ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[Σερίφης]

Το κλείσιμο του εξώστη επηρεάζει κοινόκτητο τμήμα (όψη), όμως η αυθαιρεσία υφίσταται από την ανέγερση της οικοδομής (σύμφωνα με την πρώτη σου δημοσίευση).
Συνεπώς, δεν απαιτείται συναίνεση για την τακτοποίηση.
Η φράση «συμμετέχουν όλοι» αφορά την τροποποίηση της σύστασης, για την οποία απαιτούνται ηλεκτρονικές ταυτότητες.

Edited Δεκέμβριος 4 , 2023 by Σερίφης

[Vasili]

Σε ευχαριστώ πολύ!

[gamvro]

Στο πίσω ακάλυπτο χώρο οικοπέδου και όχι σε επαφή με την πολυκατοικία υπάρχουν μία μικρή αποθήκη και μία δεξαμενή πετρελαίου που είναι κοινόχρηστες, δεν αναφέρονται πουθενά στην οικοδομική άδεια ούτε στην σύσταση οριζοντίου και είναι αυθαίρετες. 

Από καταγγελία ενός εκ των συνιδιοκτητών ήρθε η ΥΔΟΜ και εξέδωσε την προβλεπόμενη Έκθεση Αυτοψίας χαρακτηρίζοντάς τες αυθαίρετες κατασκευές.

Το ερώτημα είναι αν μπορεί ένας εκ των συνιδιοκτητών να τις τακτοποιήσει ή και πάλι απαιτείται συναίνεση;

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Η έκθεση αυτοψίας της πολεοδομίας ποιόν έχει αποδέκτη; Αν έχει μόνο τον "ενδιαφερόμενο", τότε ναι μπορεί και δήλωση να υποβάλλει και να πληρώσει το όποιο "κόστος" (π.χ. παράβολο, πρόστιμο, αμοιβή κ.λπ.) της ρύθμισης! Βεβαίως ξεπερνώντας διάφορες "δύσκολες λεπτομέρειες" (π.χ. αποδεικτό παλαιότητας κ./λπ.) Έτσι στη συνέχεια κάνοντας την προβλεπόμενη διαδικασία θα ξεμπλέξει με την πολεοδομία.

Προφανώς όμως οποτεδήποτε ο οποιοσδήποτε συνιδιοκτήτης του ακινήτου το θελήσει, έχει τη δυνατότητα να στραφεί νομικά εναντίον του και να πετύχει, τόσο την ακύρωση της συγκεκριμένης δήλωσης υπαγωγής (πεταμένα λεφτά δηλαδή, τα λεφτά της υπαγωγής κ.λπ.), όσο και την άμεση κατεδάφιση των συγκεκριμένων αυθαιρεσιών, λόγω του ότι, αυτές έχουν αναγερθεί σε κοινόχρηστο χώρο του ακινήτου και χωρίς τη συναίνεση του συνόλου των συνιδιοκτητών.

 

[gamvro]

Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση.

Η πολυκατοικία είναι οικογενειακή. Η έκθεση έχει αποδέκτες όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, ακόμη και αυτόν που έκανε την καταγγελία!

Ο δικός μου πελάτης, που έχει συνολικό ποσοστό γύρω στα 360/1000 επί του οικοπέδου, δεν θέλει να οικειοποιηθεί κάτι, απλά θέλει να συνεχίσουν να είναι κοινόχρηστα τα κτίσματα αυτά, αλλά να πάψουν τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης.

Μήπως η περίπτωση αυτή ανήκει στην παράγραφο 9 του άρθρου 98, δηλαδή θέλει συναίνεση άνω του 50% για την υπαγωγή;

Σε περίπτωση που δεν γίνει τακτοποίηση, τα πρόστιμα πηγαίνουν ξεχωριστά και κατά αναλογία στον κάθε ιδιοκτήτη, σωστά;

Edited Δεκέμβριος 15 , 2023 by gamvro

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Μόνος του δεν μπορεί να κάνει τίποτα! Έχοντας τη συναίνεση, κατ' εμέ του 100% (για να κοιμάται ήσυχος), κατά το νόμο άνω του 50% μπορεί να υποβάλλει δήλωση (στην οποία πρέπει να φαίνονται τα στοιχεία όλων των συνιδιοκτητών, κάποιοι εκ των οποίων δεν θα είναι αιτούντες) κ.λπ.

