ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[Tanasw]

Καλησπέρα

Σε υπαγωγή του Ν. 4178, του 2016, έχουν δηλωθεί παραβάσεις επέκτασης 3 αποθηκών του ιδιοκτήτη Α, προς κοινόχρηστο χώρο, επέκτασης 2 αποθηκών του ιδιοκτήτη Β προς κοινόχρηστο χώρο και επέκτασης του χώρου του λεβητοστασίου προς κοινόχρηστο χώρο.

Οι ιδιοκτήτες Α & Β είναι αδέρφια και ιδιοκτήτες ολόκληρης της πολυκατοικίας. Ωστόσο, στο μεσοδιάστημα, έχουν πουληθεί κάποιες από τις αποθήκες σε τρίτους, με τη χρήση της συγκεκριμένης υπαγωγής.

1. Μπορεί να θεωρηθεί σωστή η υπαγωγή που έχει γίνει, με δήλωση οριζοντίων ιδιοκτησιών 2 διαφορετικών ιδιοκτητών και κοινοχρήστου χώρου (ο οποίος, όμως, ανήκει στους ίδιους)?

2. Στην καρτέλα «στοιχεία ιδιοκτητών» έχει δηλωθεί μόνο ο ένας εκ των δύο και αναφέρεται ότι υπάρχει και η συναίνεση του άλλου. Ωστόσο, δεν πρέπει να προστεθεί και ο δεύτερος, αφού πρόκειται για οριζόντιες ιδιοκτησίες και όχι συνιδιοκτησία εξ’ αδιαιρέτου? Αν ναι, όμως, με τι ποσοστό, αφού δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν τα ποσοστά επί οικοπέδου, καθώς υπάρχουν και άλλες Ο.Ι. που δεν εντάσσονται στη δήλωση?

Ευχαριστώ πολύ όποι@ αφιερώσει χρόνο να απαντήσει

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Εάν στο εν λόγω ακίνητο υπάρχουν περισσότερες των δύο Οριζόντιων Ιδιοκτησιών τότε, κατά την προσωπική μου άποψη, ναι είναι τελείως λάθος όλο αυτό που έχει γίνει! Επιπροσθέτως κακώς που όταν έγινα οι νέες εγγραφές εμπράγματων δικαιωμάτων σε ΟΙ του ακινήτου, οι μηχανικοί που συμμετείχαν, δεν εντόπισαν το λάθος αυτό! Κατ' εμέ είναι απολύτως βέβαιο ότι, κάπου παρακάτω θα "τρέχουν και δεν θα προλαβαίνουν" άπαντες οι συμμετέχοντες (ιδιοκτήτες παλιοί και νέοι, μηχανικοί, συμβολαιογράφοι κ.λπ.)...

 

[Tanasw]

Ευχαριστώ για την απάντηση. Σε αυτή τη φάση, τι μπορεί να γίνει? Να ανοίξω τη δήλωση του Ν. 4178, αφαιρώντας τον ιδιοκτήτη Β και τα κοινόχρηστα και  να κάνω δύο καινούριες δηλώσεις, στο Ν. 4495, για τον ιδιοκτήτη Β και για τα κοινόχρηστα όλου του κτηρίου? Και με τις αγοραπωλησίες, που έχουν ήδη ολοκληρωθεί?

[kallitekton]

Καλημέρα, λέγομαι Γιώργος

Χρειάζομαι μια γνώμη για τακτοποίηση υπογείου που έχει κατασκευαστεί το 1975 με έκδοση οικοδομικής άδειας προσθήκης υπογείου. Σας επισυνάπτω την κάτοψη του υπογείου.

