ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[zazeng]

6 ώρες πριν, nik said:

Θεωρώ ότι είναι επουσιώδη

Επουσιώδη δεν είναι, αλλά στην πράξη δύσκολο να γίνει κάτι, εκτός κ αν έχεις κάποιον γείτονα αρκετά στριμμένο κ αρκετά φραγκάτο να πληρώνει κάποιον σαν το φίλο Ιάσονα να σας πάει τραίνο 😁

Οπότε ζυγίστε το με τον ιδιοκτήτη  κ βλέπετε, καλύτερα παρέα με ένα δικηγόρο. Το ότι έχουν κ αυτοί αυθαίρετα είναι υπέρ σας, το ότι είναι εκ κατασκευής όχι τόσο.

Τέλος, να θυμήσω ότι κ οι ημιυπαίθριοι επηρεάζουν τις όψεις, δεν θυμάμαι να είχε πάρει κανείς συναίνεση back in the day.

[nik]

Το παράθυρο είναι προς κεντρικό - εσωτερικό ακάλυπτο (το κτίριο είναι μορφής "Π"  άρα προς το εσωτερικό του "Π") και δεν μεταβάλλεται όψη του κτιρίου. Επίσης δεν ενοχλεί κάποιον με την έννοια ότι απέναντι του δεν υπάρχει άλλο άνοιγμα και είναι παράθυρο υπνοδωματίου, δεν έχει βρωμιές, μυρωδιές κτλ. 

Το μπαλκόνι είναι σε όλους τους ορόφους ξαναλέω.

[zazeng]

Ε όψη είναι κ αυτό, ιδιοκτησιακά μιλώντας. Για τα υπόλοιπα δεν έχω να πω κάτι, μηχανικός γαρ.

Έχεις στριμμένο γείτονα ή άρνηση από τον ιδιοκτήτη να έρθει σε συνεννόηση; Στη δεύτερη περίπτωση, η εμπειρία μου έχει δείξει ότι συνήθως δεν συντρέχει λόγος, τα μνημόνια έχουν κάνει τους Έλληνες πιο συγκαταβατικούς (που λεφτά για δικαστήρια...)

[ppetros]

On 13/12/2020 at 1:58 ΜΜ, ppetros said:

Καλημέρα Δημήτρη.

Αυτό ρωτούσα και εγώ χθες. Αν ο ένας πήρε από τον δίπλα π.χ. 5 τμ και ο άλλος ΔΕΝ τα έχασε γιατί π.χ. επεκτάθηκε προς ακάλυπτο ή προς κλιμακοστάσιο, ποιά είναι η προσωπική σου γνώμη? Μια πρώτη συζήτηση με τον συμ/φο είχε ως αποτέλεσμα την τροποποίηση της σύστασης μόνο για αυτα τα δύο διαμερίσματα και πάντα εννοείται μόνο τα συνολικά μέτρα (πρώτη στήλη) τα υπόλοιπα π.χ. ποσοστό επί οικοπέδου κλπ παραμένουν ίδια.

H περίπτωση αυτή είναι πλέον η εξής με νούμερα.

1. υπάρχει διαμέρισμα 88τ.μ. στην σύσταση και στα συμβόλαια. κατασκευής προ 75 (Κατ1)

2. το διαμέρισμα πήρε από το δίπλα 8 τ.μ. και στην πραγματικότητα είναι 96 τ.μ.

3. το σχέδιο της αδείας είναι στα 88 τ.μ.

4. ΑΛΛΑ το σχέδιο της σύστασης όταν γίνουν οι πράξεις φτάνει τα 95 και συμφωνεί με την πραγματικότητα κατά μεγάλο ποσοστό (δείχνει την τοιχοποιία εκεί που πρέπει).

 

Αρα αν γίνει η τακτοποίηση για 96 τ.μ., μπορεί να γίνει χρήση του σχεδίου σύστασης για τροποποίηση μονομερής της σύστασης (95 από το σχέδιο + εντός 2% απόκλιση)?

 

 

[dimitris GM]

" 4. ΑΛΛΑ το σχέδιο της σύστασης όταν γίνουν οι πράξεις φτάνει τα 95 και συμφωνεί με την πραγματικότητα κατά μεγάλο ποσοστό (δείχνει την τοιχοποιία εκεί που πρέπει). "

Αυτο ειναι το προβλημα..δλδ πώς θα προστεθουν τα επι πλέον μετρα...

Αυτο δεν το  λυνει η τακτοποιηση.

αυτο θα λυσει ο συμβ/φος

[αν το δεις ως τριτος...που σε ρωτησαν τη γνωμη σου...τι  θα έλεγες   στο ερωτημα:

"...ο ενας πηρε απο τον αλλον 10 μετρα χωρις να κανει συμβολαιο. Αρα απαιτειται συμβολαιο μεταβιβασης  και  πληρωμη ΦΜΑ???? κλκλπ.

Χωρις να αποκτησει "ιδιοκτησια" στα 8 τμ.  μπορει να κανει  τροποποιηση της συστασης???]

αλλα, ας περιμενουμε τις εξελιξεις

 

 

 

 

[zazeng]

Στη δικιά μου περίπτωση η σύσταση είχε προηγηθεί της κατασκευής, οι διαφορές δεν ήταν αμελητέες, αλλά ούτε κάτι τραγικό, πρπ 0.5μ και έγιναν κατά τη κατασκευή, όχι αργότερα, οπότε οι δυο εμπλεκόμενοι θα τροποποίησουν τη σύσταση.

