ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[Afi8ionado]

On 22/9/2020 at 10:10 ΠΜ, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Καλησπέρα.

Επέκταση υπογείου διαμερίσματος πολυκατοικίας σε μέρος του κοινόχρηστου διαδρόμου, χρειάζεται συναίνεση για να τακτοποιηθεί?

 

Συναίνεση για την υπαγωγή στον 4495 μπορεί να μην θέλει, αλλά έχεις υποχρέωση να ενημερώσεις τον ιδιοκτήτη ό,τι δεν μπορεί να μεταβιβάσει κ.λπ. χωρίς την έγγραφη συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών του ακινήτου (για τροποποίηση ΣΟΙ).

 

Διαφωνώ χρειάζεται συναίνεση σύμφωνα με τη παράγραφο 5 του άρθρου 98. Το άρθρο 9 αναφέρεται σε αυθαίρετες κατασκευές, και το άρθρο 5  αναφέρεται συγκεκριμένα σε οριζόντια  ιδιοκτησία με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτή κατά πλάτος, όπως σε αυτή τη περίπτωση.  

Edited Σεπτέμβριος 27 , 2020 by Afi8ionado

[dimitris GM]

 

1 ώρα πριν, Afi8ionado said:

Διαφωνώ χρειάζεται συναίνεση σύμφωνα με τη παράγραφο 5 του άρθρου 98. Το άρθρο 9 αναφέρεται σε αυθαίρετες κατασκευές, και το άρθρο 5  αναφέρεται συγκεκριμένα σε οριζόντια  ιδιοκτησία με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτή κατά πλάτος, όπως σε αυτή τη περίπτωση.  

να το ξαναδουμε

- Κατ' αρχάς με την παρ.  5 δεν χρειαζεται καμμια συναινεση για δυο περιπτωσεις  οπου και  γινεται η τακτοποίηση..

Επίσης, η παρ.  5  ομιλει  για "επεκταση" αλλά και για την δυνατοτητα μονομερους τροποποιησης της συστασης, υπο τους ορους της παρ.  α και β. 

Οπότε προκυπτει απο την "γενική νομική θεώρηση",    οτι μονον μετα την τροποποιηση της συστασης μπορεί να γίνει  η μεταβιβαση.

παρ. 5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις: «α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.».

 - Αρχικα η παρ.  9 ηταν ως εξης, δλδ. κατα καποιον τροπο "συνέχονταν" με την παρ.  5, χωρις να ειναι σαφες σε τι αφορουσαν "οι υπολοιπες περιπτωσεις", ωστε κατα πιθανολογηση να θεωρουμε οτι αν ηταν εκ κατασκευης ή και σε ολους τους οροφους, τακτοποιουσε μονος του, αλλα αν δεν ηταν ετσι,  στις υπολοιπες περιπτωσεις  [????] επρεπε να παρει το 51%.

  " 9. Για την υπαγωγή στον παρόντα νόμο, οι υπόλοιπες περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας πλην των περιπτώσεων της παραγράφου 8 του παρόντος άρθρου, που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεση του πενήντα ένα τοις εκατό (51%) των συνιδιοκτητών."

Ομως, στη συνεχεια  η παρ. 9, τροποποιήθηκε πλήρως και εγινε  αυτοτελής και   ανεξαρτητη

 με σκοπο την τακτοποιηση απο τον ιδιοχρησιμοποιουντα, οποιασδήποτε "επεκτασης/καταληψης/κατασκευης", σαν γενικο κανονα,

χωρις να χρειαζεται να  ζητησει την εκβιαστική  αρνηση του 51%

[που προτειναν   να το επαναφερουν με την διαβουλευση...οι ασχετοι....]

Η σημερινη και ισχύουσα  μορφή της παρ. 9, αναφερεται στον  ιδιοχρησιμοποιουντα, χωρις διαχωρισμο αν προκειται για εκ κατασκευης ή σε όλους τους οροφους,- ή για επεκταση/προσθηκη/κλπ.

«9. Πλην των περιπτώσεων της παραγράφου 8 του παρόντος άρθρου, υπόχρεος για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της οικοδομής είναι ο ιδιοκτήτης που τις ιδιοχρησιμοποιεί χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής.

[παραμενει η μη δυνατοτητα μεταβιβασης...]

 

 

Edited Σεπτέμβριος 27 , 2020 by dimitris GM

[Afi8ionado]

Γενική ερώτηση: Μπορεί μία παράγραφος ενός άρθρου να αναιρεί πλήρως τη προηγούμενη; 

Στη παρ 5 γράφει « είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, ΜΟΝΟ στις εξής περιπτώσεις:
α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή
β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής

Άρα ποιο το νόημα αυτής της φράσης;

Θα τη χρησιμοποιούσαμε μόνο για τη παρ. 7 που απαιτεί τις δύο προϋποθέσεις για τη μονομερή συμβολαιογραφική πράξη; 

 

[dimitris GM]

πρωτα να συμπληρωσω ρωτα  οτι,

Πραγματι στην αρχικη μορφη, η μεν παρ. 5, φαινονταν οτι αναφερονταν σε "επεκτασεις" μιας ΟΙ στα κοινόχρηστα...

ενω η παρ. 9  σε "αυτοτελεις" κατασκευες -αυθαιρεσιες.

Και  μπερδεμενο ηταν και δεν "εδωσε" τα αναλογα αποτελεσματα και ετσι το   διορθωσαν και θα λεγαμε σημερα  οτι

"με την παρ. 9 καλυπτονται ολες οι περιπτωσεις αυθαιρεσιων και κατασκευων σε κοινοχρηστα  και χωρις καμμια συναινεση"

Η χρηση του 5 περιεχει δυο προυποθεσεις, ανεξαρτητες.

