ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[dimitris GM]

φυσικα και -δεν - μπορεις

ειναι σαν τον συναδελφο που ειχε αυτοτελες καταστημα δεξια χωρις ανωδομη, [οχι καθετη]

και οικοδομη διπλα εν επαφη

και -θα- μπορουσε- με αυτο το σκεπτικο

να πει

 

εγω απο πανω μου δεν εχω οροφο.

αρα

ως "ετσι"

μπορω 

 

[και διατι να μη  το πει  αλλωστε????]

 

θεωρω οτι,

οποιασδηποτε ελεγχος θα γινει, θα αφορα τμ/ποσά/τιμη ζωνης/μειωτικους συντελεστες/κατι κυριες και μοναδικες,

όπου θα κλαψει η μανα το  τεκνον της,

η μη σωστη εφαρμογη των οποιων, απομειωνει τα προστιμα σε βαρος  των "εσοδων"

 

[μεταξυ μας...τι τον νοιαζει τον ελεγχο αν ειχα το 51% αφου....

 

μετα,  με γελασε ο αποπανω και δεν μου εδωσε συναινεση -ενω μου το ειχε υποσχεθει...μα το Θεο σας λεω..]

 

υγ

προφανως,  τα  αμεσως ανωτερω,  τα   εχει επηρεασει  -και- η εορταστικη ατμοσφαιρα...

 

 

 

 

..

Edited Δεκέμβριος 23 , 2017 by dimitris GM

[janna]

Αν έκλεισε τμήμα χώρου που στην άδεια φαίνεται ως "πυλωτή" και συνέστησε Ο.Ι...

έχεις κατ΄αρχήν πρόβλημα ακυρότητας του συμβολαίου......

Που το στηριζεις αυτο,αν η συσταση ειναι πριν το 1982 ,νομιζω οτι υπηρχε η δυνατοτητα να παρει ποσοστα η πυλωτη μετα καταργηθηκε.Δηλαδη λες οτι δεν μπορει να δηλωθει ΟΙ (διαμερισμα )που ηταν πυλωτη στην αδεια και στη συσταση διαμερισμα και δεν μπορει να μεταβιβαστει.

[itamias]

Σε μερίδα συναδέλφων έχει δημιουργηθεί η άποψη ότι πρέπει να πληρούνται αθροιστικά οι 2 προϋποθέσεις του άρθρου 98.5 για να μην απαιτείται σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών. Το άρθρο αναφέρει .............Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:

α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση της οικοδομής και

β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

 

Πράγματι, αυτό το ΚΑΙ είναι παρεξηγήσιμο. Ποια είναι η άποψή σας;

Βέβαια, στην επόμενη παράγραφο αναφέρει τη φράση ΚΑΤΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ οπότε οι 2 προϋποθέσεις τίθενται μάλλον διαζευκτικά

Edited Δεκέμβριος 28 , 2017 by itamias

[dimitris GM]

τα ειπες ολα πολυ σωστα

"Πράγματι, αυτό το ΚΑΙ είναι παρεξηγήσιμο. Ποια είναι η άποψή σας;

Βέβαια, στην επόμενη παράγραφο αναφέρει τη φράση ΚΑΤΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ οπότε οι 2 προϋποθέσεις τίθενται μάλλον διαζευκτικά"

 

Κατα τη γνωμη μου,  "διαζευκτικα" ειναι το σωστο...

 

Η ουσια ειναι οτι περιμενουμε,  "σε ενα χρονο"  να εκδοθει

 εγκυκλιο με ερμηνειες/διερμηνειες/επεξηγησεις

 

ή και τροποποιηση στο νομο  για οσα λαθη δεν λυνονται με εγκυκλιους [τα οποια ειναι πολλά]

υγ

βεβαια, το πιο σωστο ειναι οτι,   αυτο το περιεργο αρθρο 98 εχει τοσα λαθη και τοσα "κενα",

που θα πρεπει να ξαναγραφει απο την αρχη...

Edited Δεκέμβριος 28 , 2017 by dimitris GM

[Anton_civeng]

Που το στηριζεις αυτο,αν η συσταση ειναι πριν το 1982 ,νομιζω οτι υπηρχε η δυνατοτητα να παρει ποσοστα η πυλωτη μετα καταργηθηκε.Δηλαδη λες οτι δεν μπορει να δηλωθει ΟΙ (διαμερισμα )που ηταν πυλωτη στην αδεια και στη συσταση διαμερισμα και δεν μπορει να μεταβιβαστει.

