ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[mb1977]

Συνάδελφοι καλησπέρα, έχω ένα επείγον θέμα και παρακαλώ όποιος γνωρίζει ας μου απαντήσει.

Είμαι στη διαδικασία πώλησης ενός διαμερίσματος και βιάζομαι πάρα πολύ γιατί τελος του μήνα πρέπει να προλάβω φορολογικές/ ασφαλιστικές υποχρεώσεις.

 

Αγοραστής έχει βρεθεί. Ξεκινώντας να συγκεντρώνω τα απαραίτητα δικαιολογητικά που ζήτησε η συμβολαιογράφος, διαπίστωσα ότι ένας κοινόχρηστος χώρος που στην κάτοψη της άδειας (χρονολογίας 1981) φαίνεται σαν κοινόχρηστη αποθήκη με διαστάσεις 1,20Χ1,20, στην κάτοψη που συνοδεύει το δικό μου συμβόλαιο αγοραπωλησίας αλλά και στην πραγματικότητα, είναι μέσα στο διαμέρισμα μου.

 

Ξεκίνησα, μαζί με τη δικηγόρο του αγοραστή που ''στράβωσε'' με το γεγονός, να ψάχνω συμβόλαια και ότι σχέδια υπάρχουν και δεν υπάρχουν για να καταλάβω τι έχει γίνει. Στην αρχική σύσταση (χρονολογίας 1984), αυτή η αποθήκη δεν αναφέρεται, ούτε και στο συμβόλαιο το δικό μου. Παρουσιάζεται μόνο στην αρχική άδεια και πουθενά αλλού. Υπάρχει και μία τροποποίηση του 1990, που αφορά τις δύο άλλες οριζόντιες του ίδιου ορόφου, και εκεί δεν φαίνεται αυτή η αποθήκη, φαίνεται η υφιστάμενη κατάσταση, δηλαδή ο χώρος αυτός μέσα στο διαμέρισμα μου. Σημειωτέον ότι στη σύσταση αναφέρει ότι η εργολήπτρια εταιρεία μπορεί να προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της σύστασης, τόσο όσο αφορά τις οριζόντιες ιδιοκτησίες όσο και τους κοινόχρηστους χώρους. Επίσης, η κάτοψη του 1990 είναι υπογεγραμμένη τόσο από την εργολήπτρια όσο και από τους οικοπεδούχους. Αυτο δεν υποδηλωνει συναίνεση;

 

τώρα, σε ότι αφορά την παρ. 5 του άρθρου 98 σχετικά με το πότε απαιτείται συναίνεση και το αν πρέπει να ισχύουν και τα δύο μαζί α) και β), δυστυχώς βρήκα στο ιντερνετ μια ''αιτιολογική έκθεση'' του νέου νόμου και λέει : Ακολούθως στις παραγράφους 5,6 και 7, προς επίλυση μεγάλου αριθμού τέτοιων περιπτώσεων προβλέπεται ότι κατ΄ εξαίρεση, σε περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας που έχει από κατασκευής επεκταθεί και καταλάβει κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής, ειναι δυνατή η υπαγωγή χωρίς συναίνεση των συνιδιοκτητών, στις αποκλειστικά ρυθμιζόμενες στην παράγραφο 5 περιπτώσεις, ήτοι όταν η αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται και είναι ίδια για τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες των λοιπών ορόφων''..

 

εγω δεν γνωρίζω τι γίνεται στους άλλους ορόφους, πρέπει να πάω στην πολεοδομία να πάρω όλες τις κατόψεις..

αλλά μάλλον την πάτησα και αν ακυρωθεί η αγοραπωλησία κάηκα..

 

Οποιος γνωρίζει κάτι παρακαλώ να μου απαντήσει. Ευχαριστώ και συγνώμη για τα κατεβατά.

 

 

 

[Pavlos33]

Συμφωνώ με τους συναδέλφους. Η διατύπωση είναι απαράδεκτη. Από τη μια ξεκινά και απαριθμεί περιπτώσεις και από κάτω προσθέτει το "και". Η πρώτη εγκύκλιος προβλέπεται με πολλές σελίδες ερμηνείας.

Παρακάτω συνεχίζει λέγοντας ότι χρειάζεται βεβαίωση μηχανικού  ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Παραβλέποντας το λεκτικό "ορόφους οριζόντιας ιδιοκτησίας" (θα μας πουν σε εγκύκλιο τι εννοούν αφού στο Νόμο δεν ήταν σε θέση να το κάνουν, που πιθανότητα να εννοούν οικοδομής και όχι οριζόντιας ιδιοκτησίας), ζητάνε από εμάς να βεβαιώσουμε ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται στους ορόφους. Αναφέροντας την λέξη ίδια, εννοούν ότι καλούμαστε να βεβαιώσουμε, ίδια επιφάνεια, ίδιο ύψος, ίδια χρήση. Προφανώς ψάχνουν για τα συνήθη κορόιδα.

Συνάδελφοι μεγάλη προσοχή μέχρι να ξεκαθαρίσει το θέμα. 

 

Α96 παρ5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με 

παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος 

ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρή-

στου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή 

αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών 

συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:

α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέ-

γερση-κατασκευή της οικοδομής και

β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους 

τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

6. Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις 

ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, 

επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται 

στο άρθρο 99:

α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδι-

οκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί -

καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρό-

νο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής,

β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκτα-

ση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας 

ιδιοκτησίας.

