ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[dmarkoul79]

Καλημέρα, να ρωτήσω κάτι αν έχετε συναντήσει παρόμοια περίπτωση. Σε σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου το 2006, δεν έχει υλοποιηθεί η ένωση 2 ισόγειων κατοικιών με στεγασμένο χώρο όπως αναφέρει η πράξη σύστασης Ο.Ι , δηλ η μία κατοικία είναι ανεξάρτητη από την άλλη και επιπλέον έχει μετακινηθεί 2μ το κοινό όριο των τμημάτων των Ο.Ι (τα οποία τμήματα είχαν οριστεί με αποκλειστική χρήση επίσης στα συμβόλαια). Σε αυτό το νομικό μάλλον θέμα-παράβαση, τι παραβάσεις θα δηλώνατε και αν θα χρειαζόταν διόρθωση της σύστασης με νέο τοπογραφικό και τακτοποίηση προφανώς όλων των παραβάσεων του ακινήτου ; Ευχαριστώ

[janna]

Το κοινό όριο πώς ειναι διαμορφωμενο με περιτοιχιση ;θα μπορουσες βεβαια να κανεις νεα συσταση αν συμφωνουσαν ολοι λιγο δυσκολο , αλλα μπορουν να επαναφερουν το οριο εκει που αναφερει η συσταση ισως ειναι πιο ευκολο παντα με συμφωνια .

[Tekton85]

dmarkoul79

 

To 2006 δεν επιτρεπόταν σύσταση καθέτων εκτός σχεδίου.

Η συμβολαιογράφος θέλοντας να ικανοποιήσει την απαίτηση 2 ανεξάρτητων κτιρίων έκανε σύσταση οριζοντίων οι οποίες όμως για να θεωρηθούν ως τέτοιες έπρεπε να είναι συνδεδεμένες άρρηκτα μεταξύ τους (εκεί μπαίνει το ενδιάμεσο τμήμα). Για το λόγο αυτό μην σου κάνει εντύπωση αν στα στατικά δεις ενιαία θεμελίωση των κτιρίων και του στεγασμένου χώρου. 

 Το πρόβλημα που θα συναντήσεις όταν πας να κάνεις τροποποίηση είναι ότι η παρούσα κατάσταση δεν μπορεί πλεόν να χαρακτηριστεί ως καθεστός οριζοντίων ιδιοκτησίών. 

Ωστόσο ο 4178 στο αρ.5 παρ.1 προβλέπει ότι σε γήπεδα εκτός σχεδίου όπου ανεγέρθηκαν κτίρια πριν το 2011 μπορεί πλέον να γίνει σύσταση καθέτων (εκτός και αν έχει βγει κάτι νέο που δεν γνωρίζω).

Οπότε άποψή μου είναι ότι πριν κάνεις οτιδήποτε ξεκινάς από συμβολαιογράφο να βεβαιώσεις τα παραπάνω.

 

Από εκεί και πέρα, αν η νέα θέση των κτιρίων είναι πολεοδομικά ορθή, δηλώνεις ένα παράβολο αναλυτικού ανά ιδιοκτησία περί μετακίνησης κτιρίου (ή αντίστοιχα τετραγωνικά εντός Δ αν εμπίπτεις εντός πλαγίων αποστάσεων). Η μη κατασκευή του στεγασμένου χώρου θεωρώ ότι δεν αποτελεί παράβαση. Σε κάθε περίπτωση όμως πρέπει να γίνει τροποποίηση συμβολαίου

 

Τέλος θα ήθελα να διευκρινίσεις τα εξής: 

1. Τα σχέδια της άδειας συμφωνούν με τα σχέδια της σύστασης ή εκεί απεικονίζεται η κατάσταση όπως την βλέπεις σήμερα? 

2. Πρώτα έγινε η σύσταση ή πρώτα βγήκε η άδεια?

[dimitris GM]

Ο συμβολαιογραφος εκανε μονον συσταση ΟΙ

δεν εκανε καθετες

θα δεις οτι δεν αναφερει πουθενα το νδ 1024/71...

αρα

εχεις μια μη κατασκευη αυτου του "ομφαλιου λωρου" που αποτελούσε την "δικαιολογια" για να θεωρειται η οικοδομη "μια"

 

θα πας με το 98 παρ. 1

[dmarkoul79]

