ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[topologos]

Καλησπέρα σε όλους και καλή σεζόν.

Μία ρητορική ερώτηση .

Όταν υφίσταται παρακολούθημα σε Ο.Ι., κατά τα γνωστά,  κάνουμε πάντα ρητή αναφορά αυτού  στην βεβαίωση μηχανικού όμως  από ποίο νόμο, νομολογία, εγκύκλιο κ.ο.κ  προκύπτει η υποχρέωση ελέγχου.

Γενικά ο ιδιοκτήτης Ο.Ι που επωφελείται της αποκλειστικής χρήσης μπορεί να ρυθμίσει χωρίς συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών  την παράβαση στον χώρο αποκλειστικής όπως σαφώς αναφέρεται στους  ν.4178,ν. 4495 κ.τ.λ.. Οι δε χώροι αποκλειστικής χρήσης ως γνωστόν δεν αποτελούν ιδιοκτησίες  συνεπώς δεν μεταβιβάζονται αυτοτελώς αλλά ακολουθούν συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία άρα είναι οργανικά συνδεδεμένοι μαζί της.

Στον αντίποδα όμως ο χώρος αποκλειστικής χρήσης δεν παύει να είναι κοινόχρηστος και η αποκλειστική χρήση να είναι μία τύποις δουλεία. Επιπλέον αν θυμάμαι καλά σύμφωνα με τις οδηγίες της Κτηματολόγιο του ν.4014/2011 προς τα κτηματολογικά γραφεία δεν απαιτείται βεβαίωση μηχανικού στην συμβολαιογραφική πράξη λύσης αποκλειστικής χρήσης.

Συνεπώς από που προκύπτει η υποχρέωση των μηχανικών να ελέγχουν αυθαιρεσίες σε ένα κοινόχρηστο τμήμα του κτηρίου (αποκλειστική χρήση) όταν στο άρθρο 83 2.β του 4495/2017 δεν συμπεριλαμβάνονται οι αυθαιρεσίες σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους ενώ με το άρθρο 99 η υπαγωγή στον νόμο δύναται να γίνει και ανά αυτοτελή Ο.Ι..

 

Καλό βράδυ σε όλους ελπίζω να μην σας κούρασα με τις βραδινές αναζητήσεις

[Pavlos33]

Επειδή μετά από 8 χρόνια ενασχόλησης με αυθαιρετονόμους δεν πάμε να ανακαλύψουμε ξανά τον τροχό θα σου πω με απλά λόγια, ότι αφού υπάρχει παρακολούθημα, αυτό ακολουθεί το ¨κυρίως" ακίνητο. Οπότε, ότι ισχύει για αυτό ισχύει και για το παρακολούθημα. Φαντάσου τι εφαρμογή θα είχε νόμος αυθαιρέτων που θα εξαιρούσε τα παρακολουθήματα. Θα γινόταν ότι δεν μπορείς να φανταστείς (να μην πω το αρμόζον γυναικείο όνομα).

Ο χώρος αποκλειστικής χρήσης εξαιρείται ρητά από την υποχρέωση συναίνεσης για περίπτωση τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών. Σε σύσταση Ο.Ι ο χώρος αποκλειστικής χρήσης αναγράφεται στην πράξη, επομένως τι ακριβώς θες να πεις δεν κατάλαβα. 

 

Edited Αύγουστος 30 , 2018 by Pavlos33

[topologos]

Pavlos33, ευχαριστώ για την απάντηση, συμφωνώ απόλυτα με ότι γράφεις έτσι το εφαρμόζω και εγώ έξι χρόνια τώρα.

Διασταλτικά λοιπόν επειδή το παρακολούθημα ακολουθεί το "κυρίως ακίνητο " εφαρμόζουμε όλοι τα όμοια με αυτό και στο παρακολούθημα.

Επειδή σιγά σιγά όμως ωριμάζουν τα πράγμα μέσα μας αποφάσισα να ψάξω κάποια ρητή αναφορά σε διάταξη. Διότι ενώ προφανώς οι χώροι αποκλειστικής χρήσης εξαιρούνται  ρητά από την υποχρέωση συναίνεσης πουθενά  δεν ορίζεται ρητά έλεγχος αυθαιρεσιών σε κοινόκτητο τμήμα κτηρίου όταν έχει συσταθεί σύσταση Ο.Ι., μάλλον το αντίθετο συμβαίνει. Με μόνη εξαίρεση την εγκύκλιο 3 του 4178 σημείο Δ όπου ο μηχανικός καλύπτεται  να δώσει βεβαίωση αν έχουμε παραβάσεις της κατηγορίας 3, σε παρακολούθημα, που δεν προκαλούν υπέρβαση δόμησης, κάλυψης και ύψους.

Αν κάνω λάθος θα χαρώ να με διορθώσεις/ετε.

Κάνω τη ερώτηση λόγω υπόθεσης που μου έτυχε πρόσφατα ώστε να μπορούμε να διαπιστώσουμε  κάθε δυνατότητα που έχουμε στα πλαίσια του νόμου.

