ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[Tim22]

Εκ κατασκευής αυθαίρετη αποθήκη υπογείου εντός περιγράμματος της ανωδομής (δηλαδή με υπέρβαση δόμησης μόνο) απαιτεί υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 98;

[ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ]

Χαίρετε έχω την εξής περίπτωση:  Διώροφη οικοδομή με υπόγειο με άδεια από το 1991. Το 2007 γίνεται σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και χωρίζεται σε 3 διαμερίσματα (υπόγειο, ισόγειο,  Α όροφος). Βάσει αδείας το υπόγειο ένα τμήμα του ήταν κύρια χρήση και το άλλο βοηθητική. Μετά την σύσταση  και τη δημιουργία διαμερίσματος μειώθηκε το τμήμα της βοηθητικής χρήσης και αυξήθηκε το τμήμα της κύριας χρήσης. Λόγω αυτής της αλλαγής διαμορφώθηκε και ένας κοινόχρηστος διάδρομος εκτός του διαμερίσματος που οδηγεί σε αποθήκες-λεβητοστάσιο. Ο διάδρομος αυτός ανήκει πλέον στην κύρια χρήση και πρέπει να τακτοποιηθεί η αλλαγή του. Το ερώτημα είναι αν πρέπει να τακτοποιηθεί σαν κοινόχρηστος από όλους τους ιδιοκτήτες ; Επίσης στο υπόγειο υπήρχε και μια ενιαία αποθήκη η οποία μετά τη σύσταση χωρίστηκε σε 2 ανεξάρτητες ιδιοκτησίες (αποθήκες) και κοινόχρηστους χώρους (λεβητοστάσιο). Όλες οι εργασίες έγιναν εσωτερικά δεν άλλαξαν οι εξωτερικές διαστάσεις. Αυτό πως το αντιμετωπίζω; Σαν πολεοδομική παράβαση; Το κερασάκι στην τούρτα είναι ότι η μια αποθήκη-ο.ι που ανήκει στους ιδιοκτήτες που εκπροσωπώ είναι μεγαλύτερη από ότι περιγράφει η σύσταση. Κάθε βοήθεια είναι ευπρόσδεκτη.

[Pavlos33]

@ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ Καλημέρα. Η κύρια χρήση που δημιουργήθηκε εις βάρος της βοηθητικής και έτσι αυξήθηκε η επιφάνεια του υπόγειου διαμερίσματος, θα πρέπει να τακτοποιηθεί με Υ.Δ.Κ.Χ εφόσον έλαβε χώρα πριν τις 28/7/2011. Ο διάδρομος που αναφέρεις -αν κατάλαβα σωστά-δημιουργήθηκε εσωτερικά και απομείωσε την επιφάνεια του υπογείου διαμερίσματος. Εδώ χρειάζεται τροποποίηση σύστασης για να "αφαιρεθεί" από την επιφάνεια του διαμερίσματος και να δοθεί συμβολαιογραφικά ως κοινόχρηστος χώρος. Για το αν απαιτείται συναίνεση ανατρέχεις στο άρθρο 98. Εκ κατασκευής; Μάλλον όχι. Άρα δεν πληροί την προϋπόθεση να ρυθμιστεί χωρίς συναίνεση. Θα πας με το 51% των ψήφων. Επιπλέον, έχεις και μια διαφορετική διαμερισμάτωση (θα ενσωματωθεί στην τροποποίηση σύστασης) λόγω διαχωρισμού της αποθήκης, αλλά και της δημιουργίας επιπλέον του διαδρόμου, κοινόχρηστων χώρων. Μη σε πιάνει πανικός. Κάνε αρχικά σωστή αποτύπωση και να αντιπαραβάλεις τα περιγράμματα των χώρων σε διαφορετικά layer βάσει Ο.Α, βάσει ΠΣΟΙ και βάσει υφιστάμενης κατάστασης. Έτσι θα τα έχεις όλα ξεκάθαρα από την αρχή.

Edited Ιούνιος 27 by Pavlos33

[ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ]

@Pavlos33 Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Ναι έτσι το έχω κάνει, τακτοποίηση της αυθαίρετης επέκτασης κύριας χρήσης με Υ.Δ. όμως σκέφτηκα μειωτικό συντελεστή μιας και βρίσκεται σε υπόγειο. Ο διάδρομος δημιουργήθηκε εσωτερικά μεν αλλά δεν απομείωσε την επιφάνεια του διαμερίσματος βάσει σύστασης. Βάσει οικοδομικής άδειας δεν υπήρχε διαμέρισμα ήταν ένα υπόγειο. Έχει ήδη δοθεί με τη σύσταση ως κοινόχρηστος χώρος απλά αυτό που άλλαξε σε σχέση με την άδεια είναι ότι πλέον είναι σε χώρο κύριας χρήσης και όχι βοηθητικής. Παραθέτω σχέδια.

