ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[Pavlos33]

@DPS Έχεις παραβίαση κοινόχρηστου χώρου πολυκατοικίας. Το πιθανότερο είναι να επιτρέπεται η υπαγωγή εάν η επέκταση του διαμερίσματος έγινε από κατασκευής της οικοδομής, κάτι το οποίο δηλώνει υπεύθυνα ο νυν ιδιοκτήτης (παρ. 5 άρθρο 98). Στη συνέχεια και πάντοτε σε συνεργασία με την συμβολαιογράφο της υπόθεσης, εξετάζεται αν μπορεί να γίνει μονομερής τροποποίηση σύστασης σύμφωνα με την παρ. 7 (*)του ίδιου άρθρου. Το πως θα προσδιορίσεις την παράβαση συνήθως είναι δευτερεύον θέμα στην προκειμένη περίπτωση. Έχουμε στο παρελθόν συζητήσει για ΥΔΚΧ, ή Δ.Δ σύμφωνα με την εγκ. 2 . Τώρα, εφόσον ο αυθαίρετος χώρος πληροί τις προυποθέσεις της παρ "γιε" κατηγορίας 3 (**μεταβολή διαστάσεων περιγράμματος μέχρι 5% και εμβαδού μέχρι 5%) το εξετάζεις. Όμως, ακόμη και στην περίπτωση που καταλήξεις στην κατηγορία 3 θα πρέπει να σχεδιάσεις την νέα κάτοψη (αν όλα τα υπόλοιπα είναι σωστά, θα το κάνεις επάνω στο εγκεκριμένο σχέδιο) η οποία ναι μεν στην κατηγορία 3 δεν είναι απαιτούμενο δικαιολογητικό, αλλά θα χρειαστεί στην συνέχεια της διαδικασίας (αν γίνει μονομερής τροποποίηση). Μη ξεχνάς ότι το σημαντικό είναι να εξεταστεί πριν την υπαγωγή σε συνεργασία με την συμβολαιογράφο εάν γίνεται η μονομερής τροποποίηση σύστασης, ώστε και εσύ να είσαι επαγγελματικά σωστός απέναντι στον εντολέα σου. 

(*) Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της  παρ.5  ή  εφόσον  η  αυθαίρετη  επέκταση  ή  απομείωση  οριζοντίου  ή  καθέτου  ιδιοκτησίας  και  κτιρίων  εν  σειρά  που αποτελούν  οριζόντιες  ή  κάθετες  ιδιοκτησίες  ευρισκόμενες  εντός  οικοπέδων,  τμημάτων  οικοπέδων  ή  αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια  στάθμη,  ο  ιδιοκτήτης  έχει  δικαίωμα  να  προβαίνει  μονομερώς  σε  συμβολαιογραφική  πράξη  τροποποίησης  της πράξης  σύστασης  οριζόντιας  ή  καθέτου  ιδιοκτησίας,  προκειμένου  να  ενσωματώσει  τον  υπαγόμενο  στις  διατάξεις  του 
παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών  τεκμαίρεται. Η παρούσα εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής. Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ.5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση. 

(**) αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας έως πέντε τοις εκατό (5%)  και  εφόσον  δεν  μεταβάλλεται  η  επιφάνεια  άνω  του  ποσοστού  πέντε  τοις  εκατό  (5%)  και  κατά  παρέκκλιση  των περιπτώσεων α, β και γ της παρ.2 του άρθρου 89,

Edited Μάιος 15 , 2023 by Pavlos33

[DPS]

@Pavlos33 Σ'ευχαριστώ πολύ για τη βοήθεια!

Επειδή ο κοινόχρηστος χώρος μετρούσε τότε , θεωρώ πως πρέπει να το δηλώσω ως ΔΔ.

Η διαμερισμάτωση είναι αυτούσιο πεδίο χωρίς να απαιτείται επιλογή κατηγορίας όμως ? (πχ Κατηγορία 3)

Θα πρέπει να δηλώσω τα τετραγωνικά σε κάποιο πεδίο ή όχι ? Και επίσης η ΔΔ απαιτεί να κάνω κάτοψη ή διάγραμμα κάλυψης ? Ή απλά θα τα αναφέρω μόνο στην τεχνική μου έκθεση ?

