ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[dimitris GM]

 

Συμφωνώ με τους συναδέλφους. Η διατύπωση είναι απαράδεκτη. Από τη μια ξεκινά και απαριθμεί περιπτώσεις και από κάτω προσθέτει το "και". Η πρώτη εγκύκλιος προβλέπεται με πολλές σελίδες ερμηνείας.

Παρακάτω συνεχίζει λέγοντας ότι χρειάζεται βεβαίωση μηχανικού  ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Παραβλέποντας το λεκτικό "ορόφους οριζόντιας ιδιοκτησίας" (θα μας πουν σε εγκύκλιο τι εννοούν αφού στο Νόμο δεν ήταν σε θέση να το κάνουν, που πιθανότητα να εννοούν οικοδομής και όχι οριζόντιας ιδιοκτησίας), ζητάνε από εμάς να βεβαιώσουμε ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται στους ορόφους. Αναφέροντας την λέξη ίδια, εννοούν ότι καλούμαστε να βεβαιώσουμε, ίδια επιφάνεια, ίδιο ύψος, ίδια χρήση. Προφανώς ψάχνουν για τα συνήθη κορόιδα.

Συνάδελφοι μεγάλη προσοχή μέχρι να ξεκαθαρίσει το θέμα. 

 

Α96 παρ5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με 

παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος 

ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρή-

στου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή 

αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών 

συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:

α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέ-

γερση-κατασκευή της οικοδομής και

β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους 

τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

6. Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις 

ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, 

[αρα ειναι δυο ξεχωριστες περιπτωσεις]

 

επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται 

στο άρθρο 99:

α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδι-

οκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί -

καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρό-

νο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής,

[για την περιπτωση α]

 

β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκτα-

ση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας 

ιδιοκτησίας.

[για την περιπτωση β]

 

νομιζω η ως ανω αναγνωση  βοηθαει στην καλυτερη κατανοηση του...χρησμου...

 

 

Edited Νοέμβριος 4 , 2017 by dimitris GM

[mb1977]

Ευχαριστώ πολύ. Θα την αναζητήσω την απόφαση του ΣτΕ που λέτε. Δεν την γνωρίζω γιατί δεν ασχολούμαι με αυθαίρετα, αλλά μέχρι να καταφέρω να υπογράψω συμβόλαιο βλέπω να έχω γίνει ειδική!

 

Ελπίζω να ξεκαθαρίσουν τα πράγματα σύντομα..

 

Πάντως, αυτό που με προβληματίζει είναι ότι εφόσον η επέκταση της οριζόντιας στον κοινόχρηστο χώρο έχει γίνει εκ κατασκευής, και υπάρχει και κάτοψη υπογεγραμμένη πριν 27 χρόνια από όλους, προς τι τόση γραφειοκρατία; Δεν υποτίθεται ότι εφόσον κάποτε όλοι συμφώνησαν στην ''αυθαιρεσία'' και δεν θίγεται κανείς, με μιά απλή τακτοποίηση θα έπρεπε να τελειώνει το θέμα; Μιλάμε για μία υποτιθέμενη κοινόχρηστη αποθήκη 1,5τ.μ. που υπήρξε μόνο στην άδεια, δεν κατασκευάστηκε ποτέ και δεν εμφανίζεται και σε κανένα συμβόλαιο! Αν δεν μπορεί να αξιοποιηθεί κανένα ακίνητο, πως περιμένουν να πληρώσουμε εφορίες/ΕΦΚΑ κλπ κλπ;

 

 

@avgoust

 

Δεν φοβάμαι, έχει στραβώσει όμως η δικηγόρος του αγοραστή και μπλοκάρει το συμβόλαιο..

Εγω θέλω να προχωρήσω με την τακτοποίηση και έχω συνεννοηθεί και με αρχιτέκτονα να το αναλάβει, αλλά αν χρειάζεται συναίνεση το βλέπω δύσκολο..και δεν καταλαβαίνουμε και αν χρειάζεται συναίνεση δηλαδή..

 

ευχαριστώ πολύ πάντως.

Edited Νοέμβριος 4 , 2017 by Pavlos33

[dimitris GM]

την αποφαση του ΣτΕ...καλυτερα μην την διαβασεις

[ή, αν την διαβασεις κρατησε την για σενα..]

κατα τα λοιπα

υπαρχει ενας νομος περι τακτοποιησεων

μεταξυ αυτων απαιτειται τακτοποιηση και για την δικη σου περιπτωση

Αρα,

[επειδη στην αρχικη ερωτηση ηταν καπως αλλοιως γραμμενα]

 

αν η καταληψη της αποθηκης ειναι μεσα στη συσταση ή αν εγινε το κλεισιμο  εξ αρχης

τακτοποιουμε συμφωνα με τις διαταξεις του σχετικου αρθρου  98 περι του οποιου ηδη εχουν γραφει παρα πολλα -και διαφωτιστικα.

