ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[zazeng]

On 25/9/2020 at 12:41 ΜΜ, SEKKARA said:

Συνάδελφοι βοήθεια.Τον 3/1987 εκδίδεται Ο.Α. για δυόροφη οικοδομή  σε οικόπεδο χώρις να αποτυπωθεί ισόγεια οικία προ του 1975. Τον 8/1987 γίνεται σύσταση οριζόντιας ιδιοκτήσίας για την δυόροφη οικόδομη με ποσοστά για το ισόγειο , τον 1ο όροφο και το δικαίωμα υψούν ενώ αγνοείται η ισόγεια κατοικία. Η δυόροφη οικοδομή κατασκευάζεται  το 2007 χωρίς να υπάρξει κάποια αναθεώρηση της Ο.Α. Καλούμαι να τακτοποιήσω την οριζόντια του 1ου ορόφου , η ισόγεια κατοικία συνεχίζει να υφίστατα. Μπορώ να προχωρήσω ή να μην το ακουμπήσω καθόλου;

Έχω κ εγώ μια παρόμοια περίπτωση με κτίσμα προ 1955, και 3όροφη οικοδομή.

Το 95 βγήκε άδεια κατεδάφισης προκειμένου να απελευθερωθεί δόμηση για την άδεια προσθήκης του β' ορόφου.

Φυσικά δεν κατεδαφίστηκε, ίσα ίσα μετατράπηκε σε σπίτι (ήταν αποθήκη) και μπήκε και ένα ωραιότατο πατάρι. Στη συγκεκριμένη περίπτωση σκέφτομαι να το αντιμετωπίσω ως εξής:

Να μην πειράξω την άδεια καθόλου, άλλωστε ακύρωση άδειας κάνει μόνο η πολεοδομία και να το προσθέσω ως ΥΔ +ΥΚ με παλαιότητα 1995.

[tettris]

@zazeng

Στη δική σου περίπτωση μπορώ να συμφωνήσω με τον τρόπο προσέγγισής σου, αφού έτσι και αλλιώς έχεις την αλλαγή χρήσης.

@SEKKARA

Νομίζω το άλλοθί σου είναι το ότι ρυθμίζεις ΟΙ και όχι όλο το ακίνητο για να σε νοιάζουν οι αυθαιρεσίες στους κοινόχρηστους και πως αυτές επηρρεάζουν την ΟΑ. Αν ρύθμιζες όλο το ακίνητο, τότε θα ήταν προβληματική η περίπτωση και σίγουρα δεν θα μπορούσες να αγνοήσεις το απόν από την άδεια κτίριο. Αυτό που δεν μπορώ να αποφασίσω είναι αν θα έπρεπε τότε να δηλωθεί ως μεταγενέστερο της ΟΑ αυθαιρεσία ή (εφόσον υπάρχουν αποδείξεις παλαιότητας) να κριθεί αναλόγως. Αγνοώντας μάλλον το γεγονός ότι η άδεια είναι ουσιαστικά ψευδής.

Νομίζω ότι σε καμία περίπτωση δεν ελέγχουμε την ΟΑ για την ορθότητά της και μόνο αποτυπώνουμε τα στοιχεία του ακινήτου που εξετάζουμε, λαμβάνοντας ως νόμιμες τις κατασκευές και χρήσεις που παρουσιάζονται σε άδειες, παλιότερες τακτοποιήσεις κλπ. και ως αυθαίρετες όσες δεν υπάρχουν στο "χαρτί".

Πάντως zazeng διασταλτικά και οι δύο περιπτώσεις, αν και κυρίως του sekkara, μου θυμίζουν την περίπτωσή μου που συζητούσαμε στο νήμα της ΜΣΕ, όπου ουσιαστικά λείπουν από την άδεια στοιχεία (το πιθανότερο εσκεμμένα) που θα έπρεπε να υπάρχουν. Και το δίλημμα είναι αν η τακτοποίηση των αυθαιρέτων οφείλει 1) (κατά τη συντηρητική προσέγγιση) να ενημερώσει/συμπληρώσει/επαναπροσδιορίσει όλα τα υπολειπόμενα στοιχεία της άδειας (σε εμένα ήταν η απουσία στατικής μελέτης) ή 2) (κατά την πιο ελαστική προσέγγιση) να επικεντρωθεί μεμονωμένα στα θέματα γύρω από τις αυθαιρεσίες, θεωρώντας τα στοιχεία της άδειας ως δεδομένα (και "ορθώς" κείμενα). H ουσιαστική διαφορά είναι ότι στα στατικά το θέμα είναι πιο επισφαλές και με μεγαλύτερες συνέπειες αν η μη συντηρητική προσέγγιση είναι λανθασμένη.

