ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[pipakos]

Χαχαχαχα επανήλθες με πιο δύσκολες ερωτήσεις αυτή τη φορά!!! Για να κάνω μια προσπάθεια:

 

-ποιά δηλωση γινεται στην ΔΟΥ?

Υποθέτω η ίδια δήλωση που γινόταν πάντα σε ΣΟΙ ή τροποποίηση αυτής. Απλά υπογράφει μόνο ο ένας.

 

-ποιος κανει ελεγχο στο υποθ/κειο για τους συνιδιοκτητες, σε μια οικοδομη- εστω- 30 διαμερισματων?

Λογικά ο/η δικηγόρος του ιδιοκτήτη που θα κάνει τη μονομερή τροποποίηση.

 

-τι γινεται αν σε μια οικοδομη δεν υπαρχει -για καποιους λογους- γνωστος ιδιοκτητης.???

Αυτό θα το μάθουμε μόνο αν μας τύχει μελλοντικά.

Edited Μάιος 30 , 2018 by pipakos

[dimitris GM]

ας μην το συζητησουμε αλλο... μην το "ματιασουμε"

Μακαρι να ειναι  αυτη η σωστη  και αποδεκτη  απο όλους λυση...

Δεν εχουμε καμμια ορεξη να βαζουμε τον κοσμο να  κανει εξοδα και να τακτοποιει

και μετα να ερχονται διαφοροι "ερμηνευτες" να ζητανε  ....το μακρυ και το κοντο τους.

Τα λεμε....

[η ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΑΕ, μας ειχε βοηθησει κατα πολύ με τις εγκυκλιους του στους προηγουμενους νομους...

Πλην δεν εβγαλε ακομα καμμια εγκυκλιο...Μαλλον περιμενει την οριστικη μορφη του νομου]

Edited Ιούνιος 5 , 2018 by Pavlos33

[babis2008gr]

Συνάδελφοι καλησπέρα, έχω την παρακάτω περίπτωση και θα ήταν χρήσιμη η βοήθεια σας :

Σε οικοδομή αποτελούμενη από ισόγειο, Α', Β' όροφο και δώμα υπάρχει σύσταση Ο.Ι. η οποία αναφέρει δικαίωμα υψούν Γ' και Δ΄ ορόφων. 

ο Πελάτης μου έχει το δικαίωμα υψούν Γ' ορόφου το οποίο και επιθυμεί να μεταβιβάσει. Κατά την αυτοψία εντοπίστηκε αυθαίρετη επέκταση της απόληξης του κλιμακοστασίου - αυξημένες διαστάσεις κατά 0.50 μ. και αυθαίρετη επέκταση με χρήση αποθήκης, με είσοδο από το πλατύσκαλο του κλιμακοστασίου, από την κατασκευή του κτιρίου το 79'.

Σύμφωνα με μία απόφαση του ΣτΕ που έχω διαβάσει το δώμα θεωρείται κοινόχρηστο ώς την υλοποίηση του δικαιώματος υψούν στο σύνολό της.

Σε μια διευκρίνηση της Λεμπέση για δικαίωμα υψούν (για 4014) βλέπω ότι μπορεί να πραγματοποιηθεί ρύθμιση και μεταβίβαση από τον ιδιοκτήτη του δικαιώματος και η αυθαίρετη κατασκευη βαρύνει το δικαίωμα υψούν, που έρχεται σε αντίθεση με την απόφαση του ΣτΕ.

Και το ερώτημα είναι αν μπορεί να τακτοποιήσει ο ιδιοκτήτης του δικαιώματος υψούν τις αυθαίρετες υπερβάσεις χωρίς την συναίνεση των υπολοίπων ιδιοκτητών και αν θα πρέπει να τροποποιηθεί η σύσταση πριν την μεταβίβαση (οπότε και απαιτείται η συναίνεση όλων) ? 

Οποιαδήποτε άποψη ευπρόσδεκτη

Edited Ιούνιος 5 , 2018 by babis2008gr

[ppanag]

... ούτε να το σκέφτεται χωρίς συναίνεση 100% !!! 

Το κλιμακοστάσιο και η απόληξή αυτού είναι κοινόχρηστα.... το αυθαιρετάκι που φύτρωσε στο δώμα ποιανού είναι ????

Προσοχή !!! εκτός από πολεοδομική παράβαση έχουμε και παράβαση της υπάρχουσας σύστασης !!! 

Για το λόγο αυτό προτείνω να ενημερωθούν όλοι οι συνιδιοκτήτες για το τι σημαίνει αυτό και μετά να αποφασίσουν τη μοίρα της αποθήκης !!!

