ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[dimitris GM]

 Σε αυθαιρεσιες εντος της ιδιοκτησιας,   αρκει  να ειναι ιδοκτητης, ψιλος κυριος....... ο φερομενος σε βαρος του οποιου εχουν [ήδη] καταλογισθει προστιμα....

αλλά, για τις επεκτασεις/κατασκευες επι κοινοχρηστων οι "προυποθεσεις" πανε σωρευτικα, μετα απο παραπομπη του 99/δδ στο 98 παρ. 5,  το οποιο  οριζει οτι

"ειδικως"

πρεπει και να ειναι εκ κατασκευης, σε ολους τους οροφους, με το 51% ή να εχει αποκλειστικη χρηση.

Με μονη την ιδιοτητα "σε βαρος του οποιου εχει επιβληθει" δεν δικαιουται να τακτοποιησει "επι κοινοχρηστων"

 

Edited Μάιος 15 , 2019 by dimitris GM

[psycho]

Ευχαριστώ πολύ.

[Lowprof]

Καλησπέρα σε όλους τους συναδέλφους,

 

Προβληματισμοί σε περίπτωση μεταβιβάσεων σε:

 

Ένα ισόγειο συγκρότημα τριών ιδιοκτησιών, με οριζόντια ιδιοκτησία, σε εκτός σχεδίου έκταση 4 στρεμμάτων. Και οι τρεις ιδιοκτησίες με πρόσθετα τετραγωνικά κύριων χώρων έχουν πιστοποιητικό αυθαιρέτων για το σύνολο των υπερβάσεων.
Φέτος (2019) ο ένας ιδιοκτήτης ανέγειρε ελαφρά κατασκευή σε όλη την έκταση της ταράτσας του, περίκλειστο από τις 3 πλευρές με οροφή, παράθυρα, σοβαντισμένο λευκό εξωτερικό περίβλημα όπως και το υπόλοιπο οικοδόμημα (Θα το λέω «Α»). Το αυθαίρετο «Α» σαφώς δεν νομιμοποιείται και η συγκεκριμένη ιδιοκτησία δεν μπορεί να μεταβιβαστεί ως έχει διότι κατασκευάστηκε μετά το 2011 που ήταν χρονιά ορόσημο για τα αυθαίρετα.
 

Παρακάτω αναφέρω 3 περιπτώσεις με τη μορφή ερωτήματος πάνω στο ίδιο θέμα. Τη μεταβίβαση των ιδιοκτησιών:

 

1. Αν δεν υπήρχε το ανωτέρω αυθαίρετο «Α», χρειάζεται τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας με υπογραφή του 100% των συνιδιοκτητών που να περιλαμβάνει και να περιγράφει τα νομιμοποιημένα πρόσθετα τετραγωνικά? Και αν χρειάζεται οπωσδήποτε τροποποίηση της ορ. ιδιοκτησίας, αν ένας δεν θέλει να υπογράψει, οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες μπορούν να μεταβιβάσουν? Υπάρχει τρόπος μονομερούς τροποποίησης της ορ. ιδ. που να αφορά μόνο την νομιμοποίηση αυθαιρέτων?
2. Τα δώματα ανήκουν λογικά στα κοινόχρηστα? Αν ισχύει αυτό, το εν λόγω αυθαίρετο «Α» καταλαμβάνει παράνομα κοινόχρηστη έκταση? 
3. Με δεδομένη τη παρ. 2 θα πάρουν τα υπόλοιπα ακίνητα βεβαίωση μηχανικού για μεταβίβαση? Αν πάρουν, υπάρχει άλλο τυπικό κόλλημα, εφόσον υπάρχει παράνομη κατάληψη κοινόχρηστου χώρου, στο να επιτευχθεί τελικά η μεταβίβαση των υπολοίπων?

 

Περιμένω τις απαντήσεις σας ....

[dimitris GM]

Τι εννοεις στην  ταρατσα "του"  ?