- Τακτοποιηση σαν εκ κατασκευης μια ξεχωριστη

- Τακτοποιηση ιδια σε ολους τους οροφους [ειτε εκ κατασκευης ειτε μεταγενεστερα]...ξεχωριστη

Ομως, ο  συνδυασμος αυτών  των δυο δινει την δυνατοτητα μονομερους τροποποιησης της συστασης, ωστε να μπορει να γινει μεταβιβαση.

Οσον αφορα το ερωτημα,

ξαναδιαβασε την  παρ. 5 λεει ...μιλαει για την μη αναγκη συναινεσης, μονον οταν α'  ή β'..

που σημαινει οτι,  αν  εχεις επεκταθει στον διαδρομο εκ κατασκευης, τακτοποιεις, δεν ρωτας κανεναν

Εαν και εφοσον συντρεχουν και οι δυο αυτες προυποθεσεις,  εσυ τακτοποιεις και   περιμενεις να συμφωνησουν οι διαφοροι νομομαθεις για το πώς θα κανεις την μονομερη τροποποιηση της συστασης και  το συμβολαιό σου

παρ. 5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις: «α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.».

 

Με την παρ. 9  τακτοποιεις,  ως ιδιοχρησιμοποιων,  αλλα δεν υπαρχει καμμια προβλεψη για τον τροπο μεταβιβασης

διοτι, η μονομερης τροποποιησης της συστασης  γινεται μονο με τις προυποθεσεις της παρ. 5 και οχι και της  9.

[T.GOG]

On 9/22/2020 at 10:10 AM, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Συναίνεση για την υπαγωγή στον 4495 μπορεί να μην θέλει, αλλά έχεις υποχρέωση να ενημερώσεις τον ιδιοκτήτη ό,τι δεν μπορεί να μεταβιβάσει κ.λπ. χωρίς την έγγραφη συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών του ακινήτου (για τροποποίηση ΣΟΙ).

Σε αυτές λοιπόν τις περιπτώσεις προσωπικώς, ζητάω πάντα συναίνεση, εξηγώ πρωτίστως στον ιδιοκτήτη το γιατί, αυτός με τη σειρά του μιλάει με τους συνιδιοκτήτες του, τις περισσότερες φορές όλοι έχουν το ίδιο πρόβλημα, όλοι υπογράφουν - θεωρούν για γνήσιο υπογραφής χωρίς απολύτως κανένα ενδοιασμό και στις περισσότερες των περιπτώσεων "τσιμπάω" και κάποιο νέο πελάτη. Αυτές τις συναινέσεις τις ανεβάζω στο σύστημα κι αποτελούν τη "μελλοντική μαγιά" για την τροποποίηση της σύστασης... Στις 4/5 περιπτώσεις ακολουθείται η ίδια πορεία....

Καλησπέρα και πάλι και ευχαριστώ για την απάντηση.

Αν όλες οι Σ.Ο.Ι. το περιγράφουν με την πραγματική χρήση και τετραγωνικά, χρειάζεται πάλι τροποποίηση?

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

18 ώρες πριν, Afi8ionado said:

Διαφωνώ χρειάζεται συναίνεση σύμφωνα με τη παράγραφο 5 του άρθρου 98. Το άρθρο 9 αναφέρεται σε αυθαίρετες κατασκευές, και το άρθρο 5  αναφέρεται συγκεκριμένα σε οριζόντια  ιδιοκτησία με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτή κατά πλάτος, όπως σε αυτή τη περίπτωση.  

Αναφαίρετο δικαίωμά σου είναι να διαφωνείς....

9 ώρες πριν, T.GOG said:

Αν όλες οι Σ.Ο.Ι. το περιγράφουν με την πραγματική χρήση και τετραγωνικά, χρειάζεται πάλι τροποποίηση?

Τί εννοείς με αυτό;

[Afi8ionado]

Καταρχήν

Dimitris GM ευχαριστώ για το χρόνο σου, 

Ιάσονα ευχαριστώ που μου επισημαίνεις ότι μπορώ να διαφωνώ,

 

δηλαδή εάν στη περίπτωση που περιγράφει ο συνάδελφος T.GOG , δεν έχει καμία από τις 2 προϋποθέσεις ( θεωρητικά μιλάω δε ξέρω αν τις ικανοποιεί) από τη παρ.5, τακτοποιεί; Εάν ναι, τότε η παρ. 5, δεν είναι σαν να μην υπάρχει ως προς το θέμα της υπαγωγής; 

Edited Σεπτέμβριος 28 , 2020 by Afi8ionado

[dimitris GM]

- η παρ.  5 εχει αλλες προυποθεσεις και άλλα αποτελεσματα

δινει και δικαιωμα μονομερους τροποποίησης της συστασης...ό,τι και να εννοει με αυτο..

- η παρ. 9 ειναι   μόνη κι ωραια κι ανεξαρτητη.....νεα.

λες "ιδιοχρηση" και  καθαρισες.

 

[T.GOG]

13 hours ago, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Αναφαίρετο δικαίωμά σου είναι να διαφωνείς....

Τί εννοείς με αυτό;

Αυτό το διαμέρισμα είναι δηλωμένο στην Ο.Α. ως αποθήκη.Αλλά όταν το κατασκεύασαν, έκαναν και την κατάληψη του κοινόχρηστου διαδρόμου και ήδη από την πρώτη Σ.Ο.Ι. της πολυκατοικίας και σε όλες τις τροποποιήσεις της αναφέρονται τα πραγματικά τετραγωνικά και η χρήση(διαμέρισμα).

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Μια χαρά είναι τότε.... Δεν απαιτείται απολύτως καμία συναίνεση συνιδιοκτητών κ.λπ.