[ΚΑΝΑ]

προσωπικά το βλέπω ως εξής:

αν η επέκταση των 50εκ της απόληξης κλιμακοστασίου που αναφέρεις, οφείλεται στο μεγάλωμα του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου  κατά 50εκ 

την παραβλέπεις γιατί η ρύθμιση του κλιμακοστασίου ως κοιν/στου, απαιτείται κοινή δήλωση όλων των συν/τών της οικοδομής

ενώ αν δεν οφείλεται σ' αυτό την ρυθμίζεις μαζί με την αποθήκη χωρίς καμιά συναίνεση λόγω αποκλειστικής χρήσης του χώρου του Γ' ορόφου

Η αρχική σύσταση Ο.Ι προς το παρόν θα παραμείνει ως έχει και μελλοντικά θα μπορεί να τροπ/θεί μόνο μετά από την κοινή δήλωση ένταξης των αυθαιρεσιών των κοινοχρήστων

 

 

[ppanag]

9 λεπτά πριν, ΚΑΝΑ said:

αν η επέκταση των 50εκ της απόληξης κλιμακοστασίου που αναφέρεις, οφείλεται στο μεγάλωμα του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου  κατά 50εκ 

την παραβλέπεις γιατί η ρύθμιση του κλιμακοστασίου ως κοιν/στου, απαιτείται κοινή δήλωση όλων των συν/τών της οικοδομής

ενώ αν δεν οφείλεται σ' αυτό την ρυθμίζεις μαζί με την αποθήκη χωρίς καμιά συναίνεση λόγω αποκλειστικής χρήσης του χώρου του Γ' ορόφου

Η αρχική σύσταση Ο.Ι προς το παρόν θα παραμείνει ως έχει και μελλοντικά θα μπορεί να τροπ/θεί μόνο μετά από την κοινή δήλωση ένταξης των αυθαιρεσιών των κοινοχρήστων

Αν κατάλαβα καλά προτείνεις να ρυθμίσει χωρίς συναίνεση ότι είναι εντός της ιδιοκτησίας του και να αγνοήσει τα κοινόχρηστα....

Συμφωνώ ότι μπορεί να το κάνει αυτό και να ξεμπερδέψει με τη μεταβίβαση... 

θα τα βρουν οι νέοι ιδιοκτήτες όμως ???

Ο "κατασκευαστής/ιδιοκτήτης" της αυθαιρεσίας μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα όταν το "ανακαλύψει"....

Όντως θέλει να φορτωθεί την αυθαιρεσία αυτή που εισχώρησε στην ιδιοκτησία του ???

Δεν θα προσπερνούσα εύκολα το ιδιοκτησιακό κι ας το επιτρέπει ο ν. 4495/2017 αν δεν ήμουν 100% σίγουρος ότι και ο ιδιοκτήτης καταλαβαίνει τι σημαίνει αυτό ....

[babis2008gr]

Σας ευχαριστώ για τις απαντήσεις. Το γεγονός είναι ότι η προσθήκη ορόφου στην συγκεκριμένη οικοδομή είναι μια αρκετά δύσκολη και ακριβή διαδικασία (ενισχύσεις κλπ) που εκτιμώ ότι δεν πρόκειται να προχωρήσει ποτέ (πιο εύκολα και οικονομικά αγοράζει νεόδμητο). Τώρα ο ιδιοκτήτης λόγω κάποιων προβλημάτων που αντιμετωπίζει επιθυμεί να πραγματοποιηθεί άμεσα η μεταβίβαση στον υιό του ώστε να μην διαθέτει οποιαδήποτε περιουσιακό στο όνομά του. Αυτό που με προβληματίζει  είναι ότι σύμφωνα με το παρακάτω λογικά δεν επιτρέπεται ούτε η ρύθμιση δίχως συναίνεση. Οπότε μονόδρομος η συναίνεση για την ρύθμιση και ώς εκ τούτου λόγω του κοινοχρήστου χαρακτήρα της αυθαίρετης κατασκευής είναι και απαραίτητη η τροποποίηση της σύστασης Ο.Ι. πρίν την μεταβίβαση.....

