ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[topografos3333]

Συνάδελφοι μια (ίσως και αφελή) ερώτηση: έχουμε περίπτωση διαμερίσματος ισόγείου ορόφου, σε οικόπεδο 3000 τμ. για υπαγωγή στο ν. 4495/17 Μέσα στο οικόπεδο, στην άκρη του υπάρχει ισόγεια αποθήκη 5-6 τ.μ.... αγνώστου προελεύσεως και λοιπών στοιχείων!  Θα πρέπει να διερευνηθεί η νομιμμότητα του τελευταίου κτίσματος και να περιλαμβάνεται στη βεβαίωση μηχανικού του ν. 4495/17 ή  μας ενδιαφέρει μόνο το διαμέρισμα; σημειώνεται ότι δεν φαίνεται στην αρχική Ο.Α. η αποθήκη... Ευχαριστώ πολυ΄.

Edited Οκτώβριος 7 , 2019 by topografos3333

[karanus]

Αν υπάρχει σύσταση και το διαμέρισμα είναι ΟΙ (οριζόντια ιδιοκτησία) , τότε ασχολείσαι μόνο με το διαμέρισμα και η βεβαίωση ,η η τακτοποίηση αφορούν μόνον αυτό.

[geoste]

On 7/10/2019 at 10:04 ΜΜ, topografos3333 said:

Συνάδελφοι μια (ίσως και αφελή) ερώτηση: έχουμε περίπτωση διαμερίσματος ισόγείου ορόφου, σε οικόπεδο 3000 τμ. για υπαγωγή στο ν. 4495/17 Μέσα στο οικόπεδο, στην άκρη του υπάρχει ισόγεια αποθήκη 5-6 τ.μ.... αγνώστου προελεύσεως και λοιπών στοιχείων!  Θα πρέπει να διερευνηθεί η νομιμμότητα του τελευταίου κτίσματος και να περιλαμβάνεται στη βεβαίωση μηχανικού του ν. 4495/17 ή  μας ενδιαφέρει μόνο το διαμέρισμα; σημειώνεται ότι δεν φαίνεται στην αρχική Ο.Α. η αποθήκη... Ευχαριστώ πολυ΄.

Η δική μου άποψη είναι πως θα πρέπει να ληφθεί μέριμνα για την τακτοποίηση του αυθαιρέτου κτίσματος (ρύθμιση, νομιμοποίηση ή κατεδάφιση), γιατί κάθε οριζόντια ιδιοκτησία έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο, αλλά σε διαφορετική δήλωση. Επειδή όμως ο αδόμητος, κατά οικοδομική άδεια και συμβόλαιο, χώρος του οικοπέδου είναι κοινόχρηστος τότε πρέπει να υπάρχει συναίνεση των συνιδιοκτητών (όπως αναλύθηκε προηγουμένως). Επειδή κάθε οριζόντια ιδιοκτησία έχει συνιδιοκτησία και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, κατά οικοδομική άδεια και συμβόλαιο, τότε πρέπει να ληφθούν υπόψη και τυχόν αυθαιρεσίες στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής. Οι αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους τακτοποιούνται εντελώς ανεξάρτητα από εκείνες στην καθαρή επιφάνεια μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Edited Οκτώβριος 9 , 2019 by geoste

[karanus]

Παραθέτω από Α83 του Ν4495/17

2.   Με την ανωτέρω υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη βεβαίωση μηχανικού δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι :

α) στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή

β) στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινόκτητων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας, καθώς και ότι δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια ή,......

 

 

 

Edited Οκτώβριος 7 , 2019 by karanus

[geoste]

6 λεπτά πριν, karanus said:

Παραθέτω από Α83 του Ν4495/17

2.   Με την ανωτέρω υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη βεβαίωση μηχανικού δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι :

 

α) στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή

 

β) στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινόκτητων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας, καθώς και ότι δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια ή,......

 

........

