ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[xanxan]

 ΟΚ, τώρα μόλις πληροφορήθηκα  τις αλλαγές του ν.4546/2018 που αποκαθιστά το διαζευκτικό " ή" !!

[Tekton85]

Δεν το αποκαθιστά ακριβώς δυστυχώς...Η αποκατάσταση είναι μόνο για την υπαγωγή. Όταν πας να τροποποιήσεις συμβόλαιο οι προυποθέσεις γίνονται σωρρευτικές (για μονομερή τροποποίηση). Ότι να ναι..

 

Edited Ιούλιος 1 , 2018 by Tekton85

[mapost]

Καλησπέρα. Αντιμετωπίζω το εξής πρόβλημα:

Σε οικοδομή του '60 διαπίστωσα ότι :

1. διαφορετική διαμερισμάτωση η οποία όμως έχει περαστεί σχεδόν σωστά στην κάτοψη της σύστασης.

2. Υπάρχουν μικροδιαφορές μεταξύ σχεδίου σύστασης και πραγματικότητας (μετακινήσεις τοίχων υπέρ ή κατά της ιδιοκτησίας που τακτοποιώ της τάξης των 15εκ.)

3. Το εμβαδόν του συμβολαίου είναι 49,00μ2, το πραγματικό της αποτύπωσης 52,00μ2 και το εμβαδόν που μετράω στο σχέδιο της σύστασης 54,00μ2

Σκέφτομαι να το αντιμετωπίσω ως εξής : Μία διαμερισμάτωση και μία κατ3 για αλλαγή διαστάσεων εντός του 5% και εμβαδού <5% (εντάξει, είναι λίγο πάνω από 5% η διαφορά, αλλά λίγος σοβάς από δω, λίγο που χάνει η κορδέλα, λίγο τα λόγια του παπά, θα το συμμαζέψω).Το ερώτημα είναι αν θα μπορούσα να τα βάλω όλα κατ1 και να τελειώνω, ή πρέπει να βάλω και την κατ3 ?

[Kathanas]

Εγώ θα τα έβαζα όλα κατηγορία 1 και θα περιέγραφα όλες τις παραβάσεις για να του έρθει πιο οικονομικά του ιδιοκτήτη.

 

Παράθεση

Χαρακτηριστικό απόσπασμα Ν.4495/2017 - Άρθρο 100 - Διατάξεις υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου: "...... 2. Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και, σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου, με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ή ιδιοκτησίας κάθε συγκύριου.....".

Εγώ θεωρούσα αυτονόητο μέχρι να παρακολουθήσω τη συζήτησή σας (και σύμφωνα με τις οδηγίες που μας είχαν δοθεί), ότι σε περίπτωση που τη δήλωση την κάνει το οικόπεδο (δηλαδή όλοι οι συνιδιοκτήτες του οικοπέδου) τότε δεν υπάρχει θέμα συγκυριότητος καθώς τη δήλωση την κάνει το πλήρες οικόπεδο (χωρίς επιμέρους συγκυριότητες). Κατά συνέπεια τα πολεοδομικά μεγέθη που θα συγκριθουν είναι αυτά του οικοπέδου.

Αυτό είναι το λογικό σύμφωνα με τη δομή που έχει αναπτυχθεί το πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ, καθώς όπως σωστά προαναφέρθηκε δε μπορεί να εφαρμοστεί η διαφορετική ερμηνεία του νόμου (και εφόσον ρητά ο νόμος μας δίνει το δικαίωμα να εντάξουμε μία πολυκατοικία με πολλές ιδιοκτησίες σε μία δήλωση).

Νομίζω είναι πιο σωστό να ερμηνεύουμε πιο διασταλτικά το άρθρο 100, ώστε να είμαστε συμβατοί με τη δομή του ηλεκτρονικού συστήματος υπαγωγής, παρά να χάνουμε ένα δικαίωμα που ρητά μας δίνει ο νόμος.

 

Έχω την εξής απορία για διευρκρίνηση από πιο έμειρους σε οριζόντιες ιδοκτησίες συναδέλφους:

Όταν η οριζόντια ιδιοκτησία (οροφοδιαμέρισμα) έχει επεκτείνει τον εξώστη της από τα αναγραφόμενα στο συμβόλαιο και μάλιστα τον έχει κλείσει με τζαμαρίες, δηλαδή δεν έχει δικαιώματα χρήσης στο χώρο αυτό, τότε παρ' όλο που τυπικά ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος, τη δήλωση την κάνει ο ιδιοκτήτης της οριζόντιας ιδιοκητσίας ως αυθαιρεσία της οριζόντιας ιδιοκτησίας; Αυτό επειδή θεωρείται προέκταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας (οροφοδιαμέρισμα) και κατά συνέπεια αυθαιρεσία της οριζόντιας ιδιοκτησίας;

Άρα ξεχνάω τις λοιπές αυθαιρεσίες που υπάρχουν στους κοινόχρηστους χώρους, αφού δε συμπεριλαμβάνονται στη δήλωση;

Όμως - φαντάζομαι - πρέπει να υπάρχει συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών (τουλάχιστον το 51 % απ' ο,τι κατάλαβα).