Ευχαριστώ όλους αρχικά, 1) janna είναι όντως διαμορφωμένο το κοινό όριο από τότε με πέτρινο τοίχο οπότε δεν πρόκειται να τον χαλάσουν, δεν έχουν πρόβλημα οι συνιδιοκτητες γι αυτό νομίζω, 2)Tekton85 κατάλαβα απόλυτα το σκεπτικό σου,πρώτα έγινε η σύσταση και μετά βγήκε η άδεια, αλλά στην σύσταση περιγράφονταν τα κτίρια με την επιφάνεια που θα έχουν στο τμήμα αποκλειστικής χρήσης τους και στην αυτοψια μου διαπίστωσα κάποια μικρή μετακίνηση των κτιρίων και στο ένα από τα δύο κάποια μικρή υπέρβαση δόμησης και γενικά κάποιες μικρές παραβάσεις αναλυτικου και στα δύο, οπότε το συμπέρασμα μου σύμφωνα και με τον dimitris gm είναι ότι πρέπει να γίνει τροποποίηση του συμβολαίου με καθεστώς σύστασης κάθετων ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ πλέον αφού δεν υπάρχει το κοινό σημείο που ενώνει τα δύο κτίρια καισύμφωνα με το άρθρο 98 παρ.1,του Ν.4495/17 σωστά; Θα ρωτήσω και την συμβολαιογραφο που θα αναλάβει την μεταβίβαση των 2 κατοικιών βέβαια απλά η ρύθμιση των αυθ.κατασκευων πρέπει να αφορα όλο το ακίνητο λέτε ώστε να γίνει αργότερα η τροποποίηση του συμβολαίου - σύσταση κάθετων με το άρθρο 98; (και τότε τι δηλώνω στους ιδιοκτήτες ότι είναι με ποσοστά 50/50 και οι δύο για όλο το ακίνητο); Χρειάζεται στην δήλωση του ν.4495 να επιλέξω κάπου η/και να περιγράψω στην Τ.Ε για την διαδικασία του άρθρου 98;

Edited Φεβρουάριος 10 , 2018 by dmarkoul79

[dimitris GM]

Εχεις δυο διαμερισματα...αντι να τα εχεις σε οροφο τα εχεις το ενα διπλα στο αλλο.

Νομιμο.

Η οικοδομη ειναι "μια"  ως προς την τυχον αλλαγη  θεσης.

Κατα τα λοιπα

Καθε διαμερισμα τακτοποιειται ξεχωριστα,  τυχον δε αυθαιρεσιες επι κοινοχρηστων τακτοποιουνται με συναινεση.

Μετα κανεις και την συσταση καθετης

Καθε διαμερισμα θα εχει 50% στο οικοπεδο και  την χρηση του δικου "του  τμηματος" ακαλυπτου χωρου, ή πιθανον να εχουν μια κοινης χρησης εισοδο....αναλογα με το πώς εξυπηρετουνται.

Ευκολο ειναι.

[dmarkoul79]

Εχεις δυο διαμερισματα...αντι να τα εχεις σε οροφο τα εχεις το ενα διπλα στο αλλο.

Νομιμο.

Η οικοδομη ειναι "μια" ως προς την τυχον αλλαγη θεσης.

Κατα τα λοιπα

Καθε διαμερισμα τακτοποιειται ξεχωριστα, τυχον δε αυθαιρεσιες επι κοινοχρηστων τακτοποιουνται με συναινεση.

Μετα κανεις και την συσταση καθετης

Καθε διαμερισμα θα εχει 50% στο οικοπεδο και την χρηση του δικου "του τμηματος" ακαλυπτου χωρου, ή πιθανον να εχουν μια κοινης χρησης εισοδο....αναλογα με το πώς εξυπηρετουνται.

Ευκολο ειναι.

Οπότε πόσες δηλώσεις κάνω; Αφού θα επαναπροσδιοριστει η διαίρεση του οικοπέδου ( και οι 2 κατοικίες έχουν μετακινηθεί ανεξάρτητα η μια από την άλλη, και στο κάθε τμήμα αποκλειστικής χρήσης της καθεμίας έχουν γίνει κάποιες αυθ.κατασκευες πχ αποθήκες και το κοινό όριο των Ο.Ι έχει μετακινηθει) δεν είναι προτιμότερο να γίνει μια ένιαια τακτοποίηση;

[dimitris GM]

αφου λες οτι εχει γινει συσταση ΟΙ,  χωρις συσταση καθετης

ειναι προφανες οτι,

δεν θα "επαναπροσδιορισθει" η διαιρεση του οικοπεδου, διοτι "διαιρεση" δεν υπαρχει σημερα..

Μετα την τακτοποιηση θα κανετε εφαρμογη του 98/1

 

Λογικα, στην αδεια εχεις μια οικοδομη δυο κατοικιων...

Αφου εχει γινει συσταση ΟΙ, καθε μια εχει τις δικες της αυθαιρεσιες, για δε τυχον επεκτασεις σε κοινοχρηστα καθε μια τακτοποιει με συναινεση.

 

 υγ

στο αρχικο ερωτημα δεν ειχε τεθει θεμα για υπαρξη "απολειστικων χρησεων"

τεσπα, αυτο θα ενδιεφερε εάν δεν συναινουσαν...

Μιλα με τον συμβ/φο

και

τα λεμε.

[Aenor]

Κάποιος για το 243 και 250?

[Largy]

ναι μπορεις να κανεις μια δηλωση για ολες τις ΟΙ

Στο υπογειο εχεις διαμερισματωση