η υπ’ αρ. 141/2014 απόφαση του Εφετείου Πειραιώς σχετικά με τη νομική φύση της ταράτσας (δώματος) πριν την υλοποίηση του «δικαιώματος υψούν» και πριν από την επέκταση καθ’ ύψος της οικοδομής, καθώς και σχετικά με τις αυθαίρετες τυχόν επεκτάσεις ότι :

«μέχρι της υλοποιήσεως του δικαιώματος υψούν επί του υφισταμένου δώματος οικοδομής, τούτο παραμένει κοινόχρηστος χώρος παρέχων δικαίωμα συγχρήσεως εις όλους τους οροφοκτήτες και εις ουδεμίαν περίπτωσιν το δικαίωμα υψούν παρέχει εις τον δικαιούχον την εξουσίαν αποκλειστικής χρήσεως του ακαλύπτου δώματος προ της σκεπάσεως του ακαλύπτου χώρου διά της υλοποιήσεως του μελλοντικού ορόφου (βλ. ΑΠ 175/1988, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 17870 και ΕφΑθ 1441/2001, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 337138). Η βεράντα, η οποία είναι ανοικτό μέρος και επέκταση του δαπέδου ενός ορόφου μέχρι του κατακορύφου επιπέδου των όψεων του κτιρίου και αποτελεί δώμα (πλάκα οροφής) διά τον κάτωθι ταύτης όροφον ή διαμέρισμα, είναι δυνατόν να καταστεί αντικείμενον χωριστής ιδιοκτησίας, διαφορετικώς εφαρμόζεται ως προς αυτήν ό,τι εφαρμόζεται, κατ’ άρθρον 7§1 Ν. 3741 /1929 διά την στέγη, ήτοι ανήκει εις τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα, κατ’ άρθρον 2§1 Ν. 2741 /1929, μέρη της οικοδομής (βλ. ΑΠ 1123/2012, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 586894, ΑΠ 406/1996, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 177943 και ΕφΛαρ 94/2012, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 590034).

Περαιτέρω, διά της υλοποιήσεως του δικαιώματος υψούν (προσθήκης καθ’ ύψος ορόφου) ο νέος όροφος περιέρχεται εις τον δικαιούχον της επεκτάσεως κατ’ αποκλειστικήν κυριότητα, νομήν και κατοχήν μετά του αναλόγου ποσοστού αναγκαστικής συγκυριότητος επί του εδάφους και των λοιπών κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της οικοδομής. H άσκηση, όμως, του δικαιώματος επεκτάσεως της οικοδομής καθ’ ύψος προϋποθέτει την τήρηση των αντιστοίχων διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας. Επομένως, διά να είναι νόμιμη η άσκηση του δικαιώματος αυτού από τον συνιδιοκτήτη του ενιαίου οικοπέδου, στον οποίον εχορηγήθη τούτο βάσει κοινής συμφωνίας όλων των συνιδιοκτητών εμπεριεχομένης στην μεταγραφείσα συστατική πράξη, και διά να καταστεί αυτός αποκλειστικός κύριος του νέου κτίσματος άνωθεν του δώματος, πρέπει η κατασκευή αυτού να γίνει κατόπιν τηρήσεως των οικείων πολεοδομικών διατάξεων, διότι εν αντιθέτω περιπτώσει, δηλαδή εάν η προσθήκη του νέου κτίσματος γίνει αυθαιρέτως, ο φορεύς του δικαιώματος δεν αποκτά αποκλειστική επ’ αυτού κυριότητα και οι λοιποί συνιδιοκτήτες εξακολουθούν να έχουν το δικαίωμα τη αναγκαστικής συγκυριότητος, συγκατοχής και συγχρήσεως ολοκλήρου του κοινοχρήστου χώρου του δώματος. Εάν, ωστόσο, διά νεωτέρας νομοθετικής ρυθμίσεως παρασχεθεί η δυνατότης νομιμοποιήσεως του αυθαιρέτου κτίσματος και ο ανεγείρας τούτο τηρήσει τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις νομιμοποιήσεως, τότε η άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδομής από τον δικαιούχον είναι επιτρεπτή, αφού διά της νομιμοποιήσεως το κτίσμα αποβάλλει τον χαρακτήρα του αυθαιρέτου και καθίσταται νόμιμο. Ούτως, μόνον μετά την νομιμοποίηση του αυθαιρέτου κτίσματος ο δικαιούχος του τοιούτου δικαιώματος αποκτά αποκλειστική κυριότητα επί του κτίσματος και επί του υπό τον όγκο του καταλαμβανομένου χώρου του μέχρι τότε υφισταμένου δώματος (βλ. ΑΠ 220/2013, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 604055, AΠ 1553/2009, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 508263, ΑΠ 1658 /2007, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 458149 ή ΤΝΠΔΣΑ και ΑΠ 615/2006, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 410142). Τούτο, ανεξαρτήτως του ότι το κύρος της συστατικής των οριζοντίων ιδιοκτησιών πράξεως δεν εξαρτάται από την συμφωνία αυτής προς τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις αλλά επισύρει μόνον τις εκ των οικείων πολεοδομικών διατάξεων προβλεπόμενες συνέπειες (βλ. ΑΠ 1288 /2011, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 571479 και ΑΠ 121 /2003, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 325197)».

