ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[Betty_]

Καλημέρα σας. Ζητώ προκαταβολικά συγνώμη αν η ερώτηση έχει ξανά απαντηθεί αλλά δεν κατάφερα να βρω κάτι στην αναζήτηση. Δύο αδέρφια πελάτες μου, έχουν ένα ισόγειο κατάστημα. Το κατάστημα έχει μια μικρή υπέρβαση δόμησης, διαφορετική διαμερισμάτωση όροφο και αλλαγές στις διαστάσεις των ανοιγμάτων. Ιδιοκτησιακά το κατάστημα είναι δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες, υπάρχει και ένα σχέδιο (διαφορετικό από αυτό της οικοδομικής αδείας) που συνοδεύει την σύσταση οριζοντίου που διαχωρίζει το κατάστημα σε δύο μέρη ένα για τον κάθε αδερφό. Η ερώτηση μου είναι αν θα κάνω μία δήλωση ή χρειάζεται μία για τον κάθε αδερφό και διπλό παράβολο. Ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων.

[Honor_Code]

1 ώρα πριν, Betty_ said:

Η ερώτηση μου είναι αν θα κάνω μία δήλωση

Μία δήλωση για το ισόγειο κατάστημα της Ο.Α. με δύο συνιδιοκτήτες.
Λόγω διαφορετικής διαμερισμάτωσης ορόφου αποτυπώνεις την υφιστάμενη κατάσταση (δύο καταστήματα).
Για το πρόστιμο της υπέρβασης δόμησης χρησιμοποιείς τα χιλιοστά των νέων ιδιοκτησιών (τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών συγκρίνονται με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών που αναλογούν στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ιδιοκτησίας κάθε συγκύριου).

Edited Μάιος 26 , 2023 by Honor_Code

[Betty_]

Ευχαριστώ για την απάντηση. Αυτή τη στιγμή το κατάστημα είναι ένα και είναι πολύ κοντά με αυτό που σχεδιάστηκε στην κάτοψη της οικοδομικής άδεια. Ο διαχωρισμός έγινε με την σύσταση οριζόντιου και δεν υλοποιήθηκε. Αλλάζει κάτι στην αντιμετώπιση της δήλωσης;

Edited Μάιος 26 , 2023 by Betty_

[Honor_Code]

Ναι, αλλάζει. Η ιδιοκτησία είναι μία.
Δεν υπάρχει διαφορετική διαμερισμάτωση, γιατί οι αυθαιρεσίες προκύπτουν συγκρίνοντας την πραγματικότητα (και όχι τη σύσταση) με την άδεια.
Αφού κάνεις την τακτοποίηση για το κατάστημα που υπάρχει (με τους δύο συνιδιοκτήτες), μπορεί να γίνει ο διαχωρισμός σε δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες με ΕΕΔΜΚ.

Edited Μάιος 26 , 2023 by Honor_Code

[casablanca90]

Στην περίπτωση που το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο έχει επεκταθεί εις βάρος οριζόντιας ιδιοκτησίας αυτό πως ρυθμίζεται?

[Pavlos33]

Η περίπτωση εντάσσεται στην παρ. 7 άρθρου 98 (μονομερής τροποποίηση σύστασης)

Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της  παρ.5  ή  εφόσον  η  αυθαίρετη  επέκταση  ή  απομείωση  οριζοντίου  ή  καθέτου  ιδιοκτησίας  και  κτιρίων  εν  σειρά  που αποτελούν  οριζόντιες  ή  κάθετες  ιδιοκτησίες  ευρισκόμενες  εντός  οικοπέδων,  τμημάτων  οικοπέδων  ή  αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια  στάθμη,  ο  ιδιοκτήτης  έχει  δικαίωμα  να  προβαίνει  μονομερώς  σε  συμβολαιογραφική  πράξη  τροποποίησης  της πράξης  σύστασης  οριζόντιας  ή  καθέτου  ιδιοκτησίας,  προκειμένου  να  ενσωματώσει  τον  υπαγόμενο  στις  διατάξεις  του 
παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών  τεκμαίρεται. Η παρούσα εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής. 
Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ.5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση. 

[ΚΑΝΑ]

δηλαδή Παύλο, αν ρυθμίζεις τα κοιν/στα, τα τ.μ μεγαλώματος των κοιν/στων τα βάζεις ως Υ.Δ, ενώ αν εξετάζεις την οριζόντια  δεν απαιτείται δήλωση αυθαιρέτων και απλά κάνεις την μονομερή??

Το ρωτώ γιατί η παρ. 7 άρθρου 98 αρχίζει 

12 ώρες πριν, Pavlos33 said:

Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της  παρ.5  ή  εφόσον  η  αυθαίρετη  επέκταση  ή  απομείωση  οριζοντίου  ή  καθέτου  ιδιοκτησίας  ..

που μπερδεύει κάπως την ερμηνεία της

Έτσι στην περίπτωση που είχα επέκταση της οριζόντιας σε σχέση με την σύσταση, αλλά νόμιμη κατά την Ο.Α., συνέταξα μια δήλωση μόνο για τα κουφώματα και μετά συνέχισα με μονομερή χωρίς, κάποιο πρόβλημα 

[Pavlos33]

Καλημέρα Βασίλη. Στο προηγούμενο ερώτημα η απάντηση αφορούσε την περίπτωση κατά την οποία μια οριζόντια ιδιοκτησία μετρήθηκε μικρότερη σε εμβαδόν επειδή κατά την κατασκευή, το διαμέρισμα έγινε μικρότερο και ο κοινόχρηστος μεγαλύτερος. Ενδεχομένως να είχε και άλλες αυθαιρεσίες (δεν μας αφορά). 

Στην περίπτωση που η οριζόντια επεκτάθηκε εις βάρος του κοινόχρηστου (έστω κατά τη σύσταση 80 και στην πράξη 90 τμ) μια αντιμετώπιση για την υπαγωγή είναι η Υ.Δ, ενώ κατά άλλους η Δ.Δ.  Σε κάθε περίπτωση το μείζον ζήτημα είναι να διορθωθεί η σύσταση (μονομερής ή ολική τροποποίηση αναλόγως της περίπτωσης)

[casablanca90]

Συνάδελφε ευχαριστώ για την απάντηση.Η σύσταση έγινε το 2009 και η αυθαιρεσία (δηλαδή η κατάληψη της οριζόντιας από το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο) έγινε το 2010.Η οικοδομή έχει ανεγερθεί με άδεια του 1985 που σημαίνει ότι η αυθαιρεσία δεν έγινε εκ κατασκευής.Υπάρχει λύση?

Edited Σεπτέμβριος 9 , 2023 by casablanca90

[Ανάχαρσης]

H λύση ως προς την τακτοποίηση είναι πολύ εύκολη.
Αποτυπώνεις ολόκληρο τον όροφο και στη δήλωση για την οριζόντια ιδιοκτησία έχεις παράβαση διαφορετικής διαμερισμάτωσης.
Το βασικό ζήτημα, όμως, δεν είναι αυτό, αλλά η τροποποίηση της σύστασης που πρέπει να ακολουθήσει.
Μονομερής, στην περίπτωσή σου, δεν γίνεται.
Πριν κάνεις οτιδήποτε πρέπει να συνεννοηθείς με τον συμβολαιογράφο.
Κατά την γνώμη μου δεν μπορεί να γίνει κάτι, αφού είναι (μάλλον) απίθανο να συναινέσουν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες.
Πάντως, χωρίς την έγκρισή τους είναι ανέφικτη η τροποποίηση.