[mb1977]

Εν τω μεταξύ, έπεσα πάνω στην αλλαγή του νόμου και άμα είναι να περιμένω ερμηνευτικές κτλ,....καλό πάσχα και αν..

[makiskoutsas]

Καλησπέρα παιδιά και καλό διάβασμα πλέον του Νέου Νόμου... Θα ήθελα να ρωτήσω σε περιοχή εκτός σχεδίου εξ΄ αδιαιρέτου, με 15 συνιδιοκτήτες , μπορεί πλέον ο ένας ιδιοκτήτης να προχωρήσει σε υπαγωγή στον Ν.4495/2017 χωρίς την συναίνεση των υπολοίπων. Μπορεί όμως να προχωρήσει και σε μεταβίβαση, όταν οι υπόλοιποι δεν έχουν τακτοποιήσει τις αυθαιρεσίες τους?? Απαιτείται πλέον σύσταση Ο.Ι. και Κ.Ι?

Ευχαριστώ.

[Pavlos33]

Όταν στους συμβολαιογράφους πήγαν να φορτώσουν τον υπολογισμό φόρου υπεραξίας (διάταξη την οποία απέσυραν και αναμασούν κάθε χρόνο) είχαν κατεβάσει ρολά επί μήνες, μέχρι κατάργησής της, λόγω των ασαφειών. 

Εδώ πάνε να μας φορτώσουν ακόμη κάτι. Σε θέματα συνιδιοκτησίας δεν παίζουμε. Μπορούμε να βρεθούμε άσχημα μπλεγμένοι.

Ας έβαζαν λοιπόν μια ακόμη υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη αφού τόσο πολύ κόπτονταν για να ξεμπλοκάρουν θέματα συνιδιοκτησίας στις τακτοποιήσεις.

[mb1977]

http://www.enikonomia.gr/economy/167001,olokliro-to-nomoschedio-tou-ypen-gia-to-domimeno-perivallon-katat.html

 

Εδώ η αιτιολογική έκθεση του Ν. 4495/17. Για το άρθρο 98, βλ. σελ.126.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Εγώ πάντως πιστεύω ότι, αυτή τη διάταξη την έβαλαν απλώς και μόνο ...."μήπως και μαζέψουν παραπάνω χρήματα".

Μήπως και γίνουν δηλαδή περισσότερες δηλώσεις.....

Για κανέναν άλλον λόγο....

 

Τα προβλήματα θα βγουν στην επιφάνεια όταν πάει κάποιος που έχει ρυθμίσει κατ' αυτόν τον τρόπο να π.χ. τροποποιήσει τη σύσταση κ.λπ. και δεν έχει τη σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών. Κι ας μιλάει για δυνατότητα μονομερής τροποποίησης της σύστασης....

Ξαναδιαβάστε προσεκτικά τη "γνωστή" απόφαση του ΣΤΕ για αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους ή χώρους με αποκλειστική χρήση σε ακίνητα πολλών ΟΙ......

Edited Νοέμβριος 4 , 2017 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[makiskoutsas]

Παύλο αναφέρεις για Υπεύθυνη Δήλωση ιδιοκτήτη όπου θα αναφέρει τι ακριβώς? Για να προχωρήσει μόνος του σε υπαγωγή και παράλληλα μεταβίβαση?

[avgoust]

@mb1977

 

Εγώ άμα ήταν δικό μου θα την έκανα την τακτοποίηση. Τόσα χρόνια δεν σε ενόχλησε κανείς , τώρα θα σε ενοχλήσουν ?

Στην τελική άμα το φοβάσαι τόσο , κλείσ'την με μια γυψοσανίδα και πούλα το υπόλοπο.
 

Edited Νοέμβριος 4 , 2017 by avgoust

[dimitris GM]

Καλησπέρα παιδιά και καλό διάβασμα πλέον του Νέου Νόμου... Θα ήθελα να ρωτήσω σε περιοχή εκτός σχεδίου εξ΄ αδιαιρέτου, με 15 συνιδιοκτήτες , μπορεί πλέον ο ένας ιδιοκτήτης να προχωρήσει σε υπαγωγή στον Ν.4495/2017 χωρίς την συναίνεση των υπολοίπων.

[αν το ρωτας...δεν μπορει ...αν το λες ως ισχυον...δεν ισχυει...]

Μπορεί όμως να προχωρήσει και σε μεταβίβαση, όταν οι υπόλοιποι δεν έχουν τακτοποιήσει τις αυθαιρεσίες τους?? Απαιτείται πλέον σύσταση Ο.Ι. και Κ.Ι?

Ευχαριστώ.

Άρθρο 98

Ρυθμίσεις του ν.δ. 1024/1971

και του ν. 3741/1929

1. Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/

1971 (Α΄ 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κεί-

νται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και

ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων

έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομί-

μως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, υπαγόμενα στις διατάξεις

του παρόντος, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις

διατάξεις του άρθρου 89 του παρόντος. Υπό τις ανωτέ-

ρω προϋποθέσεις επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή

συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων

ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή

αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτη-

ματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέ-

σεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστά-

σεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί

μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και δεν έχουν

κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.

Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδει-

κνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι

την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από το μηχανικό,

σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.