Έχεις δίκιο συνάδελφε.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Λεβέντες, είναι προφανές ότι, όταν σε ένα ακίνητο, στο οποίο υφίσταται σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, υπάρχουν αυθαιρεσίες στους κοινόχρηστους χώρους αυτού, οι οποίες δεν είναι ρυθμισμένες κι εγώ π.χ. θέλω να αγοράσω μια οριζόντια ιδιοκτησία αυτού, η οποία είναι ρυθμισμένη κ.λπ., τότε θα είμαι κόπανος αν το κάνω προσπερνώντας τους αρρύθμιστους κοινόχρηστους χώρους καθότι αναλαμβάνω κι εγώ την ευθύνη αυτών!!!

Οπότε ή θ' απαιτήσω πριν την αγορά τη ρύθμιση αυτών (με ό,τι αυτό συνεπάγεται) ή (αν είμαι υπέρ του δέοντος πονηρός) θα ρίξω το τίμημα της αγοράς κατά πολύ και σε τέτοιο σημείο που θα υπερκαλύπτεται η αναλαμβανόμενη "ευθύνη" κ.λπ., με αποτέλεσμα να μην καταστεί εφικτή η αγοραπωλησία, ή "στρίβειν δια του αρραβώνος" με τη μια και χωρίς πολλά πολλά...

Συμπέρασμα 1: Ως μηχανικοί συμβουλεύουμε τους πελάτες μας να ρυθμίζουν τις αυθαιρεσίες στους κοινόχρηστους χώρους των ακινήτων τους. Είναι προς το συμφέρον τους! Είναι και μια extra δουλειά - έσοδο για μας....

Συμπέρασμα 2: Ως μηχανικοί πελατών που ενδιαφέρονται ν' αγοράσουν ΟΙ, είμαστε υποχρεωμένοι να τους προστατεύσουμε, ελέγχοντας και τους κοινόχρηστους χώρους των ακινήτων, με την αντίστοιχη βεβαίως βεβαίως αμοιβή κ.λπ.

Συμπέρασμα 3: Ως "άνθρωποι", ακόμα και στις περιπτώσεις που οι μεταβιβάσεις γίνονται προς κατιόντες (π.χ. παιδιά κ.λπ.) και δεν μεσολαβεί τρίτος, έχουμε υποχρέωση να "φοβίσουμε" τους πελάτες - ιδιοκτήτες (ανιόντες) λέγοντάς τους ότι, κακώς μεταθέτουν το πρόβλημα στα παιδιά τους κι ότι, έχουν ηθική υποχρέωση να το λύσουν τώρα!!!

Συμπέρασμα 4: Ας προσθέσει ο καθένας μας, όποιο άλλο συμπέρασμα θέλει, στηριζόμενος στις γνώσεις, στην παιδεία, στην εμπειρία και στην ηθική του....

 

P.S. Είναι απολύτως λάθος ένας επαγγελματίας μηχανικός να κρύβεται ως "στρουθοκάμηλος στην άμμο" (στο νόμο που του δίδει βεβαίως το δικαίωμα ν' αδιαφορήσει για τις αυθαιρεσίες των κοινόχρηστων χώρων ενός ακινήτου)!!!

 

Edited Οκτώβριος 8 , 2019 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[karanus]

ΙΑΣΟΝΑΣ

Επι θεωρητικού έχεις δίκιο και στα 4 συμπεράσματα που αναφέρεις.

Αλλά από την άλλη και ο νόμος είναι ξεκάθαρος , ότι εξετάζουμε αυτοτελώς την ΟΙ, χωρίς να εμπλέκουμε τους κοινόχρηστους χώρους.

Αυτά που γράφεις πιστεύω ότι τα είχαν δει και οι συντάκτες των νόμων. Αλλά εάν τα έβαζαν ως παραδοχές, δεν θα προχωρούσε ούτε μια τακτοποίηση.

Ειδικά στις μεγάλες πόλεις.