Edited Αύγουστος 30 , 2018 by topologos
Συμπλήρωση

[dazisimo]

Μπορώ να κάνω μία τακτοποίηση για τον Ά όροφο και την σοφίτα, όταν είναι διαφορετικές οριζόντιες ιδιοκτησίες εντός διωρόφου οικοδομής με σοφίτα αλλά του ιδίου ιδιοκτήτη, ή πρέπει υποχρεωτικά να κάνω δύο? 

[Largy]

Θεωρητικά μπορείς, αλλά θα σου πρότεινα καλύτερα να κάνεις μια για κάθε ΟΙ.

Για ποιό λόγο θες να κάνεις 1? Προσοχή στη σοφίτα, δε μου ακούγεται για σοφίτα όπως την εννοεί ο 4495 αφού είναι ξέχωρη ΟΙ.

[Pavlos33]

21 ώρες πριν, topologos said:

Pavlos33, ευχαριστώ για την απάντηση, συμφωνώ απόλυτα με ότι γράφεις έτσι το εφαρμόζω και εγώ έξι χρόνια τώρα.

Διασταλτικά λοιπόν επειδή το παρακολούθημα ακολουθεί το "κυρίως ακίνητο " εφαρμόζουμε όλοι τα όμοια με αυτό και στο παρακολούθημα.

Επειδή σιγά σιγά όμως ωριμάζουν τα πράγμα μέσα μας αποφάσισα να ψάξω κάποια ρητή αναφορά σε διάταξη. Διότι ενώ προφανώς οι χώροι αποκλειστικής χρήσης εξαιρούνται  ρητά από την υποχρέωση συναίνεσης πουθενά  δεν ορίζεται ρητά έλεγχος αυθαιρεσιών σε κοινόκτητο τμήμα κτηρίου όταν έχει συσταθεί σύσταση Ο.Ι., μάλλον το αντίθετο συμβαίνει. Με μόνη εξαίρεση την εγκύκλιο 3 του 4178 σημείο Δ όπου ο μηχανικός καλύπτεται  να δώσει βεβαίωση αν έχουμε παραβάσεις της κατηγορίας 3, σε παρακολούθημα, που δεν προκαλούν υπέρβαση δόμησης, κάλυψης και ύψους.

Αν κάνω λάθος θα χαρώ να με διορθώσεις/ετε.

Κάνω τη ερώτηση λόγω υπόθεσης που μου έτυχε πρόσφατα ώστε να μπορούμε να διαπιστώσουμε  κάθε δυνατότητα που έχουμε στα πλαίσια του νόμου.

Κάθε σύσταση ή μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο απαιτεί βεβαίωση. Αν μεταβιβάζεται ένα διαμέρισμα με παρακολούθημα υπαίθρια θέση στάθμευσης, ή αποθήκη ή χώρο αποκλειστικής χρήσης σε πυλωτή, τα παρακολουθήματα ελέγχονται για τυχόν αυθαιρεσίες αφού το μεταβιβαζόμενο ακίνητο θα τα συμπεριλαμβάνει (αφού το ακολουθούν σε κάθε του μεταβίβαση). 

Η βεβαίωση που χορηγούμε όταν υπάρχει μεταβίβαση οριζόντια αναφέρει ότι εξαιρούνται οι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι .Αυτό δε σημαίνει ότι οι αυθαιρεσίες έπαυσαν να υπάρχουν ή ότι δεν αφορούν το σύνολο των συνιδιοκτητών οι οποίοι κάποια στιγμή (ηλεκτρονική ταυτότητα ίσως) θα κληθούν να τις τακτοποιήσουν. Απλά το διαμέρισμα μεταβιβάζεται χωρίς υποχρέωση από το μηχανικό να ελέγξει κοινόχρηστους χώρους. Ανάλογα το διαμέρισμα μεταβιβάζεται αν έχει αυθαιρεσίες που δεν προσαυξάνουν δόμηση, κάλυψη, ύψος και δεν μεταβάλλουν την εγκεκριμένη χρήση.

Ελπίζω να καλύφθηκε η απορία σου

[Anton_civeng]

On 30/8/2018 at 12:41 ΠΜ, topologos said:

............................. ο χώρος αποκλειστικής χρήσης δεν παύει να είναι κοινόχρηστος και η αποκλειστική χρήση να είναι μία τύποις δουλεία.

Αντιθέτως, εννοιολογικά ΚΑΙ νομικά ένας χώρος αποκλειστικής χρήσης ΔΕΝ είναι κοινόχρηστος, αφού το "αποκλειστικής" αφορά σε κάποιον συγκεκριμένο συνιδιοκτήτη, ενώ το "κοινόχρηστος" αφορά σε όλους τους συνιδιοκτήτες .....

Συνεπώς από που προκύπτει η υποχρέωση των μηχανικών να ελέγχουν αυθαιρεσίες σε ένα κοινόχρηστο τμήμα του κτηρίου (αποκλειστική χρήση) ...

Σύμφωνα με το προηγούμενο,   ένα τμήμα του κτηρίου με αποκλειστική χρήση ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ να αφορά σε κοινόχρηστους χώρους  .

