ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[pirsogiannis]

Λοιπόν μου έτυχε μια περίπτωση άνω ποταμών, και μαζί με την περιγραφή ανεβάζω κι ένα σκαρίφημα για να γίνω πιο κατανοητός.

Σε ισόγειο όροφο κτιρίου, στην σύσταση περιγράφονται δύο χώροι, αποθήκη και κλιμακοστάσιο που ανήκουν στους ιδιοκτήτες Α και Β αντιστοίχως. (Τώρα το πώς δώσαν χιλιοστά και αποκλειστική ιδιοκτησία κλιμακοστασίου στον Β είναι κάτι που δεν έχω ξανασυναντήσει και  δεν έχω καταλάβει...). Στον ισόγειο όροφο υπάρχουν και άλλες ιδιοκτησίες. Χάρην συντομίας δεν το έδειξα στο σκαρίφημα...Στην άδεια ο χώρος περιγράφεται ενιαίος με χρήση αποθήκης.

Στην πραγματικότητα, οι χώροι αυτοί δεν κατασκευάστηκαν ποτέ έτσι. Οι ιδιοκτήτες ισχυρίζονται ότι εκ κατασκευής (ας μην μπλέξουμε στην κουβέντα τα αποδεικτικά παλαιότητας για να μην χαθούμε, είναι κάτι που υπάρχει στο μυαλό μου έντονα ούτως ή άλλως...) ο χώρος αυτός κατασκευάστηκε ενιαίος και λειτουργεί ως ενιαίο κατάστημα και το κλιμακοστάσιο μεταφέρθηκε σε άλλο σημείο της κάτοψης (προφανώς και ισχύει). Δεν έχουν διορθώσει φυσικά ούτε τη σύσταση ούτε έχουν ενημερώσει τον φάκελο της άδειας με αλλαγές χρήσης κλπ. Παράλληλα στην εφορία τους δηλώνουν ο καθένας ως κατάστημα τα τετραγωνικά της αρχικής αποθήκης και του κλιμακοστασίου. Δηλαδή αν π.χ. ήταν 20 τ.μ. αποθήκη και 20 τ.μ. κλιμακοστάσιο στην σύσταση, φορολογικά ο Α δηλώνει 20 τ.μ. κατάστημα και ο Β ομοίως άλλα 20 τ.μ. κατάστημα (!).

Πώς τακτοποιείται αυτό το μπέρδεμα? Καταρχήν υπάρχει αλλαγή χρήσης. Από αποθήκη σε κατάστημα και από κλιμακοστάσιο σε κατάστημα. Δηλαδή από κύριες χρήσεις σε κύρια χρήση, συνεπώς με αναλυτικό προυπολογισμό. Παράλληλα υποψιάζομαι ότι πρέπει να γίνουν δύο δηλώσεις, αφού οι ιδιοκτήτες είναι δύο ή μήπως μία δήλωση (αφού ένα είναι το ακίνητο) με δύο φύλλα καταγραφής και δύο παραβάσεις αναλυτικού με συνιδιοκτήτες τους Α,Β ?..

 Επίσης επειδή η μία αυθαιρεσία έγινε σε σημείο κοινοχρήστου χώρου (είπαμε μεταφέρθηκε σε άλλο σημείο η σκάλα) δεν πρέπει να πάρει και συναίνεση του 51% ο ιδιοκτήτης Β για να τακτοποιήσει το "δικό του" αυθαίρετο τμήμα του καταστήματος? Ο λόγος που το σκέφτομαι αυτό είναι ότι επειδή το άρθρο 98 λέει η "παράβαση να έγινε εκ κατασκευής" ή να "επεκτείνεται σε όλους τους ορόφους". Το "εκ κατασκευής" ισχύει και ο ιδιοκτήτης μπορεί να το δηλώσει, το "ισχύει σε όλους τους ορόφους" άραγε εδώ ισχύει?  Το κτίριο είναι διώροφο, προφανώς δεν ισχύει η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης και από πάνω (!).

