ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[topologos]

Ευχαριστώ Anton civeng

............................. ο χώρος αποκλειστικής χρήσης δεν παύει να είναι κοινόχρηστος και η αποκλειστική χρήση να είναι μία τύποις δουλεία.

Αντιθέτως, εννοιολογικά ΚΑΙ νομικά ένας χώρος αποκλειστικής χρήσης ΔΕΝ είναι κοινόχρηστος, αφού το "αποκλειστικής" αφορά σε κάποιον συγκεκριμένο συνιδιοκτήτη, ενώ το "κοινόχρηστος" αφορά σε όλους τους συνιδιοκτήτες .....

Συμφωνώ,  εκ παραδρομής ενώ έγραψα κοινόχρηστος εννοούσα κοινόκτητος

Συνεπώς από που προκύπτει η υποχρέωση των μηχανικών να ελέγχουν αυθαιρεσίες σε ένα κοινόχρηστο τμήμα του κτηρίου (αποκλειστική χρήση) ...

Σύμφωνα με το προηγούμενο,   ένα τμήμα του κτηρίου με αποκλειστική χρήση ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ να αφορά σε κοινόχρηστους χώρους  . Σ

Συμφωνώ, ομοίως όπου κοινόχρηστο εννοούσα κοινόκτητο

όταν στο άρθρο 83 2.β του 4495/2017 δεν συμπεριλαμβάνονται οι αυθαιρεσίες σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους ενώ με το άρθρο 99 η υπαγωγή στον νόμο δύναται να γίνει και ανά αυτοτελή Ο.Ι..

Εδώ, και  μόνο σε αναφορά για τους κοινόκτητους χώρους, φαίνεται μάλλον ως βάσιμη η ένσταση σου καθ΄ότι :

ένας χώρος αποκλειστικής χρήσης, π.χ στον ακάλυπτο μίας πολυκατοικίας με σύσταση Ο.Ι,  θεωρείται κοινόκτητος (όλο το οικόπεδο σε καθεστώς εξ΄αδιαιρέτου κατά τα ποσοστά των Ο.Ι),

Οπότε, ως κοινόκτητος, κατά το προαναφερθέν αρ. 83 2.β   ο χώρος αυτός ΔΕΝ θα έπρεπε κανονικά (!) να συμπεριλαμβάνεται στον έλεγχο αυθαιρέτων της αντίστοιχης Ο.Ι.  !!!

Αυτό όμως κατά την δεδομένη από το 2011 πρακτική ΔΕΝ εφαρμόζεται και ο έλεγχος επεκτείνεται ΚΑΙ στους (κοινόκτητους) χώρους αποκλειστικής χρήσης..... ........

Την συνήθη πρακτική από τον 4014 ακολουθώ.

Απλώς,  κατά την γνώμη μου από το την διάταξη του νόμου (ανώτερη της κοινής πρακτικής) σαφώς μας δύνεται η διακριτική ευχέρεια να κάνουμε  χρήση του "κοινόκτητου" και κατά περίπτωση να ασχοληθούμε με παραβάσεις  μόνο στην Ο.Ι., αγνοώντας τυχόν κοινόκτητα παρακολουθήματα.

Ο μόνος αντίλογος που μπορώ να προβάλλω είναι το "και" στο άρθρο 82.2.β (κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους). Το οποίο και μπορεί να δηλώνει απάιτηση ο χώρος να είναι ταυτόχρονα κοινόκτητος "και" κοινόχρηστος. 

 

 

Ευχαριστώ Pavlos33

Κάθε σύσταση ή μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο απαιτεί βεβαίωση. Αν μεταβιβάζεται ένα διαμέρισμα με παρακολούθημα υπαίθρια θέση στάθμευσης, ή αποθήκη ή χώρο αποκλειστικής χρήσης σε πυλωτή, τα παρακολουθήματα ελέγχονται για τυχόν αυθαιρεσίες αφού το μεταβιβαζόμενο ακίνητο θα τα συμπεριλαμβάνει (αφού το ακολουθούν σε κάθε του μεταβίβαση).

