ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κάθετες ιδιοκτησίες

[dimitris GM]

ηταν οικοπεδο εμβαδου......τμ

Ειχε σδ....

Εγινε συσταση καθετων, το 1981. 

Επί ποίου οικοπεδου, πόσων  καθετων  και με ποσα τμ. και με πόσα χιλιοστα καθε μια;

Μια απο τις καθετες εξεδωσε,   το 1981, αδεια δειχνοντας ολοκληρο το οικοπεδο. [ουτε ελεγχος τιτλων απο την Πολεοδομια...Εκει ελαβαν  ό,τι εγραψε  ο τοτε μηχανικος...]

Μετα εγινε και συσταση ΟΙ επι των κτισματων αυτης της καθετης.

 Κανενας  δεν ηλεγξε την  αδεια, τις κατοψεις, τον πινακα  ποσοστων και δαπανων...

Εγινε και αγορα απο καποιον μιας ΟΙ...

Πότε; 

Δεν εγινε  ελεγχος τιτλων κυριοτητας;;;....Τι περιγραφει σαν "οικοπεδο";;;

Ούτε  λες τι αυθαιρεσιες εχει αυτη η ΟΙ και τι "μετακινηση" εγινε...και προς τα "πού"

Εν τελει,

Κατ' αρχας η αδεια δεν ειναι τιτλος κυριοτητας.

Στο παραρτημα,  στο "γ",  προβλεπει για οικοπεδο στο οποιο εγινε κατατμηση,  μετα την εκδοση της αδειας.

Αναλογικα, θα πρεπει να ισχυει και για οικοπεδο, το οποιο δεν πληρουσε τις προυποθεσεις ανοικοδομησης του κτισματος για το οποιο εκδοθηκε η αδεια.

 Θεωρητικα, η ΟΙ τακτοποιει τις αυθαιρεσιες που εχει αυτη η ιδια, πλεον των αυθαιρεσιων που  -πιθανον- αφορουν στα κοινοχρηστα ολης της οικοδομης....

 

Οι υπόλοιπες καθετες  χτιζουν κανονικα, εκτος εάν υπαρχουν προβληματα απο την τοποθετηση της οικοδομης.

[ειπαμε οτι...δεν τα εχουμε δει ολα, ακομη ...]

 

 

[janna]

On 4/2/2022 at 9:27 ΜΜ, dimitris GM said:

[δεν απαντησες σε ολα...]

Υποθετω οτι το 1983 εβγαλε αδεια.

Μετα [;;;;] εγινε η συσταση...ξεχασαν να αναφερουν οτι ο σδ ειχε ηδη καλυφθει απο την αδεια...

Η συσταση εγινε πριν το 2011. 

Οπότε ο αδομητος χτιζει κανονικα τα δικα του, περιπου 100 τμ+κατι ψιλα, με το αρθρο 107.

Ο δομημενος εχει προβλημα, διοτι το οικοπεδο -μαλλον το δικαιωμα δομησης, - μειωθηκε μετα την αδεια λογω της συστασης.

Εδω θα πας στο παραρτημα..."το οικοπεδο μειωθηκε σε σχεση με την αδεια"

Θεωρω οτι η συσταση καθετης αποτελει όμοια περιπτωση με την "αποκοπη"....αφου εκανε το γηπεδο μικροτερο απο αυτο που εδειξε η αδεια.

 

 

 

Η άδεια εκδόθηκε τον Απρίλιο και η σύσταση  εγινε τον Σεπτέμβριο του ιδίου χρονου.Το θέμα είναι οτι αν πάω με το παράρτημα θα πρέπει να δηλώσω οτι δεν υπάρχει αδεια . θα βάλω ολα τα μ2 με υδ χωρίς άδεια και θα αναφέρω την αδεια στη τεχνική έκθεση ? κανονικά ειναι σαν να έχει ενα όροφο παραπάνω .επισης εχει μετακινηθεί εντός πλαγίων αποστάσεων γι'αυτο το τμήμα πως θα γίνει δήλωση χωρίς άδεια?

[dimitris GM]

εχεις περιπτωση ερμηνειας/εφαρμογης της παρ. 1 του παραρτηματος

"θεωρειται οτι δεν υπαρχει αδεια, αποκλειστικα......"

Εχει απαντηθει...θα μας το θυμισει καποιος συναδελφος...

Προσθεσες και την μετακινηση εντος πλαγιων, χωρις αλλες λεπτομερειες.