Το θεωρώ "μια τρύπα στο νερό" διότι, αυτός που σήμερα αντιτίθεται στην υπαγωγή, αύριο είναι απολύτως βέβαιο ότι, θα "επιμείνει".....

  

2 ώρες πριν, gamvro said:

Σε περίπτωση που δεν γίνει τακτοποίηση, τα πρόστιμα πηγαίνουν ξεχωριστά και κατά αναλογία στον κάθε ιδιοκτήτη, σωστά;

Το νόμιμο αυτό είναι να γίνει! Το πως όμως όταν φτάσουν και γίνουν ληξιπρόθεσμα θα το "πετύχει" η εφορία είναι "αλλουνού παπά ευαγγέλια".... Συνήθως ο καθένας ευθύνεται για το ποσοστό ιδιοκτησίας που του αναλογεί, αλλά και εξ ολοκλήρου!

Edited Δεκέμβριος 15 , 2023 by Didonis

[dimitris GM]

Προκειται για κατασκευη που εγινε στον κοινοχρηστο ακαλυπτο και αφορα κοινοχρηστο κτισμα που εξυπηρετει ολοκληρη την οικοδομη.

  Το 50% αφορα αυθαιρεσιες που εγιναν απο εναν και χρτησιμοποιει αυτος μονον.

  Εγω θα το πηγαινα με την παρ. 4,  εστω και αν αναφερεται μονον για συγκυριους σε ξεχωριστη ΟΙ.

 Αλλως με δικαστικη αποφαση. 

[οικογενειακη μεν η  η οικοδομη αλλα καποιος "ξεκοψε"  και εκανε καταγγελια...]

4. Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του παρόντος κατά τα οριζόμενα στα άρθρα 99 επ., ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυρίων. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, ύστερα από σχετική έγγραφη ή ηλεκτρονική δήλωσή τους.

 

Edited Δεκέμβριος 15 , 2023 by dimitris GM

[tettris]

Καλημέρα και πάλι, μετά τα τελευταία τεχνικά προβλήματα, στο φόρουμ! Δεν διαπίστωσα αν ήταν προγραμματισμένη η παύση λειτουργίας, πάντως εύχομαι να πάνε όλα καλά στο εξής.

Έχω μια υπόθεση, που (για την εμπειρία μου) είναι κάπως "λοξή". Παραθέτω απόσπασμα της σχετικής παραγράφου 7 του αρθ.98 του νόμου που την αφορά:

Quote

7. Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και (...) εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας (...) συντελείται σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Πρόκειται για υπόγεια αποθήκη σε προ 1975 κτίριο, παρακολούθημα οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία βάσει της ΟΑ συνορεύει με μπαζωμένο τμήμα.

Στην πραγματικότητα ωστόσο ο τοίχος ανάμεσα στην αποθήκη και το παραπάνω τμήμα δεν κατασκευάστηκε ποτέ και το τμήμα δεν μπαζώθηκε. Οπότε στην ουσία έχουμε επέκταση της αποθήκης προς κοινόχρηστο χώρο, εδώ όμως έγκειται η απορία μου, λόγω του εξής στοιχείου: Εντός του χώρου (καθ. ύψους 0 έως 1,75μ) διέρχονται εμφανείς οι σωληνώσεις ύδρευσης των διαμερισμάτων και μάλιστα έχουν γενικούς διακόπτες (βάνες) σαν να είχε τρόπο τινά υβριδικό λειτουργικά σκοπό η διαμόρφωση του χώρου (πρόσβαση σε κοινόχρηστο μέσω ιδιωτικού χώρου).

