ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[kwstas77]

Συνάδελφοι καλησπέρα ,

Σε οικοδομή που στο ισόγειο δεν υπάρχει φωταγωγός, που όμως σύμφωνα με τα σχέδια της άδειας υπάρχει στον 1^ο στον 2^Ο και στον 3^Ο όροφο.  Ο φωταγωγός εκ κατασκευής έχει μικρύνει κατά 1 τ.μ. στους 3 ορόφους που υπάρχει.  Η σύσταση έχει γίνει με τα σχέδια της άδειας.

Μπορεί να δηλωθεί το διαμέρισμα του 2^ου χωρίς τροποποίηση της σύστασης;

Απαιτείται συναίνεση όλων ή το 51%   η επειδή είναι εκ κατασκευής αρκεί με μια υ.δ. του ιδιοκτήτη. Και σε περίπτωση πώλησης τι γίνεται;  

[dimitris GM]

αρα,

το ισογειο κατελαβε ολον τον φωταγωγο

και οι οροφοι κατα 1 μ

Υπαρχει  μεν το  "εκ κατασκευής",   αλλά δεν ειναι ιδια" σε ολους τους οροφους

Τακτοποιεις μεν  ως "εκ κατασκευης"

Και μεταβιβαζεις με την μνεια οτι "κατελαβα  τοσα τμ και τα τακτοποιησα για 30 χρονια, ιδου και η βεβαιωση",

αυτο δλδ που οριζει ο νομος.

 

Αλλά, εάν επικρατησει η -αλλοπροσαλλη- "θεωρια" οτι, για να πουλησεις,  απαιτειται να γινει τροποποιηση της συστασης

 μεχρι  τοτε, κανενας δεν μπορει να πουλησει

Edited Οκτώβριος 30 , 2018 by Pavlos33

[kwstas77]

 Ευχαριστώ για την απάντηση .

Ξέρουμε τη επικρατεί όσο αφορά τις μεταβιβάσεις σε ανάλογες περιπτώσεις. Γιατί, να μπουν όλοι οι ιδιοκτήτες (που τους περισσότερους δεν τους νοιάζει)  σε  διαδικασία τροποποίησης σύστασης το θεωρώ αδύνατο.

Edited Οκτώβριος 30 , 2018 by Pavlos33

[Nous_X]

Ξεκίνησα να διαβάζω το παρόν θέμα για να ξεκαθαρίσω το θέμα του ποσοστού υπέρβασης σχετικά με το πρόστιμο και τη κατηγορία σε αυθαίρετη κατασκευή στον κοινόχρηστο που δεν έχει πάρει χιλιοστά από τη σύσταση Ο.Ι. Οι συνάδελφοι που υποστηρίζουν ότι ποσοστό υπέρβασης>200% δεν καταλαβαίνω που το στηρίζουν. Μπορεί κάποιος να πει κανένα επιχείρημα;

υ.γ.: Στην ερώτηση του karanus και την τοποθέτηση του Δημήτρη (επίσης) δεν καταλαβαίνω από που προκύπτει ότι χώρος, που βάσει διαγράμματος δόμησης έχει μετρήσει στο συντελεστή δόμησης (ανεξαρτήτως εάν είχε οριστεί η έννοια του συντελεστή τότε), παίρνει έξτρα ΥΔ. Αφού έχει μετρήσει στη δόμηση, δηλαδή έχει "δεσμεύσει" συντελεστή δόμησης βάσει της εγκεκριμένης μελέτης (θέμα Πολεοδομικό). Το θέμα συναινέσεων, δηλαδή αυτό που αναφέρει ο Δημήτρης το άρθρο 98, αφορά το ποιος κάνει τη δήλωση και με ποιανού την άδεια (θέμα Νομικό/Ιδιοκτησιακό). Εγώ προσωπικά θα έβαζα την κόκκινη διαγράμμιση σαν διαμερισμάτωση και την μπλε σαν Υ.Δ. και θα έκανα έλεγχο της ανάγκης συναινέσεων (για το μπλε, αφού το κόκκινο από ότι κατάλαβα υπάρχει στη σύσταση)

[karanus]

Συνάδερφε είναι ένα μπλεγμένο θέμα με διπλή απάντηση.

Άλλοι το χρεώνουν διαμερισμάτωση και άλλοι ΥΔ.

Νομίζω ότι και τα δύο θα θεωρηθούν σωστά.

Προσωπικά όπου μπορώ αποφεύγω την διαμερισμάτωση, γιατί την ερμηνεία της, ούτε τα Ελληνικά λεξικά δεν την έχουν!!

Πιό πολύ κλείνω στην ΥΔ και η εξήγησή μου είναι αυτή: 

 Πληρώνει ο 'κλέφτης" των τμ, και αυτός που καταστρατηγεί τον νόμο και μάλιστα εις βάρος όλων των υπολοίπων.

