ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κάθετες ιδιοκτησίες

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Καληνύχτα Βασίλη! Πάω να δω τον Παναθηναϊκό!

 

[dimitris GM]

  Να προσθεσω στη συζητηση οτι,

Σε γηπεδο εγινε συσταση 4 καθετων  πριν το 2011.

Αρα καθε καθετη θα εχτιζε απο 50 τμ.

Ο ιδιοκτητης, εβγαλε αδεια, οχι για μια καθετη, αλλά δειχνοντας ολοκληρο το γεωτεμαχιο, αποκρυπτοντας την συσταση και  σημερα  εχει προβλημα τακτοποιησης....

Για τους λοιπους που αγορασαν τις αλλες καθετες, δεν τους επηρεαζει η πρωτη αδεια και οι αυθαιρεσιες που εγιναν σε αυτη,

διοτι ειχαν προγενεστερο τιτλο.

    Επίσης, δεν γνωριζουμε τι εχουν χτισει και εαν εβγαλαν αδειες με βαση τις καθετες η  εαν ακολουθησαν την ιδια συμπεριφορα με τον αρχικο  και εαν εχουν χτισει.

Παντως, καθε καθετη τακτοποιει μονη της τις δικες της αυθαιρεσιες με το 107 παρ. 2.

Ωστε, τελικα, το θεμα μας περιοριζεται στην δυνατοτητα  τακτοποιησης της πρωτης οικοδομης και πώς,

η οποια εχει αδεια, η οποια βγηκε παρατυπα μεν με βαση ψευδη στοιχεια,  αλλα δεν εχει ανακληθει

  [ιασονα, με την νικη]

 

 

[thessalon-77]

Σε οικοπεδο εντος σχεδιου εκδιδεται οικοδομικη αδεια για πολυκατοικια και μετα απο 3 μηνες συστηνεται καθετη ιδιοκτησια χωρίζοντας το οικοπεδο σε δυο τμηματα:

α) δεδομένου οτι το  κτιρίο, το οποιο προβλεποταν απο την παραπανω οικ. αδεια, κατασκευάστηκε στην προβλεπόμενη θέση του απο την οικ. αδεια αλλά η οποία θεση του πλέον απείχε  90εκ απο το οριο διαχωρισμού  της καθετης, συνιστά παραβίαση "Δ" ; Υπενθυμιζω οτι η εκδοθηκε η αδεια και μετα εγινε η καθετη.

β) για τα αυθαίρετα τμήματα του διαμερισματος που εξεταζω θα τα βάλω "Χωρις οικοδομικη αδεια" διότι μήπως η σύσταση καθετου μετά την έκδοση της οικοδομικής αδείας αποτελεί είδος κατάτμησης;

[Pavlos33]

Καλημέρα. Η Ο.Α εκδόθηκε για ένα συνολικό οικόπεδο. Στη συνέχεια συνέστησαν κάθετη. Θα όφειλαν να ενημερώσουν την Ο.Α για τη νέα κατάσταση. (Σε κάποιες περιπτώσεις ακόμη και σήμερα συντελείται η ίδια παράλειψη).

Η Δ σχετίζεται με την απαιτούμενη από τα όρια του οικοπέδου απόσταση, όχι από το όριο της κάθετης.

Θα βάλεις "ναι" στην Ο.Α. Δεν έχεις κατάτμηση για να πας στο παράρτημα Α και να υπολογίσεις πρόστιμο χωρίς Ο.Α

[thessalon-77]

Παύλε σε ευχαριστώ για την απάντησή σου. Δεν έχω πείρα στις κάθετες. Από όσο όμως έψαξα την νομοθεσία θα συμφωνήσω μαζί σου οτι δεν υπάρχει κατάτμηση και πάω με "ναι" στην ΟΑ και οτι δεν υπάρχει παραβίαση πλαγίων ορίων.  Το πλαϊνό όριο αφορά τα όρια προς υπόλοιπες ιδιοκτησιες ενώ προς άλλα κτιρια εντός των καθέτων υπαρχει υποχρεωση πλαγιας απόστασης (ως "δ" νομιζω και οχι ως "Δ"). 

