ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[Alejandro_92]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλησπέρα,

Έχω ισόγειο κτίσμα, οριζόντια ιδιοκτησία, που έχει επεκταθεί εντός χώρου αποκλειστικής χρήσης. Η προσθήκη αυτή τακτοποιηθεί με τον Ν.4495/17.

Στην ιδιοκτησία αυτή ανήκει, σύμφωνα με την σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, το «δικαίωμα της επεκτάσεως πλαγίως δηλαδή κατά την οριζόντιο θέση του υπό στοιχεία I-1 γιώτα ένα διαμερίσματος και εντός του κατωτέρω χώρου της αποκλειστικής».

Σήμερα, το εν λόγω διαμέρισμα πρόκειται να μεταβιβαστεί και απαιτείται η έκδοση Η.Τ.Κ.

Το ερώτημα είναι, τι είδους ταυτότητα θα εκδοθεί για το δικαίωμα επέκτασης; Αδόμητου ή υλοποιημένης ιδιοκτησίας;

Ευχαριστώ εκ των προτέρων

Edited Οκτώβριος 1 by Pavlos33

[dimitris GM]

   Αφου υπηρχε  το δικαιωμα επεκτασης της ΟΙ οριζοντιως, θα ειχε και χιλιοστα οικοπεδου [σαν "αερας"]

  Τι τακτοποιηση εκανες;

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

2 ώρες πριν, Alejandro_92 said:

...... που έχει επεκταθεί εντός χώρου αποκλειστικής χρήσης. Η προσθήκη αυτή τακτοποιηθεί με τον Ν.4495/17.

Συνιστώ ιδιαίτερη προσοχή!

Το δικαίωμα αυτό μπορεί ν' ασκηθεί μόνο με την έκδοση της αντίστοιχης οικοδομικής άδειας! Με άλλα λόγια η αυθαίρετη επέκταση δεν δύναται να νομιμοποιηθεί χωρίς τη σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών και την στη συνέχεια τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας για το ακίνητο, με στόχο να συμπεριληφθεί σε αυτή, η νέα πλέον χρήση του εν λόγω χώρου. Σε καμία περίπτωση (αν δεν έχουν υλοποιηθεί τα προηγούμενα) δεν εκδίδεται Πιστοποιητικό Πληρότητας ΗΤΑ!

[Alejandro_92]

Ευχαριστώ και τους δύο για τις άμεσες απαντήσεις.

2 ώρες πριν, dimitris GM said:

   Αφου υπηρχε  το δικαιωμα επεκτασης της ΟΙ οριζοντιως, θα ειχε και χιλιοστα οικοπεδου [σαν "αερας"]

  Τι τακτοποιηση εκανες;

Την τακτοποίηση, τώρα την υλοποιώ για να είμαι ακριβής. Όσον αφορά τα χιλιοστά, δεν έχω λάβει υπόψη αυτά του "αέρα" που σωστά λες ότι υπάρχουν. (αποφεύγω την κατηγορία 5 σε κάθε περίπτωση, διότι έχω υπέρβαση κάτω από 50 τ.μ.)

1 ώρα πριν, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Συνιστώ ιδιαίτερη προσοχή!

Το δικαίωμα αυτό μπορεί ν' ασκηθεί μόνο με την έκδοση της αντίστοιχης οικοδομικής άδειας! Με άλλα λόγια η αυθαίρετη επέκταση δεν δύναται να νομιμοποιηθεί χωρίς τη σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών και την στη συνέχεια τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας για το ακίνητο, με στόχο να συμπεριληφθεί σε αυτή, η νέα πλέον χρήση του εν λόγω χώρου. Σε καμία περίπτωση (αν δεν έχουν υλοποιηθεί τα προηγούμενα) δεν εκδίδεται Πιστοποιητικό Πληρότητας ΗΤΑ!

1) Έχω μια αυθαίρετη επέκταση, σε χώρο που ανήκει στην αποκλειστική χρήση της οριζόντιας μου.

2) Το δικαίωμα επέκτασης που περιγράφεται στην σύσταση, ανήκει αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη της δικής μου οριζόντιας.

Πως προκύπτει το συμπέρασμα ότι πρέπει να λάβω συναίνεση;

Επιπλέον, παρέλειψα να αναφέρω ότι πριν την αγοραπωλησία, θα γίνει μονομερής τροποποίηση της σύστασης για να συμπεριληφθεί η αυθαίρετη προσθήκη.

Σε αυτήν την περίπτωση, πως χειριζόμαστε την ΗΤΚ που θα ζητηθεί για το δικαίωμα επέκτασης; Άποψη μου είναι ότι πρέπει να εκδοθεί ΗΤΚ υλοποιημένης ιδιοκτησίας, με αναλυτική περιγραφή της κατάστασης. Και πιθανότατα να καταργηθεί η οριζόντια που αφορά την επέκταση και τα χιλιοστά της να απορροφηθούν  από την οριζόντια ιδιοκτησία/κατοικία (αν και σε αυτό δεν επιμένω, είναι πιο πολύ νομικό θέμα. Εγώ εκεί που τραβάω την κόκκινη γραμμή είναι στο αδόμητο, που θεωρώ ότι δεν μπορώ να το δώσω).