Στο  oτι ακολουθούν το ακίνητο δεν υπάρχει αμφιβολία, αυτό επ΄ ουδενί δεν σημαίνει ότι παύουν να είναι κοινόκτητα

Η βεβαίωση που χορηγούμε όταν υπάρχει μεταβίβαση οριζόντια αναφέρει ότι εξαιρούνται οι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι .Αυτό δε σημαίνει ότι οι αυθαιρεσίες έπαυσαν να υπάρχουν ή ότι δεν αφορούν το σύνολο των συνιδιοκτητών οι οποίοι κάποια στιγμή (ηλεκτρονική ταυτότητα ίσως) θα κληθούν να τις τακτοποιήσουν.

Συμφωνώ οι αυθαιρεσίες στους κοινόκτητους και κοινόχρηστούς χώρους υπάρχουν αλλά δεν υφίσταται υποχρέωση ελέγχου και ρύθμιση τους, κατά την μεταβίβαση μεμονωμένης Ο.Ι..

Η ταυτότητα κτηρίου είναι μια  ανεξάρτητη διαδικασία και μάλιστα μετατεθειμένη στο μέλλον

Απλά το διαμέρισμα μεταβιβάζεται χωρίς υποχρέωση από το μηχανικό να ελέγξει κοινόχρηστους χώρους.

Γιατί η υποχρέωση να μην επεκτείνετε και τους μη κοινόχρηστους αλλά κοινόκτητους χώρους όπως ορίζει ο νόμος (αρθ 82.2.β 4495/2017) ;

Ανάλογα το διαμέρισμα μεταβιβάζεται αν έχει αυθαιρεσίες που δεν προσαυξάνουν δόμηση, κάλυψη, ύψος και δεν μεταβάλλουν την εγκεκριμένη χρήση.

Ελπίζω να καλύφθηκε η απορία σου

Εξ αρχής με έχεις καλύψει και σε ευχαριστώ για τις απαντήσεις. 

Δεν θέλω να δημιουργήσω εντυπώσεις όπως έγραψα και παραπάνω την πεπατημένη ακολουθώ.

Πολλοί συνάδελφοι (και καλοί)  όμως  δεν την ακολουθούν. Χρειάζεται λοιπόν να δώσουμε δεύτερη βεβαίωση για το ίδιο ακίνητο σε νέα μεταβίβαση. Ο συνάδελφος
που έδωσε την αρχική βεβαίωση κόπτεται ότι η βεβαίωση είναι σωστή και στηρίζει την άποψή του στον νόμο (αρθ. 82.2.β 4495/2017). Κατά την γνώμη μου  η διάταξη του νόμου στηρίζει την άποψη του συναδέλφου παρότι φυσικά αυτό αντιτίθεται στην κοινή πρακτική.

Και εκεί ψάχνουμε όπου μπορούμε !!!

 

Δεν επιτρέπεται στα κείμενα δημοσιεύσεων των μελών χρώμα γραφής διαφορετικό του μπλε ή μαύρου ( Εξαιρούνται οι παρατηρήσεις των συντονιστών με κόκκινο χρώμα). Οι δημοσιεύσεις σου μορφοποιήθηκαν κατάλληλα. Παρακαλώ διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής.

Pavlos33

Edited Αύγουστος 31 , 2018 by Pavlos33

[karanus]

8 ώρες πριν, topologos said:

..........Πολλοί συνάδελφοι (και καλοί)  όμως  δεν την ακολουθούν. Χρειάζεται λοιπόν να δώσουμε δεύτερη βεβαίωση για το ίδιο ακίνητο σε νέα μεταβίβαση. Ο συνάδελφος

που έδωσε την αρχική βεβαίωση κόπτεται ότι η βεβαίωση είναι σωστή και στηρίζει την άποψή του στον νόμο (αρθ. 82.2.β 4495/2017). Κατά την γνώμη μου  η διάταξη του νόμου στηρίζει την άποψη του συναδέλφου παρότι φυσικά αυτό αντιτίθεται στην κοινή πρακτική.