 

 

[janna]

Ναι ένα τμήμα της οικοδομής εναι εντός πλαγίας απόστασης η οικοδομή ειναι εκτός σχεδίου.Αν πάω με το παράρτημα χωρίς οικ. αδεια θα με πάει κατ. 5 επομένως δεν μπορεί να γίνει υπαγωγή  σωστά?

 

On 22/2/2022 at 6:07 ΜΜ, dimitris GM said:

εχεις περιπτωση ερμηνειας/εφαρμογης της παρ. 1 του παραρτηματος

"θεωρειται οτι δεν υπαρχει αδεια, αποκλειστικα......"

Εχει απαντηθει...θα μας το θυμισει καποιος συναδελφος...

Προσθεσες και την μετακινηση εντος πλαγιων, χωρις αλλες λεπτομερειες.

 

 

Aν πάω με την εφαρμογή του παραρτήματος πρέπει να δηλώσω χωρίς οικ. άδεια και πάει κατ. 5 και δεν μπορεί να γίνει υπαγωγή ,τι γίνεται σε αυτές τις περιπτώσεις?

[HAROUL]

Καλησπέρα σε όλους.

Εξετάζω μία περίπτωση αυθαιρέτου σε οικόπεδο με κάθετη. Από πριν το 1965 υπήρχαν σε αυτό κτίσματα όπως 2 ισόγειες κατοικίες και στάβλοι στο πίσω μέρος του οικοπέδου κλπ. Στο οικόπεδο από τότε υπήρχε λόγω των κτισμάτων νοητό χώρισμα που χώριζε το ανατολικό με το δυτικό τμήμα του οικοπέδου. Γύρω στο 1980 έκαναν κάθετη, που χώριζε το οικόπεδο σε ανατολικό και δυτικό τμήμα, επισυνάπτοντας στο συμβόλαιο τοπογραφικό που έδειχνε μόνο τις κατοικίες και αγνοήθηκαν εντελώς οι στάβλοι  με την σχεδιασμένη και περιγραφόμενη κάθετη να μην συμφωνεί καθόλου με την "πραγματική" κάθετη.  Ο πελάτης μου στην θέση του ενός στάβλου, έκανε κατοικία η οποία εν τέλει πατάει κατά 2,00μ. στην κάθετη του διπλανού. Μπορώ να προβώ σε τακτοποίηση εγώ στα δικά μου, να προβεί και ο όμορος και να διορθώσουμε την κάθετη; Υπάρχει κάποια πιο Ligth διαδικασία καθώς υπάρχει σφάλμα και στο τοπογραφικό αλλά και στο συμβόλαιο σύστασης καθέτου; όταν λέω σφάλμα εννοώ ότι δεν δείχθηκαν όλα τα κτίσματα, δεν περιγράφησαν στον τίτλο κλπ;

Edited Μάρτιος 6 , 2022 by HAROUL

[tettris]

Haroul, η περίπτωσή σου παραπέμπει στις περιπτώσεις που δεν αναφέρεται κτίσμα σε ΟΑ και έχει συζητηθεί σε άλλα θέματα. Καλά θα ήταν να το ψάξεις εκεί, αλλά γενικά, θυμάμαι ότι η τακτοποίηση σε αυτές τις περιπτώσεις γίνεται κανονικά για τα κτίσματα που δεν έχουν δηλωθεί σε κάποια πράξη με απόδειξη της παλαιότητας τους όπως ορίζει ο νόμος. Που βέβαια θα επηρεάσουν συντελεστές και έλεγχο κατηγορίας (ίσως). Υπάρχει και η επιλογή δηλωσής τους προς κατεδάφιση για να μην πληρωθεί πρόστιμο (αν και λόγω κατ.1 δεν βλέπω να έχει άμεσα νόημα), αλλά νομίζω πάλι θα επηρεάζουν τα μεγέθη σε υπόλοιπες αυθαιρεσίες. Φαντάζομαι παίζει ρόλο και τί θέλουν να κάνουν στο μέλλον οι ιδιοκτήτες.

Ειδικά τώρα που υπάρχει και σύσταση κάθετης δεν είμαι σίγουρος πώς θα το χειριστείς, αλλά ψάχνοντας για τις δικές μου απορίες, νομίζω το θέμα σου προσεγγίζει το παρακάτω, όπου η συμβουλή ήταν να μιλήσεις και με συμβολαιογράφο, για να καταλήξεις σε λύση με πολλά ή λίγα λιπαρά (light) .

