ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[Irini]

Καλησπέρα,

Έχω μια κάπως μπερδεμένη υπόθεση και θα ήθελα τη άποψη σας!

Έχω μια οικοδομική άδεια του 1986, εντός οικισμού, όπου έχουν δημιουργηθεί κατόπιν σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών, 4 διαφορετικες ιδιοκτησίες (4 σπιτάκια στη σειρά σε επαφή, το καθένα με υπόγειο ισόγειο και όροφο).

Θέλω να ελέγξω τη μια οριζόντια ιδιοκτησία από αυτές (το ένα σπιτάκι).

Συνάντησα λοιπόν τις εξής αυθαιρεσίες :

- Το υπόγειο έχει επεκταθεί πέραν του εγκεκριμένου περιγράμματος του. Ένα τμήμα από αυτό είναι κάτω από το εγκεκριμένο περίγραμμα του ισογείου και τμήμα αυτού είναι πέραν και του εγκεκριμένου περιγράμματος του ισογείου. 

Το τακτοποιώ ως υπέρβαση δόμησης και κάλυψης, σωστα?

- Το ισόγειο έχει επεκταθεί και αυτό πέραν του εγκεκριμένου περιγράμματος του, αλλά πάνω από το ήδη εκτεταμένο υπόγειο.

Το τακτοποιώ ως υπέρβαση δόμησης και αυτό. Πρέπει να θεωρήσω και υπέρβαση κάλυψης...παρά το ότι έχω βάλει στο υπόγειο την υπέρβαση κάλυψης?

Επίσης έχει κατασκευαστεί αυθαίρετα και ένας ημιυπαίθριος χώρος. Τον τακτοποιω με αναλυτικό ως λοιπή παράβαση. Κάνω κάτι επιπλέον αν έχει παραβεί πλάγιες αποστάσεις?

- Ο όροφος, επίσης έχει επεκταθεί αυθαίρετα όσο και το ισόγειο.

Όλες οι επεκτάσεις (υπερβασεις δόμησης) που ανέφερα παραπάνω έχουν γίνει εις βάρος του κοινόχρηστου χώρου του ακαλύπτου (δεν υπάρχει χώρος αποκλειστικής χρήσης). Έχουν γίνει από κατασκευής και σε όλες τις στάθμες του σπιτιού αυτού (όχι όμως στα άλλα 3 σπιτάκια εντός του οικοπέδου). Χρειάζομαι ή όχι συναίνεση των άλλων ιδιοκτητών για τα τακτοποιήσω?

 

Επίσης, έχω μια διαφωνία με τη Συμβολαιογράφο, σχετικά με την ερμηνεία της παραγράφου 7, του άρθρου 98 :

ΑΝ οι αυθαιρεσίες οριζόντιων ιδιοκτησιών :

α) υπάρχουν από κατασκευής ΚΑΙ σε όλους τους ορόφους της οικοδομής (εδώ ως "όροφοι" νοείται στο ένα σπιτάκι ή όλα?)

ή

β) υπάρχουν από κατασκευής ή σε όλους τους ορόφους ΚΑΙ ταυτόχρονα εντός νομίμου όγκου κτιρίου ή σε μη υπόγεια στάθμη

ή

γ) υπάρχουν από κατασκευής ή σε όλους τους ορόφους ΚΑΙ ταυτόχρονα εχει περάσει 10ετία από την τέλεση των αυθαιρεσιών και δεν έχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστικη απόφαση που να διατάσσει την κατεδάφιση των αυθαιρεσιών αυτών,

ΤΟΤΕ ο ιδιοκτήτης μπορεί να προβεί μονομερώς σε συμβολαιογραφική τροποποίηση της σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών, χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων ιδιοκτητών.

Σωστα?

Η συμβολαιογράφος δεχεται μνο 2 περιπτώσεις : την α και την β+γ ...

Μπορεί ο ιδιοκτήτης της οριζόντιας ιδιοκτησίας που περιέγραψα ανωτέρω να τακτοποιήσει και να τροποποιήσει τη σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων??

Τον καλύπτει μόνο η γ περίπτωση που ανέφερα...εαν υφίσταται από μόνη της!

