ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[KIKyri]

Καλησπέρα σε όλους,

Θα ήθελα να ζητήσω την άποψή σας κ εγώ για το εξής, πελάτης έχει κατασκευάσει μικρό δωμάτιο (περί τα 10τμ) σε δώμα στο οποίο είχε το δικαίωμα επέκτασης κ σε πιό πρόσφατη τροποποίηση ΟΙ, αναφέρεται:

"....τροποποιούν και συμπληρώνουν την άνω πράξη σύστασης οριζοντίας ιδιοκτησίας, ως εξής: α/ καταργούν το υφιστάμενο δώμα και τους σ'αυτόν κοινόχρηστους χώρους β/υπάγουν τον μελλοντικά ανεγερθησόμενο τρίτο όροφο στις διατάξεις του νόμου 3741/1929 κ των άρθρων 1002 κ 1117 τουΑΚ, γ/ ορίζουν ότι τα ως άνω παρακρατηθέντα από αυτούς 262/1000 ποσοστά συγκυριότητας εξ'αδιαιρέτου επί του οικοπέδου κατανέμονται στον μελλοντικά ανεγερθησόμενο Γ' όροφο, ...... " κλπ

 

Δεν έχει μεν αποκλειστική χρήση, έχει όμως "καταργηση δώματος κ κοινοχρήστων υπέρ μελλοντικόυ τρίτου ορόφου" μπορούμε λοιπόν να προχωρήσουμε σε τακτοποίηση χωρίς συναίνεση; 

 

Επίσης εφόσον έχει υπόλοιπο δόμησης είναι υποχρεωτικό να πάει και σε άδεια νομιμοποίησης ή μπορεί να κάνει μόνο τακτοποίηση;

 

Ευχαριστώ πολύ

[Pavlos33]

Νομίζω ότι η περίπτωση είναι ξεκάθαρη αφού η τροποποίηση σύστασης έχει υπογραφεί από το 100% και άρα όλοι έχουν λάβει γνώση της κατάργησης του κοινόχρηστου χαρακτήρα του δώματος, οπότε δεν θα χρειαστεί συναίνεση. Η συνήθης περίπτωση είναι κάποιος που διαθέτει παρακρατηθέντα χιλιοστά απο την αρχική σύσταση, να  έχει κάνει αυθαίρετο στην ταράτσα. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται συναίνεση καθώς το δικαίωμα μελλοντικής ανοικοδόμησης με νόμιμο τρόπο, δεν μπορεί να άρει τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του δώματος.

Η νομιμοποίηση ακόμη και αν μπορεί να γίνει δεν είναι υποχρεωτική. Ποτέ δεν ήταν . Μπορείς απλώς να το τακτοποιήσεις.

[dimitris GM]

KIKyri,

  προσωπικα, δεν καταλαβα το ακριβες νοημα ή τον λόγο αυτης της τροποποιησης της ΟΙ.

Σε μια οικοδομη, χτισθηκαν οροφοι, εγινε σύσταση ΟΙ  και  -προφανως-  υπηρχε μεν το κοινοχρηστο δωμα,  αλλα υπηρχε  υπολοιπο συντελεστη δομησης και ειχε κρατησει τον αερα καποιος.

Προφανως αυτος ο καποιος  θα μπορουσε να βγαλει αδεια και να χτισει τροποποιωντας την αρχικη συσταση, αφου θα εχτιζε προσθετα τμ. νομιμα, το δε κοινοχρηστο "δωμα" θα μεταφερονταν ανωθεν του νεου οροφου.

Αντίστοιχα, αφου ειχε κατασκευασει ενα αυθαιρετο,  θα μπορουσε να νομιμοποιησει τα τμ. που ειχε χτισει αυθαιρετα και να προβει σε τροποποιηση της συστασης.

 

Πώς εκαναν   "προσφατα" τροποποιηση της συστασης",   χωρις να εχει γινει  νομιμοποιηση  ή -εστω- τακτοποιηση του αυθαιρετου κτισματος στο δωμα?

Να το συζητησεις με τον συμβ/φο

και τα λεμε

 

[KIKyri]

Ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις.

Η τροποποίηση δεν είναι πρόσφατη. Είναι το 1990 (με πρώτη σύσταση το 1985, στην οποία απλά αναφέρεται ότι ο ιδιοκτήτης "εχει τον μελλοντικό αέρα"). 

Μαζί με την τροποποίηση προχώρησαν κ σε γονική παροχή, δεν ξέρω μήπως για αυτό έγινε για κάποιο λόγο, για να γίνει πιο ξεκάθαρο (;).

Έπειτα παρόλο που είχε σύσταση κ υπόλοιπο δόμησης, δεν προχώρησε ποτέ σε ανέγερση κανονικού ορόφου (μπορούσε να κατασκευάσει μέχρι κ 120τμ), μόνο αυτό το μικρό δωμάτιο το 2009, το οποίο προφανώς είναι αυθαίρετο αφού έγινε χωρίς άδεια. Ενημερωτικά οι άδειες είναι του 1963 και το 1977 (μία για κάθε όροφο)

Κρατάω ότι προχωράω σε τακτοποίηση χωρίς συναίνεση αφού "εχει καταργηθεί το κοινοχρηστο δώμα" και σκέφτομαι αν πρέπει να συμβουλέψω τον πελάτη να κάνει κ άδεια νομιμοποίησης (θεωρώ ότι δεν αξίζει).