Ακόμα, αν τακτοποιηθεί αυτός ο συρφετός, δεν είναι υποχρεωτικό να γίνει διόρθωση της σύστασης, αφού πλέον υπάρχει ένα κατάστημα με δύο συνιδιοκτήτες? Αν η σύσταση τροποποιηθεί χρειάζεται έλεγχος και των υπολοίπων ιδιοκτησιών της οικοδομής ή οι ιδιοκτήτες Α και Β τροποποιούν μονομερώς μόνο τα δικά τους?

 

1.pdf

Edited Οκτώβριος 9 , 2019 by pirsogiannis

[Eleni St]

Σε ακίνητο διώροφο σε ιστορικό οικισμό με οριζόντιες ιδιοκτησίες κτίστηκε το 1961 ταράτσα αυθαίρετη.

Το 1990 ο κύριος του ισογείου έκλεισε τον ημιυπαίθριο που όριζε η ταράτσα.

Μη γνωρίζοντας οτι η ταράτσα ήταν αυθαίρετη εκπόνησα ΕΕΜΚ για επισκευή στέγης έντυπα και στη συνέχεια για να πάρω παράταση ψηφιακά.

Δύο τα ερωτήματα: μπορώ να τακτοποιήσω τις αυθαιρεσίες τη στιγμή που έχω βεβαιώσει οτι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες;

Τη στιγμή που η αυθαιρεσία έγινε πριν την σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας τακτοποιείται η αυθαιρεσία ξεχωριστά από κάθε ιδιοκτήτη η γίνεται μία συνολική τακτοποίηση; Βεβαια ο ιδιοκτήτης ισογείου προσέθεσε κάτω απο την ταράτσα κάλυψη και δόμηση ενώ στον όροφο η ταράτσα δεν προθέτει;

 

Σας ευχαριστώ πολύ

 

[Pavlos33]

Λες ότι εξέδοσες ηλεκτρονική άδεια μικρής κλίμακας για επισκευή στέγης, πλην όμως η επισκευή-συντήρηση στέγης (χωρίς χρήση ικριωμάτων) δεν απαιτεί καμία άδεια. Μήπως εννοείς ανακατασκευή στέγης;

Αναφέρεις ότι υπήρχε ταράτσα και ο κύριος του ισογείου έκλεισε τον Η.Χ που "όριζε η ταράτσα". Εννοείς ότι στην ταράτσα υπήρχε νόμιμος Η.Χ  ή παράνομος Η.Χ που τον έκλεισε;

Η ταράτσα γιατί είναι αυθαίρετη; Το κτίριο δεν είχε στέγαση με πλάκα σκυροδέματος πιο πριν;

 

[Eleni St]

Pavlo 33 σε ευχαριστώ πολύ.

Εξέδωσα ΕΕΜΚ ώστε να έχω τα ικριώματα γιατί θα τοποθετηθούν μονώσεις και αλλάχτουν τα κεραμίδια - δε θα πειράξουμε τον φέροντα της στέγης.

Η ταράτσα που αναφέρω είναι ουσιαστικά βεράντα του πρώτου ορόφου που δημιουργούσε Η.Χ στο ισόγειο το οποίο πριν απο 10 χρόνια το έκλεισαν.

Το κτίριο είναι πέτρινο πάνω των 100 χρόνων και η βεράντα 4 x 6μ. απο σκυρόδεμα κτίστηκε το '61 χωρίς άδεια. Στο ρυμοτομικό του '54 (νομίζω) με το οποίο ελέγχεται η περιοχή για τις αυθαιρεσίες δε φαίνεται η βεράντα.

[IoanSiou]

Καλημέρα,

Γνωρίζει κάποιος αν έχει βγει ερμηνευτική εγκύκλιος (όπως στον Ν.4178/13) που να επιτρέπει τη δημιουργία μίας δήλωσης στον Ν.4495 για πολλές αυτοτελείς ιδιοκτησίες του ίδιου ιδιοκτήτη στο ίδιο κτήριο;; 

Ευχαριστώ!

