ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[ΚΑΝΑ]

επειδή και εγώ (ο παλιός) συνάντησα τις ίδιες απαιτήσεις από συμβολαιογράφο

(που ήθελε να κάνει μονομερή τροπ/ση της σύστασης, ενώ αυτή η μονομερής  δεν είναι υποχρεωτική)

της παρέθεσα την παρ 7 του αρθ 98 του Ν 4495/17 

7.     Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και με τις ανωτέρω και μόνο προϋποθέσεις, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρου στην οριζόντιο ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

 που μετά το Ν 4546/2018 - ΦΕΚ 101Α/12-6-2018 (Άρθρο 34)

«7. Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».

 

[mikegad]

Παιδιά λίγο βοήθεια γιατί είχα μια συζήτηση πριν με συνάδελφο που με μπέρδεψε.

Σε γήπεδο με μέγιστη δόμηση 200μ² ,πέρα των πολλών αυθαιρεσιών που υπάρχουν σε 4 οριζόντιες ιδιοκτησίες (έχουν δομηθεί περίπου 300μ² συνολικά), έχουν γίνει και αυθαίρετες αποθήκες στον κοινόχρηστο που θα μείνουν κοινόχρηστες.

Οι ιδιοκτήτες θέλουν να κάνουν κοινή δήλωση ,οπότε δηλώνω κανονικά σε κάθε φύλλο της υπερβάσεις κάθε οριζόντιας που συγκρίνω με το ποσοστό της κάθε μίας και κάνω νέο φύλλο για τις υπερβάσεις που θα μείνουν κοινόχρηστες.

Στην ουσία οι κοινόχρηστες αποθήκες (περίπου 40μ²) δεν έχουν καθόλου ποσοστό επί του οικοπέδου.

Με τι ποσοστά γίνεται η δήλωση για αυτές λοιπόν:

1) Στην υπέρβαση δόμησης επιλέγουμε >200% (δηλαδή συντελεστή 1,9);

2) Στην υπέρβαση κάλυψης επιλέγουμε >60%  (δηλαδή συντελεστή 1,6);

ή συγκρίνω τα 40μ² με τα 200μ² της συνολικής επιτρεπόμενης κάλυψης του γηπέδου οπότε έχω π.χ. 20% υπέρβαση δόμησης;

Edited Ιούλιος 2 , 2018 by mikegad

[killertomato]

μα πως θα κάνεις μια δήλωση για τις 4 ξεχωριστές ΟΙ; είναι ίδιοι οι ιδιοκτήτες με ποσοστά;

 

οι αποθήκες δηλώνονται στο Ε9 του κάθε ιδιοκτήτη; στα σχέδια της σύστασης φαίνονται; 

μήπως συμφέρει να τα βρούν και να μοιράσουν τις αποθήκες ώστε να πάνε κατηγορία 3 η κάθε μία;

[mikegad]

Καταρχάς σε ευχαριστώ για την απάντηση

 

Οι ιδιοκτήτες είναι 2 αδέλφια και έχουν 2 οριζόντιες ο καθένας.

Κάθε οριζόντια έχει 25%. Βάσει νόμου μπορούν να κάνουν κοινή δήλωση.Είναι καλύτερα βέβαια να γινόταν μία για κάθε οριζόντια αλλά επιμένουν οπότε...

Η σύσταση έχει γίνει με την κάτοψη της άδειας.

Στο Ε9 δεν φαίνεται καμία υπέρβαση προς το παρόν. Θα προστεθούν σύντομα.

 

Οι κοινόχρηστες αποθήκες που αναφέρω είναι ανεξάρτητα κτίσματα (δεν είναι σε επαφή με της κατοικίες) μέσα στο γήπεδο.

Είναι και θα παραμείνουν κοινόχρηστες. Και να χωριστούν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για κατηγόρια 3.