Έπειτα με ένα συμβολαιογράφο μπορεί να ολοκληρώσει τα ιδιοκτησιακά. 

 

 

[dimitris GM]

άλλο ο αέρας, όπου χτιζεις νομιμα  με αδεια, 

και άλλο η αποκλειστικη χρηση του δωματος, που δεν την εχεις, αρα το δωμα ειναι κοινοχρηστο,

αρα μπορεις να τακτοποιήσεις  με το "εκ κατασκευης",  αλλά δεν μπορεις  να κανεις τροποποιηση της συστασης και να δοσεις χιλιοστα,  διοτι δεν ειναι και "σε ολους τους οροφους"

Αρα,

- ή τακτοποιεις, απλα για να τακτοποιησεις,  γενικως και αοριστως, αλλά και χωρις πρακτικο αποτελεσμα ιδιοκτησιακα...

αλλά,  αν χτισεις μετα δίπλα θα πρεπει να ειναι ανεξαρτητο στατικώς, για  να μπορει να γκρεμισθει το τακτοποιημενο μετα 30 χρονια...  ...λέμε.... τωωωρα .....

- ή χρησιμοποιεις μερος των χιλιοστων του αερα για να νομιμοποιησεις και να κανεις μονος σου τροποποιηση της συστασης,

όπως εχεις δικαιωμα και θα εκανες αν εβγαζες εξ αρχης κανονικη αδεια, οριζοντας μερικα απο τα χιλιοστα του αερα σε αυτα τα τμ. και κρατωντας τα υπολοιπα για το μελλον.

Και φορολογικα ωφελεισαι διοτι,  τα χιλιοστα που θα παρεις για να τα βαλεις στο   αυθαιρετο, θα αφαιρεθουν απο τα χιλιοστα που χρεωνεται σημερα για ΕΝΦΙΑ, σαν υπολοιπο δικαιωματος ανοικοδομησης.

Λιγα ή πολλα δεν εχει σημασια.

αυτα

 

 

[Lowprof]

On 7/20/2019 at 6:44 PM, dimitris GM said:

κατεδαφιση των νεων αυθαιρετων

είτε  αυτοβούλως απο τον "τριτο"

ειτε μετα απο  αγωγη /ή και καταγγελια δικη σου.

Καλησπέρα και πάλι,

Δημήτρη αν μπορείς πες μου για το παρακάτω:

"Όπως είπαμε, εκτός σχεδίου 3 κατοικίες με οριζόντια ιδ. τακτοποιημένες και ο ένας σήκωσε όροφο το 2019. Δεν μπορώ να μεταβιβάσω."

Διαβάζω όμως το ν. 4495/2017, άρθρο 98, παρ.2. Μπορώ? στη περίπτωσή μου να ζητήσω με το 65% του γηπέδου που κατέχω σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, μέσω αγωγής στο μονομελές πρωτοδικείο έτσι ώστε να αποκοπώ από την αυθαιρεσία του και να μπορέσω να μεταβιβάσω τις άλλες δυο κατοικίες που μου ανήκουν χωρίς να χρειαστεί βεβαίωση μηχανικού για το αυθαίρετο στο δώμα του πρώτου?

Ευχαριστώ.

[dimitris GM]

οχι

διοτι οι αυθαιρεσιες εγιναν μετα το 2011

 

ισχυει η προηγουμενη απαντηση

[και μην το παιδευεις αδικα]

 

 

 

Edited Ιούλιος 22 , 2019 by dimitris GM

[Lowprof]

1 minute ago, dimitris GM said:

οχι

διοτι οι αυθαιρεσιες εγιναν μετα το 2011

 

 

Νάσαι καλά και ευχαριστώ! Την υγειά μου δεν θα τη βρώ

[DIM335]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Θα ήθελα την γνώμη σας σε μια περίεργη περίπτωση μου. Σε πολυκατοικία έχει γίνει Σ.Ο.Ι αλλά δεν έχουν επισυναφθεί κατόψεις για κανέναν όροφο. Στο διαμέρισμα που με ενδιαφέρει (οροφοδιαμέρισμα Β ορόφου)έχω τις εξής παραβάσεις σε σχέση με τα εγκεκριμένα σχέδια τη Ο/Α. Ο ένας από τους δύο φωταγωγούς δεν κατασκευάσθηκε ποτέ, και το κλιμακοστάσιο είναι μετατοπισμένο από την θέση του και λίγο μικρότερο. Η σύσταση αναφέρει ότι το κλιμακοστάσιο, το δώμα και ο ακάλυπτος είναι κοινόχρηστοι.(και δεν αναφέρει τους φωταγωγούς). Υπό νορμάλ συνθήκες θα έλεγα ότι χρειάζεται συναίνεση για την τακτοποίηση και πώληση. Σε αυτήν την περίπτωση που δεν υπάρχουν κατόψεις στην σύσταση, πως συγκρίνω ότι το κλιμακοστάσιο που είναι μετατοπισμένο και το διαμέρισμα έχει κάνει κατάληψη του ( σύμφωνα πάντα με τα σχέδια της Ο.Α.) έχει κάνει κατάληψη κοινοχρήστων ΄χώρων. Χρειάζομαι συναίνεση ή όχι? Κάθε συμβουλή ευπρόσδεκτη.

[Pavlos33]

Στη συμβολαιογράφο πήγες να επιβεβαιώσεις ότι δεν υπάρχουν στο φάκελο του συμβολαίου κατόψεις;