 

Η σωστή ερμηνεία των οριζοντίων ιδιοκτησιών βάσει του  Ν.3741/29 δεν άφηνε περιθώρια σύστασης Ο.Ι στον ανοικτό χώρο της πυλωτής ούτε πριν, ούτε μετά το 1982 και αυτό εκφράζεται και από την 2332/2016 απόφαση του Εφετείου Αθηνών (απόσπασμα συνημ) όπου γίνεται και σύμφωνη αναφορά στην απόφαση της Ολομέλειας του Α.Π 23/2000.

 

Σχετικά με το ερώτημα σου περί της εγκυρότητας σύστασης Ο.Ι στην πυλωτή, αυτή μπορεί να  συσταθεί ως έγκυρη ιδιοκτησία ΜΟΝΟΝ αν απ΄αρχής στην συστατική της πράξη περιγραφεί ως διαμέρισμα στην πυλωτή και όχι ως ανοικτός χώρος που εκ των υστέρων όμως έγινε διαμέρισμα. Η σύσταση σε αυτή την περίπτωση περιγραφής του διαμ/τος είναι έγκυρη ασχέτως πολεοδομικής υπέρβασης του χώρου της πυλωτής και ασυμφωνίας μεταξύ αδείας και σύστασης.

 (βλ. συνημ ολόκληρο το σκεπτικό της απόφασης)

ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ στην ΠΥΛΩΤΗ σκεπτικο ΕΦΕΤΕΙΟ 2332-16.pdf

Edited Δεκέμβριος 29 , 2017 by Anton_civeng

[dimitris GM]

πολυ δυσκολο θεμα πιασατε...

 

και μονον οτι

υπαρχουν πανω απο 150 αποφασεις σχετικα με το αρθρο αυτο, δειχνει και την "ιδιαιτεροτητα" τοσο της συνταξης του νομου

όσο και των συμφωνιων που - θα επρεπε να - κανουν οι συμβαλλομενοι προς κατοχυρωση "δικαιωματων"

Αυτο σημαινει οτι καθε περιπτωση εξεταζεται "χωριστα"

και να θυμηθουμε οτι

ακομα και εάν παρα το νομο εχει δοθει -παρα την απαγορευση-  κατα κυριοτητα μια ΘΣΑ, αυτο δεν σημαινει αυτοδικαιη "ακυρωσια"  αλλα θα μπορουσε στο δικαστηριο  - να προταθει- η μετατροπη της ακυρης συμβασης σε εγκυρης, ως προς την αποκλειστικη χρηση  της ΘΣΑ

διοτι,

εάν τα μερη εγνωριζαν οτι απαγορευεται η "κυριοτητα" αλλα αυτη ηταν η βουληση τους,

δλδ να υπαρχει  η αποκλειστικη χρηση

τοτε, κατα μετατροπη, ισχυει ως χρηση, αφου η κυριοτητα-καιτοι ακυρως δοθεισα- εμπεριεχει την χρηση.

 