Ή πρέπει να κάνω δύο δηλώσεις μία για το τμήμα του εξώστη που μας ανήκει και μία άλλη για το τμήμα του εξώστη που δε μας ανήκει;

Και στη δεύτερη να συμπεριλάβω (αναγκαστικά) και όλες τις άλλες αυθαιρεσίες που υπάρχουν στους κοινόχρηστους χώρους;

Άλλη περίπτωση:

Σε περίπτωση υπέρβασης κατά 1 μέτρο (πλάτος) του κτιρίου (και κατά συνέπεια όλων των οριζόντιων ιδιοκτησιών) εις βάρος του ακαλύπτου, ισχύουν τα ίδια;

 

 

Mην κάνεις συνεχόμενες δημοσιεύσεις. Τα μηνύματά σου συγχωνεύτηκαν. Διάβασε τους κανόνες συμμετοχής

Pavlos 33

Edited Ιούλιος 5 , 2018 by Pavlos33

[mapost]

Για το τελευταίο, είσαι λογικά στην περίπτωση του άρθρου 98, 5 α και β και άρα τακτοποιείς και κάνεις μονομερή τροποποίηση σύστασης χωρίς συναίνεση.

Για το πρώτο, δεν καταλαβαίνω για ποιόν λόγο ο ιδιοκτήτης "δεν έχει δικαιώματα χρήσης στο χώρο αυτό". Ο εξώστης είναι μεν κοινόκτητος, αλλά όχι και κοινόχρηστος. Δεν μπορεί ο κάθε συνιδιοκτήτης να χρησιμοποιεί τον εξώστη σου. Η χρήση είναι δική σου και άρα μπορείς να ρυθμίσεις χωρίς συναίνεση (κατά την άποψή μου πάντα...).

[Tekton85]

KAthanas, εγώ συμφωνώ ..βέβαια με ερωτηματικό στην περίπτωση των πολλών Ο.Ι. γιατί εκεί μπλέκει λίγο το πράγμα. Στην τελική ένα κτίριο σήμερα μπορεί να είναι ενιαίο, να κάνεις υπαγωγή σαν τέτοιο και αύριο ο ιδιοκτήτης να το χωρίσει σε 40 Ο.Ι. Εκεί τι θα γίνει δηλαδή, θα του απαγορεύσουμε να κάνει σύσταση? 

 

Edited Ιούλιος 5 , 2018 by Tekton85

[Kathanas]

On 4/7/2018 at 5:39 ΜΜ, mapost said:

Για το τελευταίο, είσαι λογικά στην περίπτωση του άρθρου 98, 5 α και β και άρα τακτοποιείς και κάνεις μονομερή τροποποίηση σύστασης χωρίς συναίνεση.

Αυτό σημαίνει δηλαδή - εάν το κατάλαβα σωστά - ότι ο νόμος μας δίνει το δικαίωμα να δηλώσουμε εμείς σαν να ήταν δικό μας το μέρος της ιδιοκτησίας που καταλαμβάνει τον ακάλυπτο και στη συνέχεια να προχωρήσουμε σε μονομερή τροποποίηση σύστασης;

Tekton 85 και mapost, η άποψή σας είναι δηλαδή ότι και αυτό μπορώ να κάνω και στην προέκταση του εξώστη που δεν περιγράφεται στα συμβόλαια και δε μπορεί να γίνει μονομερής τροποποίηση σύστασης;

[Tekton85]

Αν υπάρχει κατάληψη κοινόχρηστου χώρου (π.χ. επέκταση οριζόντιας) για να κάνεις υπαγωγή υπάρχουν 2 τρόποι:

1. Χωρίς συναίνεση των συνιδιοκτητών αλλά θα πρέπει: α) Η επέκταση να έχει γίνει εκ κατασκευής του κτιρίου ή β) Η ίδια αυθαιρεσία να υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. Το παράδοξο εδώ είναι ότι ναι μεν τακτοποιείς μονομερώς αν ισχύει μία από τις δύο προϋποθέσεις, αλλά όταν θα πας να τροποποιήσεις το συμβόλαιο για να το κάνεις μονομερώς θα πρέπει να ισχύουν και οι δύο προϋποθέσεις μαζί!

2. Τακτοποίηση με συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών αν δεν ισχύει καμία από τις παραπάνω προϋποθέσεις.

Όσο για τον εξώστη, είναι κοινόκτητος χώρος, όχι κοινόχρηστος. Αν θεωρηθεί ότι και για αυτόν θα πρέπει να γίνει η παραπάνω διαδικασία τότε και για μία τροποποίηση ανοίγματος πολυκατοικίας θα πρέπει να γίνει το ίδιο αφού αφορά στις όψεις οι οποίες είναι και αυτές κοινόκτητες.

 

[Kathanas]

ΟΚ! Κατάλαβα! Ευχαριστώ πολύ!

[sissy_arch]

Καλησπέρα παιδιά και από εμένα.Μπορείτε να μου πείτε μια γνώμη γιατί τα έχω χάσει με τους συμβολαιογράφους.

Αυθαιρεσία σε υπόγειο που είναι εκ κατασκευής, αλλά δεν έχει άλλα υπόγεια και προφανώς όχι ίδιο περίγραμμα με την ανωδομή, τακτοποιείται χωρίς συναίνεση αλλά μετά τι?

Δεν γίνεται μονομερής τροποποίηση του συμβολαίου άρα πρέπει να γίνει τι? Παίρνουν τους πελάτες και τους λένε μην τακτοποιήσεις. Τι σημαίνει αυτό????Δε γίνεται η λύση να είναι να μην τακτοποιήσεις γιατί απλά σου μένει η αυθαρεσία αμανάτι...