ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[dimitris GM]

το ερωτημα αφορουσε "επεκταση καταστηματος στον  κοινόχρηστο ακαλυπτο χωρο"  κατα πλάτος, άρα επαυξηση του εμβαδου του καταστήματος..

συμφωνα με το 98

5.   Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις :

α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση - κατασκευή της οικοδομής  [με ΥΔ του ιδιοκτητη] ή

β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. [με βεβαιωση του μηχανικου οτι ειναι ιδια σε ολους τους οροφους]

6.   Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99 :

α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής,

β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

7. Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

8.   Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

9.            Για την υπαγωγή στον παρόντα νόμο, οι υπόλοιπες περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας πλην των περιπτώσεων της παραγράφου 8 του παρόντος άρθρου, που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεση του πενήντα ένα τοις εκατό (51%) των συνιδιοκτητών

το οποιο σημαινει οτι, 

α] τακτοποιείς  με το εκ κατασκευης μονος

ή β] τακτοποιείς  με το σε ολους τους οροφους μονος, ακομα και αν εγιναν μετα την κατασκευή.

ή γ] πας με το 51% για οσα εκανες στα κοινοχρηστα μεχρι το 2011

Για  την μονομερη τροποποιηση της συστασης δεν θα γραψω τπτ.

Περιμενουμε "εγκυκλιο" απο τους αρμοδιους...και αναρμοδιους εν γενει....

όχι, η εγκ. 2  δεν αναφερει τπτ....και τι να  αναφερει αφου δεν ηξεραν τι να πούν...και βιαζονταν να φυγουν

 

On 9/11/2019 at 12:28 ΜΜ, ppanag said:

@gamvro όχι... απαιτείται να είναι και σε όλους τους ορόφους η ίδια ακριβώς αυθαίρετη κατασκευή....

στην  αρχικη διατυπωση εγραφαν "και"

και οι περισσότεροι  το ερμηνευαμε σαν ξεχωριστη περιπτωση και οχι σαν επι πλεον προυποθεση.

Καταλαβαν το λαθος  τους και σε επομενη τροποποιηση το εκαναν  "ή"

αρα το α'  και β'  τιθενται διαζευκτικά

υγ

δες την κωδικοποίηση του 4495 απο τον καν62

 

Edited Νοέμβριος 9 , 2019 by dimitris GM

[Faethon11]

Από ότι γνωρίζω το πρόβλημα το έχουν οι συμβολαιογράφοι που θέλουν και δυο για να μεταφράψουν... Το γιατί δεν το ξέρω... 

[dimitris GM]

On 9/11/2019 at 9:35 ΠΜ, gamvro said:

Σε επέκταση ισόγειου καταστήματος πολυκατοικίας κατά 25 Μ2

προς τον πίσω ακάλυπτο χώρο και σε επαφή με το κατάστημα,

που φαίνεται στο Ε9 να υπάρχει την ίδια χρονολογία με το κατάστημα,

αλλά δεν υπάρχει πουθενά στην σύσταση οριζοντίου,

μπορούμε να θεωρήσουμε "εκ κατασκευής" και να μην 

ζητηθεί συναίνεση;

    Το ερωτημα ηταν το παραπανω  και  αφορουσε  την δυνατοτητα τακτοποιησης   επεκτασης ενος καταστήματος στον κοινοχρηστο ακαλυπτο χωρο,

και αν ναι,  με ποιον τροπο.

Η απαντηση ειναι "ναι, με το εκ κατασκευης"
Τι λενε οι συμβολαιογραφοι -για τα μετα την τακτοποιηση -  κι αν θελουν κι αν εχουν δίκηο όσοι θελουν

και με βαση ποιον νομο θελουν,  τροποποιηση της συστασης για να γινει μετά  η μεταβιβαση

δεν ηταν αντικειμενο της συζητησης.

υγ

υποτιθεται οτι απο μηνων περιμενουμε μια απαντηση απο συναδελφο που ειχε τετοιο θεμα

[ή απο οσους το αντιμετωπισαν στο μεταξυ]

-ναι,  εγω το εκανα με τον δικο μου συμβολαιογραφο και η μεταβιβαση έγινε χωρις καμμιά τροποποίηση.

 

 

 

Edited Νοέμβριος 10 , 2019 by dimitris GM

[gamvro]

Τι θέμα με τις αβάσιμες απαιτήσεις των συμβολαιογράφων έχει ξεφύγει δραματικά τόσο στις βεβαιώσεις και στις νομιμοποιήσεις όσο και στην έκδοση των ΠΕΑ. Τους παραδέχομαι όμως στο ότι έχουν εννιαίο  τρόπο αντιμετώπισης, ενώ εμείς τα δεχόμαστε.

 

[dimitris GM]

ναι, αλλά, για το θεμα που συζηταμε,

ενας συναδελφος, απο τους τοσους που εχουν ρωτησει μεχρι σημερα,

δεν μας ειπε οτι το εκανε με τον εναν ή τον άλλον τροπο...

 

[georgegaleos]

25 minutes ago, dimitris GM said:

ενας συναδελφος, απο τους τοσους που εχουν ρωτησει μεχρι σημερα,

δεν μας ειπε οτι το εκανε με τον εναν ή τον άλλον τροπο...

