ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[DIM335]

Καλησπέρα και από εμένα. Σε πολυκατοικία κατόπιν αυτοψίας βρέθηκε υπέρβαση δόμησης ενός διαμερίσματος μιας πολυκατοικίας εις βάρος του κοινόχρηστου φωταγωγού (ο φωταγωγός μίκρυνε κατά 20Εκ). Η αυθαιρεσία υπάρχει από την κατασκευή αλλά όχι σε όλους τους ορόφους (όχι στο υπόγειο - ισόγειο). Για να κάνω τακτοποίηση και να το βάλω ως 5% στο περίγραμμα και 5% στο εμβαδόν, αν αναφέρω ότι είναι υπέρβαση εις βάρος κοινοχρήστου φωταγωγού η συμβολαιογράφος θα ζητήσει τροποποίηση της Σ.Ο.Ι Αν δεν αναφέρω τον φωταγωγό πόσο εκτεθειμένος θα είμαι μελλοντικά να μου ζητάει τα ρέστα ο αγοραστής ότι το απόκρυψα?

[dimitris GM]

- Η συμβολαιογραφος δεν εχει καμμια δουλεια  να σου ζητησει τροποποιηση της συστασης

- τακτοποιεις με το εκ κατασκευης  και δινεις βεβαιωση.

Αυτο μονον απαιτει ο νομος.

 

και συμφωνα με την τελευταια μεγαλειωδη εγκυκλιο, που θυμηθηκαν να βγαλουν, μετα απο 20 μηνες εφαρμογης του νομου,

αν πας με το 51%,  τοτε γινεται με διαμερισματωση

[για το εκ κατασκευης ή σε ολους τους οροφους ή σε αποκλειστικη χρηση......ξεχασαν και δεν αναφερουν τπτ.

Θα το βαλουν  στην επομενη εγκυκλιο...μετα απο αλλους 20 μηνες...]

 

 

 

Edited Ιούνιος 3 , 2019 by dimitris GM

[Pavlos33]

Εσένα δε σε απασχολεί τι θα κάνει η συμβ/φος. Η δουλειά σου τελειώνει με την τακτοποίηση όπως ακριβώς την αναλύσεις παραπάνω και φυσικά θα αναφαίρεις στην ΤΕ προς τα που έγινε η υπέρβαση. Συναίνεση δεν απαιτείται, αφού θα δηλώσει υπεύθυνα ο ιδιοκτήτης ότι η υπέρβαση εις βάρος του φωταγωγού έγινε κατά την κατασκευή της πολυκατοικίας.

[sissy_arch]

DIM335

Μήπως όμως, έτσι συμπληρωματικά το λέω, υφίσταται σε όλη την ανοδομή αλλά όχι στο ισόγειο υπόγειο;

 Γιατί είναι έτσι το σύνηθες. Μήπως στην άδεια δε φαινόταν φωταγωγός στο ισόγειο υπόγειο εξ αρχής;

Το λέω, γιατί έχω ακόμα μια αντίστοιχη υπόθεση.

Edited Ιούνιος 3 , 2019 by Pavlos33

[dimitris GM]

η ερωτηση έλεγε

"αλλά όχι σε όλους τους ορόφους "

Και να το ξεκαθαρισουμε οτι

- το "εκ κατασκευης" ειναι μια προυποθεση αυτοτελης, 

- το "σε ολους τους οροφους " ειναι  αλλη ανεξαρτητη προυποθεση

[προφανως μπορει να συντρεχουν και μαζι]

- αλλο το 51%

[εδω η εγκυκλιος το παει και σε διαμερισματωση...ετσι θυμηθηκαν μετα απο 20 μηνες.... ετσι ειπαν...]