Ευχαριστώ πολύ και πάλι!

Edited Μάιος 22 , 2023 by DPS

[Νώντας Α]

10 ώρες πριν, DPS said:

θεωρώ πως πρέπει να το δηλώσω ως ΔΔ.

Σωστά, είναι διαφορετική διαμερισμάτωση βάσει της παρ. 8 του άρθρου 100 του 4495.
Για όλες τις αυθαιρεσίες απαιτείται επιλογή κατηγορίας.
Στην περίπτωσή σου είναι κατηγορία 4.

Παράθεση

Θα πρέπει να δηλώσω τα τετραγωνικά σε κάποιο πεδίο ή όχι ?

Όχι.

Παράθεση

Και επίσης η ΔΔ απαιτεί να κάνω κάτοψη ή διάγραμμα κάλυψης ?

Κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης του ορόφου.

[DPS]

@Νώντας Α ευχαριστώ πολύ!

12 hours ago, Νώντας Α said:

Όχι.

Κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης του ορόφου.

Θα πρέπει να το υπολογίσω με αναλυτικο μήπως ? Δεν έχω αποσαφηνίσει πλήρως , ως καινούρια στο επάγγελμα, πότε ακριβώς κάνουμε αναλυτικό για υπολογισμό προστίμου.

[Νώντας Α]

1 ώρα πριν, DPS said:

Θα πρέπει να το υπολογίσω με αναλυτικο μήπως ?

Όχι. Στο φύλλο καταγραφής επιλέγεις το κουτάκι της διαφορετικής διαμερισμάτωσης.
Διαβάζοντας τη νομοθετική διάταξη που προανέφερα θα διαπιστώσεις ότι «ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ το παράβολο».

[aneida]

Καλησπέρα.

Σε κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο οικοδομής, που ένας ιδιοκτήτης έχει αποκλειστική χρήση χώρου στάθμευσης, έγινε από τον ίδιο τακτοποίηση για κατασκευή στεγάστρου που καλύπτει αυτόν τον χώρο στάθμευσης αλλά και τμήμα δεύτερου χώρου στάθμευσης καθώς και τμήμα του ακαλύπτου χώρου. Υπάρχει συναίνεση πολλών ιδιοκτητών για αυτή την τακτοποίηση αλλά όχι όλων. Πελάτης μου δηλαδή δεν έχει συναινέσει και αναρωτιέται αν η τακτοποίηση αυτή είναι νόμιμη. Διαβάζοντας το άρθρο 9 καταλαβαίνω ότι απαιτείται συναίνεση συνιδιοκτητών άνω του 50% και άρα η τακτοποίηση του συναδέλφου έγινε ορθώς. Θα ήθελα να μου το επιβεβαιώσει κάποιος γιατί δεν είμαι σίγουρη και φοβάμαι μην κάνω κάποιο λάθος.

[Honor_Code]

3 ώρες πριν, aneida said:

Θα ήθελα να μου το επιβεβαιώσει κάποιος γιατί δεν είμαι σίγουρη και φοβάμαι μην κάνω κάποιο λάθος.

Δεν κάνεις λάθος, η τακτοποίηση που έγινε δεν έχει κανένα πρόβλημα.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

22 ώρες πριν, aneida said:

Καλησπέρα.

Σε κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο οικοδομής, που ένας ιδιοκτήτης έχει αποκλειστική χρήση χώρου στάθμευσης, έγινε από τον ίδιο τακτοποίηση για κατασκευή στεγάστρου που καλύπτει αυτόν τον χώρο στάθμευσης αλλά και τμήμα δεύτερου χώρου στάθμευσης καθώς και τμήμα του ακαλύπτου χώρου. Υπάρχει συναίνεση πολλών ιδιοκτητών για αυτή την τακτοποίηση αλλά όχι όλων. Πελάτης μου δηλαδή δεν έχει συναινέσει και αναρωτιέται αν η τακτοποίηση αυτή είναι νόμιμη. Διαβάζοντας το άρθρο 9 καταλαβαίνω ότι απαιτείται συναίνεση συνιδιοκτητών άνω του 50% και άρα η τακτοποίηση του συναδέλφου έγινε ορθώς. Θα ήθελα να μου το επιβεβαιώσει κάποιος γιατί δεν είμαι σίγουρη και φοβάμαι μην κάνω κάποιο λάθος.

