ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[pipakos]

Διώροφη κατοικία με σύσταση οριζοντίου, ένα διαμέρισμα σε κάθε όροφο. Στα σχέδια της σύστασης υπάρχει είσοδος στο ισόγειο με κοινόχρηστο διάδρομο και ένας κυκλικός χώρος κοινόχρηστου υκλιμακοστασίου ακριβώς στο κέντρο της οικοδομής σε κάθε όροφο, ο οποίος χωρίζεται από τους χώρους των διαμερισμάτων με τοιχοποιίες. Στην πραγματικότητα δεν έχουν κατασκευαστεί οι τοιχοποιίες από την κατασκευή της οικοδομής και οι χώροι αυτοί σε κάθε όροφο είναι ενιαίοι. Έχει γίνει κατά κάποιο τρόπο μια μεγάλη μεζονέτα όλο το κτίριο μαζί. Το κλιμακοστάσιο καταλήγει και στο υπόγειο, το οποίο αποτελείται από κοινόχρηστους βοηθητικούς χώρους, κι αυτό ενιαίο. Καλούμαι να δώσω βεβαιώσεις για τα 2 διαμερίσματα.

-          Θεωρώ ότι η μη κατασκευή των τοίχων σημαίνει κατάληψη των κοινόχρηστων χώρων από την κάθε ιδιοκτησία σε κάθε όροφο και ότι το κτίριο είναι ενιαίο? Πώς τακτοποιείται η λειτουργική ενότητα των δύο ορόφων, με αναλυτικό? Μήπως θα μπορούσε να μπει σε έναν αναλυτικό και η καθαίρεση των τοίχων. Όλοι οι χώροι ισογείου και Α ορόφου έχουν μετρήσει σε δόμηση - κάλυψη.

-          Περνάω τώρα στον καρκίνο των συναινέσεων. Μάνα με 50% πλήρη κυριότητα και γιος – κόρη από 25% έκαστος σε κάθε διαμέρισμα. Η μάνα σκοπεύει να μεταβιβάσει το ποσοστό της στον γιο, η κόρη τους έχει σιχτιρίσει όλους και δεν παίζει να συναινέσει σε τίποτα. Η κατάληψη του κλιμακοστασίου (καθαίρεση των ενδιάμεσων τοίχων) είναι η ίδια και στους 2 ορόφους, στο δε υπόγειο η διαρρύθμιση είναι διαφορετική, αλλά θα μπορούσαμε να μην το θεωρήσουμε όροφο. Επίσης είναι εκ κατασκευής. Μπορεί να γίνει μονομερής τροποποίηση σύστασης οριζοντίου από την μάνα και τον γιο? Υπενθυμίζω ότι η κόρη έχει ποσοστό 25% και στα δύο διαμερίσματα. Αποτελεί πρόβλημα αυτό?  Όταν λέει ο νόμος ότι δεν απαιτείται η συναίνεση των άλλων συνιδιοκτητών εννοεί των συνιδιοκτητών των άλλων διαμερισμάτων ή ακόμα και των συνιδιοκτητών των ίδιων των διαμερισμάτων στα οποία θα γίνει η μονομερής τροποποίηση? Και ποιο θα είναι το αποτέλεσμα της τροποποίησης, η ενοποίηση όλης της οικοδομής σε μία μονοκατοικία?

[dimitris GM]

- Μανα και γιος εχουν μαζι 75%...αρα πανω απο το 51% του 98 παρ. 9. Μπορεις να πας με αυτο.

--Δεν λες τι γινεται με το υπογειο, εκει "κολλαμε"  γιατι υπαρχει και  αυτη η βλακωδεία   του 98 παρ. 6  να "ιδια σε ολους τους οροφους"

[αυτη η ερμηνεια οτι το υπογειο "δεν ειναι όροφος" -καίτοι μου αρεσε-  εχει τα ρίσκα της...σωστά?]

-Εννοεις οτι ειναι εκ κατασκευης, αρα μπορει να γινει η τακτοποιηση.

-Δεν καταλαβα γιατι  λες οτι έχεις λειτουργικη ενοτητα των δυο οροφων. Οπως και να ειναι  καποιες μεσοτοιχιες δεν εχουν γινει

- Μπορεις να τακτοποιησεις και με το  98 παρ. 4

 

Τα υπολοιπα περι μονομερους και διμερους και..... πολυμερους τροποποιησης ...