 

-και  αλλο το "σε τμημα οπου εχει την αποκλειστικη χρηση"

 

Edited Ιούνιος 3 , 2019 by dimitris GM

[DIM335]

 Για να κάνω διαμερισμάτωση στην περίπτωση μου χρειάζεται συναίνεση του 51% λόγω των κοινοχρήστων ή την κάνω μόνο με δήλωση του ιδιοκτήτη με το "εκ κατασκευής"? το λέω γιατί έχω και διαμερισματωση σε σχεση με το διπλανό διαμερισμα(εκτός του φωταγωγου)

 

Edited Ιούνιος 3 , 2019 by DIM335

[Saleptsis]

Εγκύκλιος 2

Η διαμερισμάτωση ορόφου κατά την παρ. 8 εφαρμόζεται υποχρεωτικά όταν υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.

Η διαμερσμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης. Στην περίπτωση που η διαμερισμάτωση αφορά και Κοινόχρη στους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98.

Με μία δεύτερη ανάγνωση του παραπάνω, πιστεύω πως το λεκτικό «απαιτεί συναίνεση κατά το άρθρο 98» απλά μας παραπέμπει στο άρθρο 98, και δεν καθιστά απαραίτητη την συναίνεση του 51%, αλλά μπορούμε να το πάμε και με το εκ κατασκευής. Στο άρθρο 98, παράγραφος 5 αναφέρει.

Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις :

α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση - κατασκευή της οικοδομής ή

β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής

[dimitris GM]

εγκ. 2

Η διαμερισμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης.

[σωστο, αυτο ισχυε παντοτε]

Στην περίπτωση που η διαμερισμάτωση αφορά και Κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98.

[αυτο ειναι νεα θεωρία...και επικινδυνη, διοτι,

Σε δευτερη αναγνωση, μπορει να σημαινει οτι η  τακτοποιηση επεκτασης σε κοινοχρηστα  γινεται μονον με διαμερισματωση και απαιτειται   συναινεση με την πλειοψηφια του 51%.

Αρα, αν εχεις επεκταση σε κοινοχρηστα αλλά δεν εχεις συναινεση , δεν μπορεις να κανεις διαμερισματωση, αρα ούτε τακτοποίηση..

Στον 4178 αρθρο 11 παρ. δ/ι η διαταξη ηταν σαφης.

"δ) ο συνιδιοκτήτης: i) Επί αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων χώρων ακινήτου, στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντιος ή κάθετος ιδιοκτησία μετά από απόφαση της πλειοψηφίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία."

Αυτο το αρθρο καταργηθηκε με τον 4495 και ηδη ισχυει το 98.

Με την εγκ. 2 επαναφερεται η καταργημενη διαταξη του 4178,  σε βαρος του 98....

Edited Ιούνιος 4 , 2019 by Pavlos33

[Saleptsis]

Ναι δεν διαφωνώ μαζί σου, είναι πολύ πιθανόν να θέλουν να επαναφέρουν την διάταξη του 4178, αλλά για να προεκτείνω λίγο την σκέψη μου να φέρω σαν παράδειγμα την περίπτωση που το κλιμακοστάσιο μεγαλώνει και επεκτείνετε σε βάρος της ιδιοκτησίας. Εκεί τι κάνεις? Δεν το χρεώνεις καθόλου? Ή το θεωρείς διαμερισμάτωση που αφορά κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου και χρεώνεις διαμερισμάτωση με συναίνεση 51%.

Πάντως εγώ προς το παρόν κλείνω στο ότι η εγκύκλιος για διαμερισμάτωση με κοινόχρηστα μας παραπέμπει στο άρθρο 98 με ότι αυτό συνεπάγετε.

Edited Ιούνιος 4 , 2019 by Saleptsis

[LESS]

Ιδιοκτήτης έχει κλέισει αυθαίρετα τμήμα πιλοτής 'εκ κατασκευής' . Η πολυκατοικία έχει πολλές ΟΙ .

Στο πεδίο 'ιδιοκτήτες΄' είναι το 'νομέας και κάτοχος χωρίς τίτλο΄?