ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[Κώστας_τοπο]

Καλημέρα,

Σε ευχαριστώ για το χρόνο σου και την βοήθεια που δίνεις! Θα προσπαθησω να το πιάσω από την αρχή και να το κάνω κατανοητό!

Έχω τριώροφη με υπόγειο πολυκατοικία (οι ιδιοκτήτες είναι συγγενείς-δεν έχω θέμα με συναινέσεις) στο οποίο καλούμαι να τακτοποιήσω και να εκδώσω ΗΤΚ για δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες στο ισόγειο (ίδιου ιδιοκτήτη). 

Η ΠΣΟΙ έγινε μεταγενέστερα (έτος 2002) και τα σχέδια και τα εμβαδά της σύστασης είναι πολύ κοντά με τα μετρημένα από μένα σήμερα. Στην σύσταση αναφέρεται και ο κοινόχρηστος χώρος (διάδρομος και κλιμακοστάσιο) που υπάρχει σήμερα.

Μετρώντας περίγραμμα κτιρίου βλέπω πως το κτίριο κατασκευάστηκε μεγαλύτερο από τα εγκεκριμένα σχέδια κατά 6,80 τ.μ. (σε κάλυψη).

Το ισόγειο στα σχέδια της άδειας φαίνεται ενας χώρος κατοικίας (όχι δύο διαμερίσματα που είναι σήμερα).Σήμερα το ισόγειο είναι αποτελείται από δύο οριζόντιες οι οποίες χωρίζονται από το κλιμακοστασιο και τον κοινόχρηστο διάδρομο.  Μετρώντας πλήρως τις δύο οριζόντιες βλέπω πως τα τετραγωνικά μέτρα είναι σχεδόν ίδια (+-2 τ.μ.) με αυτά που αναγράφονται στην σύσταση.

Η ερώτηση μου είναι τα επιπλέον 6,80 τ.μ. σε δόμηση και κάλυψη που υφίστανται από κατασκευής σε όλο τον όροφο πως θα το χρεώσω; Θα το χρεώσω σε μία οριζόντια ή μπορώ να το χρεώσω σε ένα Φ.Κ. εξηγώντας πως έχουν δημιουργηθεί;

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

1. Η άδεια προέβλεπε στο ισόγειο μια κατοικία. Σήμερα έχεις δύο κ.λπ. Ξεκινάς με το κάνεις υπαγωγή στον 4495 τη μια από τις δύο ΟΙ που υφίστανται σήμερα. Στη δήλωση αυτή θα "τοποθετήσεις" το νόμιμο περίγραμμα της ΟΙ πάνω στο νόμιμο περίγραμμα της κατοικίας της άδειας. Ό,τι επιφάνεια της ΟΙ εξέχει του νόμιμου περιγράμματος της κατοικίας του ισογείου, είναι αυθαίρετη και ρυθμίζεται ως ΥΔΚΧ και ταυτοχρόνως ως ΥΚ. Έλεγξε και τις πλάγιες αποστάσεις....

2. Στην ίδια δήλωση θα βάλεις επιπροσθέτως και μια παράβαση για τη διαφορετική διαμερσμάτωση του ορόφου.

3. Θα κάνεις τον ίδιο έλεγχο κ.λπ. και για τη δεύτερη ΟΙ. Ό,τι επιφάνεια αυτής εξέχει του νόμιμου περιγράμματος της κατοικίας του ισογείου, είναι αυθαίρετη και ρυθμίζεται, προσοχή, με άλλη δήλωση υπαγωγής στον 4495, ως ΥΔΚΧ και ταυτοχρόνως ως ΥΚ. Έλεγξε και τις πλάγιες αποστάσεις....

4. Προσοχή δεν γίνονται "συμψηφισμοί" επιφανειών!

5. Με ό,τι επιφάνεια "μειονεκτεί" του νομίμου περιγράμματος της κατοικίας του ισογείου, δεν ασχολείσαι!

6. Δίδεις ιδιαίτερη σημασία στην κατάληψη των κοινόχρηστων χώρων από τις δύο νέες ΟΙ. Οι κοινόχρηστοι χώροι που καταλαμβάνονται από τις ΟΙ, είναι εκείνοι που αφορούν στην εγκεκριμένη κάτοψη του ισογείου και θα εντοπιστούν κατά το δύο προηγούμενα στάδια 1 και 3 που ανέφερα. Η κατάληψη των χώρων αυτών, αν υφίσταται, υπέρ των ΟΙ, προϋποθέτει τη συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών του ακινήτου (αφού δεν υπάρχει και ιδιαίτερο πρόβλημα).

7. Οποιαδήποτε άλλη κατάληψη επιφάνειας του νόμιμου περιγράμματος της κατοικίας του ισογείου από τους κοινόχρηστους χώρους κ.λπ. αποτελεί αυθαιρεσία που αναφέρεται και ρυθμίζεται με άλλη δήλωση για όλες τις αυθαιρεσίες των κοινόχρηστων χώρων του ακινήτου, που συνυποβάλλεται από όλους τους συνιδιοκτήτες αυτού.