Edited Ιανουάριος 27 by Pavlos33

[dimitris GM]

  Παραμενουν καποια  ερωτηματα

 -  Εκδοθηκε μια ΟΑ για ενα οικοπεδο, "1000" τμ. που ειχε σ.δ. εστω  1,2.

Αρα εχτιζε στο συνολο  1200 τμ.

Η μετεπειτα συσταση δυο καθετων,  εστω κατα 50%/50%,

περιοριζει τα δικαιουμενα τμ. σε 600 ανα καθετη.

Μπορει να μην εχουμε κατατμηση...παντως εχουμε περιορισμο  αρα μειωση των δικαιουμενων τμ.

Και, εάν εκανες ενημερωση της αδειας, εννοειται οτι τα τμ. του κτιδσματος επρεπε να ειναι αναλογα με το δικαιωμα της καθετης  αυτης.

Ποσα τμ. ειναι το κτισμα;

- εχτισε η αλλη καθετη;

- Πότε εγινε η συσταση καθετων και τι περιγραφει;

παυλε, καλημερα

 

Edited Ιανουάριος 27 by dimitris GM

[Pavlos33]

Καλησπέρα Δημήτρη. Δεν θα μπορέσει να γίνει ενημέρωση λόγω των αυθαιρεσιών που υπάρχουν. Σε άλλη περίπτωση θα έπρεπε να ενημερωθεί η Ο.Α λόγω των διαφορών που προκύπτουν στο τοπογραφικό και στο δ. κάλυψης, συνέπεια της σύστασης καθέτων.

@thessalon-77  Το θέμα είναι το προβλέπονταν στην Ο.Α. Λογικά υπήρχε η μελέτη για απόσταση δ μεταξύ των κτιρίων. Άρα, αν σήμερα τα κτίρια απέχουν νόμιμη απόσταση, πολεοδομική αυθαιρεσία δεν υπάρχει.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Απαιτείται πριν οποιαδήποτε άλλη ενέργεια η μελέτη της Σύστασης ΚΙ και το σχέδιο που την συνοδεύει!

[thessalon-77]

@Pavlos33 @dimitris GMΤο ιστορικό έχει ως εξής: Υπηρχε οικοπεδο με ενα διωροφο κτισμα μεσα. Το 1993 εκδιδεται άδεια για οικοδομή σε απόσταση Δ = 3+0,1H (ακριβώς) από το διπλανο κτίσμα που στην συγκεκριμενη περιπτωση προέκυπτε 5,00μ. 

Τρεις μηνες μετα την εκδοση της οικ. αδειας συστηνεται καθετη ιδιοκτησια σε δυο αρτια και οικοδομησιμα τμηματα με οριο μεταξυ των δυο κτιριων περιπου 2,50μ. και με αναλογια 40% στο τμημα που εχει μεσα το παλιο διωροφο κτισμα και 60% στο τμημα που εχει την πολυκατοικια.

Το 2015 κατεδαφίζεται το παλιο διωροφο και το 2022 εκδιδεται οικ. αδεια στο τμημα της καθετης που υπηρχε το διωροφο και ειχε ποσοστο επι του οικοπέδου 40% και το ΔΚ της ΟΑ ορίζει απόσταση "δ" του νέου κτιρίου που θα ανεγερθεί απο την πολυκατοικια του 1993 και επίσης στο ΔΚ της ΟΑ εμφανιζεται ως επιτρεπομενη δομηση:

ΣΔ x εμβαδο ολου του οικοπεδου x ποσοστό κάθετης (40%) δίχως να λαμβάνονται υπ'οψιν το εμβαδόν που εχει κατασκευαστει η πολυκατοικια του 1991 στην διπλανη καθετη  

α) Oσον αφορά το τελευταιο δεν ξερω αν ειναι σωστό να μην λαβεις υπ'οψιν καθολου τα κτισματα (νομιμα ή/και αυθαίρετα) εντος του οικοπέδου στην διπλανη καθετη.