Στο συμβόλαιο ιδιοκτησίας του υπογείου αναφέρεται το εμβαδόν του χώρου 71,72τ.μ. συμπεριλαμβάνοντας (προφανώς - αλλά λανθασμένα) τον χώρο του κλιμακοστασίου. Στο έντυπο της οικοδομικής άδειας αναφέρεται "Προσθήκη Υπογείου" και υπάρχει αναφορά μόνο στα τετραγωνικά υπογείου (71,72τ.μ.). Ο αποθηκευτικός χώρος του υπογείου (χωρίς το κλιμακοστάσιο) είναι 61,25τ.μ.

Κατά τις εργασίες (τοιχοποιίες) ο ένας βραχίονας της κλίμακας μαζί με το μισό πλατύσκαλο (4,84τ.μ.) ενσωματώθηκε στον χώρο του υπογείου με τοιχοποιία.

- Στην δήλωση αυθαιρέτου θα αναφέρω αρχικό χώρο υπογείου τα 61,25τ.μ. (χωρίς το κλιμακοστάσιο) και σαν παράβαση την προσθήκη των 4,84τ.μ. που ενσωματώθηκαν στον χώρο του υπογείου ?

- Πρέπει να επιλεγεί και η διαμερισμάτωση σε άλλο Φ.Κ ? (λόγω του κοινόχρηστου χώρου που χρησιμοποιήθηκε)

- Ο συμβολαιογράφος θα διορθώσει με συμβολαιογραφική πράξη το εμβαδόν του υπογείου σύμφωνα με την Δήλωση?

[dimitris GM]

Στο συμβόλαιο ιδιοκτησίας του υπογείου αναφέρεται το εμβαδόν του χώρου 71,72τ.μ. συμπεριλαμβάνοντας (προφανώς - αλλά λανθασμένα) τον χώρο του κλιμακοστασίου

Αν διαβαζω σωστα τα νουμερα,

Εχεις τιτλο για 71,72 τμ. 

Εχεις επεκταση σε κοινοχρηστα, πλεον της αδειά σου, αλλα περιεχεται στον τιτλο σου.

Δεν υπαρχει ΔΔ  επι επεκτασης ΟΙ σε κοινοχρηστα.

Τακτοποιεις χωρις συναινεση και μεταβιβαζεις.

τα λεγαμε προ ολιγου

εδω

 

 

 

 

Edited Νοέμβριος 18 , 2022 by dimitris GM

[kallitekton]

Καταλαβαίνω το σκεπτικό, απλώς η διαφορά που προκύπτει αυτή τη στιγμή των τετραγωνικών του συμβολαίου (71,72 τ.μ.) με τα τετραγωνικά που υπάρχουν σαν χώρος αποθήκης υπογείου αυτή την στιγμή (66,10τ.μ.) με την προσάρτηση του μισού κλιμακοστασίου, που θα εμφανιστούν ?

Προφανώς εγώ θα εμφανίσω στη δήλωση συνολικό εμβαδόν Ο.Ι. τα νέα τετραγωνικά (66,10τ.μ.), με την αντίστοιχη προσθήκη μέρους του κλιμακοστασίου, και από εκεί και πέρα με αυτά δεν θα προχωρήσουμε στο επόμενο βήμα (Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου) για αγορά-πώληση ? Σωστά ?

Και η άλλη ερώτηση ήταν αν "πρέπει να επιλεγεί και η διαμερισμάτωση σε άλλο Φ.Κ. (λόγω του κοινόχρηστου χώρου που χρησιμοποιήθηκε)

[kallitekton]

Καλησπέρα,

νέο "θέμα" : Ιδιώτης με ιδιοκτησία "οικόπεδο με κτίσμα" από δωρεά του πατρός του.

Στοιχεία :

Α) Έχουμε ένα αρχικό διώροφο κτίσμα κατασκευής στο Κερατσίνι, πριν το 1955 από την νομαρχία Πειραιώς

Β) Το 1970 το κτίσμα αυτό μαζί με άλλα αντίστοιχα κτίσματα του ίδιου Ο.Τ παραχωρούνται από την Νομαρχία Πειραιώς προς πρόσφυγες.