υγ

αυτη η αποθηκη, που βρισκεται?

Edited Νοέμβριος 4 , 2017 by dimitris GM

[mb1977]

@ dimitris GM

 

Η αποθήκη φαινόταν στον κοινόχρηστο χώρο, δίπλα στο ασανσέρ. Φαινόταν όμως μόνο στην κάτοψη της αρχικής άδειας, η οποία έγινε το 1981. Το 1984 που έγινε η σύσταση, δεν ανάφερε αποθήκη καθόλου. Ελεγε δλδ ότι ο 4ος όροφος αποτελείται από κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους..ήτοι φρέαρ ανελκυστήρα, πλατύσκαλο και κλιμακοστάσιο. Πουθενά αποθήκη. Αυτός ο χώρος που στην κάτοψη της άδειας φαινόταν ως κοινόχρηστος, εξ' αρχής ήταν μέσα στο διαμέρισμα μου, και συγκεκριμένα μία εσοχή στην κουζίνα. Αποθήκη δηλαδή εξ' αρχής δεν υπήρχε παρά μόνο στα χαρτιά και δη στην κάτοψη της άδειας.

Μετά, το 1990, έγινε μια τροποποίηση σύστασης που αφορούσε δύο άλλα διαμερίσματα του 4ου και εκεί προσαρτήθηκε μία κάτοψη 4ου ορόφου η οποία περιγράφει ακριβώς την υφιστάμενη κατάσταση, έχει δηλαδή το χώρο αυτό μέσα στο διαμέρισμα. Την κάτοψη αυτή συνυπογράφουν εργολήπτρια εταιρεία και οικοπεδούχοι. Αποδέχονται δηλαδή κάτα κάποιο τρόπο την επέκταση της οριζόντιας, και πολεοδομικά, και συμβολαιογραφικά. Αυτό καταλήγουμε όλοι ότι θέλει τακτοποίηση, λόγω του ότι η υφιστάμενη κατάσταση δεν συνάδει με την άδεια, αλλά δεν ξέρουμε αν θέλει και συναίνεση.

[dimitris GM]

οταν λες "αρχικη αδεια"  αυτο σημαινει οτι υπαρχει και  δευτερη.  στην οποια δεν φαινεται η "αποθηκη"..

αρα εχει αλλαξει η αδεια....με αυτην την αδεια εχεις αποκτησει...αρα δεν υπαρχει αυθαιρεσια.

 

Οπως και ναχει

αν αυτη η αποθηκη φαινεται απο καπου, οτι ειναι "κοινοχρηστη",  τοτε τακτοποιειται

χωρίς συναινεση εάν περιλαμβανεται στο συμβολαιο αγορας

Edited Νοέμβριος 4 , 2017 by dimitris GM

[Anton_civeng]

Πάντως ανιχνεύοντας το αιτιολογικό του άρθρου από την παράθεση που έκανε ο mb1977 (+1)  παρατηρώ (στα κίτρινα) ότι κάνει σύζευξη ΚΑΙ των δύο προϋποθέσεων (α) και (β) ώστε να ισχύουν μαζί,   αλλιώς θα έλεγε: "ή όταν είναι ίδια για τις αντίστοιχες.... ."

 Επιπροσθέτως δε (στα γαλάζια) αναφέρεται σε συντρέχουσες προϋποθέσεις δηλαδή να συντρέχουν ΚΑΙ οι δύο μαζί (α) και (β)....

 

Να δούμε τελικά το που θα κάτσει η μπίλια ......

 

          

Edited Νοέμβριος 4 , 2017 by Anton_civeng

[armenopoulos]

Για εμένα είναι προφανές ότι η αιτιολογική έκθεση στο σημείο αυτό δεν έχει διορθωθεί ώστε να συμβαδίζει με το κείμενο του νομοσχεδίου όπως αυτό κατατέθηκε στη Βουλή αλλά αντιστοιχεί στην διατύπωση που είχε το αρχικό κείμενο που είχε κατατεθεί στη διαβούλευση και το οποίο είχε ως εξής :

 

«Στις περιπτώσεις που απαιτείται τακτοποίηση οριζοντίου ιδιοκτησίας για παραβάσεις που αφορούν την επέκταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου εφόσον:

 

α) η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της όλης οικοδομής και

β) η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας,

 

είναι δυνατό με την προσκόμιση:

 

α) σχετικής υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί (καταλάβει) κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από την ανέγερση-κατασκευή της όλης οικοδομής,

β) βεβαίωσης μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας,

 

να επιτρέπεται στον ιδιοκτήτη της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας, που η ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί σε κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο, αφού προηγουμένως υπάγει την αυθαίρετη αυτή κατασκευή στις διατάξεις του παρόντος, να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή κι υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών της οικοδομής τεκμαίρεται.»