[ΚΑΝΑ]

δες την εγκ 2 του 2019

Εγκυκλιος2 31-5-19.pdf

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

21 ώρες πριν, IoanSiou said:

Καλημέρα,

Γνωρίζει κάποιος αν έχει βγει ερμηνευτική εγκύκλιος (όπως στον Ν.4178/13) που να επιτρέπει τη δημιουργία μίας δήλωσης στον Ν.4495 για πολλές αυτοτελείς ιδιοκτησίες του ίδιου ιδιοκτήτη στο ίδιο κτήριο;; 

Ευχαριστώ!

 

Συστήνω να μην το επιδιώξεις!!!

 

[fish]

On 7/10/2019 at 5:08 ΜΜ, dimitris GM said:

Εγκύκλιος 2

 

α] Η διαμερισμάτωση ορόφου κατά την παρ.8 εφαρμόζεται υποχρεωτικά όταν υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.

δλδ γινεται συγκριση μεταξυ των κατοψεων της αδειας και των ΟΙ, σαν αυτοτελεις ιδιοκτησιες,  όπως περιγραφονται στα συμβολαια.

Εά όμως,  η πραγματικη κατασταση ειναι διαφορετικη και απο την κατοψη των συμβολαιων, δεν κανεις τπτ.

 

β] Η διαμερισμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης.

Υπο τις ανωτερω προυποθεσεις, ναι.

γ] Στην περίπτωση που η διαμερισμάτωση αφορά και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98.

 Αυτο ειναι λαθος. Οποιος εγραψε την εγκυκλιο, δεν ειχε διαβασει  ολοκληρο το νομο.

Για τις"επεκτασεις"  απο ή σε βαρος των  κοινοχρηστων, υπαρχει το ειδικο -και περιπλοκο-  αρθρο 98, σαν "επεκταση"

όχι σαν διαμερισματωση.

 

 

 

Πολλές καλησπέρες, πάμε τώρα στο περίπλοκο άρθρο 98...

Φαινομενικά απλή περίπτωση οι συμβολαιογράφοι μου τα μπερδέυουν....

Σε ένα όροφο υπάρχουν δύο ΟΙ με τα σχέδια της αδείας να δείχνουν δύο διηρημένες ιδιοκτησίες του ίδιο ιδιοκτήτη. Στην πραγματικότητα πρόκειται για ένα αυτοτελές διαμέρισμα, με καταπάτηση κοινόχρηστου διαδρόμου απο την αρχική κατασκευή της οικοδομής. (και το διαμέρισμα και η καταπάτηση)

Α περιπτωση, λέει ο ένας συμβολαιογράφος (για την μεταβίβαση)... Τακτοποιώ κανονικά, και τα τετραγωνικά μέτρα της καταπάτησης απλώς αναφέρονται στο συμβόλαιο (ΔΕΝ ΠΟΛΟΥΝΤΑΙ ΔΗΛΑΔΗ?????) σύμφωνα με την Τεχνική Έκθεση, η οριζόντια σύσταση δεν αλλάζει....

Β περιπτωση λέει ο άλλος, όχι πρέπει να γίνει νέα σύσταση και ως εκ τούτου νέος πίνακας οροφοκτησίας!

Για την τακτοποίηση, πατάω στο αρθρο 34 του 4546/2018 που ξεκαθαρίζει ότι εφόσον οι αυθαιρεσίες γίνανε με την ανέγερση δεν χρειάζεται συναίνεση..

γνωμες?????