Γ) Ο ιδιοκτήτης που γνωρίζω κατέχει από τότε το μισό ισόγειο του κτίσματος. Εκτός του χώρου του ισογείου που παρελήφθη έγιναν (αυθαίρετα) προσθήκες ισογείου περιμετρικά του έως το τέλος 1970.

Δ) Εκτός ενός τοπογραφικού διαγράμματος δεν υπάρχει άλλο σχέδιο πολεοδομίας ούτε αριθμός οικοδομικής άδειας. Μόνο συμβόλαια δωρεάς και κληρονομιάς.

Για πώληση αυτής της ιδιοκτησίας  προχωράμε αρχικά σε ρύθμιση αυθαιρέτου των προσθηκών που έχουν εκτελεσθεί

Τα ερωτήματα είναι τα κάτωθι :

- πώς θα βεβαιώσουμε την παλαιότητα των κατασκευών από τη στιγμή που δεν υπάρχει αεροφωτογραφία στο κτηματολόγιο παλαιότερη του 2007-2009? (Στην συγκεκριμένη αεροφωτογραφία πάντως είναι εμφανείς οι προσθήκες)

- για την δημιουργία Ηλεκτρονικής Ταυτότητας χρειάζεται ανασύσταση φακέλου ή αρκούν νέο τοπογραφικό, οι κατόψεις και οι τομές αποτύπωσης ?

Υπάρχει κάποια γνώμη από προηγούμενη αντίστοιχη εμπειρία ?

Όπως και να' χει ευχαριστώ και καλές γιορτές σε όλους !

[dimitris GM]

- Οπως φαινεται εχεις μια τετρακατοκια

- Βλεπεις το παραχωρητήριο και το ΦΕΚ

και τις περιγραφές στην δωρεά και την αποδοχη.

- Απο  "πριν το  1955"  μέχρι το 1970, ποιός το κατειχε και με τί εγγραφα;

 

 

[kallitekton]

Το παραχωρητήριο της νομαρχίας είναι ξεκάθαρο σε ποιον επιδίδεται και ποιό τμήμα του κτηρίου (από το οποίο προκύπτουν 4 κατοικίες-ιδιοκτησίες).

Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα δεν αναφέρονται (με εμβαδόν δηλαδή) οι πρόσθετοι χώροι που προέκυψαν από ιδιωτική πρωτοβουλία του ιδιοκτήτη (αποδέκτη του παραχωρητηρίου), αλλά τα εμβαδά των αρχικών χώρων.

Και μάλιστα τα συμβόλαια αναφέρονται σε κάτοψη και τοπογραφικό κάποιου μηχανικού αλλά η συμβολαιογράφος δεν έχει στο αρχείο της ούτε παρέλαβε τέτοια (όπως λέει). Θα μου πείτε πώς τότε έκανε τα νέα συμβόλαια - έλα ντε ?

Το θέμα είναι εγώ πού βασίζομαι ?

[jbosdas]

Έχουμε ΣΟΙ στην οποία περιγράφεται οριζόντια ιδιοκτησία με εμβαδό 120 m².

Τα σχέδια της σύστασης με αυτά της αποτύπωσης, ταυτίζονται ως προς το περίγραμμα. Το εμβαδόν της αποτύπωσης όμως, είναι 110τμ επειδή δε συμπεριλαμβάνεται ο στεγασμένος χώρος 10τμ (θα τον λέγαμε ημιυπαίθριο αν ήταν με ΓΟΚ85).

Στην ουσία στο εμβαδό της ΣΟΙ έχει συμπεριληφθεί και ο "ημιυπαίθριος". Για να μειώσουμε το εμβαδό χρειάζεται τροποποίηση της σύστασης.

Μονομερής τροποποίηση δεν είναι δυνατή, έτσι;

Κάτι για το παραπάνω έχει άποψη κάνεις? 

Μονομερής τροποποίηση σύστασης για μειωμένο εμβαδό ιδιοκτησίας;