Edited Οκτώβριος 13 , 2020 by tettris

[zazeng]

Νομίζω ότι καλύτερη είναι μια μέση λύση. Σίγουρα δεν θα εκτεθώ σε κίνδυνο, για μια one-off αμοιβή, αλλά αν θέλει ο πελάτης να εκτεθεί, δεν θα του στερήσω το δικαίωμα. 

Κλασσικό παράδειγμα το ε9, όπου ακολουθώ το νόμο και όχι την εγκύκλιο, σε άλλες περιπτώσεις κάνω το αντίθετο, προσπαθώ βέβαια να μην κάνω και τα δύο στην ίδια δήλωση.

Στις ΜΣΕ σαφώς πιο αυστηρά κριτήρια. 

Για το παραπάνω θέμα συμφωνώ κ εγώ για την περίπτωση του sekarra. Επίσης εδώ ενημερώνεις τον πελάτη, ότι η άδεια του μπορεί να ανακληθεί ανά πάσα στιγμή από την πολεοδομία, αν θέλει να πάρει τα μέτρα του. Το δικό μου είναι στον κοινόχρηστο ακάλυπτο και έχω συναίνεση από όλους.

Edited Οκτώβριος 13 , 2020 by zazeng

[CivRun]

Συνάδελφοι καλησπέρα. Λογικά έχει απαντηθεί το ερώτημα που θέλω να θέσω, αλλά δεν μπορώ να το βρω. Πως υπολογίζεται το ποσοστό υπέρβασης δόμησης για μια οριζόντια ιδιοκτησία; Πως προκύπτει η επιτρεπόμενη δόμηση για την κάθε οριζόντια ξεχωριστα;

Α) Βασει των χιλιοστών που της αναλογούν από την ΣΟΙ ή

Β) Βάσει της πραγματοποιουμενης δόμησης (της οριζόντιας) όταν εκδόθηκε η άδεια;

Εγώ γενικά το υπολόγιζα πάντοτε βάσει του Α. Αρκετοί συνάδελφοι που μιλάω υποστηρίζουν ότι αν η δόμηση είχε εξαντληθεί στην άδεια, τότε πας με το Β, καθώς πολλές φορές στις ΣΟΙ δίνονται χιλιοστά σε ιδιοκτησίες από τα οποία προκύπτουν μεγαλύτερες επιτρεπόμενες επιφάνειες.

[zazeng]

Ο νόμος λέει το Α οπότε πας αποκλειστικά κ μόνο με αυτό, όποιο κ αν είναι το αποτέλεσμα. Οπότε καλά το έχεις κάνει.

Το Β το ακούω κ εγώ συχνά κ λογικά στέκει πολύ περισσότερο από το Α, αλλα....

Συνήθως η επιρροή του Α είναι προς το δυσμενέστερο γιατί πολλά χιλιοστά φεύγουν σε θέσεις πάρκινγκ, δικαιώματα υψούν κλπ

[CivRun]

Σε ευχαριστώ πολύ. Στην δική μου περίπτωση πάντως το Α είναι προς το ευμενεστερο κ μάλιστα το κατατάσσει κατηγορία 4 ενώ αν πάω με το Β πάω κατηγορία 5..μπορείς να με παραπέμψεις στο σχετικό άρθρο;

[zazeng]

Έλα χριστέ κ παναγιά! Στην Μπανανία μας όλα είναι πιθανά τελικά!

άρθρο 100 παρ 2.

[tsigalkos]