Εινει 3 εν επαφη οικοδομες...ειναι απο εκεινες τις "ημιανεξαρτητες" που -κατα την αδεια- συνδεονται με..περγκολα  ξερωγωτιαλλο...

ειναι μια με κοινο δωμα...εχει την αποκλειστικη χρηση της ταρατσας???  ή εχει και κρατησει -οπως και οι αλλες-

"αερα" για περαιτερω ανοικοδομηση στην δικη του ΟΙ??

Δες τα συμβολαια τι περιγραφουν.

 Με βαση την απαντηση στα ανωτερω, και τον κανονα οτι "αυθαιρεσιες σε αυτοτελεις ΟΙ δεν επηρεαζουν την νομιμοτητα των υπολοιπων"

καπου θα καταληξεις....

υγ

το σωστο ειναι να γινονται  συγκεκριμενα ερωτηματα  με βαση πραγματικα  περιστατικα, που εσυ γνωριζεις, με βαση τα συμβολαια που εχεις.

Σε ερωτησεις,  "αν" και "εφοσον" και "σε περιπτωση",  δεν μπορουν να δοθουν απαντησεις.

 

 

 

 

Edited Μάιος 25 , 2019 by dimitris GM

[Lowprof]

Σε ευχαριστώ πολύ για την απάντησή σου Δημήτρη.

Συμφωνώ με τη παρατήρησή σου με το "αν" και "εφόσον" αλλά και "σε περίπτωση που"

1. Το "ταράτσα του" ήταν λάθος. Εννούσα το κομμάτι του κοινόχρηστου δώματος που αντιστοιχεί στο περιτύπωμα της ιδιοκτησίας του. Πάνω ακριβώς δηλαδή από την δικιά του ιδιοκτησία.

2. Ναι όπως το λες. Είναι ιδιοκτησίες που αποτελούν ενιαίο οικοδομικό και αρχιτεκτονικό σύνολο, που ενώνεται σταθερά με οριζόντιους δοκούς κλπ. Ημιανεξάρτητες όπως σωστά λες.

3. Δεν έχει αποκλειστική χρήση ταράτσας και δεν έχει κρατήσει αέρα για ανοικοδόμηση. Η Ο.Ι. λέει πως απαγορεύεται ρητά οποιαδήποτε επέμβαση στα δώματα. Ούτε ηλιακοί θερμοσίφωνες!

Βάζω μετά τις παρατηρήσεις σου ένα και μόνο ερώτημα προς το παρόν:

Το αυθαίρετο αυτό που κατασκευάστηκε φέτος καταλαμβάνει παράνομα κοινόχρηστο χώρο (δώμα). Μπορεί να γίνει μεταβίβαση των δυο άλλων καθόλα νόμιμων ιδιοκτησιών?

 

[dimitris GM]

Η βεβαιωση του μηχανικου λεει οτι,  δεν υπαρχουν  αυθαιρεσιες στην ΟΙ που μεταβιβαζεται ή οτι οι υπαρχουσες εχουν τακτοποιηθει, χωρις κανεναν ελεγχο  στα κοινοχρηστα.

Που σημαινει οτι, κατ'  αρχάς,  σημερα καθε μια ΟΙ σε αυτο το συγκρότημα, μεταβιβαζεται ελευθερα.

Ομως, αυτο το αυθαιρετο εχει κτισθει στο κοινοχρηστο δωμα, μετα το 2011.

Θεωρητικα, εχει κατασκευασθει απο όλους τους συνιδιοκτητες και ευθυνονται ολοι

[με τιμές ζωνης για τα προστιμα,  με βαση τις σημερινες ή τις επομενες αυξημενες]

 Το αυθαιρετο, παραμενει αυθαιρετο, χωρις καμμια δυνατοτητα τακτοποιησης

Ουτε μπορει να συμπεριληφθει στην τιμη  πωλησης του διαμερισματος, ουτε να αναφερθει πουθενα  τπτ.