1. Για την ανέγερση των κτιρίων επιβάλλεται η εκπλήρωση των κατά τις διατάξεις του παρόντος κεφαλαίου υποχρεώσεων για τη δημιουργία χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων.
Από τις παραπάνω υποχρεώσεις απαλλάσσονται:
α) Ανεγειρόμενα κτίρια ή προσθήκες σε υφιστάμενα κτίρια για τα οποία έχει εκδοθεί μέχρι την 25-8-79 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του Ν-960/79) νόμιμα οικοδομική άδεια χωρίς την επιβολή των υποχρεώσεων του κεφαλαίου αυτού. Το συνολικό εμβαδόν των νέων κτιρίων ή προσθηκών που απαλλάσσονται από τις υποχρεώσεις του κεφαλαίου αυτού μπορεί να φθάνει μέχρι το όριο των 200 τμ, όπως ιδικότερα ορίζεται από τα π δ/τα των παρ.7 και παρ.8 του παρόντος άρθρου.
β) Τα παραδοσιακά κτίρια που αναστηλώνονται, εφόσον με την αναστήλωση το κτίριο επαναφέρεται στην αρχική του μορφή.
γ) Τα κτίρια που ανεγείρονται σε οικισμούς ή τμήματά τους που χαρακτηρίζονται παρα δοσιακοί και για τα οποία έχουν θεσπιστοί ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και προστασίας.
) Κτίρια που κρίθηκαν κατεδαφιστέα εν όλω ή εν μέρει λόγω σεισμών, εφόσον ανακατασκευάζονται με την ίδια επιφάνεια και για την ίδια χρήση.
2. Οι υποχρεώσεις του κυρίου ή των συγκυριών του ακινήτου σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο είναι δυνατό να εκπληρώνονται εν λόγω ή εν μέρει:
α) με τη δημιουργία στο οικόπεδο, στο οποίο βρίσκεται το κτίριο των θέσεων στάθμευσης των αυτοκινήτων που απαιτούνται σε στεγασμένους ή υπαίθριους χώρους.
β) αα. με την απόκτηση κατά κυριότητα, των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων που απαιτούνται, σε στεγασμένους χώρους άλλου ακινήτου που δημιουργούνται μετά την 1-1-81 και οι οποίες ποτελούν διαιρεμένες ιδιοκτησίες, και ββ. με τη διαμόρφωση των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων που παιτούνται σε υπαίθριους χώρους άλλου ιδιόκτητου γηπέδου.
Οι χώροι στάθμευσης των περιπτ.αα και ββ πρέπει να ρίσκονται σε κατάλληλο ακίνητο σε απόσταση όχι μεγαλύτερη των 800 μέτρα από το κτίριο που εξυπηρετείται. Η απόσταση μετράται σε οητή ευθεία γραμμή, μεταξύ των δύο πλησιέστερων σημείων των ακινήτων.
Στις παραπάνω περιπτ.α και β ο κύριος των χώρων στάθμευσης συντάσσει ενώπιον συμβολαιογράφου δήλωση που μεταγράφεται στα βιβλία μεταγραφών ότι οι θέσεις αυτές τίθενται, σύμφωνα με τις ιατάξεις του παρόντος κεφαλαίου, στην εξυπηρέτηση του συγκεκριμένου κτιρίου ή διαιρεμένων ιδιοκτησιών αυτού. [καποιων]

 

[που σημαινει οτι, μπορει να ειναι προς εξυπηρετηση και για ολοκληρο το κτιριο  ή   μονον υπερ καποιων απο τις ΟΙ του κτιριου]

Επιτρέπεται η χρήση υπαίθριων χώρων σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στην επόμενη παρ.3, καθώς και η αυτοτελής μεταβίβαση στεγασμένων χώρων σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στην παρ.5 του παρόντος άρθρου. Επίσης επιτρέπεται η αντικατάστασή του κατά την παρούσα περίπτωση εξασφαλιζόμενου ώρου στάθμευσης με εξασφάλιση, υπέρ του κτιρίου που εξυπηρετείται από το χώρο αυτό, άλλου χώρου με τις ειδικότερες προϋποθέσεις των περιπτώσεων α και β της παραγράφου αυτής.
γ) Με καταβολή χρηματικής εισφοράς ανάλογα με τις απαιτούμενες για το εξυπηρετούμενο κτίριο θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Η εισφορά αυτή που υπολογίζεται σύμφωνα με το Αρθ-314, καταβάλλεται ως συμμετοχή για την κατασκευή δημόσιας χρήσης χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων, σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στο Αρθ-315.
3. Η εκπλήρωση των υποχρεώσεων της παραπάνω παρ.2 αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Χώροι στάθμευσης που έχουν δημιουργηθεί σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθούν για έκδοση οικοδομικής άδειας και για άλλο εκτός από το εξυπηρετούμενο κτίριο, εκτός αν:
α) προκειμένου για υπαίθριους χώρους εξασφαλιστεί η αντικατάσταση των χώρων αυτών με την εφαρμογή των περιπτ.α και β της προηγούμενης παραγράφου ή καταβληθεί εισφορά, σύμφωνα με την περιπτ.γ της ίδιας παραγράφου. Η εισφορά είναι αντίστοιχη με τους υπόψη χώρους στάθμευσης και υπολογίζεται κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας του νέου κτιρίου που θα εξυπηρετηθεί και
β) προκειμένου για στεγασμένους χώρους αντικατασταθούν από άλλους χώρους, όπως ειδικότερα ορίζεται στις περιπτ.α και β της προηγούμενης παραγράφου.
Είναι δυνατό να κατασκευαστούν και μηχανικοί χώροι στάθμευσης (που λειτουργούν αποκλειστικά με μηχανικό τρόπο τοποθέτησης των αυτοκινήτων σε θέση στάθμευσης) εφόσον εφοδιαστούν με σχετική μηχανολογική άδεια.
4. Σε περίπτωση ανέγερσης κτιρίου από εργολήπτη, έναντι αντιπαροχής, οι υποχρεώσεις της παρ.2 του παρόντος άρθρου μπορεί να εκπληρώνονται είτε από τον κύριό τους ή τους συγκύριους του ακινήτου είτε από τον εργολήπτη.
5. Εάν από την αρχή ή μεταγενέστερα το κτίριο στο οποίο βρίσκονται οι στεγασμένοι χώροι στάθμευσης υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία. Στην περίπτωση αυτή, καθώς και στην περιπτ.β (αα) της παρ.2 του παρόντος άρθρου επιτρέπεται η υτοτελής μεταβίβαση της κυριότητας των διαιρεμένων ιδιοκτησιών στους χώρους στάθμευσης σε οποιονδήποτε, ακόμα και αν αυτός δεν έχει σχέση με το εξυπηρετούμενο ακίνητο. Πάντως στις περιπτώσεις αυτές τηρούνται οι διατάξεις της παρ.3 του παρόντος άρθρου. Οι τυχόν δημιουργούμενες θέσεις στάθμευσης στον ελεύθερο ισόγειο χώρο του κτιρίου, όταν αυτό κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (PILOTIS) με τις ισχύουσες διατάξεις, δεν μπορεί να αποτελέσουν διαιρεμένες ιδιοκτησίες.
6. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Δικαιοσύνης και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων 'Εργων καθορίζονται οι λεπτομέρειες εφαρμογής των διατάξεων των προηγούμενων παρ.2 έως και παρ.5.
 