α] κατα την γνωμη μου δεν απαιτειται

β]  ο νομος οριζει "δυνητικο" το δικαιωμα αυτο και οχι υποχρεωτικο

γ] θα στειλεις μειλ στο Υπουργειο ζητωντας διευκρινισεις και θα σου απαντησει  "αυτα"  που  λεει το αρθρο, μια και ούτε εκει ξερουν "ακριβως"...

 

-θα τα συζητησεις με τον συμβολαιογραφο σου.

Και μας λες πού καταληγετε.

 

Edited Νοέμβριος 17 , 2018 by dimitris GM

[pipakos]

13 ώρες πριν, dimitris GM said:

- Μανα και γιος εχουν μαζι 75%...αρα πανω απο το 51% του 98 παρ. 9. Μπορεις να πας με αυτο. Σε αυτή την περίπτωση δεν θα απαιτηθεί η τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου και άρα η συνυπογραφή από όλους τους ιδιοκτήτες? Με το 51% εγώ μπορώ να κάνω τακτοποίηση, μπορεί όμως η συμβολαιογράφος να κάνει συμβόλαιο? Το πρόβλημα είναι ότι η κόρη δεν υπογράφει, άρα πρέπει να γίνει μονομερής η τροποποίηση μέσω του 94 παρ. 5 και παρ. 6. Υπάρχει άλλος τρόπος να παρακάμψουμε την κόρη?

--Δεν λες τι γινεται με το υπογειο, εκει "κολλαμε"  γιατι υπαρχει και  αυτη η βλακωδεία   του 98 παρ. 6  να "ιδια σε ολους τους οροφους"

[αυτη η ερμηνεια οτι το υπογειο "δεν ειναι όροφος" -καίτοι μου αρεσε-  εχει τα ρίσκα της...σωστά?] Το υπόγειο πολεοδομικά τουλάχιστον δεν θεωρείται όροφος. Το 98 παρ. 5 και παρ. 6 προφανώς υπάρχει για να ξεκολλήσουν υποθέσεις που συναντάμε συχνά, όπου όλα τα διαμερίσματα έχουν κάνει κατάληψη πχ σε φωταγωγό ή τμήμα αυτού ή τμήμα του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου. Οι υπόγειες αποθήκες σε αυτές τις οικοδομές ποτέ δεν έχουν την ίδια διαρρύθμιση με τα διαμερίσματα των από πάνω ορόφων, ούτε οι πυλωτές, αν υπάρχουν και συνήθως ούτε τα καταστήματα των ισογείων και οι ημιόροφοι αυτών, αν και αυτά υπάρχουν... Με τα ισόγεια τα πράγματα είναι σίγουρα πιο ζόρικα, με το υπόγεια όμως έχουμε τουλάχιστον το πάτημα της μη θεώρησής τους ως ορόφους, τουλάχιστον πολεοδομικά.

-Εννοεις οτι ειναι εκ κατασκευης, αρα μπορει να γινει η τακτοποιηση. Ναι.

-Δεν καταλαβα γιατι  λες οτι έχεις λειτουργικη ενοτητα των δυο οροφων. Οπως και να ειναι  καποιες μεσοτοιχιες δεν εχουν γινει. Αφού στην πραγματικότητα δεν υπάρχουν τοίχοι που να διαχωρίζουν το κλιμακοστάσιο από τις οριζόντιες ιδιοκτησίες (όπως φαίνεται στα σχέδια) και οι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος του Α ορόφου μπορούν να κατέβουν και να κάνουν βόλτες στο διαμέρισμα του ισογείου ανενόχλητοι.

- Μπορεις να τακτοποιησεις και με το  98 παρ. 4

ΥΓ Η συμβολαιογράφος μου είπε να δείξω τους τοίχους ΄(που δεν χτίστηκαν ποτέ) στο σημείο που φαίνονται στην άδεια για να κάνουμε όλοι τη δουλειά μας, οπότε όπως καταλαβαίνετε δεν έχει και πολύ νόημα η συζήτηση μαζί της.

 

Edited Νοέμβριος 18 , 2018 by pipakos

[dimitris GM]

ΥΓ Η συμβολαιογράφος μου είπε να δείξω τους τοίχους ΄(που δεν χτίστηκαν ποτέ) στο σημείο που φαίνονται στην άδεια για να κάνουμε όλοι τη δουλειά μας, οπότε όπως καταλαβαίνετε δεν έχει και πολύ νόημα η συζήτηση μαζί της.

