ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[Tim22]

Εκ κατασκευής αυθαίρετη αποθήκη υπογείου εντός περιγράμματος της ανωδομής (δηλαδή με υπέρβαση δόμησης μόνο) απαιτεί υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 98;

[ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ]

Χαίρετε έχω την εξής περίπτωση:  Διώροφη οικοδομή με υπόγειο με άδεια από το 1991. Το 2007 γίνεται σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και χωρίζεται σε 3 διαμερίσματα (υπόγειο, ισόγειο,  Α όροφος). Βάσει αδείας το υπόγειο ένα τμήμα του ήταν κύρια χρήση και το άλλο βοηθητική. Μετά την σύσταση  και τη δημιουργία διαμερίσματος μειώθηκε το τμήμα της βοηθητικής χρήσης και αυξήθηκε το τμήμα της κύριας χρήσης. Λόγω αυτής της αλλαγής διαμορφώθηκε και ένας κοινόχρηστος διάδρομος εκτός του διαμερίσματος που οδηγεί σε αποθήκες-λεβητοστάσιο. Ο διάδρομος αυτός ανήκει πλέον στην κύρια χρήση και πρέπει να τακτοποιηθεί η αλλαγή του. Το ερώτημα είναι αν πρέπει να τακτοποιηθεί σαν κοινόχρηστος από όλους τους ιδιοκτήτες ; Επίσης στο υπόγειο υπήρχε και μια ενιαία αποθήκη η οποία μετά τη σύσταση χωρίστηκε σε 2 ανεξάρτητες ιδιοκτησίες (αποθήκες) και κοινόχρηστους χώρους (λεβητοστάσιο). Όλες οι εργασίες έγιναν εσωτερικά δεν άλλαξαν οι εξωτερικές διαστάσεις. Αυτό πως το αντιμετωπίζω; Σαν πολεοδομική παράβαση; Το κερασάκι στην τούρτα είναι ότι η μια αποθήκη-ο.ι που ανήκει στους ιδιοκτήτες που εκπροσωπώ είναι μεγαλύτερη από ότι περιγράφει η σύσταση. Κάθε βοήθεια είναι ευπρόσδεκτη.

[Pavlos33]

@ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ Καλημέρα. Η κύρια χρήση που δημιουργήθηκε εις βάρος της βοηθητικής και έτσι αυξήθηκε η επιφάνεια του υπόγειου διαμερίσματος, θα πρέπει να τακτοποιηθεί με Υ.Δ.Κ.Χ εφόσον έλαβε χώρα πριν τις 28/7/2011. Ο διάδρομος που αναφέρεις -αν κατάλαβα σωστά-δημιουργήθηκε εσωτερικά και απομείωσε την επιφάνεια του υπογείου διαμερίσματος. Εδώ χρειάζεται τροποποίηση σύστασης για να "αφαιρεθεί" από την επιφάνεια του διαμερίσματος και να δοθεί συμβολαιογραφικά ως κοινόχρηστος χώρος. Για το αν απαιτείται συναίνεση ανατρέχεις στο άρθρο 98. Εκ κατασκευής; Μάλλον όχι. Άρα δεν πληροί την προϋπόθεση να ρυθμιστεί χωρίς συναίνεση. Θα πας με το 51% των ψήφων. Επιπλέον, έχεις και μια διαφορετική διαμερισμάτωση (θα ενσωματωθεί στην τροποποίηση σύστασης) λόγω διαχωρισμού της αποθήκης, αλλά και της δημιουργίας επιπλέον του διαδρόμου, κοινόχρηστων χώρων. Μη σε πιάνει πανικός. Κάνε αρχικά σωστή αποτύπωση και να αντιπαραβάλεις τα περιγράμματα των χώρων σε διαφορετικά layer βάσει Ο.Α, βάσει ΠΣΟΙ και βάσει υφιστάμενης κατάστασης. Έτσι θα τα έχεις όλα ξεκάθαρα από την αρχή.

Edited Thursday at 08:29 πμ by Pavlos33

[ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ]

@Pavlos33 Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Ναι έτσι το έχω κάνει, τακτοποίηση της αυθαίρετης επέκτασης κύριας χρήσης με Υ.Δ. όμως σκέφτηκα μειωτικό συντελεστή μιας και βρίσκεται σε υπόγειο. Ο διάδρομος δημιουργήθηκε εσωτερικά μεν αλλά δεν απομείωσε την επιφάνεια του διαμερίσματος βάσει σύστασης. Βάσει οικοδομικής άδειας δεν υπήρχε διαμέρισμα ήταν ένα υπόγειο. Έχει ήδη δοθεί με τη σύσταση ως κοινόχρηστος χώρος απλά αυτό που άλλαξε σε σχέση με την άδεια είναι ότι πλέον είναι σε χώρο κύριας χρήσης και όχι βοηθητικής. Παραθέτω σχέδια.

Α.01.ΚΑΤΟΨΗ ΥΠΟΓΕΙΟΥ.pdf Α3 ΚΑΤΟΨΗ ΥΠΟΓΕΙΟΥ ΑΝΑΘΕΩΡΗΣΗ.pdf

[Pavlos33]

Η εφαρμογή μειωτικού συντελεστή γίνεται στις υπόγειες στάθμες και βλέποντας την εσωτερική σκάλα, θα μπορούσαμε να πούμε ότι μπορεί να εφαρμοστεί συντελεστής 0,30 αντί για 0,50.  Με βάση τα εγκεκριμένα σχέδια έχεις ένα τμήμα διαμέρισμα και ένα άλλο Β.Χ (αποθήκες κλπ). Όποια επέκταση έγινε από το διαμέρισμα εις βάρος του Β.Χ παίρνει ΥΔΚΧ με μειωτικό. 

[ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ]

Συμφωνούμε. Το τμήμα του διαδρόμου που στην άδεια ήταν β.χ και έγινε κύρια χρήση τώρα έχεις γνώμη για το ποιος το τακτοποιεί; Επίσης η διαμερισμάτωση για την αποθήκη αφορά και τη δημιουργία της και το γεγονός ότι η αποθήκη μεγάλωσε εις βάρος του διαδρόμου-κοινοχρήστου χώρου; Τέλος θεωρώ πως ίσως χρειάζεται και μια ακόμα παράβαση διαμερισμάτωσης που αφορά τη δημιουργία διαμερίσματος στο υπόγειο. Δε ξέρω αν μπορούμε να θεωρήσουμε ότι ήταν διαμέρισμα ξεχωριστό μιας και μιλάμε για μια άδεια διώροφης οικοδομής με υπόγειο που επικοινωνούσαν με σκάλα όπως φαίνεται στην άδεια. Τι πιστεύεις;