Σε αυτούς που ισχυρίζονται ότι δεν μεταβάλλεται η δόμηση:

Ναι η συνολική δόμηση δεν μεταβάλλεται ,αλλά η δόμηση της ιδιοκτησίας που έκανε την υπέρβαση σαφώς και μεταβάλλεται και μάλιστα εις βάρος των υπολοίπων.

Είναι αν θες ,κάτι που το καταλαβαίνω πιό καλά σε σχέση με την δυσνόητη έννοια της λέξης "διαμερισμάτωση".

Πάρε σαν παράδειγμα αυτό που έχω αναρτήσει σε προηγούμενη ανάρτηση και για την οποία ρώτησες.

Έστω βρίσκομαι σε έλεγχο από ελεγκτή δόμησης.

Και έχω βάλει το κόκκινο διαγραμμισμένο με ΥΔ.

Υπάρχει περίπτωση να πει ο ελεγκτής κάτι;

Νομίζω πως όχι.

Σκέψου να το είχα βάλει διαμερισμάτωση. Θα άρχιζε  ενδεχομένως μία ατελείωτη κουβέντα , όπως αυτές που έχουμε ακούσει όλοι μας

αυτά τα χρόνια για την διαμερισμάτωση και άκρη ακόμα δεν βγάλαμε...

Edited Οκτώβριος 30 , 2018 by karanus

[Nous_X]

karanus, συγνώμη αλλά δεν μπορώ να πω ότι είναι τόσο μπλεγμένο και δεν βρίσκω ορθό το σκεπτικό σου, όπως επίσης το "και τα δύο είναι σωστά" τουλάχιστον στο συγκεκριμένο. Η σχέση της δόμησης που καταλαμβάνει αυθαίρετα μια ιδιοκτησία σε σχέση με τις υπόλοιπες είναι θέμα νομικό. Επειδή πολλές φορές (αλλά όχι και τόσο συχνά όπως δείχνει η εμπειρία) η πράξη αυτή είναι καλή τη πίστη, γι' αυτό και υπάρχει η έννοια της συναίνεσης με τα παρατράγουδα βέβαια που αυτό φέρνει σε άλλες φορές. 

Από την άλλη, η ΥΔ είναι πρόστιμο μη ορθής υλοποίησης της εγκεκριμένης μελέτης με τα πολεοδομικά μεγέθη που αυτή φέρει, όχι γενικά και αόριστα τιμωρία του ιδιοκτήτη. Γι αυτό και κάνουμε διάγραμμα δόμησης, το οποίο εάν ξέρεις με τι συγκρίνεις κάθε φορά και δεν υπάρχουν ταρζανιές στη δήλωση ξεδιαλύνει τα πράγματα από μόνο του και είναι αρκετή απάντηση στον οποιονδήποτε ελεγκτή. Τώρα σχετικά με την έννοια της διαμερισμάτωσης, οκ, νεολογισμός των αυθαιρέτων, αλλά έχει συγκεκριμένο περιεχόμενο. Και το ξέρω ότι αρκετοί συνάδελφοι διαφωνούν, αλλά πάντα υπάρχει και το καταφύγιο των ε/α του ΤΕΕ πελοποννήσου σαν αναφορά σε πράγματα που θεωρούνται διφορούμενα στο οποίο η διαμερισμάτωση χρησιμοποιείται ακριβώς για την περίπτωση που περιγράφεις.

[karanus]

Δεκτό ,  μπορείς να πας με διαμερισμάτωση , αν έτσι νομίζεις.

Έγραψα ότι, θα θεωρηθούν και τα δύο σωστά , κατά την γνώμη μου.

Για το διάγραμμα κάλυψης το επισήμανα και εγώ στο σχόλιό μου.

Αλλά τελικά υπερίσχυσαν τα άλλα στοιχεία για εμένα, γιατί θεωρώ το ΔΚ για την περίπτωση των αυθαιρέτων , ένα περιττό σχέδιο.

 

Edited Οκτώβριος 30 , 2018 by karanus

[pipakos]

Η αλήθεια είναι ότι επιλέγοντας την υπέρβαση δόμησης είναι πιο εύκολη και η συνεννόηση με τους συμβολαιογράφους…

Ουσιαστικά κάνουμε την παραδοχή ότι ασχολούμαστε μόνο με την οριζόντια ιδιοκτησία στην οποία αναλογεί ένα ποσοστό δόμησης με βάση τα χιλιοστά της και οι αυθαίρετες επεκτάσεις προκαλούν υπέρβαση του ποσοστού αυτού.

Η διαφορετική διαμερισμάτωση από την άλλη παραπέμπει σε διαμερίσματα όπως αναφέρει και η ίδια η λέξη, αλλιώς θα έπρεπε να λέγεται διαφορετική χωροθέτηση της αυτοτελούς ιδιοκτησίας ή τμήματος αυτής μέσα στην οικοδομή, όπου εκεί θα συμπεριλάμβανε σίγουρα και την ανταλλαγή επιφανειών μεταξύ διαμερισμάτων και κοινόχρηστων χώρων.