6. Στις περιπτώσεις αυτοτελών οριζόντιων ή καθέτων ιδιοκτησιών των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε πριν από την έναρξη ισχύος του από 8.9.1983 προεδρικού διατάγματος και για τις οποίες βεβαιώνεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης η απώλεια του φακέλου της οικοδομικής άδειας, είναι δυνατή η προσάρτηση αντί των αντιγράφων των σχεδίων του φακέλου της άδειας, αντιγράφων των σχεδίων της διακεκριμένης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προσαρτήθηκαν στην πράξη σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών, εφ’ όσον η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με τα σχέδια της σύστασης. Εφόσον δεν υπάρχουν ούτε τα παραπάνω και βεβαιώνεται η απώλεια του φακέλου από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ τότε πρέπει να γίνεται, ανασύσταση του φακέλου, κατ άρθρο 99 και στη περίπτωση αυτή, ο φάκελος θα πρεπει να περιέχει κατ’ ελάχιστον τοπογραφικό διάγραμμα, διαγραμμα κάλυψης, κάτοψη του ορόφου που βρίσκεται η συγκεκριμένη οριζόντιος ή κάθετος ίδιοκτησία στην οποία αφορά η ως άνω συμβολαιογραφική πράξη και φωτογραφίες του κτιρίου.

Καλησπέρα. Σε οριζόντια ιδιοκτησία κτιρίου με οικοδομική άδεια προ του 83 καλούμαι να δώσω βεβαίωση. Σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν έχω και το αρχείο στην πολεοδομία έχει καταστραφεί, αλλά έχω τα σχέδια της σύστασης. Κατα την αυτοψία διαπίστωσα διαφορετική διαμερισμάτωση (μέρος της ιδιοκτησίας έχει γίνει κοινόχρηστος χώρος).

Άρα αφού δεν έχω τα σχέδια της άδειας και τα σχέδια της σύστασης δεν συφμωνούν με την πραγματική κατάσταση δεν μπορώ να κάνω τακτοποίηση οπότε η μόνη λύση είναι η ανασύσταση φακέλου με τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης και κάτοψη.

Πως είναι δυνατόν να κάνω διάγραμμα κάλυψης; δεν θα πρέπει να αποτύπωσω όλους τους ορόφους;  Δεν θα πρέπει να πάρω την άδεια όλων των ιδιοκτητών;

 

[dimitris GM]

δες αν βοηθουνε τα παρακατω...

βλεπεις το αρθρο 98 παρ. 8 εδ. β'.

Θα μιλησεις με τον συμβ/φο για τη εννοια  της λεξης  "παραρτημα" που χρησιμοποιει ο νομοθετης 

και εάν και πώς γινεται ολη αυτη η διαδικασια.

 

8. Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

 

Υπαρχει και μια περιεργη αναφορα της εγκ. 2,  οτι μπορει να υπαρχει ΔΔ μεταξυ ΟΙ και κοινοχρηστων...

Ετσι εγραψαν τοτε που εφευγαν  βιαστικοι....😁

 

[zazeng]

Από που είναι το κείμενο που παραθέτεις γιατί είναι διαφορετικό απο 99.στ.γγ.

Τέσπα η ουσιαστική διαφορά είναι ότι ο νόμος λέει "είναι δυνατή η υποβολή στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης φακέλου αποτύπωσης κτιρίου", δεν λέει πρέπει.

Αν και οι αυθαιρεσίες είναι προ 1983 πας κατηγορία 2, στον ορισμό της οποίας εξαιρείται το 99.στ από τα απαιτούμενα δικαιολογητικά (δες το αναλυτικά στο 96) και απαιτεί αποτύπωση της υφιστάμενης.

Αν είσαι μετά το '83 ζορίζει το πράγμα, θα χρειαστεί ανασύσταση με συναίνεση (λογικά, δεν το έχω κάνει όμως για να σου πω σίγουρα),

Θα ανέβει ο όγκος εργασίας (και η αμοιβή σου αντίστοιχα) και μπορεί να τσιμπήσεις και άλλο πελατάκι.

Τι κριμα.

edit: και σε κατ2 μπορείς να κάνεις ανασύσταση, δεν σε εμποδίζει κανείς, οικονομικό είναι ουσιαστικά το θέμα.

Για το ιδιοκτησιακό, όπως τα λέει ο Δημήτρης, δες και την περίπτωση πατέντας με γυψοσανίδα ή οτιδήποτε άλλο ώστε να επιστρέψει η χρήση στην οριζόντια.

Δημήτρη σε αυτή την περίπτωση (διείσδυσης κοινόχρηστου σε οριζόντια) σιγουρα πρέπει να τροποποιηθεί η σύσταση για να γίνει η μεταβίβαση; Δεν θα μπορούσε να γίνει και με μια απλή διαγράμμιση στο πάτωμα (εννοείται με ρύθμιση των όσων βλέπεις;) και τροποποίηση όποτε τους φωτίσει;

Edited Οκτώβριος 17 , 2020 by zazeng