ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[johnjohn1]

Σωστά Παύλο. Εμένα ευτυχώς δεν είναι κλεισμένος όλος ο εξώστης απλά κάνει ένα δόντι 0,60 πόντους.

[Pavlos33]

Άρα για να ενταχθεί χρειάζεται διάσταση διαμερίσματος τουλάχιστον 12 μ εκεί που υπάρχει προέκταση 60 εκ. κατ αναλογία με την ερμηνεία της εγκ. 2  ν. 4495 για τα έρκερ. Για δες το αν πληροί το κριτήριο.

[IoanSiou]

Καλησπέρα,

Έχω περίπτωση στην οποία σε οικόπεδο εντός οικισμού που ανήκει σε 3 συνιδιοκτήτες έχουν ανεγερθεί 2 κτήρια διαμερισμάτων, στα οποία ο καθένας από τους 3 έχει κάποιες οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα).

Στο οικόπεδο λοιπόν που ανήκει σε όλους έχει κατασκευαστεί αυθαίρετα από τον πελάτη μου (1 εκ των 3 συνιδιοκτητών) μια ανεξάρτητη ισόγεια αποθήκη (Ομοίως και οι άλλοι 2 έχουν κατασκευάσει αυθαίρετα τη "δική" τους ισόγεια αποθήκη)

Μπορώ εγώ να τακτοποιήσω την αποθήκη του πελάτη μου που βρίσκεται στον χώρο του οικοπέδου και αν ναι με ποιον τρόπο; Αναρωτιέμαι αν γίνεται δηλαδή να τακτοποιήσω "τμήμα" των αυθαίρετων κατασκευών σε ένα οικόπεδο, μόνο και μόνο επειδή ο πελάτης μου  κατασκεύασε μόνο την 1 αποθήκη, ενώ τις άλλες 2 οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες..

Ελπίζω να γίνομαι κατανοητή, οποιαδήποτε σκέψη ή βοήθεια θα μου ήταν πολύ χρήσιμη.

Ευχαριστώ

[dimitris GM]

Προκειται για αυθαιρετες αποθηκες  στον κοινοχρηστο ακαλυπτο.

Καθε ενας τακτοποιει με την συναινεση των υπολοιπων.

Υποθετω οτι και οι αλλοι θελουν να τακτοποιησουν τις δικες τους.

Απο εκει ξεκινας.

 

[IoanSiou]

Αρχικά ευχαριστώ πολύ για την απάντηση.

Δυστυχώς οι άλλοι συνιδιοκτήτες μένουν εκτός Ελλάδας (θα είναι και δύσκολο να τους βρω συν τοις άλλοις) και απ' ότι έμαθα δε θέλουν να νομιμοποιήσουν τα δικά τους...

Οπότε εσείς λέτε ότι μπορώ να τακτοποιήσω μόνο την μια αποθήκη (του πελάτη μου) απλά θα χρειαστώ τη συναίνεση των υπολοίπων. Στη συναίνεση αυτή τι πρέπει να αναγράφεται;; Πρέπει να υπογράψουν δηλαδή κάποια υπεύθυνη δήλωση ότι δεν τους ανήκει η αποθήκη;;

[dimitris GM]

το πού  "ανηκει"μια  αποθηκη, που ειναι χτισμενη σε κοινοχρηστο χωρο...ειναι ενα θεμα...

Προς το παρον "συναινει να τακτοποιησει την  αποθηκη που εκανε ο ταδε "εκει"....  εμβαδου...μτ

Πώς θα αποκτηθει κυριοτητα   αποτελει νομικον "μυστηριον"...δια το μελλον

Τελος, εαν δεν συναινουν, το πας με το εκ κατασκευής  και περιμενεις εξελιξεις...

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Προφανώς και η αποθήκη στον κοινόχρηστο χώρο ανήκει σε όλους τους συνιδιοκτήτες του ακινήτου (στον καθένα αναλόγως με το ποσοστό ιδιοκτησίας του, το ξέρουν δεν το ξέρουν, το θέλουν δεν το θέλουν κ.λπ.). Προφανώς και για την υπαγωγή απαιτείται (αρκεί) το 51% των συνολικών χιλιοστών ιδιοκτησίας. Τέλος, προφανώς για την τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του 100% των συνιδιοκτητών.

Σημείωση: Τί αποδεικτικό παλαιότητας αυθαιρεσίας έχετε;

 

P.S.1. Με άλλα λόγια απαιτείται δήλωση υπαγωγής στον 4495 για όλες τις αυθαιρεσίες στους κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου!!!

P.S.2. Την ιδιαίτερη καλησπέρα μου Δημήτρη...