Ακόμα και μετρητικά να το πάρει κάποιος είναι πιο λογικό η μεγαλύτερη επέκταση σε βάρος του κοινόχρηστου χώρου να αποτελεί μεγαλύτερη παρανομία και να βγάζει μεγαλύτερο πρόστιμο ως υπέρβαση δόμησης παρά να τιμολογείται με ένα παράβολο ανεξάρτητα το μέγεθος αυτής.

[pipakos]

Άτομο με πλήρη κυριότητα στο 50% του οικοπέδου και επικαρπία στο υπόλοιπο 50% του οικοπέδου, μπορεί να τακτοποιήσει αυθαίρετες κατασκευές στον κοινόχρηστο χώρο του οικοπέδου χωρίς τη συναίνεση του ατόμου που έχει την ψιλή κυριότητα στο 50% του οικοπέδου?

EDIT Ανακάλυψα ότι το άτομο που αναφέρω πιο πάνω πως έχει ψκ στο 50%, αποτελεί κληρονόμο, ο οποίος έχει υποβάλλει δήλωση φόρου κληρονομιάς στην εφορία και δηλώνει το ποσοστό του στο Ε9, δεν έχει όμως γίνει η συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς. Μπορώ να τον θεωρήσω ιδιοκτήτη και να κάνει δήλωση 4495 για τις αυθαίρετες κατασκευές στους κοινόχρηστους χώρους, αν καταφέρω να τον πείσω? Αν ναι τότε έχω το 100% των συνιδιοκτητών και δεν τίθεται θέμα συναινέσεων, ούτε μπλέκω με επικαρπίες..

Edited Νοέμβριος 6 , 2018 by pipakos

[καγιαννης]

Συνάδελφοι.

Παράκληση για βοήθεια με ιδέες για μία τακτοποίηση στην Αθήνα.

Το οικόπεδο στο οποίο έγινε  η οικοδομή το 1993 είναι γωνιακό  η μία οδός ήταν μη εγκεκριμένη τότε και μετά έγινε με τροποποίηση ρυμοτομικού πεζόδρομος και επιχειρώ να τακτοποιήσω με το 4495/17 ένα από τα 2 διαμερίσματα του 3ου ορόφου το γωνιακό.

Η κύρια παράβαση είναι στην κατασκευή μπαλκονιού και στην δημιουργία στην πόρτας και το παραθύρου στην όψη στην οποία τότε που έγινε η οικοδομή η οδός ήταν μη εγκεκριμένη και μετά έγινε με τροποποίηση ρυμοτομικού πεζόδρομος έτσι ξεκίνησα να τα τακτοποιήσω προσθέτοντας και την αλλαγή διαρρύθμισης.

Μετά έφτιαξα την κάτοψη και βρήκα ότι ενώ το εμβαδόν του διαμερίσματος συμφωνεί με τα συμβόλαια (είναι 77 τ.μ πραγματικά και στα συμβόλαια) στην κάτοψη της πολεοδομίας είναι 73 τ.μ και οι διαστάσεις του είναι τέτοιες που δείχνουν 

1.Βγαίνει προς τον δρόμο 14 εκατοστά αλλά μέσα στην υποχώρηση της Ο.Γ που έδινε για το ιδεατό στερεό (τα 10,45μ της κάτοψης έγιναν 10,59μ).

2. Βγαίνει 20 εκατοστά προς τον ακάλυπτο της πολυκατοικίας τα 7,86 μ της κάτοψης έγιναν 8,05 μ.

3.Μπαίνει 27 εκατοστά στο κλιμακοστάσιο τα 2,79 μ της κάτοψης  έγιναν 2,52 μ.

4. Η θέση στάθμευσης στην πιλοτή υπάρχει αλλά η πρόσβαση είναι από τον δρόμο που τώρα είναι πεζόδρομος.

Ότι έγινε σε αυτό το διαμέρισμα έγινε και στους άλλους ορόφους.

Δεν μπόρεσα να βρω την κάτοψη της σύστασης μήπως βρω άκρη από εκεί  πως τα τακτοποιώ όλα αυτά (αρκεί η τροποποίηση περιγράμματος?).

Στις παραβάσεις εκτός των ανοιγμάτων και το μπαλκονάκι στον πεζόδρομο θα βάλω μόνο την αλλαγή  περιγράμματος? Και πως θα αναφερθώ στην κατάληψη ακαλύπτου και κλιμακοστασίου  και  μέσα στην υποχώρηση της ΟΓ στην όψη και μάλιστα χωρίς να δηλώσω υπέρβαση στην επιφάνεια του διαμερίσματος?

Ευχαριστώ όσους το διάβασαν και ασχολήθηκαν.

 

Πριν αναρτήσετε οποιοδήποτε μήνυμά σας, χρησιμοποιείστε την "Αναζήτηση" για την ύπαρξη τυχόν όμοιων θεμάτων. Το μήνυμά σας μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα.
Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής
Ευχαριστώ, danaikaterina

 

 

Edited Νοέμβριος 12 , 2018 by danaikaterina
διευκρίνηση