 δξ γιατι το εφτιαξε...αυριο θα το κλεισει και απο την 4η πλευρα,  θα παιρνει ρευμα απο το αποκατω δικο του...και θα το κανει .κατοικια.

[μαλλον  στο καφενειο του ειπαν...καντο  θα βγει νεος νομος..."τι ψαχνεις τωρα"]

και   περιμενει  τον   επόμενο νομο τακτοποιησεων, μαζι με ακομα  μερικες χιλιαδες "εξυπνων νεοελληνων" για παρομοιες περιπτωσεις..

Κατα τα λοιπα, εδω τιθεται και το κλασικο ερωτημα:

Ναι μεν ο μηχανικος δεν ελεγχει τα κοινοχρηστα, αλλά,  παραμενει το ερώτημα εάν υποχρεούται   ή οχι να το αναφερει στην βεβαιωση αυτο το   αυθαιρετο, ειδικα αν προκειται για μεταβιβαση μιας απο τις άλλες δυο ΟΙ, που δεν συμμετειχαν στην αυθαιρεσια???

Αυτο θα το δειξει το μελλον σε σχετικες αγωγες.

 Παντως, κατα  την μεταβιβαση ενος ακινήτου, ο πωλητης το μεταβιβαζει ελευθερο απο καθε βαρος/διεκδικηση/ρυμοτομια και χωρις κανενα νομικo  ελαττωμα και αυτη η δηλωση περιλαμβανει και τα κοινοχρηστα.

Οποιαδηποτε ΟΙ και αν πουληθει, εφοσον υπαρχει αυτο το αυθαιρετο  "ρετιρε", αυτο εχει σαν αποτελεσμα να επιβληθουν προστιμα στο μελλον  στον αγοραστη.

 

Edited Μάιος 27 , 2019 by dimitris GM

[Lowprof]

Ευχαριστώ Δημήτρη.

Ψάχνω να βρω τυπικό κόλλημα να του κάνω αγωγή. Μέσα από αυτά που λες αναδύεται τυπικό θέμα που έχει να κάνει περισσότερο με τη δήλωση του πωλητή για βάρη κλπ και εφόσον συμπεριλαμβάνονται όπως λες και τα κοινόχρηστα πρέπει να ειπωθεί (όπως οφείλω σαν πωλητής) πως υπάρχει αυθαίρετος όροφος που καταλαμβάνει κοινόχρηστο χώρο. Και πόσο μάλλον αν αυτό μελλοντικά μπορεί να επιβαρύνει με πρόστιμα τον αγοραστή!

Και βέβαια δε μιλάω για το ουσιαστικό της υπόθεσης πέραν των ανωτέρω τυπικών. Αν μιλήσω θα πω, πως ποιός καλός άνθρωπος θα αγοράσει οριζόντιες ιδιοκτησίες όταν κάποια άλλη έχει ήδη καταπατήσει με εντυπωσιακό τρόπο τα λεγόμενα του συμβολαιογραφικού εγγράφου "Οριζόντια ιδιοκτησία και σχέσεις ιδιοκτητών?". Αφού έγινε η αρχή με τόσο σοβαρή παράβαση γιατί ο δίπλα να μη κάνει στην αυλή περίπτερο πέργκολα μεγάλου ύψους που να κόβει τη θέα του άλλου κλπ. κλπ. Δηλαδή πέραν του τυπικού υπάρχει και η ουσιαστική υποβάθμιση της περιουσίας μου.

[dimitris GM]

την αγωγη την κανει δικηγορος....ξερει αυτος.

το θεμα των αυθαιρεσιων επι κοινοχρηστων εχει αντιμετωπισθει ηδη με δικαστικες αποφασεις και εχει αναφερθει και εδω επανειλημενα.

καλη συνεχεια

 

Edited Μάιος 27 , 2019 by dimitris GM

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Ιδιαίτερη καλησπέρα Δημήτρη....