 

Edited Οκτώβριος 2 , 2019 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[geoste]

23 ώρες πριν, IoanSiou said:

Καλησπέρα,

Έχω περίπτωση στην οποία σε οικόπεδο εντός οικισμού που ανήκει σε 3 συνιδιοκτήτες έχουν ανεγερθεί 2 κτήρια διαμερισμάτων, στα οποία ο καθένας από τους 3 έχει κάποιες οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα).

Στο οικόπεδο λοιπόν που ανήκει σε όλους έχει κατασκευαστεί αυθαίρετα από τον πελάτη μου (1 εκ των 3 συνιδιοκτητών) μια ανεξάρτητη ισόγεια αποθήκη (Ομοίως και οι άλλοι 2 έχουν κατασκευάσει αυθαίρετα τη "δική" τους ισόγεια αποθήκη)

Μπορώ εγώ να τακτοποιήσω την αποθήκη του πελάτη μου που βρίσκεται στον χώρο του οικοπέδου και αν ναι με ποιον τρόπο; Αναρωτιέμαι αν γίνεται δηλαδή να τακτοποιήσω "τμήμα" των αυθαίρετων κατασκευών σε ένα οικόπεδο, μόνο και μόνο επειδή ο πελάτης μου  κατασκεύασε μόνο την 1 αποθήκη, ενώ τις άλλες 2 οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες..

Ελπίζω να γίνομαι κατανοητή, οποιαδήποτε σκέψη ή βοήθεια θα μου ήταν πολύ χρήσιμη.

Ευχαριστώ

Αν κατάλαβα καλά οι 3 αποθήκες είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετες, βρίσκονται στον κοινόχρηστο χώρο του οικοπέδου και δεν αναφέρονται στο συμβόλαιο σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών (και γενικά σε κανένα συμβόλαιο). Το ποια αποθήκη ανήκει σε ποιον είναι μόνο στα λόγια και δεν αποδεικνύεται με επίσημα έγγραφα. Τεκμαίρεται ότι όλες οι αποθήκες ανήκουν σε όλους εξ αδιαιρέτου και κάθε συνιδιοκτήτης έχει τέτοιο πλασματικό ποσοστό συνιδιοκτησίας σε κάθε μία από τις 3 αποθήκες, όσο είναι το άθροισμα των ποσοστών συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο των οριζοντίων ιδιοκτησιών που του ανήκουν βάσει του συμβολαίου. Επίσης τεκμαίρεται ότι κάθε μία από τις 3 αποθήκες έχει μηδενικό ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο. Επειδή δεν είναι δυνατόν να θεωρηθούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες, αφού δεν περιγράφονται σε κανένα συμβόλαιο, πρέπει να δηλωθούν και οι 3 σε 1 δήλωση, μαζί με όλες τις πιθανές αυθαιρεσίες που υπάρχουν σε χώρους εκτός της καθαρής επιφάνειας των οριζοντίων ιδιοκτησιών και εκτός των κοινοχρήστων χώρων στους οποίους οι οριζόντιες έχουν ποσοστό συνιδιοκτησίας (με λίγα λόγια σε χώρους εκτός της μικτής επιφάνειας των οριζοντίων ιδιοκτησιών). Επιβάλλεται να δώσουν τη σύμφωνη γνώμη τους για την ρύθμιση των αυθαιρέτων (υπεύθυνη δήλωση με θεωρημένη τη γνησιότητα της υπογραφής) οι συνιδιοκτήτες που συγκεντρώνουν αθροιστικά τουλάχιστον ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 51%, βάσει του συμβολαίου.

Εφόσον οι αποθήκες είναι ισόγειες δηλώνεις στο σύστημα ότι υπάρχει οικοδομική άδεια στο οικόπεδο. Η κατάσταση δεν είναι ίδια με εκείνη χωρίς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Αν Ε το άθροισμα των καθαρών επιφανειών όλων των οριζοντίων βάσει συμβολαίου και Ε1, Ε2, Ε3 οι επιφάνειες των 3 ισογείων αποθηκών τότε το ποσοστό δόμησής τους προσδιορίζεται από την σχέση Π.Δ.= (Ε1+Ε2+Ε3)/(Ε+Ε1+Ε2+Ε3). Η επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη που τους αναλογεί, καθαρά και μόνο για τη δήλωση ένταξης στο Ν. 4495/2017, προκύπτει από το γινόμενο του Π.Δ. με την επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη αντίστοιχα του οικοπέδου. Οι υπερβάσεις δόμησης και κάλυψης συγκρίνονται με αυτά τα μεγέθη για να προκύψει το ποσοστό υπέρβασης. Έτσι προσδιορίζεται ποια κατηγορία αυθαιρέτων θα επιλεγεί. Εφόσον και οι 3 αθροιστικά δεν υπερβαίνουν τα 50 τ.μ. μπορεί να επιλεγεί μειωτικός συντελεστής 0,3. Αν η επιφάνειά τους υπερβαίνει αθροιστικά τα 50 τ.μ. τότε τα 50 τ.μ. μπορούν να δηλωθούν με μειωτικό συντελεστή 0,3 και η υπόλοιπη επιφάνεια χωρίς μειωτικό συντελεστή. Αν κάποια ή κάποιες από τις 3 αποθήκες έχουν επιφάνεια αθροιστικά μέχρι 15 τ.μ. και μέσο ύψος μέχρι 2,50 μ. είναι δυνατόν να ενταχθεί/ούν στην κατηγορία 3.