Κάτι σαν την ενημέρωση της άδειας ένα ππράγμα Αν έχω κάτι νεότερο θα ενημερώσω.

Edited Δεκέμβριος 16 , 2020 by zazeng

[ppetros]

On 16/12/2020 at 9:36 ΜΜ, zazeng said:

Στη δικιά μου περίπτωση η σύσταση είχε προηγηθεί της κατασκευής, οι διαφορές δεν ήταν αμελητέες, αλλά ούτε κάτι τραγικό, πρπ 0.5μ και έγιναν κατά τη κατασκευή, όχι αργότερα, οπότε οι δυο εμπλεκόμενοι θα τροποποίησουν τη σύσταση.

Κάτι σαν την ενημέρωση της άδειας ένα ππράγμα Αν έχω κάτι νεότερο θα ενημερώσω.

Αν σου είναι εύκολο να μας ενημερώσεις τι ακριβώς έγινε, τι ζήτησε ο συμβολαιογράφος και τι ακριβώς και πως έγινε ο όποια τροποποίηση....

[nik]

Αντιμετωπίζω ένα πρόβλημα που νομίζω είναι σύνηθες στα καταστήματα.

Ισόγεια καταστήματα που βάσει σύστασης και αρχικής άδειας είναι π.χ. 2 ή 3 ή 4 ...κτλ και ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες που στην πράξη είναι συνενωμένα σε ένα και το νοικιάζουν από κοινού όλοι οι ιδιοκτήτες.

Τα καταστήματα αυτά θα παραμένουν για πάντα έτσι συνενωμένα γιατί δίνουν καλό νοίκι έτσι αντί για πολλά μικρά όμως οι ιδιοκτήτες δεν θέλουν να τα συνενώσουν με τακτοποίηση ή άδεια γιατί μετά δεν θα μπορούν να μεταβιβάζει ο καθένας το μαγαζί του. Αν τα ενώσω δηλαδή με 4495 σε ένα με μία κοινή δήλωση, ο συμβολαιογράφος δεν κάνει μετά συμβόλαιο για ένα από αυτά μόνο καθώς πλέον δεν αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. 

Τι κάνετε σε τέτοιες περιπτώσεις ? Εγώ ανέλαβα 2 τέτοια και τακτοποίησα το πατάρι με κοινή δήλωση. Τώρα ο ένας ιδιοκτήτης που έχει το ένα από τα δύο θέλει να μεταβιβάσει το δικό του και μου ζητάει να το δείξω αυτοτελές - χωρισμένο που δεν είναι. Από την άλλη αν το δείξω ενωμένο δεν μπορεί να κάνει συμβόλαιο. Τι κάνω σε τέτοιες περιπτώσεις ?

[dimitris GM]

Εχεις μια αυθαιρετη λειτουργικη συνένωση.

Θα κανεις τακτοποιηση για την καθαιρεση των μεσοτοιχιων

Η καθαιρεση/λειτουργικη συνενωση του 23/5 του ΝΟΚ 

[εχει τροποποιηθει με τον ν. 4759]

 δεν αλλαζει το ιδιοκτησιακο καθεστως. Ούτε τα συνενωνεις "εμπραγματως".

Καθε καταστημα παραμενει ανεξαρτητη ΟΙ  και ετσι δηλωθηκαν στο κτηματολογιο

Κανει λαθος ο συμβ/φος εάν αρνειται την μεταβιβαση του "ενος", με το επιχειρημα οτι, μετα την  καθαιρεση επαψαν  να ειναι ανεξαρτητες ΟΙ.

[Εαν εκανες σημερα μια τετοια -λειτουργικη- συνενωση , θα πηγαινες με ΕΕΔΜΚ. Παλι ανεξαρτητες θα ηταν οι ΟΙ, και καθε μια θα κληρονομούνταν/μεταβιβαζονταν/κατασχονταν  σαν ανεξαρτητη ΟΙ]

Για το παταρι,  δεν καταλαβα...τί και πού ηταν και σε ποιους ανηκε.

Εάν  εννοεις οτι καθε καταστημα ειχε  αυθαιρετο παταρι, τακτοποιεις το ξεχωριστο τμημα του παταριου που ανηκε σε καθε ενα καταστημα συν την καθαιρεση, αφου και αυτο εχει "συνενωθει"

Να ξαναδεις πώς εχεις διατυπώσει την "κοινη δηλωση"  για το παταρι. Εκει πιθανον να υπαρχει καποιο "λαθος"

Εγω δεν θα εκανα "κοινη", αλλά για καθε εναν χωριστα,

α] για αυθαιρετη κατασκευη παταριου

β] συν δυο καθαιρεσεις στο ισογειο και στο παταρι.

 

 

[nik]

Δημήτρη πρακτικά για το πατάρι αυτό που λες έκανα, ας το αφήσουμε προς το παρόν όμως δεν με νοιάζει.

Για το πρώτο που λες έχω ακούσει από δύο συμβολαιογράφους μέχρι τώρα ότι δεν κάνουν συμβόλαιο και πλέον δεν είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες. Δεν ξέρω τι ισχύει. Θεωρούν ότι πλέον δεν υπάρχει η αυτοτέλεια αφού έχουν κοινή είσοδο και δεν έχουν χώρισμα μεταξύ  τους. Είναι νομικό θέμα και δεν ξέρω τι ισχύει.