 

Συγνώμη αν κούρασα με την ανάλυση, αλλά ήταν απαραίτητη για να μην υπάρξει κάποια λάθος ενέργεια από εμένα και τη συμβολαιογράφο!

Ευχαριστώ εκ των προτέρων!

Edited Ιούνιος 17 , 2021 by Irini

[dimitris GM]

- αν εχει γινει συσταση καθετων, καθε μια τακτοποιει τα δικα της.

- αν δεν εχει  γινει, αλλα μονον οριζοντια, ισχυει ως προς την συσταση ΟΙ για καθε οικοδομη και για το τμημα που "παταει"καθε μια.

 

Και εχεις επεκταση σε κοινοχρηστα...πας με την παρ. 9  με το 50%

Και περιμενεις τους σοφους του υπουργειου να αποφασισουν για τα περαιτερω,

  διοτι  δεν το ηξεραν εδω και τοσα χρονια το προβλημα

 και  ορισαν επιτροπη τωρα  και "το ψαχνουν"....😄

θα διαβασετε με την συμβ/φο αυτο

https://www.michanikos.gr/forums/topic/50386-αρθρο-096-ν-449517-επιλογή-κατηγορίας-αυθαιρέτων-κατασκευών/page/58/?tab=comments#comment-1111774

ελπίζω να καταληξετε καπου

[και μην γραφεις με τοσο μικρα γραμματαααα]😁

 

Edited Ιούνιος 17 , 2021 by dimitris GM

[Irini]

Το υπόγειο είναι μια οριζόντια ιδιοκτησία και το ισόγειο με τον όροφο είναι μια ξεχωριστή οριζόντια ιδιοκτησία. Απλά ανήκουν σε ένα ιδιοκτήτη. Το ίδιο συμβαίνει και στα άλλα "σπιτάκια".

Η Συμβολαιογράφος μου ζητάει για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία ξεχωριστή δήλωση τακτοποίησης.

Οπότε, αντιμετωπίζοντας αυτες ως 2 ξεχωριστές περιπτώσεις :

- Το εγκεκριμένο υπόγειο ήταν το μισό της επιφάνειας του ισογείου. Ένα μέρος αυθαίρετης δόμησης λοιπόν είναι απο κατασκευής και σε όλους τους ορόφους του ενός σπιτιού (από τα 4 της άδειας)..ενώ ένα άλλο μέρος της αυθαίρετης δόμησης έχει επεκταθεί και κάτω από το εγκεκριμένο ισόγειο. Το οποίο όμως δεν θεωρείται κοινόχρηστος χώρος? Άρα θέλω συναίνεση...?!

- το ισόγειο και ο όροφος (που θεωρούνται μια οριζόντια ιδιοκτησία) έχουν υπέρβαση δόμησης, με επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο, ακριβώς πάνω από την αυθαίρετη επέκταση του υπογείου. Οπότε εδώ έχω αυθαιρεσία από κατασκευής και σε όλους τους ορόφους, σωστά? Άρα δε χρειάζομαι συναίνεση, σωστά...?!

 

Το ένα θέμα είναι αν χρειάζομαι συναίνεση από τους υπόλοιπους (δύσκολος ο εντοπισμός τους!) για να τακτοποιήσω...

Και το άλλο θεμα είναι αν μπορεί να τροποποιηθεί μονομερώς η σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών...

 

Η Συμβολαιογράφος, ερμηνεύει διαφορετικά από εμένα το νόμο. Υποστηρίζει οτι μπορεί να τροποποιησει τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών μόνο αν :

α) οι αυθαιρεσίες είναι από κατασκευής και σε όλους τους ορόφους ή

β) οι αυθαιρεσίες είναι από κατασκευής ή σε όλους τους ορόφους και παράλληλα εντός νόμιμου όγκου και παράλληλα έχει περάσει 10ετία από την τέλεση τους.

 

Υ.Γ. Sorry, Για τη γραμματοσειρά! Δεν το είχα προσέξει!

[dimitris GM]

δεν καταλαβα ποια "τεσσερα".... ποιο μεγαλωσε, τι εννοεις  "σε ολους τους οροφους"

ό,τι ειναι εντος του περιγραμματος της οικοδομης ή περικλειεται απο αυτο καθετα και κατω απο αυτην ανηκει στην οικοδομη.