 

Με ενδιαφέρον παρακολουθώ τις απόψεις σας. (και των τριών συμμετεχόντων) .Αυτό όμως  δεν το κατάλαβα....

Μήπως εννοείς (αρθ. 82.2.θ 4495/2017);

Edited Αύγουστος 31 , 2018 by Pavlos33

[dimitris GM]

 ποιό ειναι το 82/2β?

και τι σχεση εχει με τα κοινοχρηστα?

εδιτ

ωχ...το ιδιο ρωταει και ο φιλος

karanus

με τις καλησπερες μου

 

 

Edited Αύγουστος 31 , 2018 by dimitris GM

[Anton_civeng]

A )  Με τις καλησπέρες μου στους συμμετέχοντες παρεμβαίνω για να επισημάνω ότι εκ παραδρομής  έχει αναφερθεί προηγουμένως ο συν/φος topologos στο " (αρθ. 82.2.β 4495/2017) " ενώ απ΄αρχής της συζήτησης έχει εντοπίσει  το θέμα στο (αρθ. 83.2.β 4495/2017).....

και φρονώ ότι δικαίως εγείρεται μία απορία και αμφίσημη εκτίμηση περί του πρακτέου, αφού το λεκτικό εξαιρεί παρακολουθήματα - κοινόκτητους χώρους  από τον έλεγχο  αυθαιρέτων μίας Ο.Ι. (π.χ κοινόκτητος χώρος ακαλύπτου υπό αποκλειστική χρήση που αναφέρθηκα παραπάνω) .....

 

Β ) Tekton85 said:

Εγώ πάντως συνάδελφοι επανέρχομαι σε θέμα που έχει ξανασυζητηθεί χίλιες φορές...

Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που η σύσταση απέχει χιλιόμετρα από την οικοδομική άδεια.

Ενδεικτικά αναφέρω:

1. Χώροι ΜΕ οικοδομική άδεια οι οποίοι δεν περιλαμβάνονται στη σύσταση. (π.χ. υπόγεια) παρόλο που η οικ. άδεια προηγείται της σύστασης. Ακόμα πιο περίπλοκα όταν οι ίδιοι χώροι έχουν και αυθαίρετα τετραγωνικά.

Με την καλησπέρα μου Tekton85 , θα πω ότι δεν υπάρχουν αδιέξοδα και περίπλοκα.....

και συγκεκριμένα

κάθε χώρος που δεν συμπεριλαμβάνεται σε μία σύσταση ιδιοκτησίας (είτε αυτός είναι με οικ. άδεια είτε άνευ αδείας και είτε έγινε πριν την σύσταση είτε μετά την σύσταση)  περιέρχεται αυτομάτως σύμφωνα με την νομολογία (αποφάσεις Α.Π κ.λπ)  σε καθεστώς υποχρεωτικής συγκυριότητας όλων των συνιδιοκτητών και κατά το ποσοστό συγκυριότητας του καθενός επί του οικοπέδου.    Αν δε  αυτός περιέχει και αυθαίρετα, τότε εύλογα τακτοποιείται/νομιμοποιείται με την δήλωση κοινοχρήστων χώρων ή με τις δηλώσεις των Ο.Ι επ΄ωφελεία των οποίων υφίσταται. Περεταίρω υπάρχει η δυνατότητα τροποποίησης της σύστασης για να συμπεριλάβει τον υπ΄όψη χώρο.

2. Αυθαίρετοι βοηθητικοί χώροι στον περιβάλλοντα (π.χ. Garage) οι οποίοι δεν έχουν χιλιοστά και δεν αποτελούν επίσημο χώρο αποκλειστικής χρήσης κανενός.

Αυτοί σύμφωνα με το παραπάνω αποτελούν κοινόκτητους χώρους και αν:

α) χρησιμοποιούνται από ΟΛΟΥΣ τους συνιδιοκτήτες, τότε τακτοποιούνται με την δήλωση κοινοχρήστων χώρων

β) χρησιμοποιούνται από συγκεκριμένους συνιδιοκτήτες, επ΄ωφελεία των οποίων κατασκευάστηκαν, τότε τακτοποιούνται με την δήλωση των συγκεκριμένων Ο.Ι και κατόπιν συναίνεσης του 50%+1

Σημειωτέον ότι σε καμία ιδιοκτησία δεν νοείται χώρος ορφανός κυριότητας ! 