Προφανώς όπως κι εσύ καταλαβαίνεις, είναι άλλο "πράγμα" η ρύθμιση μιας αυθαίρετης κατασκευής σαν κι αυτή που περιγράφεις κι άλλο "πράγμα" το αν αυτή η ρύθμιση αποκτά και "ιδιοκτησιακό μανδύα"!!! Με απλά λόγια τονίζω δύο θέματα που οφείλεις να γνωρίζεις για προσωπική σου χρήση και για να ενημερώσεις κυρίως τον πελάτη σου:

1. Ειδική νομολογία ανώτατων δικαστηρίων της χώρας ορίζει πως σε ένα ακίνητο στο οποίο υφίσταται Σύσταση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας, όταν μια από αυτές έχει την αποκλειστική χρήση σε ένα κοινόχρηστο τμήμα (π.χ. προκήπιο, ακάλυπτος δώμα κ.λπ.) δεν σημαίνει ταυτοχρόνως ότι, μπορεί και να αλλάξει αυθαίρετα αυτή τη συγκεκριμένη χρήση!!! Για να το πετύχει απαιτείται πρωτίστως η τροποποίηση της ΣΟΙ με τη σύμφωνη γνώμη του 100% των συνιδιοκτητών, η περιγραφή σε αυτή της νέας χρήσης και η έκδοση στη συνέχεια της ανάλογης οικοδομικής άδειας!
2. Η κατάληψη κοινόχρηστου χώρου από έναν συνιδιοκτήτη ακινήτου με ΣΟΙ για να "αποτυπωθεί" και συμβολαιογραφικά (δηλαδή με απλά λόγια για να εκδοθεί για την ΟΙ του Πιστοποιητικό ΗΤΑ, απαιτεί τη σύμφωνη γνώμη του 100% των συνιδιοκτητών. Οπότε "εξυπνάκηδες ιδιοκτήτες" που δεν μπορούν να έχουν το 100% της συναίνεσης των συνιδιοκτητών του ακινήτου τους, απλώς δεν μπορούν να εγγράψουν νέο εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου τους (π.χ. πώληση, γονική παροχή κ.λπ.)! Το μόνο που έχουν καταφέρει είναι να το έχουν απλώς ρυθμίσει "πολεοδομικά" και τίποτα περισσότερο.

Από το παραπάνω καταλαβαίνεις ότι, ο πελάτης σου αν το επιθυμεί μπορεί ακολουθώντας τη νόμιμη διαδικασία, να τους αναγκάσει να τα γκρεμίσουν!!!!

[dimitris GM]

Ομως, εχει νομιμα την αποκλειστικη χρηση για ΘΣΑ.

  Και με την  παρ. 7/iα  του αρθρου 17 του ΝΟΚ επιτρεπονται

ια) Στέγαστρα σε οποιαδήποτε θέση.

Εχουμε και το αρθρο 29 παρ. "λα" του 4495 για τα στεγαστρα με ΕΕΔΜΚ.

  Εδω,  εχει "σκεπασει" την δικη του θεση, ενα τμημα της διπλανης θεσης  και  εχει επεκταθει και στον ακαλυπτο,  οπου δεν ειχε μεν την χρηση, εχει ομως την συναινεση του 50% για αυτη την επεκταση....

   Το μονο που μπορει, "ο πελατης που δεν εχει συναινεσει"

ειναι,  να ζητησει δικαστικως την αποξηλωση του τμηματος ανωθεν του κοινοχρηστου. Το δικαστηριο θα αποφασισει.

Αν του "περισσευουν"...ας παει σε δικηγορο. Εσυ δεν ανακατευεσαι.

  Βρε τι παθαμε με αυτη την "κατσικα του γειτονα".

 

 

 

 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Δημήτρη, μην είσαι βέβαιος ότι, νόμιμα μπορεί να το κάνει ή να "νομιμοποιήσει" τη συγκεκριμένη αυθαιρεσία που έχει κάνει..... Ούτε καν στο περίγραμμα του χώρου που έχει την αποκλειστική συγκεκριμένη χρήση!!!

 

Edited Μάιος 25 , 2023 by ΙΑΣΟΝΑΣ