Α.01.ΚΑΤΟΨΗ ΥΠΟΓΕΙΟΥ.pdf Α3 ΚΑΤΟΨΗ ΥΠΟΓΕΙΟΥ ΑΝΑΘΕΩΡΗΣΗ.pdf

[Pavlos33]

Η εφαρμογή μειωτικού συντελεστή γίνεται στις υπόγειες στάθμες και βλέποντας την εσωτερική σκάλα, θα μπορούσαμε να πούμε ότι μπορεί να εφαρμοστεί συντελεστής 0,30 αντί για 0,50.  Με βάση τα εγκεκριμένα σχέδια έχεις ένα τμήμα διαμέρισμα και ένα άλλο Β.Χ (αποθήκες κλπ). Όποια επέκταση έγινε από το διαμέρισμα εις βάρος του Β.Χ παίρνει ΥΔΚΧ με μειωτικό. 

[ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ]

Συμφωνούμε. Το τμήμα του διαδρόμου που στην άδεια ήταν β.χ και έγινε κύρια χρήση τώρα έχεις γνώμη για το ποιος το τακτοποιεί; Επίσης η διαμερισμάτωση για την αποθήκη αφορά και τη δημιουργία της και το γεγονός ότι η αποθήκη μεγάλωσε εις βάρος του διαδρόμου-κοινοχρήστου χώρου; Τέλος θεωρώ πως ίσως χρειάζεται και μια ακόμα παράβαση διαμερισμάτωσης που αφορά τη δημιουργία διαμερίσματος στο υπόγειο. Δε ξέρω αν μπορούμε να θεωρήσουμε ότι ήταν διαμέρισμα ξεχωριστό μιας και μιλάμε για μια άδεια διώροφης οικοδομής με υπόγειο που επικοινωνούσαν με σκάλα όπως φαίνεται στην άδεια. Τι πιστεύεις;

[ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ]

Επειδή είναι η πρώτη φορά που φτιάχνω δήλωση συναίνεσης συνιδιοκτητών την ανεβάζω εδώ αν κάποιος έχει κάνει να με βοηθήσει. Η υπόθεση είναι ότι μια αποθήκη-οριζ.ιδιοκτησία έχει μεγαλώσει εις βάρος κοινόχρηστου χώρου-διαδρόμου.ΣΥΝΑΙΝΕΣΗ.pdf

[Eleni St]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Σε κτίριο προ του '55 χωρίς σχέδια αδείας (υπάρχει μόνον το απόσπασμα της άδειας) έγινε άδεια αλλαγής χρήσης το 2001 που δείχνει τον 3ο όροφο ως ένα εννιαίο διαμέρισμα, δηλ. ενσωματώθηκε σε αυτόν ο κοινόχρηστος διάδρομος 20τμ. Το 2003 έγινε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας όπου ο 3ος περιγράφηκε ως 4 γραφεία αυτοτελή και ο διάδρομος 20τ.μ. κοινόχρηστος. Μάλιστα απο ότι είδα στο Ε9 του ιδιοκτήτη δήλωνε πως ενοικίαζε μόνον το ένα απο αυτά τα 4 αυτοτελή γραφεία και τα υπόλοιπα 3 κενά. Οταν γινόντουσαν οι διορθώσεις των τ.μ. σε δήμο και Ε9 ο ιδιοκτήτης ζήτησε απο έναν μηχανικό να γίνει η διόρθωση χωρίς να τον ενημερώσει για την αλλαγή χρήσης του 2001. Ο μηχανικός ξεκίνησε την τακτοποίηση αλλά δεν την έχει περαιώσει. Μου ζήτησε ο ιδιοκτήτης να δω τι γίνεται με τη διαδικασία και από τον έλεγχο του έκανα στην πολεοδομία είδα πως υπήρχε η άδεια του 2001.