Ειναι σαν να λεμε βγαζω οικ. αδεια να κτισω 8.000τμ σε ενα οικοπεδο που χτιζει 10.000τμ  και κανω μια συσταση καθετου και δινω στο τμημα αυτο του οικοπεδου που κτιζει 8.000τμ ποσοστό 10% επι του οικοπέδου και πηγαίνω και κτίζω στην άλλη κάθετη άλλα 9.000τμ (90% ποσοστό καθέτου) και συνολικά το οικόπεδο θα κτίσει 17.000τμ αντί για 10.000τμ. Δεν το θεωρώ λογικό.

β) υπερβαση προς πλαγια ορια δεν πρεπει να υπαρχουν καθως το οριο με την καθετη δεν θεωρειται πλαγιο οριο και η αποσταση μεταξυ πολυκατοικιας 1993 και αυτης που ανεγειρεται ηδη με την οικ. αδεια του 2022 ειναι "δ". 

γ) Ο Ν.4495/17 αναφέρει οτι στην "κατατμηση" βαζεις στα τετραγωνιδια του παραρτηματος οτι δεν εχεις οικ. αδεια. Δεν αναφερει για μειωση δικαιουμενων τμ.

 

 

 

[dimitris GM]

Προφανως, τα πιο πανω  ειναι διαφορετικα και αρκετα διευκρινιστικα,  σε σχεση με οσα υπηρχαν στην αρχικη ερωτηση...

  Οπως εχουμε ηδη πει:

-  Η συσταση καθετων δεν δημιουργει κατατμηση ουτε πρεπει να ειναι  αρτια και οικοδομησιμα τα "νεα οικοπεδα" [προσοχη στα εισαγωγικα.]

  Το αρχικο οικοπεδο πρεπει να ειναι αρτιο και οικοδομησιμο. Αυτο εξεταζει η ΥΔΟΜ καθως επίσης και τα δομουμενα μετρα με βαση τα ποσοστα καθε καθετης στο ολο οικοπεδο. Αρα,

- Τα νεα οικοπεδα [καθετες] χτιζουν με βαση τα χιλιοστα που εχει το καθε ενα στο αρχικο  οικοπεδο.

- Εφοσον η συσταση εγινε πριν το 2011 και ανηκουν οι καθετες σε διαφορετικους ιδιοκτητες, ισχυει το αρθρο 107

"2. Αν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες και έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μέχρι τις 28.7.2011, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών και την έκδοση οικοδομικής άδειας που αναλογούν στα ιδανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη, δεν λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία."

Οπερ σημαινει οτι, δεν επηρεαζεται η αδεια του 2022 απο τυχον αυθαιρεσιες της αλλης οικοδομης.

 Επίσης, αφου η μια καθετη εχει πλειονες ΟΙ, τοτε, για την ταυτοτητα πας υποχρεωτικα ξεχωριστα για καθε καθετη

με βαση το ΦΕΚ Β 334/2021:

α. Σε κάθε οικόπεδο ή γήπεδο, αντιστοιχεί μία καταχώ-
ριση Οικοπέδου / Γηπέδου. Σε περίπτωση ύπαρξης σύ-
στασης καθέτου ιδιοκτησίας, δύναται να γίνει ξεχωριστή
καταχώριση για κάθε τμήμα του οικοπέδου ή γηπέδου
που αποτελεί κάθετη ιδιοκτησία. Εφόσον έχει συσταθεί
οριζόντια ιδιοκτησία επί καθέτου, γίνεται υποχρεωτικά
ξεχωριστή καταχώριση Οικοπέδου / Γηπέδου για κάθε
κάθετη ιδιοκτησία.

  Εν τελει ποια αυθαιρεσια μπορει να εχει η  νεα οικοδομη της αδειας  του 2022, αφου πλεον η κατασκευη εγινε με ελεγκτη δομησης;