+100000

off topic: Μάλλον είναι θέμα  ... διάθεσης/σκέψης/θέλησης (δεν μου 'ρχεται η ορθή έκφραση)  ... για μετέπειτα ... ευγενική προσφορά ...

Edited Νοέμβριος 12 , 2019 by georgegaleos

[sissy_arch]

Εγώ έχω το ίδιο θέμα όπως έχω γράψει εδώ και αρκετές εβδομάδες.δεν έχει λυθεί με κανένα συμβολαιογράφο. Αντιθέτως πάλι εμένα παίρνουν να μου πουν πως να κρύψω το μπάνιο που είναι σε κχ, ή πώς να μην γίνει αυτός ο.χαμος για ένα τετραγωνικό κλπ κλπ κλπ. Κανένας συμβολαιογράφος δεν.κανει συμβόλαια με μια εκ των δύο προϋπόθεση. 

Αν βρείτε κανένα,του έχω αρκετές δουλειές....

[zuupu]

Σήμερα μίλησα με συμβολαιογράφο που συνεργάζομαι χρόνια τώρα και που διαφέρει σε νοοτροπία από αρκετούς συναδέλφους της.  Μ ενημέρωσε ότι επιτέλους δόθηκε το πράσινο φώς ,ανεπίσημα προς το παρόν να γίνονται μονομερώς τροποποιήσεις με την μια από τις δυο προϋποθέσεις του αρθ 98 παρ 5 . Αναμένουμε την επίσημη ανακοίνωση από τον σύλλογο τους . Θα ξεκολλήσει πολύ "πράμα" ...

Edited Νοέμβριος 20 , 2019 by zuupu

[ppanag]

20 λεπτά πριν, zuupu said:

Σήμερα μίλησα με συμβολαιογράφο που συνεργάζομαι χρόνια τώρα και που διαφέρει σε νοοτροπία από αρκετούς συναδέλφους της.  Μ ενημέρωσε ότι επιτέλους δόθηκε το πράσινο φώς ,ανεπίσημα προς το παρόν να γίνονται μονομερώς τροποποιήσεις με την μια από τις δυο προϋποθέσεις του αρθ 98 παρ 5 . Αναμένουμε την επίσημη ανακοίνωση από τον σύλλογο τους . Θα ξεκολλήσει πολύ "πράμα" ...

Στα συμβόλαια δεν υπάρχει "ανεπίσημα" ... ο μόνος λόγος ύπαρξης τον συμβολαίων και των συμβολαιογράφων είναι η τήρηση του νόμου κατά γράμμα. 

Κάτι λάθος σου μετέφερε (ελπίζω...). Επίσης δεν αρκεί ανακοίνωση του συλλόγου τους, θα πρέπει να τροποποιηθεί ο ν. 4495/17 για να ισχύσει αυτό που αναφέρεις, διαφορετικά το συμβόλαιο θα είναι άκυρο με όλα τα προβλήματα που συνεπάγεται αυτό.

Η προσωπική μου άποψη είναι ότι αποκλείεται ο σύλλογός τους να ανακοινώσει κάτι τόσο αντίθετο στον νόμο.

On 12/11/2019 at 8:37 ΜΜ, sissy_arch said:

Αν βρείτε κανένα,του έχω αρκετές δουλειές....

...φαντάζομαι το λες χαριτολογώντας, γιατί οι συνέπειες είναι βαρύτατες αν το κάνει και το κόστος της ζημιάς το επιβαρύνεται όλο ο πελάτης μετά.

[zuupu]

Ο 4495 τροποποιήθηκε  με νέο νόμο ,βάζοντας το "ή"  αντί για το "και "στην παράγραφο 5 του αρθ 98 , προκειμένου να προχωράμε χωρίς εμπόδια στην τακτοποίηση των χώρων αυτών. Δεν βλέπω το λόγο  μη μεταβίβασης των χώρων με μονομερή τροποποίηση , αν ισχύει η μια απο τις δυο προϋποθέσεις. Η επιβεβαίωση των λεγόμενων της έγινε και από άλλον συμβολαιογράφο. Η κατάσταση τείνει να γίνει παρανοϊκή τουλάχιστον. Γνώμη μου είναι ότι η δική μας δουλειά τελειώνει στην  χορήγηση της βεβαίωσης κατά 4495/2017, μετά τον τεχνικό έλεγχο βάσει των εγκεκριμένων και σαφώς δε θα πρέπει να μας ενδιαφέρει το συμβολαιογραφικό κομμάτι. Ελα μου όμως που όοολοι προσπαθούν ν αποφύγουν τις όποιες ευθύνες και ανακατέβουν πάντα  τον μηχανικό στα πάντα. (από τα οικονομικά-μεσιτικά μέχρι τα συμβολαιογραφικά) .Το πρόβλημα είναι συλλογικό , η ευθύνη είναι όλη δική μας , που αποδεχόμαστε την ανάμειξη μας στα πάντα . 

Edited Νοέμβριος 20 , 2019 by zuupu