ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[Arche]

διευκρίνησε λίγο, το υπόγειο ήταν ενιαίος χώρος, πχ μια αποθηκη? ή ήταν χωρισμένο σε τμήματα, σαφές ορισμένο σε εγκεκριμένο σχέδιο οικ. άδειας τμήμα α, που ανηκε στον Α? Τμημα β, συγκεκριμμένο που ανηκε στον Β?

[dimitris GM]

1 ώρα πριν, billanas said:

Καλημέρα συνάδελφοι, 

Κάποιος αν μπορεί να επιβεβαιώσει ή να διορθώσει.

Σε διώροφη κατοικία με υπόγειο όπου υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, το υπόγειο εμβαδού 100,00 τ.μ. ανήκει στονυς Α, Β, Γ εξ αδιαιρέτου με ποσοστό αντίστοιχα 25%, 25%, 50%. Οι Α και Β, που είναι ζευγάρι, μετέτρεψαν σε κατοικία τα 40 τ.μ. του υπογείου. Μπορούν οι Α και Β να προβούν στην τακτοποίηση δίχως τη συναίνεση του Γ αλλά χωρίς να σημαίνει πως θα έχουν αποκλειστικό δικαίωμα της αυθαίρετης κατοικίας δίχως να γίνει κάποια άλλη συμβολαιογραφική πράξη. Σωστά;

δυσκολο θεμα επιασες...

Σε μια ΟΙ,  οι δυο απο τους τρείς συγκυρίους, εκαναν αλλαγη χρησης σε  τμημα 40 τμ. ...και εκαναν "διαχωρισμο" ... δεν λες τι λεει και  τί θέλει ο άλλος.

 Ούτε διαμερισματωση ειναι, ουτε μπορεις να πας με το 98/4 ουτε με το 98/9

Το μονο που βλεπω να μπορεις να κάνεις ειναι

να δηλωθει ολοκληρο σαν αλλαγή χρησης απο ολους

και στη συνεχεια ή να ζητησουν "διαχωρισμο" ή να μεταβιβασει ο ενας στον αλλον το μεριδιο του στο ολοκληρο τακτοποιημενο

[μερικη τακτοποίηση σε "τμήμα"  μιας ΟΙ δεν γινεται απο μερικους απο τους συγκυριους]

αυτα σαν πρωτη προσεγγιση της ερωτησης

 

[billanas]

Ευχαριστώ για τις γρήγορες απαντήσεις.

Arche,  ενιαίος κλασικός χώρος υπογείου είναι που οι 2 διάλεξαν κάποιο μέρος να το κάνουν κατοικία

Δημήτρη, αν έχω τη συναίνεση όλων, πιστεύεις πως υπάρχει πρόβλημα στο να γίνει η τακτοποίηση; Και ύστερα ότι θέλουν ας κάνουν στο ιδιοκτησιακό κομμάτι. 

[dimitris GM]

σωστα

τακτοποιουν ολοι μαζι την αλλαγη χρησης ολοκληρου...

μετα..."τα βρισκουν"

 

[Pavlos33]

Ακόμη και χωρίς τη σύμφωνη γνώμη του Γ θα μπορούσαν οι Α + Β (ακόμη και ένας εκ των Α,Β,Γ χωρίς καμία συναίνεση των υπολοίπων) εφόσον το ακίνητο βρίσκεται εντός σχεδίου. Το αναφέρει στο Α 98. Από κει και πέρα όλοι παραμένουν εξ αδιαιρέτου σε νόμιμα και τακτοποιημένα μέρη.

Οπότε μπορεί να ρυθμίσει αλλαγή χρήσης και να αποτυπώσει την διαφορετική διαρρύθμιση. Θα έχει χώρο κατοικίας και βοηθητικό χώρο την υπόλοιπη επιφάνεια του υπογείου (60 τμ). 

[dimitris GM]

παυλε,

το 98/4,  οριζει πραγματι οτι:

Μπορει να τακτοποιησει ενας συνιδιοκτητης, για αυθαιρεσιες  που εχει μια ΟΙ,   και να ζητησει απο τους υπολοιπους συνιδιοκτητες την συμμετοχη τους, λογω και της δικης τους ωφέλειας.

Εδω εχουμε ενα υπογειο 100 τμ.  και στα 40 τμ. απο αυτο έγινε  αλλαγη χρησης σε  κατοικια απο το 50%,  όπου και διαμενει,

χωρις την συναινεση και εν αγνοια του άλλου 50%, που εξακολουθει να γραφει στο δικο του Ε9 ...."50% μιας αποθηκης  100τμ"  και   απομενουν άλλα  60 τμ. σαν αποθηκη. Ολα αυτα εν αγνοια του 50%.

Η ΟΙ παραμενει σαν μία και αποκτα "άτυπα" δύο τμηματα με διαφορετικη χρηση το καθε ενα, που ανηκουν σε ολους..

Υπο αυτα τα πραγματικα περιστατικα - όπως ετεθησαν και στο ερωτημα -  θεωρω  οτι:

Οποιαδηποτε τακτοποιηση γινει, δεν επιτρεπεται να γίνει χωρις συμμετοχη και του άλλου 50%, γι αυτο και δεν δεχθηκα την εφαρμογη του 98/4.