Αυτήν τη στιγμή τα τ.μ. δηλώνονται σωστά στην εφορία και αυτή είναι η πραγματική κατάσταση, υπάρχει η αλλαγή χρήσης του 2001 οπότε πρέπει μάλλον να γίνει τροποποίηση της σύστασης ώστε να είναι και αυτή σωστή;

Και έτσι λύνεται το θέμα χωρίς να γίνει τακτοποίηση τη στιγμή που υπάρχει η άδεια του 2001. Υπάρχει πρόβλημα τη στιγμή που η σύσταση έγινε μετά την αδειοδότηση;

Ευχαριστώ πολύ

Edited Ιούλιος 2 by Pavlos33

[Pavlos33]

@Eleni St Ξεκινάς, βήμα βήμα τον έλεγχο. Συλλέγεις άδειες και εγκεκριμένα σχέδια. Μια άδεια αν κατάλαβα σωστά, είναι αυτή της ανέγερσης κτιρίου προ 55 και μια δεύτερη για αλλαγή χρήσης  τρίτου ορόφου. Η άδεια αλλαγής χρήσης στηρίχθηκε σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο. Τα σχέδια της άδειας αλλαγής χρήσης τι δείχνουν; Υπάρχει αναγραφή σε δ. κάλυψης νομίμως υφιστάμενου κτιρίου ως προ 55 ή αναγράφεται υφιστάμενο βάσει κάποιας Ο.Α; Η άδεια αλλαγής χρήσης δείχνει διαμέρισμα, ενώ σήμερα υπάρχουν 4 γραφεία. Υπάρχει συνάδελφος που κάνει την υπαγωγή. Άρα, ακόμη δεν έχεις πλήρη στοιχεία για να ελέγξεις την υπόθεση. Ο ιδιοκτήτης θέλει να διακόψει με τον προηγούμενο συνάδελφο και να σου αναθέσει την μεταφορά της δήλωσης για να τακτοποιήσεις το ακίνητο;

Από τα παραπάνω και με μια πρώτη ανάγνωση προκύπτει ότι πιθανώς υπάρχει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από Κ.Χ σε Κ.Χ και διαφορετική διαμερισμάτωση.  Αν τώρα, κάποια διηρημένη ιδιοκτησία, στην υφιστάμενή της κατάσταση καταπατά Κ.Χ οικοδομής (οι κοινόχρηστοι-κοινόκτητοι και ιδιόχρηστοι χώροι ορίστηκαν βάσει της από 2003 ΠΣΟΙ) τότε ανατρέχεις στο άρθρο 98 Ν. 4495. Προφανώς η ΠΣΟΙ θα πρέπει να αλλάξει, αλλά το πιθανότερο είναι να καλύπτεται με μονομερή τροποποίηση.

Edited Ιούλιος 2 by Pavlos33

[Παναγιώτης Ζαντές]

Χαίρετε! Σε τριώροφη πολυκατοικία με σύσταση Ο.Ι. με οροφοδιαμερίσματα κάθε όροφος συν το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο,  το διαμερισμό του Β Ορόφου έχει επεκταθεί εκ κατασκευάς κατά 3 τμ περίπου στο κλιμακοστάσιο (στο πλατύσκαλο στην ουσία). Ωστόσο σε δήλωση υπαγωγής στο Ν. 4495/2017 (που έγινε το 2018) από την συνάδερφο που είχε αναλάβει τότε την υπόθεση, αν και εντόπισε την παράβαση δεν τη δήλωσε λόγω αδυναμίας ευρέσεως ενός ιδιοκτήτη που ζούσε τότε στο εξωτερικό ώστε να υπάρχει ομόφωνη συναίνεση.

Για την σύνταξη ηλεκτρονικής ταυτότητας τώρα για να γίνει δωρεά από τον αγοραστή και επικαρπωτή στην κόρη του, απαιτείται προφανώς και η ρύθμιση αυτού του χώρου. Που τώρα λόγω παρέλευσης δεκαετίας μπορεί να υπαχθεί πια στο Ν. 44952017. 

Σημειώνεται ότι υπάρχουν τρεις ιδιοκτήτες ένας ανά όροφο δηλαδή, οπότε δεν τίθεται θέμα πλειοψηφίας αν κι έτσι κι αλλιώς συναινούν στη ρύθμιση. 

Το ερώτημά μου είναι το εξής μπορεί να υπαχθεί μεμονωμένα με καινούργια δήλωση η επέκταση στο κλιμακοστάσιο ή πρέπει να "ανοιχτεί" ξανά η δήλωση υπαγωγής του 2018  και να συμπεριληφθεί εκεί; Παρεμπιπτόντως δεν έχει περαιωθεί ακόμη αλλά βρίσκεται σε κατάσταση οριστικής υπαγωγής.

Edited Ιούλιος 3 by Παναγιώτης Ζαντές