Αν ήμουν μηχανικός του υποψήφιου αγοραστή μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας (με ρυθμισμένες αυθαιρεσίες) σε ένα ακίνητο με αυθαιρεσίες στους κοινόχρηστους χώρους αυτού και μου ανέθετε τον έλεγχο του ακινήτου πριν προβεί στην αγοραπωλησία, προφανώς θα ενημέρωνα - συμβούλευα - απέτρεπα τον πελάτη μου, να μην προβεί στη συγκεκριμένη αγορά! Αν ο πελάτης μου επέμενε και ήθελε να κάνει τη συγκεκριμένη αγορά, τότε θα τον συμβούλευα - προέτρεπα να ζητήσει τη μείωση της αξίας της αγοράς, τόσο όσο "κοστίζει" συνολικά η ρύθμιση όλων των αυθαιρεσιών στους κοινόχρηστους χώρους, οπότε τότε ο πωλητής δεν θα ενδιαφέρονταν για την πώληση....

Αυτό δεν το γνωρίζουν οι αγαπητοί ιδιοκτήτες των ακινήτων με σύσταση ΟΙ και αυθαιρεσίες στους κοινόχρηστους χώρους, που ουδείς ασχολείται! Όλοι θεωρούν πως όταν έρθει η "ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου" θα λειτουργήσει ως "Κολυμβήθρα του Σιλωάμ"..... Το μαθαίνουν όμως όταν έρχεται η ώρα και τότε "πέφτουν απ' τα σύννεφα".....

 

 

Edited Μάιος 27 , 2019 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[Lowprof]

Σας ευχαριστώ για το ενδιαφέρον σας,

Ιάσονα συμφωνώ απόλυτα μαζί σου! Εγώ είμαι ο κατασκευαστής του συγκροτήματος. Έχω δώσει τη μια ιδιοκτησία και έχω τις άλλες δυο για πώληση επίσης. Έρχεται ο φίλος της πρώτης ιδιοκτησίας και μου φτιάχνει φέτος τον ωραιότατο χώρο του από πάνω. Επέκταση καθ ύψος σε ένα νησιώτικο, τίμιο, όμορφο συγκροτηματάκι. Λέει γύρω γύρω, επειδή του έστειλα εξώδικο, πως τον κυνηγάω και πως δεν έχει κάνει τίποτα παράνομο!!!! Αν σου στείλω φωτό θα καταλάβεις!

Σαφώς και η αξία των ακινήτων μου έχει υποστεί καθίζηση! με όλα αυτά που περιγράφεις! Όταν μεταβιβάζεις δεν μεταφέρεις και στον νέο ιδιοκτήτη τα δικαιώματά σου στους κοινόχρηστους χώρους?

Επίσης η αυθαιρεσία αυτή δεν νομιμοποιείται και γιατί καταλαμβάνει παράνομα κοινόχρηστο δώμα αλλά και επειδή έτσι κι αλλιώς κατασκευάστηκε το 2019!!

Αναφέρθηκες στην ηλ. ταυτότητα. Αλήθεια τι θα γίνει όταν υλοποιηθεί αυτό? Ποιος μηχανικός θα αναλάβει την ηλεκτρονική ταυτότητα αυτού του κτιρίου δηλαδή του συγκροτήματος με αυθαιρεσία τέτοιου βελινεκούς ή οποία δεν νομιμοποιείται?

" ν. 4495/2017 ... Για τα λοιπά κτίρια της κατηγορίας ΙΙ η υποβολή της ταυτότητας γίνεται κατά τη μεταβίβαση του κτιρίου, οπότε και η σχετική δήλωση για την ταυτότητα προσαρτάται υποχρεωτικώς στο συμβόλαιο της μεταβίβασης της κυριότητας."

Άρα εγώ για να μεταβιβάσω θα πρέπει να υπαχθώ στο παραπάνω....... εκεί τι θα γίνει με την αυθαιρεσία???

Edited Μάιος 27 , 2019 by Lowprof
Προσθήκη/διόρθωση.