[Anton_civeng]

Δημήτρη με τις πολλές καλημέρες μου,

 

το ερώτημα της συναδέλφου αφορούσε στην γενικότερη δυνατότητα ή μη της σύστασης Ο.Ι στην πυλωτή και ειδικότερα όπως η ίδια αναφέρθηκε, σε διαμέρισμα κατοικίας .

Δεν αφορούσε δηλαδή σε εξασφάλιση θέσεων στάθμευσης για τις οποίες (βεβαίως - βεβαίως...) όλα που έστειλες είναι σημαντικά και αξιόλογα έστω και πολλά για ..πρωινό καφέ....... 

 

Η σύγκλιση των ειπομένων μας φαίνεται από  αυτό που αναφέρεις :

"ακομα και εάν παρα το νομο εχει δοθει -παρα την απαγορευση-  κατα κυριοτητα μια ΘΣΑ, αυτο δεν σημαινει αυτοδικαιη "ακυρωσια"  αλλα θα μπορουσε στο δικαστηριο  - να προταθει- η μετατροπη της ακυρης συμβασης σε εγκυρης, ως προς την αποκλειστικη χρηση  της ΘΣΑ"

αφού από μόνο του δείχνει ότι η σύμβαση θεωρείται άκυρη μέχρι την  μετατροπή της σε έγκυρη μετά από προσφυγή στο δικαστήριο.

 

Αλλά αφού το ερώτημα αφορούσε σε μεταβίβαση διαμ/ματος κατοκίας  θεωρώ  όπως στο #195 ότι :

αν η σύσταση έγινε επί ανοικτού χώρου χωρίς την αναφορά σε κλειστό διαμ/μα και

το οποίο εκ των υστέρων δημιουργήθηκε στην θέση αυτή, τότε 

είναι άκυρη μέχρι ....να "καλιμπραριστεί" με την νομοθεσία περί Ο.Ι  ν.3741/29.

 

Αυτό όμως για να γίνει θα χρειάζεται προηγούμενη τακτοποίηση...

που όμως ποιός να την κάνει, αφού η άκυρη σύσταση μεν δηλώνει τον ιδιοκτήτη,

η δε θέση του διαμ/τος στην πυλωτή δηλώνει τον κοινόκτητο χώρο....

 

Αντιθέτως  :

"αν απ΄αρχής στην συστατική  πράξη έχει περιγραφεί ως διαμέρισμα στην πυλωτή .."

τότε η πράξη είναι έγκυρη. (συνημ. αποσπ.  αποφ 2332/16)

 

Αυτά θεωρώ, εφ΄όσον συμφωνεις κι εσύ, ότι αξίζει να μένουν ως καταληκτικό συμπέρασμα-απάντηση ώστε να αποτελούν και εργαλείο γνώσης για άλλους συναδέλφους χωρίς να χάνεται η κεντρική ουσία σε "analysis, analysis and then paralysis" .....

Edited Δεκέμβριος 29 , 2017 by Anton_civeng

[dimitris GM]

δεν διαφωνω μαζι σου..