3. Περιπτώσεις όπου τα χιλιοστά που αποδίδονται σε κάποια οριζόντια, είναι δυσανάλογα σε σχέση με το νόμιμο περίγραμμα της με αποτέλεσμα οι εκάστοτε αυθαίρετες επιφάνειες να μην μπορούν να συγκριθούν με τα ορθά ποσοστά.

Αποτελέσματα μεν βγαίνουν, μπορεί όμως αυτά να προκύπτουν ως αρκετά επιβαρυντικά για Ο.Ι με πολύ λίγα χιλιοστά

Edited Σεπτέμβριος 1 , 2018 by Anton_civeng

[topologos]

Όπως συμπλήρωσε και o Anton_civeng αναφερόμουν στο άρθρο 83.2.β 4495/2017

[Tekton85]

Anton_civeng

Καλημέρα και ευχαριστώ για το διάλογο! Οφείλω να παραδεχτώ ότι οι απαντήσεις σου είναι πάντα τεκμηριωμένες και συγκεκριμένες σε εκνευριστικό βαθμό.

Στο θέμα τώρα, σύμφωνα με τη λογική σου ένα Garage ή αποθήκη στον περιβάλλοντα το οποίο έστω χρησιμοποιείται:

Α. Από όλους τους συνιδιοκτήτες θα μπει ορθά στην δήλωση των Κ.Χ. αλλά με τι ποσοστό υπέρβασης Δόμησης επί των επιτρεπομένων θα συγκριθεί? Με το 100% των επιτρεπομένων του οικοπέδου αφού αφορά στο σύνολο των συνιδιοκτητών ή αναγκαστικά θα θεωρήσουμε Υ.Δ. >200% αφού χιλιοστά δεν του  αποδόθηκαν ποτέ? Στην πρώτη περίπτωση μέρος αυτού του 100% των επιτρεπομένων είναι πολύ πιθανό να έχει ξαναχρησιμοποιηθεί σαν σύγκριση σε κάποια δήλωση οριζόντιας ιδιοκτησίας που παρουσιάζει π.χ. αυθαίρετες προσθήκες δόμησης.

Β. Αν χρησιμοποιείται από ιδιοκτήτη που π.χ. έχει στην κατοχή του 2 Οριζόντιες η σύγκριση θα γίνει με τα συνολικά χιλιοστά του ιδιοκτήτη σε κοινή δήλωση με μία από τις 2 οριζόντιες?

Τέλος θεωρείς παράλογο να τακτοποιηθεί ένα διώροφο κτίριο με σύσταση το οποίο ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη σαν ενιαίο με μία δήλωση συγκρίνοντας με το 100% των επιτρεπομένων ή αναγκαστικά πρέπει να γίνει δήλωση ανά οριζόντια ιδιοκτησία συγκρίνοντας με τα χιλιοστά που της έχουν αποδοθεί?

Edited Σεπτέμβριος 3 , 2018 by Tekton85

[Anton_civeng]

Με την πολλή καλημέρα μου Tekton85

και αφού μόλις συνήλθα, όντας ξεκαρδισμένος στα γέλια για την "εκνευριστικότητα" των απαντήσεων μου .....

σου απαντώ :

Α) Αν το  garage -  αποθήκη στον ακάλυπτο  είναι όλων (χωρίς χιλιοστά ιδιοκτησίας) => είναι ΜΗ συστημένη διηρημένη ιδιοκτησία => είναι σε καθεστώς εξ΄αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας ΟΛΩΝ => συγκρίνεται με το αθροιστικό δικαίωμα δόμησης ΟΛΩΝ = (Σ.Δ οικοπέδου x Εοικοπ.).

Αυτό  αφορά στην δήλωση κοιν/στων που είναι παντελώς ανεξάρτητη των δηλώσεων εκάστης Ο.Ι.

