ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Δημήτρη, ακόμα και να μην έχει εξαντληθεί ο ΣΔ, απαιτείται συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών για τη ρύθμιση της αυθαιρεσίας. Είναι άλλο "πράγμα" το δικαίωμα υψούν κ.λπ. και διαφορετικό "η κάταληψη του κοινόχρηστου δώματος" με αυθαίρετο κτίσμα!

Το δώμα είναι πάντα κοινόχρηστο! Είτε υφίσταται δικαίωμα υψούν, είτε υφίσταται χώρος αποκλειστικής χρήσης σε αυτό! Αν ο κατέχων το δικαίωμα υψούν επιθυμεί να το αξιοποιήσει, μπορεί να το κάνει μόνο νόμιμα, δηλαδή, μόνο μέσω της έκδοσης της ανάλογης οικοδομικής άδειας!!! 

Κάτι αντίστοιχο γίνεται κι όταν υφίσταται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε τμήμα του δώματος. Ο κατέχων αυτό το δικαίωμα, οφείλει πρωτίστως να τροποποιήσει την υφιστάμενη ΣΟΙ με τη συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών του ακινήτου για την όποια "αλλαγή χρήσης" επιθυμεί να κάνει στο τμήμα αυτό και στη συνέχεια να το κάνει μόνο νόμιμα, δηλαδή, μόνο μέσω της έκδοσης της ανάλογης οικοδομικής άδειας.

Με άλλα λόγια όταν κάποιος "με τσαμπουκά" αυθαιρετεί, είτε στο δώμα, είτε σε τμήμα αυτού, μπορεί αν θέλει να πετάξει τα λεφτά του ρυθμίζοντας την όποια αυθαιρεσία του, αλλά ο οποιοσδήποτε συνιδιοκτήτης του ακινήτου, οποτεδήποτε (ακόμα και οι μελλοντικοί ιδιοκτήτες αυτών) μπορεί να στραφεί νομικά εναντίον του και να πετύχει, τόσο την κατεδάφιση των αυθαίρετων κατασκευών, όσο και αποζημίωση κ.λπ.

 

[dimitris GM]

  Ιασονα, δεν διαφωνω....

  Ακομα και εαν ειχε την "αποκλειστικη χρηση"

[περι του οποιου παντως  ουδεν ενεφερε]

και παλι ηταν ελεγκτεος ως προς το οτι , με την ανοικοδομηση, μετεβαλε την ιδιοτητα ενος δωματος απο αδομητο  σε κτισμα.

 Εδω εχει δικαιωματα μονον  στην καθ' υψος επεκταση, αρα το δωμα ειναι κοινοχρηστο.

Τακτοποιειται μεν με το 98 παρ.9 με συναινεση του 50%

    Πλην ομως, τα μετα την τακτοποιηση δικαιωματα των λοιπων συνιδιοκτητων εξακολουθουν να υφιστανται και δικαιουνται να τα διεκδικησουν μεσω δικαστικης οδου, ζητωντας την κατεδαφιση του αυθαιρετου.

[επι αυτου εχουμε αναφερει 3-4 δικαστικες αποφασεις

και την προσφατη του ΣτΕ

https://nomosphysis.org.gr/22820/ste-91-2024-syntagmatikotita-i-mi-tis-diataksis-peri-taktopoiisis-aythaireton-kataskeyon-se-koinoxristoys-xoroys-polykatoikion/]

 

 

 

 

[ekaterini]

Ευχαριστώ για την απάντηση,

έχει εξαντλήσει τον σ.δ. εντάξει θα ζητήσω το 100%. 

Edited Απρίλιος 26 by ekaterini

[tettris]

On 4/22/2024 at 11:29 PM, Σερίφης said:

Ο εξώστης ανήκει στο διαμέρισμα, αλλά η όψη είναι κοινόκτητη.
Σε τέτοιου είδους ρυθμίσεις δεν ζητείται η συναίνεση των άλλων ιδιοκτητών, ενώ —μάλλον— θα έπρεπε.

Προσωπικά δεν έχω καταλάβει ποιο είναι το όριο που κρίνει ότι απαιτείται συναίνεση ή μη σε κατασκευή σε κοινόχρηστο/κοινόκτητο τμήμα. Και φυσικά δεν αναφέρομαι σε περιπτώσεις που η ιδιοκτησία έχει καταλάβει προσβάσιμη κοινόχρηστη επιφάνεια (που εκεί είναι προφανής η συναίνεση), αλλά για παράδειγμα ενώ στις αλλαγές ανοιγμάτων δεν ζητείται συναίνεση, η κατασκευή καμινάδας σε κοινόχρηστη μη προσβάσιμη στέγη, έχω καταλάβει ότι απαιτεί συναίνεση. Έχει να κάνει με το αν η αυθαίρετη κατασκευή έχει συντελεστεί εντός των ορίων της ιδιοκτησίας; Και αν είναι έτσι ποια είναι αυτά (τα όρια);

[Σερίφης]

On 27/4/2024 at 7:00 ΜΜ, tettris said:

ποιο είναι το όριο που κρίνει ότι απαιτείται συναίνεση ή μη

Δεν απαιτείται όταν «η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται» σύμφωνα με το άρθρο 98.