Τέλος, η ίδια ως άνω απόφαση καταλήγει σχετικά με την τύχη της εναπομείνουσας ακάλυπτης ταράτσας έπειτα από την πλήρωση της αίρεσης (201 ΑΚ) που τάχθηκε με τη σύσταση του «δικαιώματος υψούν» (υλοποίηση δικαιώματος υψούν) ότι «η μερική κάλυψη του δώματος της οικοδομής κατά την ενάσκηση του δικαιώματος υψούν από κάποιον οροφοκτήτην, ο οποίος λόγω εξαντλήσεως του ανωτάτου επιτρεπομένου συντελεστού δομήσεως δύναται να ανεγείρει την εκ της συστατικής πράξεως προβλεπομένην καθ’ ύψος προσθήκην (όροφον) μόνον επί μέρους και ουχί εφ’ ολοκλήρου της επιφανείας του δώματος, δεν αίρει αφ’ εαυτής τον κοινόκτητον και κοινόχρηστον χαρακτήρα του εναπομένοντος ακαλύπτου (ακτίστου) μέρους του μέχρι τότε υφισταμένου δώματος, το οποίον εξακολουθεί να αποτελεί στέγην της οικοδομής ομού μετά της εις υψηλότερον επίπεδον αντίστοιχης στέγης του νέου διαμερίσματος, το οποίον κατά υλοποίησιν του δικαιώματος υψούν ανηγέρθη επί συγκεκριμένου μόνον μέρους της όλης επιφανείας του μέχρι τότε υφισταμένου δώματος (πρβλ. έμμεση συναγωγή από: ΑΠ 478/2011, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 551220 και ΑΠ 1658/2007)

 

  

Edited Ιούνιος 5 , 2018 by Pavlos33

[koudoulis]

καλησπερα συναδελφοι

μια ερωτηση κι απο μενα

σε πενταοροφη οικοδομη

10 ΟΙ - διαμερισματα και 10 αποθηκες ΟΙ στο υπογειο ( με χιλιοστα)

Οικοδομικη αδεια του 1996

Η αποθηκη στο υπόγειο δυστυχως ειναι 2 τμ μεγαλυτερη -(όλες ειναι - εχουν φαει 40 εκ απο τον διαδρομο)  την τακτοποιω με μια ξεχωριστη δήλωση και σαν υφισταμενη απο την αρχη ( χωρις συναινεση δηλαδη)

το προβλημα μου ειναι ότι ο ιδιοκτητης δηλωνει οτι το διαμερισμα συνοδευει μια θεση σταθμευσης

Στο ΔΔ υπαρχουν 4 θεσεις σταθμευσης στον ακαλυπτο. Στην πραγματικοτητα ολος ο ακαλυπτος ειναι ασφαλτοστρωμενος και εχει 16 θεσεις σταθμευσης που ανηκουν σε διαφορα διαμερισματα

1 απο αυτες ( που δεν αντιστοιχει σε καποια απο τις 4 νομιμες) αντιστοιχει στο διαμερισμα. Πως την τακτοποιώ ? με διαφορετικη χωροθετηση θεσης σταθμευσης? δεν με καλυπτει . με τμ ? με αναλυτικο προυπολογισμο για την διαστρωση επι της υποχρεωτικης φυτευσης στον κοινοχρηστο ακαλυπτο. Θελει συναινεση συνιδιοκτητων? δεν αποτελει επέκταση ΟΙ σε κοινοχρηστο αλλα παρακολουθημα αυτής.

 

[killertomato]

 τα σχέδια σύστασης  τι δείχνουν για τις ΘΣ και τις αποθήκες; αν συμφωνούν με την πραγματικότητα δεν χρειάζεσαι συναίνεση, η αποθήκη παει με ΥΔ ή διαμερισμάτωση (υπάρχει διαφορά απόψεων) και η ΘΣ με αναλυτικό για την πλακόστρωση (θα παει στο διαμέρισμα η δήλωση λόγω παρακολουθήματος)

προσοχή στην τακτοποίηση της αποθήκης γιατι το μονο απο κατασκευής δεν αρκεί για να γίνει τροποποίηση της σύστασης (θέλει και το ίδιο σε όλους τους ορόφους απο το λεκτικό του νόμου) 

[ppanag]

συμφωνώ με killertomato και προσθέτω μόνο:

"κάντε 2 μερούλες υπομονή να βγει σε ΦΕΚ η τροποποίηση που ψηφίστηκε σήμερα !!!"