 ό,τι προεξεχει παει με τα κοινοχρηστα και θες συναινεση 50%, μαζι με εσενα.

σωστα κάνεις μια αιτηση ανα "οικοδομη", αφου ειναι του ιδιου ιδιοκτητη,  και παιρνεις δυο βεβαιωσεις.

το πώς θα γινει η τροποποιηση της συστασης για τα κοινοχρηστα, θα σου πει η συμβ/φος τι οδηγιες εχουν...

και να ξαναδεις  προσεκτικα τα συμβολαια..

μηπως εχουν καποια αναφορα στο νδ 1024..ή σε αποκλειστικες χρησεις..κλπκλπ.

 

,

Edited Ιούνιος 17 , 2021 by dimitris GM

[Irini]

Η άδεια έχει βγει για μια οικοδομή που στην ουσία είναι 4 σπιτάκια το ένα σε επαφη με το άλλο και με σύσταση οριζοντίου το καθε σπιτάκι αποτελείται από 2 οριζόντιες (υπόγειο και ισογειο-οροφος). Ο δικός μου πελάτης έχει ένα από αυτα τα σπιτάκια, δηλαδή 2 οριζόντιες ιδιοκτησίες.

Αποκλειστικές χρήσεις δεν έχω δει να έχουν. Ήλπιζα να έχουν για να είναι πιο εύκολα τα πράγματα...

Με 1 δήλωση τακτοποίησης μπορώ να πάρω 2 διαφορετικές βεβαιώσεις?!

Edited Ιούνιος 17 , 2021 by Irini

[sada]

Καλημέρα σε όλους,

Θα ήθελα τα φώτα σας στο εξής: 

Σε ακίνητο που βρίσκεται στην Αθήνα (ιστορικό κέντρο), ο ιδιοκτήτης θέλει να κάνει μεταβίβαση μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας καταστήματος με πατάρι και μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας αποθήκης υπογείου. Στην πραγματικότητα ο ιδιοκτήτης έχει νοικιάσει και την διπλανή οριζόντια ιδιοκτησία ισόγειου καταστήματος με πατάρι και οριζόντια ιδιοκτησία αποθήκης υπογείου, και όλες οι οριζόντιες ιδιοκτησίες είναι λειτουργικά συνενωμένες. 

 

Εγώ θα κάνω τακτοποίηση για τις δυο οριζόντιες ιδιοκτησίες που με αφορούν (μια δήλωση για ισόγειο κατάστημα με πατάρι και μια για αποθήκη υπογείου)?

 

Στην κάτοψη θα δείξω την πραγματική εικόνα δηλαδή την συνένωση των χώρων των δικών του και του διπλανού και θα επισημάνω με διακεκομμένη γραμμή το όριο των ιδιοκτησιών?

 

Επίσης για τις  αυθαιρεσίες αφού βρίσκονται εντός όγκου του κτιρίου δεν απαιτείται έγκριση επιτροπής αλλά μια τεχνική έκθεση σωστά?

 

Ένα θέμα που υπάρχει είναι το εξής: Στο υπόγειο έχει γίνει επέκταση τμήματος του υπογείου κάτω από τον χώρο της στοάς. Η πρόσβαση σε αυτό γίνεται από το τμήμα που ανήκει στον άλλο ιδιοκτήτη της διπλανής οριζόντιας ιδιοκτησίας αποθήκης υπογείου. Τι πρέπει να κάνω με αυτό το κομμάτι του υπογείου αφού ουσιαστικά δεν ανήκει σε κανέναν δεν φαίνεται στην κάτοψη της σύστασης? Μπορώ να πω πως δεν αφορά την δική μου τακτοποίηση επειδή η πρόσβαση σε αυτό γίνεται από την διπλανή οριζόντια ιδιοκτησία υπογείου?

[dimitris GM]

τακτοποιείς ό,τι τυχον εχει την δικη σου ΟΙ

και εχεις και μια αυθαιρετη καθαιρεση μεσοτοιχιας.