8. Όταν ολοκληρωθεί η διαδικασία, αποκτάς τη δυνατότητα έκδοσης των δύο Πιστοποιητικών ΗΤΑ για την εγγραφή νέου εμπράγματου δικαιώματος στις δύο ΟΙ του πελάτη σου (αφού βεβαίως προηγηθεί και συνεννόηση με το συμβολαιογράφο).

 

Καλή τύχη...

[Κώστας_τοπο]

Σε ευχαριστώ πολύ για την βοήθεια σου!!

[panosges]

Καλησπέρα έχω μια οριζόντια ιδιοκτησία κατασκευής του 1980, Piloti, πρώτος και δεύτερος όροφος.

Στην Piloti έχει κλειστεί ένα δωμάτιο που  χρειάζεται τακτοποίηση, εάν δεν υπάρχει δημόσιο έγγραφο που να αποδεικνύει την χρονολογία κατασκευής του μπορεί με άλλον τρόπο να τακτοποιηθεί ;

Ευχαριστώ

[Pavlos33]

Με το Ε9.

Όμως, από την αυτοψία που έκανες κατάλαβες (από τα μορφολογικά στοιχεία, υλικά κλπ) το διαμέρισμ να έχει κατασκευαστεί το 1980;

Πριν να τους βάλεις να διορθώσουν το Ε9 με την σωστή αποτύπωση και χρονολογία, κάνε έναν -εκ του πονηρού- έλεγχο και ζήτησε ένα Ε9 (από το taxisnet) προ αρκετών ετών (έστω πριν 10 χρόνια) να δεις αν και τότε το δήλωναν με τα ίδια στοιχεία, όπως στο τρέχον Ε9 τους.

Το ζήτημα βεβαίως που ανακύπτει είναι αφενός το δικαίωμα υπαγωγής λόγω του κοινόχρηστου χώρου (υποθέτουμε ότι θα είναι εκ κατασκευής του κτιρίου και δεν θα χρειαστεί συναίνεση) αφετέρου το πως θα αποκτηθεί η κυριότητα στον χώρο αυτό πόσο μάλλον όταν αυτός ευρίσκεται σε "ξεκάθαρο" Κ.Χ και οποιοσδήποτε συνιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει αγωγή και να διαταχθεί δικαστικώς η κατεδάφισή του.

Edited Ιούλιος 30 by Pavlos33

[panosges]

Καλημέρα είναι διώροφη μονοκατοιία μια οριζόντια ιδιοκτησία και με αποδοχή κληρονομίας δυο αδελφών

[dimitris GM]

[οπως φαινεται, υπαρχει μια αυθαιρετη κατασκευη στην πυλωτη μιας μονοκατοικιας, η οποια  ανηκει σε δυο συγκληρονομους]

Χρειαζομαστε πιο πολλα στοιχεια...

- πότε απεβιωσε και ποιος και με τι τιτλο το ειχε και τι ειχε με βαση το συμβολαιο;

- πότε εγινε και τι περιλαμβανει η αποδοχη;

 

 

Edited Ιούλιος 31 by dimitris GM

[panosges]

Καλησπέρα έχω μια οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα) σε πολυκατοικία με άδεια του 1970 στην Αθηνά έχω χαθεί ο φάκελος της αδείας και για αυτό έχω πάρει βεβαίωση απώλειας από την πολεοδομία , έκανα αναζήτηση της σύστασης για να βρω την κάτοψη σύστασης για την οριζόντια ιδιοκτησία και τον πίνακα χιλιοστών αλλά επικοινωνώντας με την συμβολαιογράφο που έχει το αρχείο μου είπε ότι έχει χαθεί η σύσταση  και δεν υπάρχει , θα θελα να ρωτήσω τι μπορούμε να κάνουμε σε αυτήν την περίπτωση ;

Ευχαριστώ

[Pavlos33]

Να εξαντλήσεις την έρευνα (μέσω του ιδιοκτήτη) μήπως κάποιος άλλος ιδιοκτήτης διαμερίσματος της οικοδομής διαθέτει κάτοψη, άδεια, σύσταση και κάτοψη σύστασης.  

Ακόμη και χωρίς εγκεκριμένα σχέδια η υπαγωγή μπορεί να γίνει ως πλήρως αυθαίρετο (χωρίς άδεια) κατηγορία 1, με το πρόστιμο να είναι 250 Ευρώ (παράβολο). Το θέμα είναι ότι έτσι δεν θα υπάρχει τρόπος να ελεγχθεί η περίπτωση διαφορετικής διαμερισμάτωσης. 

[panosges]

Εάν όμως έχει μπεί στην διπλανή οριζόντια ιδιοκτησία και δεν υπάρχει κάτοψη αδείας που ξέρουμε αν χρειάζεται διαμερισμάτωση , η τακτοποίηση που θα κάνω με κατηγορία 1 θα είναι σωστή αφού δεν έχουμε ούτε κάτοψη αδείας ούτε σύστασης, μας διασφαλίζει το σύνολο της επιφάνειας της οριζόντιας ιδιοκτησίας ;

Ευχαριστώ