On 22/2/2021 at 12:08 ΜΜ, Roukat said:

Καλημέρα, 

έχω αναλάβει να δηλώσω στο Ν.4495/17 ένα κτίσμα το οποίο βρίσκεται σε κάθετη συνιδιοκτησία. Το οικόπεδο αποτελείται από δύο κάθετες. Το θέμα μου είναι ότι η εξωτερική σκάλα «πατάει» στην όμορη κάθετη η οποία είναι αδόμητη.

Λογικά έχω δύο επιλογές:

Ή κάνω μία κοινή δήλωση για το όλο οικόπεδο όπου βάζω τους ιδιοκτήτες από 50%. Προφανώς οι συντελεστές υπέρβασης για το κτίριο προκύπτουν για το 50% των επιτρεπομένων μεγεθών και όχι στο όλο.

ή κάνω δύο δηλώσεις? Δε μου φαίνεται λογικό...να βάλω πρόστιμο στην διπλανή όμορη για κάτι που δεν έκανε..

Το σενάριο να δηλώσω μόνο τη δική μας κάθετη και να πάρω συναίνεση του ιδιοκτήτη της άλλης όμορης δεν προβλέπεται λογικά.

Πρόκειται για δύο αδέρφια που συνεννοούνται μεταξύ τους.

 

Edited Μάρτιος 21 , 2022 by tettris

[tettris]

Σε ένα δικό μου ερώτημα, τώρα, που αποσκοπεί στην κατανόηση τριών σημείων: 1. Να προσδιορίσω σωστά τα ποσοστά υπέρβασης για συντελεστές και έλεγχο κατηγορίας, 2. Να ξεκαθαρίσω λίγο την ορολογία και το ιδιοκτησιακό καθεστώς στις περιπτώσεις σύστασης και 3. Να εντοπίσω αν υπάρχουν προβληματικά σημεία, αν και φαίνεται αρχικά "καθαρή" περίπτωση.

Σε συμβόλαιο αγοράς οικοπέδου το 1984 με τίτλο "Πώλησις οριζοντίου ιδιοκτησίας κατ'έκτασιν" αναφέρεται ότι σε ένα ενιαίο οικόπεδο είχε γίνει σύσταση οριζοντίων το 1977 σε άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα και με το προαναφερθέν πωλητήριο πωλείται στον πελάτη μου το ένα ορισμένο τμήμα της τότε σύστασης, το οποίο έχει περίπου 30% "εξ αδιαιρέτου του ως άνω οικοπέδου (σημ: του ολόκληρου δηλ.) μετά του εις το ποσοστόν τούτο αναλογούντος και αντιστοιχούντος δικαιώματος ανοικοδομήσεως". Έπειτα το 1986 ο πελάτης μου εκδίδει ΟΑ για κατοικία. Στο ΔΚ της άδειας τα επιτρεπόμενα μεγέθη υπολογίζονται επί όλου του οικοπέδου και όχι του αναλογούντος τμήματος, τα 300 χιλιοστά δηλ., αν και οι δόμηση,κάλυψη είναι πολύ κάτω από τις μέγιστες. Μέχρι την κατασκευή της κατοικίας το οικόπεδο ήταν αδόμητο, ενώ έχει χτιστεί άλλο ένα κτίριο στο όμορο τμήμα. Ερωτήσεις:

1. Η ονομασία οριζόντιες ιδιοκτησίες κατά τη σύσταση οφείλεται στο ότι δεν υπήρχαν κτίρια όταν συντάχθηκε και γι'αυτό δεν ονομάστηκαν κάθετες; Είναι ένα και το αυτό γενικά;
2. Μου φαίνεται περίεργο που στο ΔΚ της άδειας συγκρίνει μεγέθη επί του όλου οικοπέδου και όχι με τα χιλιοστά. Κάπου είδα στις συζητήσεις να αναφέρεται απο τον @Anton_civeng ότι γινόταν, ωστόσο, για τον 4495 πώς θα υπολογίσω πσοστά υπέρβασης και κατηγορία; Με τα 300 χιλιοστά; Να υποθέσω (αν και μάλλον δεν με αφορά) ότι η μεταγενέστερη άδεια για το 2ο κτίριο στο διπλανό τμήμα, έχει λάβει υπόψη της τη δόμηση του 1ου κτιρίου;
3. Στα χέρια μου έχω μόνο το συμβόλαιο πώλησης. Χρειάζεται να βρω και τη σύσταση του 1977 για να προχωρήσω σε τακτοποίηση του τμήματος του πελάτη μου;
4. Μια λιγότερο σχετική ερώτηση: Η μάντρα που έχει χτιστεί από τον πελάτη μου στο όριο με τα άλλα τμήματα θεωρείται παράβαση που πρέπει να υπολογιστεί με αναλυτικό; Πάντως στο τοπογραφικό της ΟΑ του 1986 τη δείχνει και μελετάει κανονικά.