Μετά την υπαγωγή στις διατάξεις του Ν. 4495/2017 πρέπει να γίνει αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας λόγω μεταβολής του διαγράμματος κάλυψης. Μετά την έκδοση της βεβαίωσης μηχανικού οι συνιδιοκτήτες (όσοι διαθέτουν τουλάχιστον το 51% της συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο βάσει συμβολαίου και όχι απαραίτητα όλοι) οφείλουν να επισκεφτούν βολίδα τον συμβολαιογράφο για να τροποποιήσουν την πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών, έτσι ώστε να οριστούν οι αποθήκες ως αυτοτελείς ιδιοκτησίες και να τους αποδοθεί ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο. Το νέο συμβόλαιο δεν θα τροποποιήσει το αρχικό συμβόλαιο σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών για τους συνιδιοκτήτες που δεν συναινούν (εφόσον δεν συναινέσουν όλοι). Στη συνέχεια το νέο συμβόλαιο πρέπει να μετεγγραφεί στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο και να γίνουν οι αντίστοιχες αλλαγές στη δήλωση περιουσιακής κατάστασης Ε9 (αν δεν έχουν γίνει).

 

 

 

Edited Οκτώβριος 3 , 2019 by geoste

[IoanSiou]

Ευχαριστώ πάρα πολύ για τις απαντήσεις σας.

Άρα δεν μπορώ να τακτοποιήσω μόνο την 1 αποθήκη του οικοπέδου, επομένως πρέπει να δημιουργήσω μια δήλωση του Ν.4495/17 όπου θα δηλώσω σαν ιδιοκτήτες και τους 3 και στις αυθαιρεσίες θα δηλώσω και τις 3 αποθήκες, (απλά συναίνεση θα χρειαστώ μόνο από το 51%) , σωστά?

Εν τέλει δηλαδή το ζήτημα είναι να θέλουν και οι υπόλοιποι να τακτοποιήσουν τις αποθήκες τους γιατί ο πελάτης μου σίγουρα δεν ενδιαφέρεται να τακτοποιήσει (και να πληρώσει) μόνος του όλες τις αποθήκες.

Μπλέξαμε.....

[dimitris GM]

-  Μπορεις να τακτοποιησεις την "δικη σου"  αποθηκη σαν "εκ κατασκευής"

Ομως, απο ιδιοκτησιακης πλευρας,   δημιουργουνται προβληματα στο μελλον, αφου προκειται για κατασκευη στον κοινοχρηστο ακαλυπτο, αρα ανηκει σε ολους...

 

Ασε που,  αμα κανεις την τακτοποιηση σαν "εκ κατασκευης" θα κολλησει η οποιαδηποτε μεταβιβαση στο  μελλον,

γιατι θα σου ζητανε τροποποιηση της συστασης.

- Μπορεις  να πας με το 98 παρ. 4,  δλδ σαν συγκυριος σε κτισμα/τα  εντος σχεδιου χωρις συσταση,  και να ακολουθησεις τις διαταξεις του, διοτι,  θεωρητικα οι αποθηκες αυτες ανηκουν σε ολους τους συγκυριους.

Αλλα, το βεβαιο ειναι οτι καθε ενας γραφει 100% στην δικη "του" αποθηκη...και οχι 1/3 σε καθε μια,  άρα υπαρχει κωλυμα για ασκηση σχετικης αγωγης.

Και δεν εχεις τους αλλους δυο να συμφωνησουν σε μια σωστη διαδικασία...

 

Αρα,  μπρος γκρεμος και πισω ......η μπουλτοζα

ό,τι και να κανεις παλι σε αδιεξοδα καταληγεις.