 

Από το γεγονός ότι η αιτιολογική έκθεση αναφέρει ότι στην περίπτωση αυτή είναι δυνατή η μονομερής τροποποίηση της σύστασης, ενώ αυτό δεν αναφέρεται ούτε στο κατατεθέν, ούτε στο ψηφισθέν νομοσχέδιο αλλά μόνο στο κείμενο που τέθηκε σε διαβούλευση (και το οποίο είχε τελείως διαφορετική διατύπωση που πράγματι απαιτούσε αθροιστικά να συντρέχουν οι 2 προϋποθέσεις), επιβεβαιώνεται ότι η αιτιολογική έκθεση επεξηγεί το κείμενο της διαβούλευσης και όχι το κείμενο που έχουμε πλέον σε ΦΕΚ.

[dimitris GM]

αντονι

το τι εγραφε η αρχικη αιτιολογικη, δεν σημαινει οτι, εάν τελικα, ψηφισθει διαφορετικα, θα ανατρεχουμε στην αρχικη.

Γι'  αυτο εγινε η διαβουλευση...για να διορθωθουν λαθη ή παραλειψεις.

Και μην ξεχναμε οτι,

απο την ψηφιση στη Βουλη μεχρι που δημοσιευθηκε,  εγιναν "νομοτεχνικες" διορθωσεις..  χειρογραφες...

Στο συγκεκριμενο αρθρο η φραση "καθυψος και κατα πλατος" μπηκε μετα την ψηφιση

 

 

ξαναδες ολη την προταση

 

 παρ5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με
παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος
ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρή-
στου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή
αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών
συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:
α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέ-

γερση-κατασκευή της οικοδομής [μια περιπτωση]

και
β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους
τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.[αλλη περιπτωση]
6. Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις
ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση,
[αρα ειναι δυο ξεχωριστες περιπτωσεις]

 

[ανω #31]

 

βλεπεις εδω

  για τις χειρογραφες προσθηκες-διορθωσεις

 

https://drive.google.com/file/d/0B3ydTw9Fro2fRGNEeXoycHVLdG8/view

Edited Νοέμβριος 5 , 2017 by dimitris GM

[Arche]

κατά τη γνώμη μου το "και" εκεί παίζει ρόλο να συντρέχει το "α" τόσο όσο το "β", μάλιστα κανείς για να είναι καλυμένος σήμερα έτσι θα έπρεπε να το έβλεπε. Κατανοώ επίσης οτι υπάρχουν περιπτώσεις περισσότερες που είτε δεν συμβαίνει, είτε δεν είναι αντιληπτό.  Ας πούμε χώρος μέσα σε μικρό φωταγωγό με δίχως ή μικρά ανοίγματα, με μη ανοίγματα σε χαμηλούς ορόφους που δεν είναι εφικτή η αντίληψη αν η κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους. Δεν θα μπορεί να πληρεί το κριτήριο "β" οπότε ίσως κάποια στιγμή να τροποποιηθεί - διευκρινιστεί.

Ακόμα παίρνουμε πχ πολυκατοικία του 1970 που ιδιοκτήτης αγόρασε το 2005, μπορεί ο ιδιοκτήτης να κάνει την Υ. Δ. οτι κάποια αυθαιρεσία υπάρχει από το έτος κατασκευής της οικοδομής?

[mb1977]

@ dimitris GM

 

Οχι δεν υπάρχει δεύτερη άδεια, κακη διατύπωση δική μου. Μόνο κάτοψη μεταγενέστερη της άδειας που προσαρτάται στο συμβόλαιο μου και δείχνει την πραγματική κατάσταση.

 

Ακριβώς αυτό που μου γράφετε υποστηρίζει και ο μηχανικός που έχει αναλάβει την τακτοποίηση, ότι τακτοποιείται χωρίς συναίνεση, αλλά δικηγόρος και μηχανικός του αγοραστή έχουν αντίθετη άποψη..ότι επειδή στην άδεια είναι κοινόχρηστο, θέλει συναίνεση. Δεν λαμβάνουν καθόλου υπόψη σύσταση, συμβόλαιο αγοράς, μεταγενέστερες κατόψεις, κι ας έχουν υπογραφεί από όλη την πολυκατοικία..

 

Πάντως ευχαριστώ πολύ. Καλημέρα.