 

απλα ειπα οτι ειναι "περιπλοκο" θεμα, με παραμετρους, που δεν ελαβαν υπόψη τους κατα την συνταξη των σχετικων συμβολαιων,

ωστε να μην υπαρχει πληρης κατοχυρωση δικαιωματων,

με αποτελεσμα, να δικαιουνται "τριτοι" να προσβαλλουν το συμβολαιο.

 

αναφερεις οτι:

"Η σύγκλιση των ειπομένων μας φαίνεται από  αυτό που αναφέρεις :

"ακομα και εάν παρα το νομο εχει δοθει -παρα την απαγορευση-  κατα κυριοτητα μια ΘΣΑ, αυτο δεν σημαινει αυτοδικαιη "ακυρωσια"  αλλα θα μπορουσε στο δικαστηριο  - να προταθει- η μετατροπη της ακυρης συμβασης σε εγκυρης, ως προς την αποκλειστικη χρηση  της ΘΣΑ"

αφού από μόνο του δείχνει ότι η σύμβαση θεωρείται άκυρη μέχρι την  μετατροπή της σε έγκυρη μετά από προσφυγή στο δικαστήριο."

 

ειπα κατα λεξη

αυτο δεν σημαινει αυτοδικαιη "ακυρωσια"

δλδ συμβαση δεν ειναι "ακυρη"...μεχρι να αποφανθει επι αυτου καποιο δικαστηριο...

Εαν δεν γινει καμμια προσβολη  σε δικαστηριο, ο τιτλος ειναι νομιμος.

[οπως ειναι σε χιλιαδες συμβολαια, με σωστη  ή και μή "σωστη" διατυπωση]

 

Μονον σε περιπτωση αντιδικιας-αγωγης  απο τριτο συνιδιοκτητη,

εάν  ο ιδιοκτητης  εχει μεν  δικαιωματα  απο συμβολαιο, αλλα  εάν αυτα αμφισβητηθουν,

τοτε θα προτεινει  ο ιδιοκτητης...- σαν εναγομενος- την μετατροπη  σε "χρηση"  ..επικουρικά.

Edited Δεκέμβριος 29 , 2017 by dimitris GM

[Anton_civeng]

λες : "Εαν δεν γινει καμμια προσβολη  σε δικαστηριο, ο τιτλος ειναι νομιμος."

 

πολύ καλά, είναι σαφέστατο αυτό που λες,...

για να φτάσουμε όμως και στο ζητούμενο της συναδέλφου περί δυνατότητας μεταβίβασης όπως ρώτησε : 

 

"Δηλαδη λες οτι δεν μπορει να δηλωθει ΟΙ (διαμερισμα )που ηταν πυλωτη στην αδεια και στη συσταση διαμερισμα και δεν μπορει να μεταβιβαστει.?"

 

εγώ, όπως το βλέπω, αν  πρόκειται για διαμ/μα που έγινε εκ των υστέρων  σε  Ο.Ι  επί ανοικτού χώρου πυλωτής, τότε:

ή δεν θα βρεθεί αγοραστής που να αγοράσει αυτόν τον  "ψευτονόμιμο" τίτλο ...

ή έστω κι αν τα "βρουν" μεταξύ τους οι συμβαλλόμενοι .....

η μεταβίβαση θα πρέπει να κολλήσει τουλάχιστον στην μετεγγραφή...

χώρια την δίκαιη επιφύλαξη ή και άρνηση  που θα έχει ο μηχανικός να το τακτοποιήσει ως "ιδιόκτητο" χώρο στην πυλωτή για να μεταβιβαστεί..... 

[dimitris GM]

δεν ξερω το ακριβες ερωτημα...η συζητησή μας  εδω,  ξεκινησε απο μια απαντηση στις 15 Νοεμβριου...

 και  "επεκταθηκε"  προς διευκρινηση καποιων  νομικων παραμετρων  σε ενα πολυπλοκο θεμα...

 

τεσπα

δεν βλεπω τον λογο να μη μπορει να μεταβιβασθει

ειχε μια πυλωτη, η χρηση της δεν ηταν κοινοχρηστη, την εκανε διαμερισμα, εκανε συσταση ΟΙ, της εδωσε και χιλιοστα.

Αρα εχει οριστικο συμβολαιο.

Αν δεν υπηρχε η βεβαιωση νομιμοτητας, θα μεταβιβαζονταν  εως  γκρεμισθει η οικοδομη....

 

Μετα την βεβαιωση  περι νομιμοτητας,

το μονο που εχει να κανει ειναι να τακτοποιησει  σαν ΥΔΚΧ  αναλογα με τα χιλιοστα που εχει...

χωρις συναινεση,  λογω υφισταμενου τιτλου.