Αυτή  η "περιεργη" αποθηκη, στην οποια εχει προσβαση μονον ο διπλανος

δξ ποιος  την γραφει στο Ε9...δεν επικοινωνει με τπτ δικο σου...ούτε τί χρηση ή  χρησιμοτητα εχει σημερα και απο ποιον.

[ειναι και κατω απο την στοα...ας μην το μπερδεψουμε αλλο]

Αρα,

ή συμφωνειτε να το  δηλωσει ο διπλανος ή χτιζει ο διπλανος την πορτα....

και τί υπάρχει πισω απο τον τοιχο δεν γνωριζετε  ούτε γνωριζατε  ποτές...

 

 

 

 

[sada]

20 ώρες πριν, dimitris GM said:

τακτοποιείς ό,τι τυχον εχει την δικη σου ΟΙ

και εχεις και μια αυθαιρετη καθαιρεση μεσοτοιχιας.

Αυτή  η "περιεργη" αποθηκη, στην οποια εχει προσβαση μονον ο διπλανος

δξ ποιος  την γραφει στο Ε9...δεν επικοινωνει με τπτ δικο σου...ούτε τί χρηση ή  χρησιμοτητα εχει σημερα και απο ποιον.

[ειναι και κατω απο την στοα...ας μην το μπερδεψουμε αλλο]

Αρα,

ή συμφωνειτε να το  δηλωσει ο διπλανος ή χτιζει ο διπλανος την πορτα....

και τί υπάρχει πισω απο τον τοιχο δεν γνωριζετε  ούτε γνωριζατε  ποτές...

 

 

 

 

Ευχαριστώ Δημήτρη. Ο χώρος αυτός είναι υπόγεια αποθήκη όταν επανέλθουν στην πρότερη κατάσταση οι οριζόντιες ιδιοκτησίες των υπόγειων αποθηκών των δυο ιδιοκτητών τότε η πρόσβαση (θύρα εισόδου) σε αυτόν τον υπόγειο χώρο κάτω από την στοά βρίσκεται στο τμήμα του διπλανού ιδιοκτήτη....Ανεξάρτητα με το αν ο διπλανός την δηλώσει ή χτίσει τοίχο γιατί δεν ξέρω τι από τα δύο θα κάνει όταν έρθει η ώρα...στο σχέδιο κάτοψης θεωρείς ότι πρέπει να φανεί ή όχι?

[dimitris GM]

δξ τι εννοεις να επανελθουν στην προτερη κατασταση...

ουτε ειδα να εχεις πεί κατι  για "προτερη"

ουτε τι λενε τα συμβολαια, ουτε τι δηλωνει και ποιος στο Ε9...

Εχεις συμβολαιο για την αποθηκη; Πώς την δειχνει; ο άλλος τι έχει;;

πώς μπορει να ειναι δικη σου αλλα να εχει εισοδο απο αλλη ιδοικτησια;

αυτα

 

 

[GiannisReggae]

Καλημέρα,

Μου έχει προκύψει μία τακτοποίηση αυθαίρετου κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου.

Ο ενδιαφερόμενος είναι ιδιοκτήτης διαμερίσματος στον Γ' όροφο, έχει όμως και ένα διαμέρισμα στον Β΄ όροφο που από την μία πλευρά είναι ισόγειο το οποίο είναι ανεξάρτητο από το διαμέρισμα του Γ΄ορόφου. Δεν επικοινωνούν. Το πρόβλημα είναι ότι το διαμέρισμα του Β' ορόφου δεν φαίνεται ούτε στα σχέδια της πολεοδομίας, ούτε στο σχέδιο σύστασης. Φαίνεται και στα 2 ως πυλωτή, κοινόχρηστη και κοινόκτητη. Επίσης στο συμβόλαιο και στην σύσταση δεν φαίνεται πουθενά ως ιδιοκτησία.

Το διαμέρισμα κατοικείται από την αποπεράτωση της οικοδομής, 1989.

Χρειάζομαι συναίνεση -παράγραφος 9- ή μπορώ να πάω με την παράγραφο 5;

Για την τροποποίηση της σύστασης χρειάζεται επίσης συναίνεση ή όχι;

 

 

 

Edited Ιούλιος 3 , 2021 by GiannisReggae