Β) Μετά την σχετική συναίνεση που θα πάρει ο χρήστης για την τακτοποίηση του αυθ. χώρου, προφανώς θα προτίθεται να τον προσαρτήσει με κάποια τροποποίηση της σύστασης (ίσως μονομερή)   σε κάποια Ο.Ι του, ώστε αυτός να αποτελεί παρακολούθημα της και να διατηρεί την  ευχέρεια ανεξαρτήτων μελλοντικών δικαιοπραξιών από την άλλη Ο.Ι του....    Άρα θα πρέπει  να δηλώσει τον αυθ. χώρο μαζί με κάποια από τις Ο.Ι του κατά δική του επιλογή ....   

Τέλος, αν υποτεθεί ότι τακτοποιούσαμε το κτίριο για έναν τέτοιο αυθ. χώρο με μία δήλωση και το 100% των χιλιοστών, τότε για λόγους συνεπείας κριτηρίων (σύγκριση αυθαιρέτων με το 100%)  θα έπρεπε να αντιστοιχίσουμε τον αυθ. χώρο σε αμφότερες τις Ο.Ι, πράγμα που θα δέσμευε  την ανεξαρτησία των δικαιοπραξιών για τις δύο Ο.Ι. εκτός αν ίσως (θεωρώ προσωπικά) αναφερόταν στην τροποποίηση της σύστασης ότι στο παρακολούθημα (αυθ. χώρος) έχουν δικαίωμα χρήσης εξ΄αδιαιρέτου  οι δύο Ο.Ι  .

Πέραν πάντως του ιδιοκτησιακού θέματος ΔΕΝ αποτελεί σωστή πρακτική να ανακατεύουμε σε μία δήλωση τους συντελεστές Υ.Δ των Ο.Ι, οπότε σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει  τουλάχιστον να εντάξουμε την κάθε Ο.Ι με τους συντ. επιβάρυνσης της σε ΞΕΧΩΡΙΣΤΑ #Φ.Κ.   Τότε πλέον θα εμφανιστεί και το σε ποιά Ο.Ι εντάσσεται ο αυθ. χώρος για τα περεταίρω... 

Υ.Γ  ελπίζω να μην εκνεύρησα πάλι....

 

EDIT:

Tekton85 να σαι καλά, πες τις μπύρες τις ήπιαμε κιόλας μαζί στην υγειά μας .....

Edited Σεπτέμβριος 4 , 2018 by Anton_civeng

[Tekton85]

Anton_civeng Ευχαριστώ πολύ ειλικρινά! Θα σε κέρναγα μία ηλεκτρονική μπύρα αν μπορούσα! Καλή συνέχεια σε ότι κάνεις!

[LESS]

καλησπέρα

Ιδιοκτήτης έχει -σύμφωνα με την άδεια αλλά και τη σύσταση ΟΙ - μια οριζόντια ιδιοκτησία μεζονέτα Α1 και ένα διαμέρισμα πρώτου ορόφου Α2.

Στην πραγματικότητα οι δυο ΟΙ ενοποιήθηκαν σε μια και έχουν και οι δυο παραβάσεις, εκτός απο την ενοποίηση.

Αφού υποχρεωτικά θα κάνω μια δήλωση και για τις δυο, η ερώτηση είναι με ποιο τρόπο θα συγκρίνω τις υπερβάσεις?

Θα προσθέσω τα χιλιοστά αλλά και τις παραβάσεις ή θα συγκρίνω κάθε μια χωριστά? Εννοώ για την εύρεση κατηγοριάς αλλά και του ποσοστού υπέρβασης δόμησης.

[Tekton85]

Κατά τη γνώμη μου, σε κάθε περίπτωση που κάνεις ενιαία δήλωση για 2,3, 5 Ο.Ι. θα πρέπει να αθροίσεις τα χιλιοστά γιατί ο συντελεστής υπέρβασης δόμησης πρέπει να είναι ενιαίος και ίδιος σε όλα τα φύλλα καταγραφής.