Edited Οκτώβριος 31 , 2019 by fish

[dimitris GM]

αυτη ειναι η σωστη απαντηση -και η απλη λυση και μπραβο του

 Α περιπτωση, λέει ο ένας συμβολαιογράφος (για την μεταβίβαση)... Τακτοποιώ κανονικά, και τα τετραγωνικά μέτρα της καταπάτησης απλώς αναφέρονται στο συμβόλαιο (ΔΕΝ ΠΟΛΟΥΝΤΑΙ ΔΗΛΑΔΗ?????) σύμφωνα με την Τεχνική Έκθεση, η οριζόντια σύσταση δεν αλλάζει....

Ειναι αυτο που ειπαμε τοσες φορες, δλδ οτι μεταβιβαζεται το διαμερισμα εμβαδου....τμ με...ποσοστα.
Γινεται μνεια οτι εχει τακτοποιηθει και ενα τμημα εμβαδου ....τμ. λογω επεκτασης σε κοινοχρηστα...πληρωσε... ιδου και η βεβαιωση, όπως οριζειο Νομος. Κακως τα μπερδευουν αυτα τα  προσθετα τμ. με τα τμ. της ιδιοκτησιας.

Αυτα εχουν διαρκεια 30 χρονια, αρα τι ψαχνουν να βρουνε???

 

Β περιπτωση λέει ο άλλος, όχι πρέπει να γίνει νέα σύσταση και ως εκ τούτου νέος πίνακας οροφοκτησίας!

Αυτη ειναι  η αλλη -λαθος -  "Β"  πλευρα,  που θελει να κανει "εμπραγματη μεταβιβαση",   η οποια προφανως   απαιτει τροποποιηση της συστασης και δεκαδες μεταγραφες στα ξεχωριστα διαμερισματα, χωρις   πουθενα στο νομο να οριζεται κατι τέτοιο  και χωρις  να "υπονοεί" κατι τετοιο ο νομος.

Και μετα 30 χρονια θα ξαναπατε να καταργησετε την συσταση και μετα να την ξανακανετε...

δλδ μιλαμε για εκατονταδες χιλιαδες  συμβολαιογραφικες πραξεις...

Θα πας με το εκ κατασκευης

και μετα στον γνώστη και λογικο κ. συμβολαιογραφο

να κανεις την δουλεια σου.

[ η σωστη αναφορα ειναι  αρθρο 98 παρ.  5α, ως ισχυει]

Edited Οκτώβριος 31 , 2019 by Pavlos33

[Pavlos33]

Τα 30 χρόνια ισχύουν μόνο για τις αυθαιρεσίες κατηγορίας 5. Για κατηγορία 1 έως 4 οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση.

Δημήτρη αν μεταβιβαστεί με το λεκτικό που αναφέρεις, δηλαδή έστω διαμέρισμα επιφάνειας 80 τμ με τακτοποιημένα 5 τμ που καταπατούν ΚΧ, αυτό σημαίνει ότι έχει την πλήρη κυριότητα σε αυτά τα 5 τμ παρά το ότι καταπάτησε κοινόχρηστο χώρο;

Το άρθρο 98 έδωσε λύση στο πρόβλημα της απαίτησης συναίνεσης για τακτοποίηση γιατί έγιναν παρατράγουδα στο παρελθόν από κατέχοντες πλειοψηφία που οι ίδιοι τακτοποιούσαν και δεν άφηναν την μειοψηφία να τακτοποιήσει.Οπότε, οι εκ κατασκευής αυθαιρεσίες τακτοποιούνται χωρίς συναίνεση.

Αυτή η μονομερής τροποποίηση που αναφέρεται όταν πληρούνται και οι δυο συνθήκες (εκ κατασκευής και ίδια αυθαιρεσία καθ ύψος σε όλους τους ορόφους) δεν μπορεί να λύσει το ζήτημα, χωρίς να γίνει πλήρης τροποποίηση της σύστασης και αν γνωρίζεις έγινε μέχρι τώρα χρήση αυτής της διάταξης από συμβολαιογράφους;

Edited Οκτώβριος 31 , 2019 by Pavlos33