Θα αναφέρω  ένα παράδειγμα:

Έστω πολυκατοικία με 30-35 ΟΙ σε μεγάλο οικόπεδο.Κάποια στιγμή ο Χ έχτισε μία αποθήκη και ένα υπόστεγο στον ακάλυπτο χώρο . Και αυτά παρέμειναν έτσι έως σήμερα , χωρίς ιδιοκτήτη . (Το σενάριο που αναφέρω έως εδώ είναι ο κανόνας και όχι η εξαίρεση). Και θέλει κάποιος να τακτοποιήσει μία από τις 35 ΟΙ. Σκέψου τι θα γινόταν, αν θα έπρεπε να βρεί όλους τους συνιδιοκτήτες για να ρυθμίσει πρώτα ένα παλιο-υπόστεγο και μία παλιο-αποθήκη και μετά να προχωρήσει στην τακτοποίηση της δικιάς του ΟΙ. Απλά δεν θα τελείωνε ποτέ!! Θα είχαν παγώσει τα πάντα. Δεν θα προχωρούσε καμία τακτοποίηση. Γι' αυτό τον λόγο κατά την γνώμη μου προστέθηκε αυτό στο Α83 που ανέφερα πιό επάνω, ( μη συμπεριλαμβανομένων των κοινόκτητων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου,)   ώστε να προχωράνε οι υποθέσεις.

Είναι ακριβώς το ίδιο πράμγα με τις τροποποιήσεις των συστάσεων που κανονικά θα έπρπεπε να γινόντουσαν μετά απο κάθε τακτοποίηση , αλλά τελικά δεν γίνονται. Γιατί ακριβώς είναι πολύ δύσκολο να μαζέψεις όλους τους συνιδιοκτήτες.

Βέβαια στην εκτίμηση του κάθε συναδέρφου είναι και η σπουδαιότητα των αυθαίρετων κοινόχρηστων χώρων. Για την συγκεκριμένη ανάρτηση του συναδέρφου που γράφει για μία αποθήκη 5-6 τμ σε 3000,00τμ οικόπεδο, νομίζω ότι είναι πλήρως καλυμμένος από τον νόμο. Δλδ σε κάθε περίπτωση θα ήταν. Πόσον μάλλον τώρα για την παλιο-αποθήκη των  5-6 τ.μ.... αγνώστου προελεύσεως και λοιπών στοιχείων!

 

[killertomato]

θεωρώ οτι είναι πρακτικά δύσκολο να γίνεται έλεγχος όλων των ΚΧ χώρων. Πχ πολλές πολυκατοικίες στο κέντρο της Αθήνας έχουν απροσπέλαστους ΚΧ (ιδιαίτερα οι ακάλυπτοι) και είναι δύσκολο να βρεις διαχειριστές να σου ανοίξουν πχ την ταράτσα. Εκτός των άλλων είναι και αρκετά δαπανηρό και όταν κάποιος σε καλεί να αγοράσει ένα ημιυπόγειο των 5-10Κ€  δεν έχει τη διάθεση να πληρώσει εξτρά και για έρευνα των αυθαιρεσιών σε ΚΧ (χρειάζεται και πλήρη σειρά σχεδίων όλων των ορόφων κτλ). Μια πλήρη ενημέρωση του πελάτη σε θέματα αυθαιρεσιών σε ΚΧ είναι μια πολύ καλή πρόταση για να γνωρίζει τι μπορεί να περιμένει (αν και αυτό παίζεται με τον αχταρμά που λέγεται αυθαίρετη δόμηση).  

[topografos3333]

Σας ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις σας! Με διευκολύνατε αφάνταστα!

[Betty_]

Καλημέρα σας,

Σε υπόγειο οικοδομής η κάτοψη δείχνει έναν ενιαίο αποθηκευτικό χώρο και ένα λεβητοστάσιο. Στην πραγματικότητα έχουν δημιουργηθεί επτά ανεξάρτητες αποθήκες. Αυτή του πελάτη μου βρίσκεται στην  θέση του λεβητοστασίου. Η αποθήκη είναι ανεξάρτητη ιδιοκτησία όχι παρακολούθημα του διαμερίσματος. Με ποιον τρόπο πρέπει να το ρυθμίσω; Διαμερισμάτωση ορόφου;

Ευχαριστώ πολύ.