[dimitris GM]

-  Η "καθετη" σαν ορος επικρατησε αργοτερα. Σωστα εγινε η αναγραφη

"Πώλησις οριζοντίου ιδιοκτησίας κατ'έκτασιν

- Δεν μπορει να χωρισθηκε -οπως γραφεις -  το οικοπεδο σε "αρτια και οικοδομησιμα τμηματα"

διοτι αυτο σημαινει κατατμηση, οποτε καθε τμημα ειχε αυτοτελες δικαιωμα δομησης  κατα 100% στο δικο του οικοπεδο,

και δεν θα εκανε αναφορα στο δικαιωμα δομησης του 30% του ολου οικοπεδου.

  Καθε καθετη υπολογιζεται πλεον "χωριστα".

Αρα καθε τμημα  που εχει αυθαιρεσιες, "εξεταζεται" χωριστα

Οι εσωτερικες περιφραξεις δεν επιτρεπονται. Μπορουν να τακτοποιηθουν.

Κατα την εκδοση αδειας που αιτείται, για καθε τμημα, αποτυπωνεται  και ολοκληρο το οικοπεδο.

Αυτο πρεπει να ειναι αρτιο και οικοδομησιμο.

Οι επιμερους καθετες ας ειναι ό,τι ειναι.

Κατα δε την εκδοση  της αδειας, προσκομιζεται και το συμβολαιο, ωστε η ΥΔΟΜ να "εγκρινει" τα τμ. δομησης με βαση τα χιλιοστα της καθε καθετης επι του ολου οικοπεδου.

Δες και το αρθρο 107.

[tettris]

Ευχαριστώ πολύ για τις χρήσιμες πληροφορίες και επιπλέον να σε συγχαρώ που εντόπισες το θέμα με την αρτιότητα. Όντως, μάλλον από κεκτημένη ταχύτητα έγραψα δικό μου συμπέρασμα, αυτό που γράφει στο πωλητήριο συμβόλαιο συγκεκριμένα είναι το εξής:

Ότι το όλον οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και ότι εκ της μεταβίβασης εξ αυτού ποσοστού εξ αδιαιρέτου δεν δημιουργούνται μη άρτια οικόπεδα. Μετά ακολουθεί περιγραφή των ορίων του όλου οικοπέδου και καταλήγει ότι η πωλήτρια είχε το 30% εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου "μετά του εις το ποσοστόν τούτο αναλογούντος και αντιστοιχούντος δικαιώματος ανοικοδομήσεως" επί του συγκεριμένου (ανατολικού) τμήματος που πουλάει.

Άρα σωστά στο ΔΚ της άδειας συγκρίνει με τα μεγέθη για όλο το εμβαδόν του οικοπέδου (περίπου 1080τμ) και όχι το εμβαδόν του προς πώληση τμήμα (περίπου 310τμ). Και η ΥΔΟΜ ενέκρινε την άδεια (χωρίς να επισημαίνεται επί του ΔΚ) καθώς η μελετημένη δόμηση ήταν κατά πολύ μικρότερη από την επιτρεπόμενη (280τμ  σε σχέση με τα περίπου 1500τμ επιτρεπόμενα για ΣΔ 1,40).

Εγώ τελικά τις όποιες αυθαιρεσίες θα τις υπολογίσω με σύγκριση του συνολικού οικοπέδου ή του ποσοστού ιδιοκτησίας επί τα συνολικά; Λογικά το 2ο, όπως γενικά στις οριζόντιες.

Στον ΝΟΚ απαγορεύτηκαν οι εσωτερικές περιφράξεις ή έτσι ήταν από πριν; Γιατί στο τοπογραφικό της άδειας τις μελετάει κανονικά.

Και άρα τελικά δεν χρειάζομαι κάποιο στοιχείο από τη σύσταση, για να την αναζητήσω.

[dimitris GM]

αφου η εσωτερικη περιφραξη φαινεται στην αδεια...ειναι νομιμη

καλη συνεχεια

υγ

συγκρινεις το ποσοστο του σδ που ανηκει στο "τμημα" σου [ το ξερεις οτι ειναι  30%]

αναλογα με το τί εχει φτιαξει.

 

Edited Μάρτιος 21 , 2022 by dimitris GM