..και όχι μόνιμη νομιμοποίηση. Ουσιαστικές διαφορές.(λέξεις - ορολογία και όχι απλά πάνω στον προφορικό λόγο το αναφέρω ως νομιμοποίηση την τακτοποίηση). Έχεις απόλυτο δίκιο και σε ευχαριστώ για τα σχόλια.

Όσο για το ιδιοκτησιακό - πολεοδομικό, συμφωνώ απόλυτα, δεν είναι ότι τα μπερδεύω. Τακτοποίηση μπορεί να κάνει (ώστε να είναι καλυμμένος πχ σε μία καταγγελία). Εγώ όμως αναφέρομαι στην τυπικότητα των απαιτούμενων δικαιολογητικών. Καθώς αν μία νομιμοποίηση χρησιμοποιηθεί δικαστικά πχ τότε τυχόν ελλείψεις σε απαιτούμενα δικαιολογητικά την καθιστούν μη νόμιμη. Οπότε ναι στην απλή πράξη και καθημερινότητα αλλά και γενικότερα τα πολεοδομικά δεν έχουν να κάνουν με ιδιοκτησιακά. Όμως μπορούν να τα επηρεάσουν.

Πχ στην προκειμένη περίπτωση άλλο είναι αυθαίρετη κατασκευή και δικαστικά να ζητείται η κατεδάφιση, όπου τότε είναι 100% σίγουρη η απόφαση και άλλο είναι να ζητείται η κατεδάφιση ενός τμήματος που ο νόμος σε αφήνει να χρησιμοποιείς χωρίς συναίνεση αφού έχεις τακτοποιήσει..τότε η απόφαση είναι σίγουρη?? Η θα εξεταστούν κατά πόσο ενοχλεί το κατασκεύασμα και λοιπά?

Οπότε σε εκτός σχεδίου δεν γίνεται?

Ανεξάρτητα από όλα τα παραπάνω η ανάλυση του άρθρου 9 είναι όντως αυτή? Ότι δηλαδή όποιος καταλαμβάνει κοινόχρηστο μέρος νομιμοποιεί?

Ευχαριστώ πολύ και τους δύο για την βοήθεια.

Δημήτρη δεν είχα δει την απάντηση σου..θα τα ξαναδιαβάσω σχολαστικά.

Ευχαριστώ.

Οπότε και οι δύο μηχανικοί κάνουμε καταγραφή των αυθαιρέτων, τους ενημερώνουμε ότι αν δεν τα βρουν άδικα θα ταλαιπωρούνται καθώς δεν θα μπορέσουν να μεταβιβάσουν και μέχρι εκεί μπορούμε να συνεισφέρουμε εμείς..τα υπόλοιπα είναι νομικά. Ωστόσο θα τα διαβάσω ξανά ...γιατί μου έχει κάνει εντύπωση.

 

Οι συνεχόμενες δημοσιεύσεις δεν επιτρέπονται. Τα μηνύματά σου συγχωνεύτηκαν. Αν προκύπτει η ανάγκη συμπλήρωσης της αρχικής δημοσίευσης, χρησιμοποίησε την επιλογή  «επεξεργασία». Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ.

Pavlos33

 

Edited Ιούνιος 22 , 2020 by Pavlos33