 

νταξ'   πες της, αλλά  να υπογραψει αυτη τις κατοψεις

 

[krank]

Διαμέρισμα ισογείου σε οικοδομή πριν τις 31/12/82 κατέλαβε, εκ κατασκευής 1,5 τετραγωνικό μέτρο περίπου του διαδρόμου στο χώρο της εισόδου. Προφανώς η αυθαιρεσία δεν μπορεί να υπάρχει σε όλους τους ορόφους, τι κάνουμε σε αυτές τις περιπτώσεις; Αναζητούμε τη συναίνεση του 51% ή μπορούμε να μείνουμε μόνο με το "εκ κατασκευής";  Στον 4546 αναφέρει οτι μπόρει να γίνει υπαγωγή με την μια εκ των δυο προυποθέσεων. Για συμβόλαιο πώλησης προορίζεται το διαμέρισμα, βεβαίωση μπορώ να δώσω;

Edited Νοέμβριος 19 , 2018 by krank

[pipakos]

Μπορεί να γίνει η υπαγωγή, αλλα για το συμβόλαιο θα σου ζητήσει ο/η συμβολαιογράφος να βεβαιώσεις ότι η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υπάρχει σε όλους τους ορόφους, κάτι το οποίο δεν μπορείς να κάνεις. Άρα δώρο άδωρο η τακτοποίηση...

[Largy]

8 ώρες πριν, pipakos said:

θα σου ζητήσει ο/η συμβολαιογράφος να βεβαιώσεις ότι η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υπάρχει σε όλους τους ορόφους, 

αυτό από που προκύπτει?

[dimitris GM]

12 ώρες πριν, krank said:

Διαμέρισμα ισογείου σε οικοδομή πριν τις 31/12/82 κατέλαβε, εκ κατασκευής 1,5 τετραγωνικό μέτρο περίπου του διαδρόμου στο χώρο της εισόδου. Προφανώς η αυθαιρεσία δεν μπορεί να υπάρχει σε όλους τους ορόφους, τι κάνουμε σε αυτές τις περιπτώσεις; Αναζητούμε τη συναίνεση του 51% ή μπορούμε να μείνουμε μόνο με το "εκ κατασκευής";  Στον 4546 αναφέρει οτι μπόρει να γίνει υπαγωγή με την μια εκ των δυο προυποθέσεων. Για συμβόλαιο πώλησης προορίζεται το διαμέρισμα, βεβαίωση μπορώ να δώσω;

ναι, μπορεις να τακτοποιησεις σαν "εκ κατασκευής" και να δοσεις σχετικη βεβαιωση.

στη συνεχεια,

α] η συμβ/φος ή θα κανει συμβολαιο με βαση την βεβαιωση

β] ή θα ζητησει να γινει μονομερή τροποποιηση της συστασης, η οποια δεν μπορει να γίνει,  διοτι η "ιδια" αυθαιρεσια δεν ειναι σε ολους τους οροφους, αρα δεν βεβαιωνεις κατι τετοιο, άρα, ισχυει η τακτοποίηση αλλά,  "κολλαει" η μεταβίβαση

 

Θα μας πεις τι απο τα δυο εγινε

 

Edited Νοέμβριος 20 , 2018 by dimitris GM

[pipakos]

39 λεπτά πριν, Largy said:

αυτό από που προκύπτει?

Από εμπειρία και από το Ν.4495/17, όπως τροποποιήθηκε με το Ν.4546/18, άρθρο 98 παρ.5, παρ.6 και παρ.7.

Μιλάμε πάντα για την περίπτωση που οι συναινέσεις των συνιδιοκτητών δεν μπορούν να εξασφαλιστούν και απαιτηθεί να γίνει μονομερής τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, το οποίο όμως επίσης δεν μπορεί να γίνει στην υπόθεση του συναδέλφου γιατί η ίδια αυθαίρετη κατασκευή δεν βρίσκεται σε όλους τους ορόφους και μόνο το «εκ κατασκευής» δεν φτάνει για να γίνει αυτό, όπως είπε και ο Δημήτρης.

[mmmRmm]

Καλησπερα, σε περιπτωση αυθαίρετης κατασκευης αποθηκων σε πυλωτη πολυκατοικιας (κοινοχρηστος χωρος) μπορουν αυτες να νομιμοποιηθουν με συναινέση του 51%

ή απαιτειται υπογραφη και συναινεση απο ολους?

εχουν ολοι οι ιδιοκτητες απο μια αποθηκη εκτος απο εναν ο οποιος μπορει να δημιουργησει προβλημα για την τακτοποιηση.

δεν βρηκα καπου τσον νομο να λεει ξεκαθαρα οτι απαιτειται το 100%...