Edited Μάιος 7 by Σερίφης

[tettris]

Πολύ σωστή η παρατήρηση, άρα

Α. Αν η αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται:

1. από την ανέγερση της οικοδομής ή
2. σε όλους τους ορόφους άνωθεν του ισογείου

δεν απαιτείται συναίνεση και η σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Β. Αν

1. ισχύουν σωρευτικά τα παραπάνω Α1 και Α2 ή
2. έχει συντελεστεί η αυθαιρεσία εντός νόμιμου όγκου ή
3. ισχύει είτε το Α1 είτε το Α2 και έχει παρέλθει 10ετία

μπορεί να γίνει υπαγωγή χωρίς συναίνεση, αλλά επίσης επιτρέπεται να γίνει και μονομερής τροποποίηση της σύστασης. (Ερώτηση: Στην Α περίπτωση δεν επιτρέπεται μονομερής τροποποίηση;)

Γ. Αν η αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται εντός χώρου αποκλειστικής χρήσης

επίσης μπορεί να γίνει υπαγωγή χωρίς συναινέσεις και μονομερής τροποποίηση.

Σε όλες τις άλλες περιπτώσεις απαιτείται συναίνεση άνω του 50% (ή όσο ορίζει ο κανονισμός πολυκατοικίας;)

Ωστόσο υπάρχει και η γνώμη πως εφόσον η αυθαιρεσία υφίσταται σε κοινόχρηστο χώρο, χωρίς το 100% των συναινέσεων μπορεί να κριθεί αντισυνταγματική και άρα η υπαγωγή είναι επ' αόριστο "στον αέρα".

Πιο συγκεκριμένα όμως,

• ένα αυθαίρετο παράθυρο που δεν υφίσταται σε όλους τους ορόφους ή δεν έγινε εκ κατασκευής επειδή είναι εντός νόμιμου όγκου (περίπτωση Β2) η υπαγωγή του δεν απαιτεί συναινέσεις, σωστά; Ή μήπως η τοιχοποιία της ιδιοκτησίας θεωρείται εντός χώρου αποκλειστικής χρήσης (περίπτωση Γ) και δεν χρειάζεται συναινέσεις γι' αυτόν τον λόγο;
• μία καμινάδα αυθαίρετου τζακιού εφόσον προεξέχει του νόμιμου όγκου και δεν έγινε από την ανέγερση της οικοδομής απαιτεί συναινέσεις, σωστά;
• κατάληψη τμήματος κοιν/στου κλιμακοστασίου από οριζόντια ιδιοκτησία από την ανέγερση και λόγω του ότι υφίσταται εντός νόμιμου όγκου δεν απαιτεί συναίνεση και μπορεί να γίνει μονομερής τροπ/ση της σύστασης, σωστά;

Edited Μάιος 7 by tettris

[Σερίφης]

Η ρύθμιση των αυθαιρεσιών μιας ιδιοκτησίας δεν σημαίνει ότι οι υπόλοιπες απεμπολούν τα δικαιώματά τους.
Η τροποποίηση της όψης απαιτεί τη συναίνεση όλων, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά στον κανονισμό της πολυκατοικίας.
Αναφορικά με τον κοινόχρηστο χώρο ορόφου, η λύση έχει δοθεί με την παράβαση διαμερισμάτωσης. 
Το ζήτημα είναι ότι, όπως προανέφερα, δεν λύνεται το ιδιοκτησιακό —δηλαδή, η τροποποίηση της σύστασης. 
Για τη μονομερή τροποποίηση είναι απαραίτητη —σε όλες τις περιπτώσεις— η προσυνεννόηση με τον συμβολαιογράφο, γιατί άλλο είναι να μιλάς για μονομερή και άλλο να την εφαρμόζεις.

[tettris]

Πάντως συνάδελφε @Σερίφης από την απάντησή σου, αν καταλαβαίνω σωστά, απορρέει ότι για τροποποίηση όψης (πχ τροποποίηση ανοιγμάτων) από την κατασκευή πολυκατοικίας, θα ζητούσες τη συναίνεση όλων (ή οτιδήποτε ορίζει ο κανονισμός);
Δηλ. για την υπαγωγή δεν γίνεται (απλά) να εφαρμοστεί η παράγραφος 5 του άρθρου 98 χωρίς συναινέσεις, ως αυθαιρεσία εκ κατασκευής; Βέβαια η αλήθεια είναι ότι ξαναδιαβάζοντας την παρ. 5 φαίνεται να εξειδικεύεται σε επεκτάσεις οριζόντιας σε κοινόχρηστο χώρο και όχι γενικά σε αυθαιρεσίες. Αλλά είναι δυνατόν τα ανοίγματα να χρειάζονται συναίνεση, ενώ η επέκταση όχι;

[getsakna]

Εχω κάνει τακτοποίηση σε διαμέρισμα Ά ορόφου με σύσταση Ο.Ι  (συνολικά δυο διαμερίσματα, ενα σε κάθε όροφο και κχ κλιμ/σιο που οδηγεί στο κχ δώμα) σε ένα Φ.Κ και εχω χρεώσει σε άλλο Φ.Κ και το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο στην στάθμη του Ά ορόφου. Ουσιαστικά τακτοποίησα όλον τον Ά όροφο μάλλον λανθασμένα. Θεωρείτε πως πρέπει να ανοίξω την δήλωση και να απεντάξω το κλιμ/σιο ή δεν θα μου δημιουργήσει πρόβλημα? Πρόκειται να κάνω ΗΤΚ και το ερώτημα προκύπτει για το πως θα τα δηλώσω στις επιφάνειες της ΗΤΚ. 

[akis73]

Καλησπέρα, στη θέση σου θα άνοιγα την δήλωση και θα διόρθωνα όπως περιγράφεις.