Η συμβολαιογράφος ζητά αδόμητο, για να απλοποιήσει την ζωή της, κατά τα γνωστά......

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Ό,τι πεις...

Να γνωρίζεις όμως ότι, το να έχει κάποιος το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης σε έναν χώρο, δεν σημαίνει ότι, ταυτοχρόνως έχει και το δικαίωμα της αλλαγής της συγκεκριμένης χρήσης!

Edited Οκτώβριος 1 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[Πρύτανης]

@Alejandro_92 
Σωστή είναι η αντιμετώπιση που περιγράφεις στη δεύτερη δημοσίευσή σου.
Δηλαδή, πρώτα τακτοποίηση και μετά μονομερής τροποποίηση.

Παράθεση

Νόμος 4495/2017 — Άρθρο 98

8. Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. […]

 

Πώς διευκολύνεται η συμβολαιογράφος εάν η ηλεκτρονική ταυτότητα της επέκτασης είναι για αδόμητο;
Εξήγησέ της ότι πλέον δεν υφίσταται δικαίωμα επέκτασης, αφού η επέκταση πραγματοποιήθηκε, και ότι στην τροποποιημένη σύσταση η οριζόντια ιδιοκτησία για το ισόγειο θα είναι, εκ των πραγμάτων, μία.

Edited Οκτώβριος 2 by Πρύτανης

[Alejandro_92]

9 λεπτά πριν, Πρύτανης said:

@Alejandro_92 
Σωστή είναι η αντιμετώπιση που περιγράφεις στη δεύτερη δημοσίευσή σου.
Δηλαδή, πρώτα τακτοποίηση και μετά μονομερής τροποποίηση.

Θεωρώ και εγώ πως αυτή είναι η λογική προσέγγιση.

Βέβαια, σήμερα έλαβα (τηλεφωνική ) απάντηση από το ΤΕΕ στο ίδιο ερώτημα που έθεσα εδώ και μου απάντησαν ότι θα πρέπει να δώσω αδόμητο, αφού το δικαίωμα επέκτασης που περιγράφεται στην σύσταση μπορεί να υλοποιηθεί μόνο με έκδοση οικοδομικής άδειας (όπως είπε πιο πάνω και ο Ιάσωνας).

[Πρύτανης]

53 λεπτά πριν, Alejandro_92 said:

το δικαίωμα επέκτασης που περιγράφεται στην σύσταση μπορεί να υλοποιηθεί μόνο με έκδοση οικοδομικής άδειας

Δεν έγραψα ότι υλοποιήθηκε το δικαίωμα που περιγράφεται στη σύσταση, αλλά ότι «πλέον δεν υφίσταται δικαίωμα επέκτασης» αφού η επέκταση πραγματοποιήθηκε (χωρίς άδεια, δηλαδή αυθαίρετα).
Είναι προφανές ότι η αυθαίρετη επέκταση δεν συνιστά εφαρμογή του δικαιώματος από τη σύσταση.
Γι' αυτό μιλάμε για τακτοποίηση και μονομερή τροποποίηση.

Edited Οκτώβριος 2 by Πρύτανης

[Alejandro_92]

@Πρύτανης

Επομένως, γίνεται η τακτοποίηση και προχωράμε σε μονομερή τροποποίηση. 

Το ερώτημα παραμένει, είναι ορθό να δοθεί αδόμητο για το δικαίωμα επέκτασης;

Αξίζει να σημειωθεί ότι η αποκλειστική χρήση είναι αρκετά μεγάλη (1 στρέμμα περίπου) και θεωρητικά, μπορεί μελλοντικά να υπάρξει προσθήκη με νόμιμο τρόπο.

[Πρύτανης]

Έχεις δίκιο. Δεν απάντησα σε αυτό το ερώτημα.
Μπορείς να δώσεις αυτό που επιθυμεί η συμβολαιογράφος, αφού προηγουμένως της εξηγήσεις την πραγματοποιημένη κατάσταση.
Στα σχόλια θα γράψεις ότι η ηλεκτρονική ταυτότητα εκδίδεται για τροποποίηση σύστασης.
Πρόσεξε στη νέα σύσταση να αναφέρεται η μικρότερη, μετά την αυθαίρετη επέκταση, μελλοντική δόμηση. 
Εάν το υπόλοιπο είναι μηδενικό ή αμελητέο πρέπει είτε να αφαιρεθεί το δικαίωμα επέκτασης είτε να περιγράφεται ως «μελλοντικό και ενδεχόμενο» για την περίπτωση που αυξηθεί ο συντελεστής δόμησης.

Edited Οκτώβριος 2 by Πρύτανης