Ο ιδιοκτήτης επίσης δεν διεκδικεί/δεν θέλει την "επέκταση", αλλά από τη μεριά μου (εκτός ότι αναρωτιέμαι αν τον συμφέρει μια τέτοια απόφαση λόγω κατηγορίας 1 και παρόλο που ο χώρος είναι δύσχρηστος) θεωρώ ότι σημαντικό ρόλο έχει το γεγονός πως η πρόσβαση σε αυτή γίνεται μέσω του παρακολουθήματος/αποθήκης και επομένως αμφιβάλλω κατά πόσο μπορεί να θεωρηθεί κοινόχρηστη αυθαιρεσία, ώστε όντως να μη συμπεριληφθεί στη δήλωση της ιδιοκτησίας.

Προφανώς αν πχ βάλει μια γυψοσανίδα, εκεί όπου θα ήταν ο τοίχος σύμφωνα με την άδεια, δεν θα υπήρχε ο προβληματισμός. Προσπαθώ όμως να καταλάβω αν το δικαίωμα εξαίρεσης ενός χώρου που αναφέρει η παράγραφος 7 εφαρμόζεται και σε αυτή την περίπτωση ή ο νόμος θέλει συγκεκριμένα να εννοήσει ότι η τροποποίηση της σύστασης μπορεί να εξαιρέσει μόνο εκείνες τις επιφάνειες, οι οποίες έχουν καταληφθεί από επέκταση κοινόχρηστων χώρων εις βάρους των ιδιοκτησιών. Με μπερδεύει το ότι δεν πρόκειται πχ για έναν εξώστη με αποκλειστική πρόσβαση από διαμέρισμα, όπου προφανώς κάτι τέτοιο δεν γίνεται. Μήπως είναι δυνατή η λύση να τον τακτοποιήσει αρχικά και στη συνέχεια να κτισθεί ο τοίχος με εκτέλεση εργασιών αποπεράτωσης, ώστε να εξαιρεθεί η επέκταση από την ιδιοκτησία;

Δεν ξέρω αν και ο συμβολαιογράφος θα βοηθήσει στο νομικό κομμάτι, όμως θα ήθελα να γνωρίζω πρώτα την πολεοδομική προσέγγιση. Παραθέτω σκαρίφημα:

 

Edited Ιανουάριος 20 by tettris
Ανέβασμα ευκρινέστερης εικόνας

[dimitra98]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλησπέρα,

Η πλάκα του εξώστη διαμερίσματος πρώτου ορόφου κατασκευαστικά είναι ενιαία σκυροδετημενη με την πλάκα οροφής υφιστάμενου νόμιμου ισόγειου διαμερίσματος. Η Ο.Α προέβλεπε εξώστη μικρότερων διαστάσεων και έχει γίνει επέκταση του πάνω από Κ.Χ. Θα πρέπει να χρεώσω κάποια παράβαση στο διαμέρισμα πρώτου ορόφου εκτός από την κατασκευή κιγκλιδωμάτων;

Ευχαριστώ πολύ εκ των προτερων

Edited Ιανουάριος 21 by Pavlos33

[Pavlos33]

Aνέβασε αν θέλεις μια τομή για να γίνει κατανοητό το ερώτημά σου. Από την μια αναφέρεις επέκταση πάνω σε πλάκα οροφής ισογείου (υποθέτω έχεις κτίριο με εσοχή υπερκείμενων ορόφων (πχ περίπτωση στοάς) από την άλλη αναφέρεις για κοινόχρηστο χώρο (εννοείς Κ.Χ ακινήτου ή Κ.Χ δημοσίου χώρου;). Επιπλέον, η Π.Σ.Ο.Ι και η προσαρτημένη κάτοψη περιγράφει την υφιστάμενη κατάσταση ή την προβλεπόμενη βάσει Ο.Α;