Θα δηλωθούν ως Β.Χ με μειωτικό 50%. Το θέμα είναι με τι ποσοστά θα δηλωθούν οι υπερβάσεις αυτές όπως αναφέρω στο παραπάνω μήνυμα

 

[dimitris GM]

θεωρω οτι αυτο που εννοεί ο  killertomato ειναι οτι,

γιατι να μην κανεις ξεχωριστη δηλωση για καθε αποθηκη, ωστε καθε μια ΟΙ να εχει απο μια δικη της αποθηκη

Αυτα τα εξ αδιαιρετου -στο μελλον- θα δημιουργουν συνεχη προβληματα, μεταξυ των ανεψιων...

[ο ενας  θα θελει να πουλησει και ο αλλος δεν  θα θελει, αλλα ειναι συγκυριος στην αποθηκη...τρεξον γυρεψον...]

Κανετε και μια ωραια καθετη μετα, με το αρθρο 98.

Edited Ιούλιος 2 , 2018 by dimitris GM

[mikegad]

Υπάρχουν ήδη αυθαίρετες αποθήκες που είναι σε επαφή με της κατοικίες οι οποίες θα τακτοποιηθούν και θα προστεθούν στην κάθε οριζόντια.

Οι 2 όμως (μία αρκετά μεγάλη και μία μικρή) είναι τελείως "ξέμπαρκες" στις 2 άκρες του γηπέδου , χρησιμοποιούνται και απ τους 2 ιδιοκτήτες και έτσι θέλουν να μείνουν.

Δεν καταλαβαίνω γιατί δημιουργεί πρόβλημα σε πιθανή πώληση οριζόντιας. Αν η κάθε οριζόντια που πωλείται είναι τακτοποιημένη σωστά ας κάνουν και άλλες 10 αυθαίρετες μετά στον κοινόχρηστο.Η πώληση της κατοικίας δεν επηρεάζεται, σωστά;

Πάντως Δημήτρη συμφωνώ και εγώ σε αυτό που λες και θα ήταν το καλύτερο.Θα ξαναπροσπαθήσω να τους πείσω να κάνουν χωριστές δηλώσεις και να τα χωρίσουν όλα αλλά δεν το βλέπω. Πέρα από αυτά άλλωστε έχουν κάνει πάααααρα πολλά στον κοινόχρηστο που θέλουν να μείνουν κοινόχρηστα (στέγστρα, φούρνους, δεξαμενή νερού κλπ).

 

Το θέμα μου με απασχολεί (όχι μόνο για αυτή την δήλωση) είναι αυτό που λέω παραπάνω, δηλαδή :

Στην ουσία οι κοινόχρηστες αποθήκες (περίπου 40μ²) δεν έχουν καθόλου ποσοστό επί του οικοπέδου.

Με τι ποσοστά γίνεται η δήλωση για αυτές λοιπόν:

1) Στην υπέρβαση δόμησης επιλέγουμε >200% (δηλαδή συντελεστή 1,9);

2) Στην υπέρβαση κάλυψης επιλέγουμε >60%  (δηλαδή συντελεστή 1,6);

ή συγκρίνω τα 40μ² με τα 200μ² της συνολικής επιτρεπόμενης κάλυψης του γηπέδου οπότε έχω π.χ. 20% υπέρβαση δόμησης;

 

Κάποιος λίγη βοήθεια στο παραπάνω ερώτημα;Κανείς δεν έχει τακτοποιήσει κοινόχρηστο χώρο που παραμένει κοινόχρηστος; 

Ας το πάρω σε άλλο παράδειγμα να το απλοποιήσω λίγο.

Έστω 4 οροφοδιαμερίσματα  100μ² το καθένα σε οικόπεδο με συνολική επιτρεπόμενη δόμηση 400μ². Ποσοστό κάθε οριζόντιας 25%. Άρα καμία παράβαση.