όταν στο άρθρο 83 2.β του 4495/2017 δεν συμπεριλαμβάνονται οι αυθαιρεσίες σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους ενώ με το άρθρο 99 η υπαγωγή στον νόμο δύναται να γίνει και ανά αυτοτελή Ο.Ι..

Εδώ, και  μόνο σε αναφορά για τους κοινόκτητους χώρους, φαίνεται μάλλον ως βάσιμη η ένσταση σου καθ΄ότι :

ένας χώρος αποκλειστικής χρήσης, π.χ στον ακάλυπτο μίας πολυκατοικίας με σύσταση Ο.Ι,  θεωρείται κοινόκτητος (όλο το οικόπεδο σε καθεστώς εξ΄αδιαιρέτου κατά τα ποσοστά των Ο.Ι),

Οπότε, ως κοινόκτητος, κατά το προαναφερθέν αρ. 83 2.β   ο χώρος αυτός ΔΕΝ θα έπρεπε κανονικά (!) να συμπεριλαμβάνεται στον έλεγχο αυθαιρέτων της αντίστοιχης Ο.Ι.  !!!

Αυτό όμως κατά την δεδομένη από το 2011 πρακτική ΔΕΝ εφαρμόζεται και ο έλεγχος επεκτείνεται ΚΑΙ στους (κοινόκτητους) χώρους αποκλειστικής χρήσης..... ........ 

 

 

Edited Αύγουστος 31 , 2018 by Anton_civeng

[dazisimo]

18 ώρες πριν, Largy said:

Θεωρητικά μπορείς, αλλά θα σου πρότεινα καλύτερα να κάνεις μια για κάθε ΟΙ.

Για ποιό λόγο θες να κάνεις 1? Προσοχή στη σοφίτα, δε μου ακούγεται για σοφίτα όπως την εννοεί ο 4495 αφού είναι ξέχωρη ΟΙ.

 Η σοφίτα πρακτικά είναι ξεχωριστό διαμέρισμα, στην οποία η πρόσβαση πραγμαποιείται από αυτόνομο κλιμκοστάσιο που αποτελεί οριζόντια του Ά ορόφου. Ωστόσο η σοφίτα δεν περιγράφεται στην σύσταση οριζοντίων, απλά έχει αφήσει 200/1000 στην σύσταση για μελλοντική δόμηση τα οποία ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη με τις οριζόντιες του Ά ορόφου. (Ουσιαστικά προκειται για μια διώροφη οικοδομή με σοφίτα η οποία ανήκει όλη σε ΄έναν ιδιοκτητη εκτός από το ισόγειο κατάστημα που το έχει πουλήσει)

Άρα επαναφέρω το ερώτημα με πιο συγκεκριμένη ερώτηση:

Δύο οριζόντιες του Ά ορόφου και η σοφίτα μπορούν να πάνε με μία δήλωση???

 

Θέλω να το κάνω επειδή με συμφέρει οικονομικά λόγω συμψηφισμού του προστίμου 3843/2010 της σοφίτας.

Αν είναι μια κοινή δήλωση θα πληρώσει μόνο το παράβολο και θα αρκεί το πόσο από την δήλωση 3843 για εξόφληση.

Αλλιώς θα κάνω δυο δηλώσεις. Μία για τονΆ όροφο και  μια για την σοφίτα. Τι λέτε?

Edited Αύγουστος 31 , 2018 by dazisimo

[Largy]

μπορείς να κάνεις μια. Η σοφίτα δεν παίρνει μειωτικό

[Tekton85]

Μπορείς να κάνεις μία δήλωση αν θέλεις.

Εγώ πάντως συνάδελφοι επανέρχομαι σε θέμα που έχει ξανασυζητηθεί χίλιες φορές...

Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που η σύσταση απέχει χιλιόμετρα από την οικοδομική άδεια.

Ενδεικτικά αναφέρω:

1. Χώροι ΜΕ οικοδομική άδεια οι οποίοι δεν περιλαμβάνονται στη σύσταση. (π.χ. υπόγεια) παρόλο που η οικ. άδεια προηγείται της σύστασης. Ακόμα πιο περίπλοκα όταν οι ίδιοι χώροι έχουν και αυθαίρετα τετραγωνικά.

2. Αυθαίρετοι βοηθητικοί χώροι στον περιβάλλοντα (π.χ. Garage) οι οποίοι δεν έχουν χιλιοστά και δεν αποτελούν επίσημο χώρο αποκλειστικής χρήσης κανενός.

3. Περιπτώσεις όπου τα χιλιοστά που αποδίδονται σε κάποια οριζόντια, είναι δυσανάλογα σε σχέση με το νόμιμο περίγραμμα της με αποτέλεσμα οι εκάστοτε αυθαίρετες επιφάνειες να μην μπορούν να συγκριθούν με τα ορθά ποσοστά.

Πιστεύω ότι στις περιπτώσεις που κατά την αυτοψία δεν έχω να κάνω με ολόκληρη πολυκατοικία αλλά με διώροφο π.χ. κτίριο που τυχαίνει να ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη τα πράγματα απλοποιούνται υπερβολικά αν το κτίριο αντιμετωπιστεί σαν ενιαίο.