Τωρα, εάν "τα  βρουνε" μεταξυ τους, μπορουν συναινετικα να προχωρησουν σε τακτοποιηση των 40 τμ. όπου ολοι ειναι συνιδιοκτητες ....

Τελος, επι του πρακτικου μερους, για να γινει μια τακτοποιηση του 98/4,  απαιτειται συμβολαιο, οπου φαινεται το ακινητο και τα πσοσοστα που εχει καθε ενας. Με βαση αυτα γινεται η αναγωγη των προστιμων σε καθε εναν..

Οσο το 40% λεει ειναι δικα μου αυτα τα 40 τμ. προφανως δεν μπορει προχωρησει μια τετοια τακτοποιηση  απο τον μηχανικο, αφου η διαδικασια του 98/4 απαιτει την καταγραφη του "ενος που ενδιαφερεται" και των υπολοιπων με βαση ολα τα στοιχεια τους και τα ποσοστά  όλων   στο "υπό τακτοποίηση".

[Pavlos33]

Τυπικά με το γράμμα του νόμου μπορεί να προχωρήσει χωρις να συναινέσει κανείς από τους άλλους, όμως πολύ σωστά επισημαίνεις ότι ο προνοητικός μηχανικός δεν θα τους αφήσει να πάνε σε υπαγωγή διαβλέποντας ότι θα γίνει ο χαμός μετά στις δικαστικές αίθουσες. Τα παραπάνω που λες Δημήτρη θα είναι ουσιαστικά η επιχειρηματολογία στο δικαστήριο για τους ενάγοντες εις βάρος αυτού που τακτοποίησε. Ο μηχανικός με το γράμμα του νόμου δεν έχει θέμα, διότι τακτοποιεί αυθαιρεσίες σε μια οριζόντια ιδιοκτησία (υπόγειο) που είναι εξ αδιαιρέτου σε εντός σχεδίου (εαν είναι όντως εντός) και χωρίς τη σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών. Αν τώρα οι άλλοι θεωρούν ότι βλάπτονται από την υπαγωγή το ξέρεις καλύτερα από όλους μας ότι μάλλον θα το κερδίσουν στο δικαστήριο ισχυριζόμενοι ότι δεν ωφελήθηκε η "κοινωνία" από την μονομερή αυτή ενέργεια (λόγω και της αλλαγής χρήσης) και το πιο πιθανό να ακυρωθεί η δήλωση αυτή.

 

[dimitris GM]

συμφωνουμε

Η σκεψη του νομοθετη ηταν σωστη...Με βαση τις διαταξεις περι κοινωνιας, καθε κοινωνος δικαιουται να προστατεψει το "επικοινο"  και απο μονος του αν οι λοιποι αρνουνται ή αδιαφορουν.

Η ρυθμιση αυτη δεν υπηρχε στους προηγουμενους νομους, αλλα συμφωνουσαμε εδω στο φορουμ,   οτι μπορουσε ενας να το κανει μονος του, και να αναζητησει τα εξοδα με βαση τις διαταξεις περι κοινωνιας, εφοσον ηταν γνωστοι οι συνιδιοκτήτες.

[Σαν συνηθες και συχνό  ερώτημα  το ειχαμε επι κληρονομιών που ο "αδικηθεις" αρνουνταν...].

Εν τελει,  το 98/4 ορισε τους ορους και τις προυποθεσεις αυτης της υπαγωγης, επιλυοντας τα "πρακτικά"  προβληματα που προεκυπταν,

οριζοντας οτι,  εστω και ενας "επιμελης" απο ολους τους συνιδιοκτητες,   δικαιουται να  τακτοποιησει την αυθαιρεσια σε ολοκληρο το ακινητο και επ' ονοματι ολων

στο ονομα όλων με βαση τα  τα ποσοστα καθε ενος απο τους

και μετα να αναζητησει τα εξοδα στα υποια υποβληθηκε για λογαριασμο τους.

Τέτοια περιπτωση δεν συντρεχει στο θεμα  του billanas

 

 

Edited Φεβρουάριος 1 , 2020 by dimitris GM

[billanas]

Δημήτρη και Παύλο ευχαριστώ για τις απόψεις σας.

Προσωπικά καταλήγω στο να ζητήσω τη συναίνεση, ακόμα κι από τη σύζυγο, έτσι ώστε να μην υπάρξει πρόβλημα αργότερα, τακτοποιώντας τα 40 τ.μ. σαν αλλαγή χρήσης αφήνοντας το υπόλοιπο υπόγειο ως έχει.

[Largy]

σε συγκρότημα μεζονετών, διαπιστώνω ότι η γωνιακή μεζονέτα δεν έχει πρόσβαση στον ακάλυπτο. Η άδεια είναι του 2000 και άρα με γοκ 85. Είναι παράβαση και μπορεί να τακτοποιηθεί και αναλυτικό ίσως?

διάταξη του άρθρου 8 του ΓΟΚ/85 :

2. Ο υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου αφήνεται σε επαφή, με ένα ή περισσότερα όρια του οικοπέδου, έχει διαστάσεις τουλάχιστον Δ (όπως ορίζεται στο άρθρο 9, παρ. 1) και πρέπει να είναι προσπελάσιμος από τους χώρους κοινής χρήσεως του κτιρίου.

Edited Φεβρουάριος 2 , 2020 by Largy