Στον ακάλυπτο (δηλαδή κοινόχρηστο) κατασκευάστηκε μια αποθήκη 40μ² την οποία την χρησιμοποιούν όλοι και στο δώμα υπάρχει λεβητοστάσιο 20μ². Συμφωνούν όλοι λοιπόν και κάνουν μία δήλωση για να τακτοποιήσουν τις υπερβάσεις στον κοινόχρηστο. Με τι ποσοστό θα υπολογιστούν οι υπερβάσεις (βλέπε σκούρα γράμματα στο παραπάνω μήνυμα);

[danaikaterina]

Δεν υπάρχει δυστυχώς ξεκάθαρη απάντηση που να προκύπτει από τον νόμο σε αυτό που ρωτάς. Και δε υπήρχε ουτε επί 4178. Οι δυο απόψεις που έχουν υιοθετηθεί από συναδέλφους είναι είτε η επιλογή του μεγαλύτερου ποσοστού είτε η σύγκριση με τα συνολικά επιτρεπόμενα του ακινήτου. Αν κάνεις μια αναζήτηση θα βρεις ότι έχει συζητηθεί και παλαιότερα.

[mikegad]

Σ ευχαριστώ πολύ!! Όλη την μέρα έφαγα να ψάχνω για το θέμα αυτό.

Μόλις ρώτησα και σε άλλο θέμα και μετά είδα την απάντηση σου εδώ

[sissy_arch]

Παιδιά καλημέρα.

Είχα κάνει μια δήλωση στο 4178 και την πέρασα στον 4495 για να τακτοποιήσω και την αλλαγή του περιγράμματος του κοινοχρηστου.

Η συμβολαιογράφος μου ζητάει να της υπογράψω υπεύθυνη δηλωση ότι είναι εκ κατασκευής και σε όλους τους ορόφους!!!!Εν'ω το γράφω στην ΤΕ δλδ δεν της αρκεί...

Υπάρχει αυτό πουθενά γραμμένο στο νόμο?

εγώ αρνούμαι να την υπογράψω...Το ότι σφραγίζω τη βεβαίωση δεν της είναι αρκετό???

 

[georgegaleos]

Η γνώμη μου είναι η εξής:
Ο νόμος αναφέρει στο άρθρο 98

"[...]
6 . Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99:
α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής,
β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας."
[...]"

Άρα από εμάς απαιτείται μια βεβαίωση ότι: "...υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας." και από τον ιδιοκτήτη απαιτείται η υπεύθυνη δήλωση ότι: "...από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής.".

Επειδή στην βεβαίωση που βγάζει το σύστημα δεν υπάρχει το σχετικό της άνω βεβαίωσης, θεωρώ ότι μια απλή βεβαίωση με αναφορά στο άρθρο με την περιγραφή του στο σημείο που το αναφέρει, αρκεί.

Σε καμία περίπτωση υπεύθυνη δήλωση ... ο νόμος δεν προβλέπει υπεύθυνη δήλωση από εμάς....ας σου πει που προβλέπεται η υπεύθυνη δήλωση ... να το μάθουμε κι εμείς ...
..... έχουμε κάνει την παροχή υπεύθυνης δήλωσης δια πάσαν νόσον και δια πάσαν μ@...

Ας γράψει και κάποιος άλλος την γνώμη του, μήπως είμαι εγώ λάθος.

edit: Ακόμη και αν επιπλέον το αναφέρουμε στην ΤΕ σε καμία περίπτωση εμείς δεν βεβαιώνουμε ή δηλώνουμε με οποιονδήποτε τρόπο ότι υπάρχει από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής, αλλά βεβαιώνουμε ότι υφίσταται σε όλους τους ορόφους. Το σχετικό με τον χρόνο ανέγερσης αν το αναφέρουμε και στην ΤΕ θα πρέπει να γράψουμε ότι γίνεται κατά δήλωση (και μάλιστα υπεύθυνη δήλωση) του ιδιοκτήτη και όχι δική μας.

Edited Ιούλιος 17 , 2018 by Pavlos33